Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GRIECO Angelo - Presidente -
Dott. CRISCUOLO Alessandro - rel. Consigliere -
Dott. VITRONE Ugo - Consigliere -
Dott. PLENTEDA Donato - Consigliere -
Dott. ADAMO Mario - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
PROVINCIA DI SALERNO, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE ERITREA 97, presso l'avvocato MASSIMILIANO IAIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati ALFREDO MESSINA, ANGELO CASELLA, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
PI LI, PI BE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PAOLO EMILIO 34, presso l'avvocato LUIGI BRIENZA, rappresentati e difesi dagli avvocati FELICIANO PALMIERI, ROBERTO VITA, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 120/00 della Corte d'Appello di SALERNO, emessa il 01/02/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/2003 dal Consigliere Dott. Alessandro CRISCUOLO;

udito, per il ricorrente, l'Avvocato Angelini per delega degli Avvocati Messina e Casella, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito, per il resistente, l'Avvocato Palmieri che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA, che ha concluso per il rigetto del primo motivo del ricorso e l'accoglimento del secondo;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 15 aprile 1992 NA TO e ED TO, eredi di MA AM (morta il 10 agosto 1985), dichiararono che:
a) a seguito di una procedura espropriativa, avviata per la realizzazione del 1^ lotto del liceo scientifico di Vallo della Lucania, la AM (dante causa degli istanti), con atto pubblico ricevuto dal notaio Tafuri in data 15 aprile 1982, aveva concordato con la provincia di SA (ente espropriante) la cessione volontaria di parte del fondo "Valenziani", situato in tenimento di Vallo della Lucania alla località Pendino, per una superficie di mq.

6.913 da distaccare dalla partita catastale 6653, intestata alla cedente, fol. 8, n. 947 (già 200/b), per are 43.26, e n. 948 (già 465/b), per are 25.87;
b) a seguito di un successivo procedimento di esproprio, promosso dal medesimo ente espropriante per la costruzione del 2^ lotto del liceo scientifico, la AM, con atto ricevuto dal notaio Palmieri il 23-27 maggio 1985, aveva concordato la cessione di altra parte del fondo "Valenziani" per una superficie catastale di mq.6.417;
c) per la prima cessione era stato pattuito il corrispettivo provvisorio di lire 20.700.000, per il secondo trasferimento l'importo di lire 35.515.400;
d) per effetto delle sentenze della Corte costituzionale n. 5 del 1980 e n. 223 del 1983, trattandosi di suoli edificatori alla fattispecie era applicabile la normativa generale in tema di espropriazione per p.u., sicché agli istanti spettava l'indennità commisurata al valore venale dei beni (detratti gli acconti), ma l'espropriante non aveva pagato i conguagli dovuti benché più volte sollecitato.
Su tali premesse NA e ED TO convennero in giudizio la provincia di SA dinanzi al Tribunale di quella città, chiedendo che: 1) si provvedesse a determinare le indennità loro spettanti alla stregua della legge n. 2359 del 1865, sulla base del valore venale delle aree occupate, previo accertamento delle caratteristiche edificatorie delle stesse;
2) si condannasse l'ente convenuto al relativo pagamento, con rivalutazione ed interessi;
3) si condannasse l'ente al pagamento delle spese del giudizio. La provincia di SA non si costituì.
Espletata una consulenza tecnica, il Tribunale, con sentenza depositata il 28 dicembre 1998, dichiarò la propria incompetenza per materia ritenendo competente la Corte d'appello di SA. Gli attori riassunsero il processo davanti alla Corte indicata, rinnovando le conclusioni già rassegnate.
La provincia si costituì per resistere alla domanda, chiedendo in via riconvenzionale la restituzione delle somme eventualmente pagate in eccedenza, con interessi e rivalutazione.
La Corte di appello di SA, con sentenza n. 120/2000, notificata il 3 maggio 2000, in accoglimento della domanda condannò la provincia a pagare agli attori: a) la somma di lire 101.284.000, con gli interessi legali dal 16 aprile 1982 fino all'effettivo pagamento;

b) la somma di lire 129.648.000, con gli interessi legali dal 28 maggio 1985 fino all'effettivo pagamento;
c) le spese del giudizio attribuite al difensore anticipante. Per quanto qui rileva, la Corte territoriale, sulla scorta degli accertamenti condotti dal c.t.u., considerò che le aree in questione costituivano un unico fondo situato in prossimità del centro urbano di Vallo della Lucania, lungo la statale 18, scelto dal comune di Vallo della Lucania per la localizzazione del liceo scientifico, in corso di costruzione sulle aree cedute ed in parte già funzionante.
