Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CI TO, RZ OR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA FEDERICO CESI 21, presso lo studio dell'avvocato GRECO VINCENZO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COOP. EDILIZIA OSTIA ANTICA S.r.l. in persona del Presidente ASSOGNA GIOACCHINO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA DEL FANTE 10, presso lo studio dell'avvocato CELATA ORFEO, che lo difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
RE MA, RE RO, RZ AR, AS EL, VE BI, VE NU;

- intimati con integrazione del contraddittorio -
avverso la sentenza n. 3756/97 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 23/12/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/04/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato Massimo GRECO, per delega dell'avv. Greco Vincenzo, depositata in udienza, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte d'Appello di Roma, decidendo sull'appello proposto dalla Cooperativa Edilizia Ostia Antica S.r.l., con sede in Roma, avverso la sentenza con la quale il Tribunale di Roma aveva rigettato sia la domanda principale, proposta dall'appellante, nei confronti, tra gli altri, di RE PE e IO AR, volta alla rivendicazione della proprietà del terreno sito in Saline di Ostia Antica fg. 1073, p.lla 539 e 8 (parte), sia la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dai convenuti, con sentenza resa in data 23 dicembre 1997, in accoglimento del gravame principale proposto dalla Cooperativa ed in rigetto del gravame incidentale proposto dal PE e dal AR, ha condannato il PE ed il AR a rilasciare alla Cooperativa, previa riduzione in pristino stato, il fondo rivendicato.
Ha osservato il giudice d'appello che la Cooperativa, producendo in giudizio la nota di trascrizione dell'ordinanza pretorile del 10 novembre 1969, con la quale il fondo rivendicato era stato affrancato a favore del suo dante causa, aveva provato il proprio titolo e la propria legittimazione all'esercizio dell'azione di revindica. In ordine alla domanda riconvenzionale di usucapione, la corte di merito ha, invece, ritenuto che i convenuti non avessero data prova attendibile del loro assunto, poiché la prova per testi offerta aveva dato risultati estremamente generici, di scarsa attendibilità e contraddetti da altre deposizioni testimoniali e da elementi di riscontro oggettivo.
Per la cassazione di tale sentenza il PE ed il AR hanno proposto ricorso, affidandosi a due Motivi. Resiste con controricorso la Cooperativa Edilizia Ostia Antica S.r.l.
Con ordinanza in data 1^ giugno 2000 è stata ordinata l'integrazione del contraddittorio, nel termine di gg. 90 dalla comunicazione dell'ordinanza, nei confronti di UR AR, UR RO, RE IA, DE IS, VE IO e VE MA, intervenuti o eredi di intervenuti nel giudizio, i quali avevano chiesto che fosse accertato l'acquisto per usucapione, da parte loro, di una parte del fondo.
All'integrazione del contraddittorio hanno provveduto i ricorrenti, ma gli intimati non si sono costituiti.
MOTIVI DELIA DECISIONE
Col primo motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 2643 e sgg. cod. civ. nonché per omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, adducendo che il giudice d'appello, senza fornire alcuna motivazione al riguardo, ha ritenuto che la nota di trascrizione costituisse prova dell'esistenza del titolo di acquisto allegato dalla Cooperativa.
Tale principio, osservano i ricorrenti, è erroneo, perché la trascrizione è atto di parte, avendo solo la funzione strumentale di consentire la ricerca e la consultazione dell'atto trascritto, con la conseguenza che, in caso di erroneità della nota circa il contenuto dell'atto trascritto, la trascrizione dell'atto resta invalidata. La censura è fondata.
La Corte d'Appello, ponendo a fondamento dell'accoglimento della domanda di revindica proposta dalla Cooperativa "Ostia Antica" esclusivamente il contenuto della nota di trascrizione relativa all'acquisto del dante causa della Cooperativa, ha travisato la natura e la funzione della nota di trascrizione, erroneamente attribuendole l'efficacia probatoria che è riservata al titolo cui essa si riferisce.
Per vero, la nota di trascrizione è tipico atto di parte, che, ai sensi dell'art. 2659 cod. civ., è necessario al fine di richiedere la trascrizione del titolo e, come atto di parte, non garantisce ai terzi la rispondenza del suo contenuto al contenuto del titolo trascritto. Nè la garanzia di tale rispondenza può esser data dalla funzione di controllo riservata al Conservatore dei RR.II., poiché questi, essendo tenuto a trascrivere fedelmente il contenuto della nota predisposta dalla parte interessata o dal soggetto obbligato a richiedere la trascrizione, ai sensi dell'art. 2674 cod. civ. può rifiutarsi di riceversi la nota nella sola ipotesi che essa non sia stata redatta in carattere intelligibile.
Le considerazioni svolte sono in linea col condiviso insegnamento di questa Suprema Corte, secondo cui "la nota di trascrizione non costituisce in sè e per sè valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento" (sent. 21 novembre 1978, n. 5407; conformi: sent. 6 febbraio 1958, n. 356;
sent. 21 novembre 1997, n. 11605). Col secondo motivo i ricorrenti denunciano illogicità e contraddittorietà della motivazione, rilevando che erroneamente il giudice d'appello ha ritenuto non provata la domanda riconvenzionale di usucapione.
Osservano, all'uopo, che non sono state valutate le deposizioni dei testi TT, TI, AR ed EB LL ed è stata negata l'attendibilità degli altri testi senza alcuna motivazione. La censura è inammissibile, mirando a sostituire la valutazione della prova per testi ritenuta più esatta dai ricorrenti a quella data dalla corte di merito, peraltro con motivazione ampia e scevra dai vizi logici e dalle aporie denunciati dai ricorrenti. Per vero, il giudizio di inidoneità delle deposizioni rese dai testi indicati dai convenuti viene dalla Corte d'Appello ancorato alla genericità di talune deposizioni, alla scarsa attendibilità di altre, determinata da rapporti di affinità tra testi e convenuti, alla smentita che talune deposizioni ricevono dagli eseguiti rilievi oggettivi nonché da altre testimonianze di segno contrario. L'evidenziata correttezza della motivazione preclude l'ammissibilità della censura, che, al di là dell'enunciazione in epigrafe dei vizi di illogicità e contraddittorietà, in concreto scade in un esame critico della valutazione di merito delle risultanze della prova testimoniale, istituzionalmente impedito in sede di legittimità. Non sussiste, comunque, il denunciato contrasto della deposizione della teste LL con la tesi sostenuta dall'attrice in ordine alla custodia del fondo, affidata a terzi dal 1953 al 1967, poiché, come risulta dall'impugnata sentenza, la teste ha potuto riferire solo su fatti a lei noti sino al 1938.
Conclusivamente, rigettandosi il secondo motivo del ricorso, l'impugnata sentenza va cassata in relazione al primo motivo, che viene accolto, e, conseguentemente, la causa va rinviata, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che giudicherà uniformandosi al seguente principio di diritto: "la nota di trascrizione non costituisce, di per sè, valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento".

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso;
dichiara inammissibile il secondo;
cassa, in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 3 aprile 2001. Depositato in Cancelleria il 24 luglio 2001