REPUB695 1/0 1 IN NOME DEL PO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Risoluzione SEZIONE TERZA CIVILE ontrattual Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Gaetano FIDUCCIA Presidente R.G.N. 15025/00 Dott. Michele VARRONE Rel. Consigliere Cron..-15783. Dott. Italo PURCARO Consigliere Rep.2560 Dott. Giuliano LUCENTINI Consigliere Ud. 19/03/01 Dott. Gianfranco MANZO Consigliere ha pronunciato la seguente CORTE SUPFIEMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SE NTENZA Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE dal Sig. sul ricorso proposto da: per diritti L 3000 ZA GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA 11-2-2-1990-2001. "IL CANCELLERE --- CADLOLO 118, presso lo studio dell'avvocato NICOLO' LIPARI, che lo difende, giusta delega in atti;
CANCELLERIA - ricorrente

contro

CASA GENERALIZIA ISTITUTO PICCOLA COMPAGNIA DI MARIA, in persona del procuratore KRISTEN EVELYN, MARY CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE JOHNSON, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTO UFFICIO COPIE RUFO 23, presso lo studio dell'avvocato LUCIO VALERIO Richiesta copia studic dal Sig. MO MO, che lo difende unitamente all'avvocato per diritti L. - 6 SET 2001.... FRANCESCA ROSSI, con procura speciale del dott. Notaio2001 IL CANCELLIERF 543 Nicola TE in Roma 3/8/2000 REP. 11731; -1- LIRE 1000 controricorrente CANCELLERIA avversO la sentenza n. 2345/00 della Corte d'Appello di ROMA, SECONDA SEZIONE CIVILE, emessa il 29/3/2000, AV831183 depositata il 04/07/00; RG.2902/1998, AV831184 udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Dott. Michele AU831186udienza del 19/03/01 dal VARRONE;
udito l'Avvocato NICOLO' LIPARI;
udito l'Avvocato LUCIO VALERIO MO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. CANCELLERIA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Rilasciata copia legale at Sig. ALL AND per diritti L. 13000+ 3 11 25 8.0.1. IL CANCELLIERE CANCELLERIA 3000 CANCELLERIA DF455064 13000 CANCELLERIA -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione notificata il 5/10/1992 la Casa Generalizia dell'Istituto della Piccola Compagnia di Maria (di seguito: CASA GENERALIZIA) conveniva dinanzi al Tribunale di Roma GI ZA, chiedendo che fosse risolto per inadempimento di quest'ultimo, quale affittuario, il contratto di affitto di azienda tra loro concluso il 25/6/87, avente ad oggetto la casa di cura denominata Calvary Hospital, sita in Roma alla via S. Stefano Rotondo, e che il convenuto fosse condannato a restituire l'azienda - ivi compreso il corpo del fabbricato utilizzato quale clinica, adiacente a quello usato dalle religiose a corrispondere gli interessi di mora in relazione ai ritardi nel come convento - pagamento del canone, costituenti uno dei profili di inadempimento dedotti a B sostegno della sollecitata risoluzione del contratto, nonché al risarcimento del danno. Costituendosi in giudizio l'ZA resisteva alle domande dell'attrice negando gli inadempimenti denunciati dalla CASA GENERALIZIA concedente e chiedendo che l'azione di risoluzione del contratto e quelle consequenziali fossero respinte. In sede riconvenzionale chiedeva, in relazione ad un precedente contratto preliminare di compravendita dell'azienda, che quest'ultima fosse trasferita nella sua proprietà, sollecitando in subordine, qualora il preliminare fosse stato ritenuto inefficace a seguito della mancata approvazione da parte delle competenti autorità ecclesiastiche, la condanna della promettente venditrice al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale. Deduceva altresì, in relazione all'affitto di azienda, l'inadempimento della controparte: 1) per non avere la concedente adempiuto l'obbligo, contrattualmente assunto, di corrispondere ai dipendenti della casa di cura quanto ad essi dovuto per il periodo antecedente alla stipula del contratto di affitto;