In ordine alla situazione urbanistica, sempre in base agli accertamenti del consulente rilevò che, all'epoca della cessione volontaria del 15 aprile 1982, il P.R.G. risultava soltanto adottato (con delibera consiliare del 7 ottobre 1978) ed era stato poi approvato con decreto del presidente della Giunta regionale n. 9133 del 16 novembre 1982, mentre in precedenza non era in vigore alcuno strumento urbanistico. Secondo il piano regolatore l'area in questione aveva destinazione F di uso pubblico, ma era inserita in un vasto contesto di aree a prevalente destinazione edificatoria residenziale di espansione. L'intero complesso scolastico era situato in prossimità del centro abitato di Vallo della Lucania, in zona interessata da notevole espansione edilizia di tipo residenziale e commerciale, tutta la zona circostante l'area in questione presentava in prevalenza destinazione residenziale di espansione C e proprio tale circostanza aveva comportato la localizzazione dell'edificio scolastico. Pertanto, ad avviso del c.t.u., come destinazione prevalente della zona andava considerata quella residenziale C, che prevedeva un indice territoriale di 1,2 mc/mq.
La Corte di merito osservò ancora che il consulente aveva determinato il valore venale dell'area con metodo sintetico e con metodo analitico, adottando altresì le modalità di calcolo previste dall'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992 (senza la riduzione del 40% vertendosi in tema di conguaglio per cessione volontaria) e individuando come momento di trasferimento dei beni le date degli atti di cessione. Essa, inoltre, rilevò: a) che, per rappezzamento in questione, il consulente aveva proposto, in base al metodo comparativo, un prezzo unitario di lire 20.000 a mq. nel 1982 e di lire 30.000 a mq. nel 1985; b) in base al metodo analitico, un valore unitario di lire 29.336 a mq. per il 1982 e di lire 40.380 a mq. per il 1985; c) in base al metodo "percentuale del costo di costruzione", un valore unitario di lire 22.726 a mq. per l'anno 1982 e di lire 30.057 a mq. per il 1985.
La Corte salernitana, quindi, tenuto conto in particolare delle risultanze del metodo-sintetico comparativo, ritenne equo adottare il valore medio di lire 35.000 a mq. per il 1982 e di lire 50.000 a mq.
per il 1985. Applicando l'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, determinò il prezzo per la cessione del 15 aprile 1982 in lire 121.984.002, ridotte a lire 101.284.000 per effetto della detrazione della somma corrisposta in via provvisoria;
determinò il prezzo per la cessione del 27 maggio 1985 in lire 161.449.430, ridotte per la stessa ragione a lire 129.648.000, pronunziando infine le statuizioni di cui al dispositivo.
Avverso la suddetta sentenza la provincia di SA, in persona del presidente p.t., ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi illustrati con memoria.
NA TO e ED TO hanno resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di cassazione la provincia di SA denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, convertito con modificazioni dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, in relazione all'art. 360 (1^ comma) n. 3 cod. proc. civile.
La sentenza impugnata avrebbe determinato le indennità di esproprio ai sensi del citato art. 5 bis sull'erroneo presupposto che i fondi in questione fossero edificabili all'epoca delle due cessioni o volontarie.
Ma, sulla base della sentenza della Corte costituzionale 23 luglio 1997, n. 261, che negò l'esistenza di un tertium genus in materia indennitaria, la giurisprudenza avrebbe precisato che i criteri indennitari di cui alla citata norma troverebbero applicazione soltanto qualora i suoli oggetto di esproprio presentino, al contempo, i requisiti di edificabilità legale ed effettiva. In particolare, questa Corte avrebbe chiarito che i suoli non edificabili, ancorché suscettibili di utilizzazione diversa da quella agricola, andrebbero valutati in base a parametri omogenei a quelli utilizzati per i terreni agricoli, non essendo più predicabile nel vigente ordinamento l'esistenza di un tertium genus, oltre a quelli delle aree edificabili e delle aree agricole. A queste ultime andrebbero parificati, sul piano della determinazione indennitaria, tutti i suoli che, pur presentando caratteristiche o attitudini diverse da quelle agricole, non risultino in senso stretto edificatori.
