REPUB LICA04627 /0 1 IN NO EDELT UPOLOVITA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE PRELIMINARE DI VENDITA - INNOBILE- RECESSO Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente Dott. Mario SPADONE R.G.N. 13836/99 Cron.5885 Consigliere Dott. Ugo RIGGIO Rep. 1606 Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -Consigliere Ud. 23/01/01 Dott. Olindo SCHETTINO Dott. Vincenzo MAZZACANE Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente SE NTENZA sul ricorso proposto da: LI ON, elettivamente domiciliato in ROMA PZZA DELLA LIBERTA' 10, presso lo studio dell'avvocato CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ZUNICA, difeso dall'avvocato MICHELE GUIDI, giusta Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE delega in atti;
per diritti L. 6000 MAR. 2001 - ricorrente IL CANCELLIERE

contro

IN OS, elettivamente TI SE, domiciliati in ROMA VLE CARSO 51, presso lo studio CANCELLERIA dell'avvocato FRANCESCO RUBINI, che li difende FEDERICO MACCONE, giustaunitamente all'avvocato 2001 delega in atti;

1 - controricorrenti 124 - -1- avverso la sentenza n. 1336/99 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 15/05/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/01/01 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con sentenza del 27.1.1997 il Tribunale di Monza, pronunciando nella controversia tra gli attori EP AT e LA AB ed il convenuto TO NN relativamente ad un diappartamento sito in Desio di proprietà quest'ultimo e del quale i primi si erano resi promissari acquirenti in base a contratto preliminare di vendita non seguito dalla stipula del contratto definitivo per reciproci addebiti di inadempimento, dichiarava legittimo il recesso operato dagli attori per inadempimento del convenuto, condannava quest'ultimo alla restituzione in favore del AT e della AB del doppio della caparra pari а lire 70.000.000 oltre interessi legali dal 9.8.1995, e respingeva la domanda riconvenzionale del NN. Il Tribunale riteneva in particolare inadempiente quest'ultimo sulla base sia della normativa urbanistica sia degli obblighi contrattualmente assunti relativamente alla regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare per essere stata riscontrata una difformità di circa 60 centimetri nell'altezza del sottotetto rispetto а quella indicata nella 3 concessione edilizia. A seguito di gravame avverso tale decisione da parte del NN al quale resistevano il AT e la AB che proponevano anche appello incidentale, la Corte di Appello di Milano respingeva entrambe le impugnazioni. La Corte territoriale, per quanto ancora interessa in questa sede, rilevava anzitutto che l'accertata maggiore altezza del sottotetto dell'immobile promesso in vendita aveva comportato una alterazione del volume utile rientrando quindi И nell'ambito delle difformità disciplinate dalla legge n. 47/1985; riguardo poi alla tesi dell'appellante secondo cui la mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore non integrava in senso assoluto un inadempimento tale da giustificare il recesso dell'acquirente dal contratto, il giudice di appello evidenziava sia la necessità di tale documento nella vendita di un bene immobile destinato ad abitazione ai fini della piena realizzazione della funzione economico- sociale del contratto, sia l'irrilevanza della mera conoscenza, da parte dell'acquirente, del mancato rilascio della licenza di abitabilità se non accompagnata da una rinuncia, da parte dello 4 stesso, al requisito dell'abitabilità medesima;
la Corte territoriale riteneva poi infondato il motivo di appello secondo il quale la clausola n. 5 del preliminare non garantiva esplicitamente la regolarità urbanistica dell'immobile ma solo l'avvenuto rilascio della concessione edilizia, poiché tale interpretazione riduttiva si poneva in contrasto con il significato intrinseco della garanzia di regolarità del bene dalapprestata punto di vista urbanistico, che presupponeva una alle corrispondenza dell'immobile costruito previsioni indicate nella concessione edilizia. Avverso tale sentenza il NN ha proposto ricorso per cassazione affidato а tre motivi;
resistono con controricorso il AT e la AB. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 17 della legge n. 47/1985 come modificato e interpretato dall'art. 2 comma 57 della legge 662/1996 e dalla legge Regione Lombardia 9.3.1996 n. 28. Secondo il NN la sentenza impugnata ha trascurato la normativa richiamata costituente "ius superveniens" in base alla quale avrebbe dovuto 5 escludersi la nullità del contratto preliminare e, conseguentemente, ritenersi ingiustificato il recessO esercitato dai promissari acquirenti;
il ricorrente aveva ricevuto in permuta dal costruttore l'appartamento oggetto di controversia il suo inadempimento era statoe, d'altra parte, eccepito dal AT e dalla AB allorché era già scaduto il termine contrattuale fissato per il pagamento. Con il secondo motivo il ricorrente deduce vizio di motivazione in ordine all'inadempimento dei promissari acquirenti, all'inesistenza della sanatoria ed alla destinazione d'uso del locale sottotetto. Il NN assume al riguardo che la sentenza impugnata non ha fornito una motivazione propria domandasul mancato accoglimento della riconvenzionale, in particolare sulla circostanza che i promissari acquirenti non avevano versato né avevano offerto di versare alle scadenze del 31.1 e del 20.4.1995 le somme di denaro che erano obbligati a pagare, omettendo così di procedere ad una valutazione comparativa delle reciproche inadempienze;
il giudice di appello inoltre avrebbe dovuto disporre una consulenza tecnica d'ufficio 6 per accertare se la differenza volumetrica del sottotetto fosse tale da legittimare l'esercizio da parte dei promissari acquirenti del diritto di recesso. I due motivi suddetti, da esaminare connessi,congiuntamente in quanto parzialmente sono infondati. Si premette che l'art. 2 comma 57 della legge 23.12.1996 n. 662 richiamato dal ricorrente stabilisce che "a seguito del rilascio della 4 concessione in sanatoria ai sensi dell'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994 n. 724, come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell'articolo 17 e del secondo comma dell'articolo 40 della legge 26 febbraio 1985 n. 471 e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto". Orbene tale normativa è irrilevante nella fattispecie, laddove l'esame della legittimità ○ recessO esercitato dai promissarimeno del acquirenti ha comportato una valutazione sull'adempimento o meno del NN all'obbligo assunto di promettere di vendere un immobile destinato ad abitazione;
a tal riguardo il giudice di appello, come si è visto, ha evidenziato sia la difformità dell'altezza del sottotetto rispetto а quella prevista nella concessione edilizia sia il mancato rilascio del certificato di abitabilità; nella valutazione della Corte territoriale, quindi, ha assunto un rilievo decisivo l'accertamento dell'inadempimento da parte del NN agli obblighi assunti nel preliminare nei termini suddetti con riferimento al tempo in cui, secondo le previsioni contrattuali, si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo, cosicché non era evidentemente in discussione la nullità о meno di alcun atto di trasferimento. Nessuna incidenza su tale vicenda può quindi ALLA essere riconosciuta dalla sanatoria successivamente ottenuta dal NN con riguardo, comunque, sottolineato dal giudice di appello, alcome servizio igienico realizzato nel sottotetto in sostituzione del ripostiglio, e non alla maggiore altezza del sottotetto medesimo. Sotto ulteriore profilo deve inoltre con riferimento all'obbligo delaggiungersi, venditore di un immobile destinato ad abitazione di dotare tale bene della licenza di abitabilità, che secondo l'orientamento di questa Corte tale requisito giuridico, essenziale ai fini del suo 8 legittimo godimento e della sua commerciabilità, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e dal rilascio della concessione per le opere abusive eseguite, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia stato espressamente edotto della esistenza di qualche - ha diritto problema amministrativo o urbanistico alla consegna di un immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità (Cass.