2) in relazione al mancato rimborso delle spese da esso anticipate in relazione ai consumi (acqua e riscaldamento) di un soggetto terzo che occupava altra parte del fabbricato;
3) in conseguenza dell'omessa rifusione di quanto pagato per l'energia elettrica e l'erogazione di acqua afferenti al fabbricato adibito a convento;
4) in relazione agli obblighi di mantenere efficiente l'azienda affittata. L'ZA chiedeva altresì che la CASA GENERALIZIA fosse condannata all'esecuzione delle opere necessarie alla conservazione dell'immobile ed alla conduzione dell'azienda, ovvero a rifondere gli esborsi ai quali esso stesso sarebbe andato incontro, nell'ipotesi di una perdurante inerzia della concedente, oltre al risarcimento dei danni che, quale affittuario, aveva subito in conseguenza dei denunciati inadempimenti della controparte. Espletata la necessaria istruttoria, con sentenza 22 luglio 1998 il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione proposta dalla CASA GENERALIZIA, ravvisando nel comportamento del convenuto una serie di inadempimenti, valutati di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., concernenti in particolare: a) il mancato rinnovo, nel 1988, della fideiussione prevista nel contratto a garanzia del pagamento dei canoni;
b) l'indebita utilizzazione, da parte dell'affittuario, nella gestione della casa di cura, del nome dell'ente religioso (Sister of the Little Company of Mary) accanto a quello della clinica (Calvary Hospital); c) la mancata separazione delle utenze EA destinate a fornire energia elettrica e acqua alla casa di cura dall'impianto al servizio del convento, dovuta alla circostanza che solo nel dicembre 1992 l'affittuario aveva ottenuto dalla Regione l'autorizzazione a gestire la clinica, necessaria per ottenere l'intestazione di una nuova ed autonoma utenza;
d) il ritardo nel pagamento di alcuni canoni;
e) la violazione, in relazione alla convenzione conclusa dalla clinica con l'Ospedale San Giovanni Calabita, della clausola n. 17 del contratto, che vietava il subaffitto della azienda;
f) la violazione da parte dell'ZA del dovere di buona fede per avere soltanto nel corso del giudizio articolato, a giustificazione di alcuni comportamenti tenuti, l'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. Il Giudice di prime cure condannava quindi GI ZA a rilasciare, in favore della Casa, i beni costituenti l'azienda, a corrispondere gli interessi di mora in relazione al ritardo con il quale aveva pagato i canoni scaduti rispettivamente il 5/3/1990, il 5/9/1990, il 5/3/1991, il 5/9/1991, il 23/3/1992 ed il 5/9/1992, al risarcimento del danno provocato alla CASA GENERALIZIA, liquidato equitativamente nella misura di L. 500.000.000, nonché alla rifusione delle spese processuali. Veniva invece disposta la separazione delle cause concernenti il pagamento dei consumi EA (oggetto, rispettivamente, della richiesta della CASA GENERALIZIA volta al riconoscimento di non essere tenuta ad alcun esborso ed alla opposta pretesa dell'ZA di essere rimborsato di quanto corrisposto negli anni trascorsi per le esigenze del convento) e delle spese delle quali aveva beneficiato la IMERS, in relazione alle quali il Tribunale riteneva necessari ulteriori accertamenti, disponendo quindi il prosieguo del giudizio. Erano infine respinte tutte le domande avanzate dall'originario convenuto diverse da quelle di cui al provvedimento di separazione. Avverso tale sentenza GI ZA proponeva appello al quale resisteva la CASA GENERALIZIA, chiedendo in via incidentale il riconoscimento dell'ulteriore danno subito in conseguenza del mancato pagamento, da parte dell'appellante, dei canoni scaduti in epoca successiva al dicembre 1997. Sospesa l'esecutorietà della sentenza impugnata con esclusione del capo n. 5 concernente la condanna dell'ZA al pagamento degli interessi di mora sui canoni corrisposti in ritardo rispetto alle scadenze pattuite, la