11876/02 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIAN LA CORTE SUPREM Oggetto NULLITY ATTO SEZI E SE ONE CIVILE Δ' ΔΟΝΑΤΙΟ μα Composta dagli Ill.mi Digg.ri Magistrati: Presidente R.G.N. 682/00 Dott. Mario SPADONE Cron.28485 - Rel. Consigliere RIGGIO Dott. Ugo - Consigliere Rep. 3131 Dott. Alfredo MENSITIERI - Dott. Roberto Michele TRIOLA - Consigliere- Ud. 18/04/02 Dott. Giovanni SETTIMJ . Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio SENTENZA Sole dal Sig. diritti €उळ sul ricorso proposto da: per - 0.7. AGO 2002 RI IA TO, elettivamente domiciliata in IL CANCELLIERE ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI 24, presso lo studio GIACOBBE, che la difende, dell'avvocato GIOVANNI ANCELLERIA giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

DI BL AN, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato AN FORZANO, giusta delega in atti;
controricorrente 2002 avverso la sentenza n. 391/99 della Corte d'Appello di 605 MESSINA, depositata il 30/07/99; -1- udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/04/02 dal Consigliere Dott. Ugo RIGGIO;
Giovanni GIACOBBE, difensore del udito l'Avvocato che;
ha chiesto l'accoglimento del ricorrente ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Pietro ABBRITTI che ha concluso per il rigetto del ricorso. F -2- 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 25 novembre 1986 NT Di AS conveniva dinanzi al Tribunale di Patti AN GR esponendo che con atto per notar Natoli dell'8 agosto 1984 US GR gli aveva donato un appartamento sito in S. Giorgio di Gioiosa Marea, facente parte di un gruppo di fabbricati in costruzione, ma il donante era morto prima che fosse completato l'immobile. Appena terminati i fabbricati il costruttore li aveva consegnati agli eredi legittimi dell'GR, che avrebbero dovuto dare esecuzione alla volontà del padre consegnandogli l'appartamento, ma la figlia del de cuius, AN NG, si era impossessata dell'appartamento in questione dandolo in locazione a terzi. Ciò کر premesso il Di AS chiedeva che il tribunale dichiarasse il suo diritto di proprietà esclusiva sull'appartamento e condannasse la convenuta al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni. La NG, costituitasi, resisteva alla domanda deducendo che il genitore aveva donato all'attore l'area relativa alla mansarda del gruppo A, con tutti i 1 diritti e le quote condominiali su tutto quanto per legge è oggetto di condominio, ma che con precedente atto di donazione del 3 luglio 1984 lo stesso genitore aveva donato a lei l'area relativa al piano terra, l'area relativa al primo piano e l'area relativa al secondo piano, conservando espressamente il piano cantinato e la mansarda, e che morto il padre ella aveva continuato la costruzione del fabbricato A rifinendo il cantinato e parte del piano terra, al rustico al momento dell'apertura della successione, ed eseguendo la costruzione del primo e del secondo piano;
che l'appartamento all'ultimo piano era stato costruito a sue cure e spese sull'area al secondo piano di sua proprietà, e quindi le apparteneva per il 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone: relatore Riggio. 4 principio dell'accessione; che il donante, avendo già disposto dell'area al secondo piano in favore della figlia, non poteva donare che l'area al terzo piano non edificata. In subordine rilevava che, ove fosse stato ritenuto che l'attore era proprietario dell'appartamento all'ultimo piano. questi era obbligato a pagarle il valore della costruzione, posto che aveva ricevuto dal donante solo la proprietà dell'area relativa alla mansarda e non l'appartamento, costruito a sue spese. Con sentenza parziale del 12 febbraio 1996 il tribunale, in accoglimento della domanda attorea. dichiarava che il Di AS era proprietario dell'appartamento - mansarda posto al secondo piano del fabbricato e rimetteva la causa in istruttoria per la decisione della domanda riconvenzionale proposta in subordine dalla convenuta relativa al pagamento del valore della costruzione. प ती Avendo la GR proposto impugnazione la Corte di appello di Messina, con sentenza dell'8 aprile 1999, confermava la decisione di primo grado. La corte rilevava che dagli atti di vendita e di appalto del 30 luglio 1984 intercorsi tra US GR ed i costruttori AN risultava che a quella data sul terreno formante oggetto dei relativi contratti il venditore aveva già eseguito delle opere edilizie, in attuazione di concessione edilizia del 22 gennaio 1983, con la quale era stata autorizzata la costruzione di quattro palazzine, e consistenti nelle fondamenta della superficie di calpestio del piano cantinato, nei pilastri di sostegno e nella suoletta del piano terra, nonché nei pilastri di sostegno e nella suoletta del primo piano. Con il contratto di appalto erano stati commessi alla ditta appaltatrice i lavori di completamento di quelle opere relativamente agli immobili rimasti in proprietà del venditore, tra cui la palazzina A oggetto del contendere. Pertanto, quando era stato stipulato l'atto di donazione dell'8 agosto 1984 tra 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone;