Pertanto, in caso analogo a quello in esame, questa Corte - per suoli ricadenti in zona F di P.R.G. - avrebbe ritenuto legittima l'applicazione dei criteri indennitari secondo il valore agricolo e non quello edificabile (Cass., n. 2272 del 1999). Nel caso di specie, non vi sarebbe dubbio che, all'epoca dei trasferimenti in favore della provincia, i suoli de quibus ricadevano in zona F del P.R.G., peraltro soltanto adottato all'epoca della stipula del primo contratto. Ne dovrebbe discendere che essi, già all'epoca situati in zona molto periferica rispetto al centro abitato ed in zona F di P.R.G. destinata a servizio delle limitrofe zone C di espansione edilizia, non avevano, ne' legalmente nè di fatto, alcuna attitudine edificatoria.
Il motivo non ha fondamento, anche se la motivazione della sentenza impugnata (la cui pronunzia in parte qua risulta conforme a diritto) deve essere corretta ed integrata nell'esercizio del potere attribuito a questa Corte dall'art. 384 c.p.c. Come la giurisprudenza ha già affermato, nel sistema introdotto dall'art. 5 bis della L. n. 359 del 1992, caratterizzato dalla rigida dicotomia,
che non lascia spazio per un tertium genus. tra aree edificabili ed aree agricole, un'area va ritenuta edificabile quando, e per il solo fatto che, come tale essa risulti classificata dagli strumenti urbanistici al momento dell'apposizione del vincolo espropriativo (dovendosi dare a tale espressione il significato di cui alla sentenza della Corte costituzionale n. 442 del 1993), secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza dell'edificabilità legale, mentre la cd. edificabilità di fatto rileva soltanto in via suppletiva, in carenza di strumenti urbanistici, ovvero in via complementare e integrativa, agli effetti del concreto valore di mercato dell'area espropriata, incidente sul calcolo dell'indennizzo (v., per tutte, Cass., sez. un., 23 aprile 2001, n. 172). Nel caso in esame la sentenza impugnata ha ritenuto di poter in applicare ad entrambe le cessioni (stipulate, rispettivamente, il 15 aprile 1982 e il 27 maggio 1985) la disciplina urbanistica di cui al P.R.G. adottato dal Consiglio comunale il 7 ottobre 1978 ed approvato con decreto del presidente della Giunta regionale in data 16 novembre 1982. La sentenza ha tenuto presente che, all'epoca della prima stipula, lo strumento urbanistico era stato soltanto adottato.
Tuttavia lo ha considerato applicabile perché l'approvazione avvenne appena sette mesi dopo quella stipulazione (sentenza, pag. 13).
Tale ratio decidendi non è censurata dalla ricorrente, la quale, pur facendo cenno alla circostanza che, all'epoca della prima stipula, il piano era stato soltanto adottato (ricorso per cassazione, pag. 4), non muove critiche specifiche sotto tale profilo alla Corte di merito. Anzi L'intero impianto della censura in esame si basa sul presupposto che (entrambi) i suoli ricadessero in zona F del P.R.G., il che equivale a confermare l'applicabilità dello strumento urbanistico anche alla prima cessione, onde il punto è sottratto al sindacato di questa Corte.
Peraltro, per completezza di motivazione, si deve aggiungere che, come la sentenza impugnata ha accertato sulla scorta delle indagini del c.t.u., prima del P.R.G. non era in vigore alcuno strumento urbanistico (sentenza, pag. 9). Si dovrebbe fare riferimento, dunque, all'edificabilità di fatto all'epoca della prima cessione, edificabilità che, come si desume dalla medesima sentenza, è stata ritenuta sussistente sia in relazione alla collocazione dell'area sia in relazione al prezzo unitario del suolo, individuato dal c.t.u. in lire 20.000 a mq. (con riguardo al 1982), sulla base di un prezzo desunto da un atto concernente un'area assai vicina a quella in esame (sentenza, pag. 11). Anche se, per la prima cessione, si volesse prescindere dal piano regolatore, la classificazione del suolo (con essa trasferito) come edificabile non subirebbe quindi modifiche.
Ciò posto, si deve osservare che il richiamo all'inesistenza di un tertium genus in materia indennitaria, effettuato dalla ricorrente, non è conferente.
La sentenza impugnata, infatti, non ha utilizzato tale categoria, ma ha ravvisato l'edificabilità legale, facendo leva, per l'appunto, sulla classificazione del piano regolatore.