Corte di Appello di Roma, con sentenza 8 luglio 2000, in parziale riforma di quella rigettava la domanda risarcitoria proposta dalla CASA gravata, GENERALIZIA, confermava le altre statuizioni e compensava per un quarto le spese del doppio grado, condannando l'ZA al pagamento dei restanti tre quarti. Riteneva la Corte territoriale che tutti i singoli profili di inadempimento ravvisati dal Tribunale fossero fondati ma che la domanda di risarcimento del danno conseguenziale, liquidato equitativamente ex art. 1226 c.c. nella misura di L. 500.000.000, dovesse invece essere respinta, in quanto il lamentato pregiudizio per il ritardo nel rilascio dell'azienda non era stato adeguatamente provato, nel senso che l'appellata avrebbe dovuto provare che la tempestiva disponibilità del complesso immobiliare avrebbe consentito un'utilizzazione più redditizia rispetto alla mera percezione dei canoni. Ha proposto ricorso per cassazione l'ZA, affidato ad un solo pluriarticolato motivo. Ha resistito la CASA GENERALIZIA con controricorso. Ambedue le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Con l'unico motivo l'ZA, denunciando l'omessa od insufficiente motivazione sul punto decisivo della controversia,con conseguente violazione e falsa applicazione delle norme e dei principi in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., nella sostanza formula una duplice censura, lamentando che il giudice di appello, da un lato, non abbia apprezzato il contesto complessivo dei rapporti inter partes entro il quale si collocava il contratto asseritamene inadempiuto, e, dall'altro, abbia valutato in modo inadeguato i singoli profili di inadempimento considerati dal primo giudice, al fine di ribadirne l'imputabilità ad esso ricorrente, con conseguente declaratoria di risoluzione contrattuale. In particolare, sostiene l'ZA che la Corte territoriale non abbia motivato sulla dedotta contestualità dei due contratti (preliminare di vendita ed affitto d'azienda, entrambi stipulati il 2/3/87) per valutare le pretese inadempienze alla luce delle effettive finalità perseguite dalle parti nell'ambito della complessiva negoziazione posta in essere dalle stesse;
ed, inoltre, che essendosi pronunciata la risoluzione a seguito di una valutazione complessiva fondata su A una serie articolata di ritenuti inadempimenti (mancato rinnovo della fideiussione, uso della denominazione dell'ordine religioso, mancata separazione delle utenze, ritardi nell'esecuzione degli interventi di adeguamento, ritardi nel pagamento del canone, contratto di cessione parziale dell'azienda all'Ospedale San Giovanni Calabita), senza indicazione di una loro graduatoria in sede di sanzionabilità, ove anche uno solo di tali addebiti non reggesse (come l'ZA ritiene) ad un vaglio di colpevolezza, la conclusiva pronuncia di risoluzione verrebbe meno nella sua globalità. La complessa censura non può ritenersi fondata. Per quanto riguarda il كل ه primo profilo, è agevole rilevar l'inammissibilità, trattandosi di censura nɔn dedotto con i motivi di appello, come risulta dalla minuziosa elencazione degli stessi contenuta nella sentenza impugnata. Non è superfluo aggiungere che la lamentata omissione motivazionale comunque non inciderebbe su un punto decisivo, dal momento che la CASA GENERALIZIA ha chiesto la risoluzione non del contratto di affitto di azienda sottoscritto il 2/3/87 contestualmente al preliminare di vendita, ma di quello stipulato successivamente, il 25/6/87, che riguardava esclusivamente l'affitto dell'azienda, una volta negata dall'autorità tutoria ecclesiastica, l'approvazione del precedente duplice contratto. Infine, ove il ricorrente intendesse riferirsi alla "esistenza di una parallela trattativa tra le parti per l'eventuale cessione dell'azienda", trattativa che si assume proseguita anche in pendenza del contratto 25/6/87, il giudice dell'appello ne ha tenuto