relatore Riggio. 5 l'GR ed il Di AS esisteva già l'area sulla quale doveva essere edificata la mansarda, per cui non poteva parlarsi di donazione di cosa futura. Per quanto riguarda poi l'asserito contrasto tra l'atto di donazione in data 3 luglio 1984 in favore della convenuta e la successiva donazione in favore dell'attore, la corte rilevava che il primo atto recava una premessa con la quale veniva chiarito che il donante aveva in costruzione un fabbricato in forza di concessione edilizia rilasciata in data 22 gennaio 1983 che prevedeva tre elevazioni fuori terra con quattro gruppi a schiera. Vi era però una contraddizione tra quanto indicato come oggetto della donazione (area relativa al piano terra, area relativa al primo piano e area relativa al secondo piano) e quanto riservatosi in proprietà dal donante, costituito da piano cantinato e mansarda, che nel progetto т о era rappresentata dalla terza elevazione fuori terra, e cioè dal secondo piano, ed in proposito era inaccettabile l'interpretazione sostenuta dalla GR, secondo cui il piano mansarda sarebbe stato costruito al di sopra della terza elevazione, poiché tale interpretazione contrastava con il principio di cui all'art. 1363 c.c., secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il significato che risulta dal complesso dell'atto, al di là del senso letterale delle parole. Infatti, se il donante avesse voluto ipotizzare una quarta elevazione fuori terra non avrebbe fatto riferimento al progetto approvato, in cui il piano mansarda era già previsto come terza elevazione. Inoltre tale interpretazione era smentita anche dal comportamento tenuto successivamente dal donante, essendo stata costituita nell'atto di vendita del 30 luglio 1984 e coevo contratto di appalto con il AN una reciproca servitù a favore e contro le aree di rispettiva proprietà delle parti, utilizzando la cubatura consentita, affinché 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone;
relatore Riggio. 6 fossero eseguite, sia dall'una che dall'altra parte, quelle opere e quegli spazi che le esigenze tecniche del progetto richiedessero, al fine di consentire che la cubatura residua fosse utilizzata dal venditore GR a vantaggio della particella 471 rimastagli in proprietà, per la costruzione di quanto previsto dal progetto già presentato al Comune. Nell'appalto, inoltre, si dava incarico all'impresa appaltatrice di completare i lavori secondo le previsioni del progetto approvato. Doveva concludersi che correttamente il primo giudice aveva ritenuto che nell'atto di donazione del 3 luglio 1984 fosse contenuto un errore nella descrizione dell'oggetto del contratto, là dove erano indicati come donate l'area del piano terra, del primo e del secondo piano, essendo reale volontà dell'GR quella di donare solo l'area del piano terra e del primo piano, riservandosi in к и proprietà quella del secondo piano integrante la mansarda. Ha chiesto la cassazione di tale sentenza la GR in base a due motivi di ricorso, contrastati dal controricorso del Di AS. Entrambe le parti hanno depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Occorre preliminarmente esaminare l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata con la memoria dal controricorrente Di AS, in riferimento alla questione della nullità della donazione a suo favore per avere essa ad oggetto un bene inesistente. Sostiene il controricorrente che avendo la ricorrente dedotto l'erroneità della sentenza, per avere assunto a presupposto della decisione l'esistenza del bene donato, che invece sarebbe stato inesistente al momento della donazione, il vizio in questione costituirebbe motivo di revocazione, che come tale non potrebbe essere fatto valere con l'ordinario ricorso di legittimità. La 682/2000 NG / Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone;
relatore Riggio. 7 questione sarebbe inoltre nuova, avendo la GR sostenuto in primo grado di essere proprietaria dell'immobile per accessione, e solo in sede di gravame avrebbe prospettato la diversa tesi della nullità della donazione. L'eccezione è infondata. Infatti l'errore di cui all'art. 395 n. 4 cpc, idoneo a determinare la revocazione di una sentenza, consiste in un errore di percezione. o in una mera svista materiale, che abbia indotto il giudice ad affermare l'esistenza (o l'inesistenza) di un fatto decisivo, la cui sussistenza (o insussistenza) risulti invece in modo incontestabile dagli atti. Insomma l'erronea percezione postula l'esistenza di un contrasto tra due diverse rappresentazioni dello stesso oggetto, и emergenti rispettivamente l'una dalla sentenza impugnata e l'altra dagli atti м processuali. L'errore denunciato dalla ricorrente. invece, si riferisce chiaramente ad una diversa valutazione delle risultanze processuali operata dal giudice, ed è stato oggetto di controversia