A tal fine, sempre utilizzando i dati desunti dalla relazione del c.t.u., ha rilevato: a) che l'area in questione (riferita ad entrambe le cessioni, visto che, come la sentenza ha accertato a pag. 8, i due appezzamenti costituivano un unico fondo e sono stati utilizzati entrambi per costruire la stessa opera pubblica, cioè l'edificio destinato a liceo scientifico) aveva destinazione F di uso pubblico, ma era "inserita in un vasto contesto di aree a prevalente destinazione edificatoria residenziale di espansione (tavola del PRG, art. 14)"; b) che tutta la zona circostante l'area in questione presentava in prevalenza destinazione residenziale di espansione C e proprio tale circostanza aveva comportato la localizzazione dell'edificio scolastico (sentenza impugnata, pag. 9).
A tali accertamenti di fatto questa Corte deve attenersi. Nè essi hanno formato oggetto di specifica censura da parte della ricorrente, la quale si limita a sostenere che i suoli ricadenti in zona F di P.R.G. andrebbero indennizzati a valore agricolo e non edificabile.
Ma questa tesi, in linea di principio, non può essere condivisa. Non basta la sola classificazione in zona F (comprendente la parte del territorio destinata ad attrezzature ed impianti d'interesse generale) per escludere l'edificabilità legale di un suolo. È necessario, altresì, verificare quale destinazione, tra le molte (e diverse) destinazioni possibili, è stata in concreto impressa alla zona o all'area, nonché quale sia la natura del vincolo nascente da quella destinazione. Infatti, nella fattispecie esaminata dalla sentenza di questa Corte n. 2272 del 1999 (cui la ricorrente si richiama), l'area ricadeva in zona F50 con destinazione a verde pubblico ed attrezzature per il tempo libero, agricoltura eventualmente convenzionata, aree per carovane nomadi, attrezzature sportive. Si trattava, quindi, di vincoli conformativi dell'intera zona, che escludevano l'edificabilità legale (come questa Corte ha affermato, ad esempio, per le destinazioni a verde pubblico). Ben diversa risulta la fattispecie qui in esame. La destinazione F il di uso pubblico è riferita all'area. Tutta la zona circostante a tale area "presenta in prevalenza destinazione residenziale di espansione C". Sulla superficie poi oggetto delle cessioni è stato localizzato l'edificio scolastico. Tale localizzazione comporta certamente un vincolo a carattere espropriativo (o preordinato all'esproprio). Infatti, hanno contenuto conformativo della proprietà privata i vincoli aventi la funzione di definire per zone, in via astratta e generale, le possibilità edificatorie (o agricole) connesse al diritto dominicale, mentre hanno contenuto espropriativo, stante la loro portata ablatoria, i vincoli incidenti su beni determinati in funzione della localizzazione puntuale di un'opera pubblica, come avvenuto nella specie.
Ne deriva che del vincolo espropriativo non deve tenersi conto e che legittimamente dall'inserimento del suolo in un vasto contesto di aree a prevalente destinazione edificatoria residenziale è stata desunta anche per il suolo medesimo l'edificabilità legale. Invero, una volta esclusa la rilevanza del suddetto vincolo, la disciplina urbanistica dell'area in questione può essere tratta soltanto da quella dell'intera zona circostante che, in base alla sentenza impugnata, aveva destinazione residenziale di espansione C. Alla stregua delle precedenti considerazioni il primo motivo del ricorso deve essere respinto.
Col secondo mezzo di cassazione la provincia di SA denunzia "violazione dell'art. 5 bis del D.L. n. 333/92, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - Difetto assoluto di motivazione e contraddittorietà in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c." La ricorrente sostiene che, anche se si volessero attribuire ai suoli i caratteri dell'edificabilità legale, la determinazione del valore effettuata dalla Corte di appello sarebbe apodittica ed irrazionale, discostandosi immotivatamente dai valori determinati dal c.t.u. nell'ampia e motivata relazione di stima.
Infatti, a fronte di un prezzo unitario fissato dal consulente, con il metodo analitico, in lire 29.336 a mq. per il 1982 ed in lire 40.380 a mq. per il 1985, e con il metodo "percentuale del costo di costruzione" in lire 22.726 a mq. per il 1982 ed in lire 30.057 a mq.
per il 1985, la Corte di merito avrebbe ritenuto equo adottare il valore medio di lire 35.000 a mq. per il 1982 e di lire 50.000 a mq. per il 1985, "tenuto conto che l'area oggetto della valutazione è ubicata nel centro urbano di Vallo della Lucania".