conto, ritenendo che la circostanza “non può essere interpretata come intrinseca conferma dell'assenza di contestazioni, da parte della concedente, in merito alla puntuale esecuzione del contratto di affitto" (pag. 7 sentenza). In ordine, poi, ai singoli profili, di inadempimento ravvisati dal Tribunale e riconsiderati dal giudice del gravame, alla luce dei motivi di appello, l'impugnata sentenza ne ha ribadito la fondatezza affermando: che non era configurabile, nella pretesa tolleranza dell'ente religioso, una tacita rinuncia ad avvalersi di una clausola (il rinnovo della fideiussione) "così rilevante per la tutela dei propri interessi"; che l'utilizzazione, da parte dell'ZA, nella corrispondenza con i fornitori e le pubbliche autorità, della denominazione della CASA GENERALIZIA, era comunque rilevante, sotto il profilo dell'inadempimento, anche in mancanza di danni concreti;
che la mancata separazione delle utenze era addebitabile al solo affittuario;
che i lavori di adeguamento delle strutture sanitarie non erano stati eseguiti completamente neppure nell'agosto 1992, dopo che il termine legale per la loro esecuzione era scaduto il 31/12/89; che il contratto concluso dall'ZA con l'Ospedale San Giovanni Calabita, pur non vendo avuto concreta attuazione, integrava comunque un subaffitto dell'azienda, vietato dai patti contrattuali in mancanza dell'assenso di parte concedente;
infine, e soprattutto, che "il ripetersi di ritardi privi di giustificazione - da ultimo in relazione al pagamento del canone scaduto il 5/9/92, corrisposto solo dopo la proposizione della domanda di risoluzione - configurava d'altra parte un inadempimerito che, alla luce dell'interesse della parte creditrice, deve ritenersi di non scarsa importanza, si sensi dell'art. 1455 c.c." (pag. 11 sentenza). Questa essendo la trama argomentativa dell'impugnata sentenza, non può destare meraviglia se anche la pur valorosa difesa del ricorrente si infrange contro una motivazione che, da un lato, ai fini della declaratoria di risoluzione, considera i vari profili di inadempimento in maniera globale, così uniformandosi al costante insegnamento di questa Corte Suprema, che impone un apprezzamento complessivo del comportamento del contraente, la cui gravità va commisurata non all'entità del danno prodotto, ma alla rilevanza delle violazioni contrattuali commesse;
dall'altro, pur ritenendo fondati tali singoli profili, quanto meno per uno di essi (attinente al pagamento puntuale dei canoni e, cioè, ad un'obbligazione primaria ed essenziale del contratto) ne ha esplicitamente dichiarato la "non scarsa importanza", ai sensi dell'art. 1455 c.c. cit., considerando anche l'interesse della controparte incolpevole (e così resta neutralizzata, nella sua stessa premessa di fatto, la prospettazione del ricorrente che la sentenza denunciata non avrebbe dichiarato nessuno dei fatti imputabili all'ZA come autonomamente idoneo a giustificare l'inadempimento). Trattandosi di motivazione priva di errori giuridici, per il resto si risolve in apprezzamenti di fatto, devoluti istituzionalmente al giudice del merito ed insindacabili in cassazione, ove, come nel caso di specie, raggiungano un congruo grado di completezza e di ragionevolezza. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Si ravvisano tuttavia giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 19 marzo 2001, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Java Fiducin Sche n CANCELLERE C1 Giovanni Giambattista 60000 310000 → positata in Cancelleria gi, Il 2.2 MAG-2001- IL CANCELLIERE C1 Giovanni Giambattista UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 25 LUG 2001 Registrato in data Serie 4 35844 al n. 210.000 (lire trecentodiec tia - p. Dirigente frea Servizi (Dott ssa Mana Crazia DI FILIPPO/ Il Responsabile Servizio Atti Giudiziari (Dr. M. RACCICHINI) IL DIRIGENTE AREA SERVIZI (D.ssa M. Grazia DI FILIPPO)