4.11.1995 n. 11521; Cass. 19.7.1999 n. 7681; Cass.

3.7.2000 n. 8880). Riguardo poi alla censura relativa alla mancata valutazione dell'inadempimento dei promissari ALL OBBLIGO acquirenti dell'obbligo di corrispondere gli importi previsti alle scadenze indicate nel preliminare, è agevole rilevare che la Corte territoriale in proposito, sia pure implicitamente, ha ritenuto prevalente l'inadempimento del NN. Infine la doglianza attinente al mancato espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio è inammissibile, essendosi in presenza di una valutazione da parte del giudice di appello, alla luce degli elementi acquisiti, in ordine all 9 superfluità della suddetta indagine, come tale : INSINDACABILE inscindibile in questa sede. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c., atteso che il giudice di appello ha esaminato la questione della mancanza della licenza di abitabilità, che pure non era stata dedotta specificamente dinanzi al Tribunale di Monza dal AT e dalla AB. Il motivo è infondato. In effetti lo stesso NN con il secondo motivo di appello aveva prospettato la questione relativa al certificato di abitabilità in ordine all'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato tra le parti. Il ricorso deve pertanto essere rigettato;
le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso e condanna il NN al pagamento di lire 169 les per spese e di lire 3.000.000 per onorari di avvocato. Così deciso in Roma il 23.1.2001. стальший Vican Manocane esterma Fradu % 10 IL CANCELLITRE C1 Paolo Talarico DEPOSITATO IN: FLLERIA Roma 2.9M IL CANCELLIERE C1 60000 310000 UFFI CIO DELLE EN Registrato 18 SET. 2001 A 2 al n. trecenica (lire p. Il Dirigente (Dott.ssa Mana PFO) 11130 Responsabile Servid ualziari (Dr. M. RACCHINI) 100