Si tratterebbe di conclusione apodittica, cui la Corte territoriale sarebbe pervenuta sul presupposto della ritenuta (ma insussistente) centralità dei suoli, in contrasto con l'indicazione del consulente riportata dalla stessa sentenza impugnata a pag. 11, in cui si legge che la zona sarebbe del tutto periferica.
La censura è fondata.
La Corte di appello ha chiarito che, per accertare il valore dell'area, il c.t.u., in via principale, aveva utilizzato il metodo basato sulla comparazione dei terreni da valutare con suoli aventi caratteristiche omologhe e di cui erano noti i prezzi di vendita. All'esito dei relativi accertamenti (esame di 16 rogiti) e d'indagini eseguite in loco il consulente aveva rilevato, per terreni con destinazione urbanistica residenziale "C", valori di mercato variabili dalle 20.000 alle 50.000 lire a mq. nel 1982, e dalle 30.000 alle 70.000 lire a mq. nel 1985, secondo le diverse caratteristiche. Per l'appezzamento in questione - considerando l'estensione del lotto (in totale mq. 13.330), l'ubicazione (periferica all'epoca delle cessioni) e soprattutto il fatto che era situato in zona di recente espansione - il c.t.u. aveva proposto "il prezzo riscontrato con l'atto n. 7, relativo ad un'area assai vicina a quella in esame", indicando quindi un valore unitario a mq. pari a lire 20.000 nel 1982 e a lire 30.000 nel 1985. Come "controprova", poi, il consulente aveva utilizzato il metodo analitico, pervenendo al valore di lire 29.336 a mq. nel 1982 e a lire 40.380 a mq. nel 1985; nonché il metodo "percentuale del costo di costruzione", individuando il valore di lire 22.726 a mq. per il 1982 e di lire 30.057 nel 1985 (sentenza impugnata, pag. 10-11).
A fronte di questi dati la Corte di merito, "tenuto conto in particolare delle risultanze del metodo sintentico - comparativo", ha ritenuto equo adottare il valore medio di lire 35.000 a mq. per il 1982 e di lire 50.000 a mq. per il 1985, considerato che l'area oggetto della valutazione era ubicata nel centro urbano di Vallo della Lucania.
Questa valutazione, però, è motivata in modo del tutto insufficiente.
Fermo restando che il punto attiene ad un profilo decisivo della controversia (perché concerne il valore venale del bene, cioè un dato necessario ai fini del calcolo dell'indennità espropriativa ai sensi del citato art. 5 bis), la Corte territoriale si è trovata in presenza di una serie di valori, forniti dal consulente di ufficio che aveva utilizzato più metodi di stima, il primo dei quali ispirato al criterio sintetico - comparativo delle cui risultanze, in particolare, essa ha dichiarato di tenere conto.
In tale contesto la Corte salernitana ben poteva condividere le conclusioni del c.t.u. oppure disattenderle, come poteva ancorare il proprio giudizio ad un valore medio desunto dai dati forniti dall'ausiliario, in ogni caso, però, doveva esporre il percorso argomentativo da cui discendeva il convincimento raggiunto in ordine al valore del suolo. Essa, invece, si è discostata in modo sensibile dagli elementi valutativi forniti dal consulente (il quale, a quanto si desume dalla sentenza impugnata, aveva addotto le ragioni di quelle valutazioni). E, a sostegno del giudizio espresso, a parte un vago accenno ad un criterio "equo" (del tutto inidoneo a dar conto di quel giudizio), si è limitata ad osservare che l'area it de qua era situata nel centro urbano di Vallo della Lucania, così ponendosi in (immotivato) contrasto con i rilievi del c.t.u. che, nel determinare il valore attraverso il metodo sintetico - comparativo, aveva proposto il prezzo unitario di lire 20.000 nel 1982 e di lire 30.000 nel 1985, proprio tenendo conto (tra l'altro) della circostanza che il suolo, all'epoca delle cessioni volontarie, aveva ubicazione periferica ed era situato in zona di recente espansione. S'impone, pertanto, un nuovo esame della controversia in parte qua, allo scopo di colmare le riscontrate carenze di motivazione. Sul punto la sentenza impugnata, dunque, deve essere cassata e la causa va rinviata ad altro giudice, che si individua nella Corte di appello di Potenza e che procederà al detto esame, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Potenza anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 gennaio 2003. Depositato in Cancelleria il 2 luglio 2003