Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OC NA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TRIPOLI 38 presso lo studio dell'avvocato BOMBACI PAOLO, che la difende unitamente agli avvocati PETROGLIA DELIA, PALMIERI STEFANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EN RI, NS RA, OC EL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2189/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 23/06/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/09/01 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 27/2/91 MI RE conveniva davanti al tribunale di Roma UN e IA TI esponendo che in data 23/4/1991 aveva con i predetti, concluso un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento al prezzo di lire 180.000.000, di cui lire 43.000.000 versati a titolo di caparra. Nell'atto i venditori avevano assicurato la libertà dell'immobile da pesi e vincoli ad eccezione di un'ipoteca che gli stessi si erano impegnati a cancellare alla stipula del rogito fissata al 30/7/90. Poiché, successivamente, era risultato che l'immobile era sottoposto ad esecuzione immobiliare con pignoramento trascritto in data anteriore al contratto preliminare, la RE chiedeva la risoluzione del contratto per l'inadempimento dei promittenti venditori e la condanna al pagamento del doppio della caparra.
Si costituiva soltanto IA TI eccependo, tra l'altro, che l'attrice era a conoscenza del pignoramento per cui la mancata stipula del rogito non poteva essere ascritta ai promittenti venditori. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda e la condanna della RE alla "perdita" della caparra.
Con sentenza 30/1/90 il Tribunale accoglieva la domanda principale, rigettava la riconvenzionale e condannava i convenuti al pagamento, in favore dell'attrice, del doppio della caparra. La decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Roma che, con sentenza 23/6/98, rigettava sia l'appello principale proposto dalla TI che l'appello incidentale proposto da CO CA e TI AN, quali eredi di TI UN.
Contro la sentenza ha proposto ricorso per cassazione soltanto IA TI per tre motivi.
Nessuna attività difensiva hanno svolto gli intimati. MOTIVI DELLA DECISIONE
1^ - con i primi due motivi, strettamente connessi, la ricorrente lamenta violazione di legge con riferimento all'art. 1482 cod.civ.. A suo avviso, l'azione di risoluzione del contratto preliminare proposta dalla RE per inadempimento dei promittenti venditori doveva ritenersi preclusa e doveva, perciò, essere dichiarata improponibile dal giudice d'appello perché la promissaria era a conoscenza dei pesi gravanti sull'immobile oggetto del contratto. La dichiarazione che la RE aveva sottoscritto col preliminare, di conoscenza, cioè, dell'esistenza dell'ipoteca gravante sull'immobile, benché non contenesse un espresso riferimento all'esistenza anche del pignoramento, doveva far ritenere, secondo la ricorrente, che la RE fosse al corrente anche di tale peso a causa della conoscenza legale determinata dalla trascrizione.
Col terzo motivo si lamentano vizi di motivazione della sentenza, che, secondo la ricorrente, non avrebbe tenuto in alcun conto il fatto che i venditori avevano ottenuto nel corso del giudizio la estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione dell'ipoteca. Trattandosi di "adempimenti di sicuro spessore", veniva meno, secondo ricorrente, ogni presupposto per chiedere la risoluzione del contratto.
2^. - Le censure non meritano accoglimento.
Con riferimento all'art. 1482 c.c., la cui inosservanza è stata dedotta con i primi due motivi, la sentenza impugnata, dopo avere ricordato che al contratto preliminare di vendita sono applicabili le norme stabilite per il contratto definitivo, ha correttamente osservato che il 2^ comma della norma citata concede al compratore che viene a conoscenza dell'esistenza di pesi gravanti sul bene la facoltà di ottenere la liberazione del vincolo, ma, trattandosi di una facoltà e non di un onere, non preclude al venditore la possibilità di richiedere la risoluzione, com'era appunto avvenuto nel caso di specie.
Ed invero la possibilità concessa al compratore dall'art. 1482 c.c., applicabile analogicamente anche al contratto preliminare, di ottenere la liberazione dai pesi gravanti sulla cosa e una forma ulteriore di tutela concessa al compratore che non gli preclude di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Cass. 9498/94; 15390/2000). Altrettanto correttamente la sentenza ha escluso che la dichiarata conoscenza da parte della promissaria acquirente dell'esistenza dell'ipoteca potesse equivalere a conoscenza dell'esistenza del pignoramento, e non solo per l'ontologica differenza tra le due situazioni (essendo la prima una garanzia reale ed il secondo l'atto di inizio dell'esecuzione), ma perché i promittenti venditori avevano non soltanto dichiarato l'esistenza dell'ipoteca ma espressamente affermato l'inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli, intendendo, con tale valutazione di merito, il giudice d'appello sottolineare l'inadempimento dei promittenti venditori, i quali si erano sottratti all'obbligo di carattere generale di garantire la libertà del bene da pesi, vincoli o altri oneri gravanti sul bene (Cass. 4667/86; 1119/82). Sono pertanto infondati i primi due motivi.
Infondato è anche il terzo motivo, col quale si sollecita un riesame del giudizio sull'inadempimento senza, peraltro, censurare specificamente la "ratio decidendi", secondo cui ai fini del giudizio suddetto occorreva fare riferimento alla situazione qual'era all'atto del preliminare, rimasta immutata al dì della citazione. Consegue il rigetto del ricorso.
Non avendo gli intimati svolto attività difensiva non va provveduto sulle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 21 settembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 12 marzo 2002