tra le parti e di decisione da parte del giudice, per cui non potrebbe giammai parlarsi di errore materiale ma, semmai, di errore diritto. Per quanto riguarda poi la eccepita inammissibilità del ricorso per la asserita novità della questione relativa all'inesistenza del bene donato al momento della donazione, a parte la considerazione che non risulta che il Di AS in grado di appello non abbia accettato il contraddittorio sul punto, trattasi comunque di una nullità rilevabile d'ufficio, e quindi prospettabile dalle parti anche in grado di appello. Denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 771 e 840 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza la ricorrente sostiene che la corte di appello, omettendo di esaminare il problema della 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone;
relatore Riggio. 80 qualificazione giuridica del bene oggetto della donazione, si sarebbe limitata ad affermare che quando era stato stipulato l'atto di donazione in data 8 agosto 1984 a favore del Di AS già esisteva l'area sulla quale doveva essere edificata la mansarda oggetto della donazione, per cui non poteva parlarsi di donazione di cosa futura, fondando tuttavia tale convincimento unicamente sugli atti di vendita e di appalto stipulati tra US GR ed i costruttori AN, dai quali sarebbe risultato che a quella data sul terreno formante oggetto dei relativi contratti il venditore aveva già eseguito opere edilizie. consistenti nelle र्जु fondamenta e superficie di calpestio del piano cantinato e nella suoletta del piano terra, nonché nei pilastri di sostegno e nella soletta del primo piano. Invece, secondo la ricorrente, avendo la donazione ad oggetto l'area relativa al secondo piano del fabbricato, non ancora costruito, vi era stata certamente una donazione di cosa futura, come tale vietata dall'art. 771 c.c., a nulla rilevando il richiamo ai progetti ed alla relativa concessione edilizia ed il tentativo di sostituire al bene costituito dal costruendo appartamento un ipotetico diritto di superficie mediante il frazionamento ideale in sovrapposti piani orizzontali dell'area su cui il fabbricato avrebbe dovuto essere realizzato. Ciò risultava chiaramente dallo stesso atto di donazione, nel quale le parti avevano individuato l'oggetto della liberalità mediante il riferimento a progetti ed atti concessori, senza alcun concreto rinvio alla situazione di fatto realmente esistente. Il motivo è fondato. La disposizione di cui all'art. 771 c.c., infatti, nel sanzionare di nullità la donazione avente ad oggetto beni futuri, vale a dire non ancora venuti ad esistenza. deve essere interpretata nel suo significato letterale, per cui la 682/2000 GR · Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone: relatore Riggio. donazione di un appartamento richiede, evidentemente, che l'appartamento sia già stato costruito, quanto meno nella sua estensione volumetrica, così come la donazione di un'area relativa alla costruzione di un appartamento futuro, costituita non da una estensione di terreno, bensì, come nel caso di specie, da un solaio elevato di un edificio in costruzione, richiede che quel solaio sia stato già materialmente posto in essere. In proposito la sentenza non sembra attenersi a tale principio poiché, dopo avere dato atto che la appellante GR con il primo motivo di gravame ई aveva dedotto la nullità dell'atto di donazione in data 8 agosto 1984, lo rigetta in base alla considerazione che dagli atti di vendita e di appalto stipulati il 30 luglio 1984 (quindi pochi giorni prima della donazione) tra il donante US GR ed i costruttori AN risultava che a quella data sul terreno formante oggetto dei relativi contratti il venditore aveva già eseguito delle opere edilizie...consistenti nelle fondamenta della superficie di capestio del piano cantinato, nei pilastri di sostegno e nella suoletta del piano terra, nonché nei pilastri di sostegno e nella suoletta del primo piano, e con il contratto di appalto vennero commessi alla ditta appaltatrice i lavori di completamento di quelle opere relativamente agli immobili rimasti in proprietà del venditore, tra cui la palazzina "A" oggetto di contestazione. E' quindi evidente che quando fu stipulato l'atto di donazione dell'8/8/84 tra l'GR ed il Di AS esisteva già l'area sulla quale doveva essere edificata la mansarda donata dall'GR al Di AS, per cui non può affatto parlarsi di donazione di cosa futura. Ora, se si considera che è pacifico che il fabbricato doveva essere costituito per lo meno da due piani oltre il piano terreno, tanto che con altro atto di 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone;
relatore Riggio. 10 donazione del 3 luglio 1984 US NG aveva donato alla figlia IA ON, attuale ricorrente, tra l'altro, l'area relativa al secondo piano, e che l'appartamento mansarda che il Di AS sostiene essergli stato donato non poteva che essere all'ultimo piano della palazzina in questione, e quindi al secondo o addirittura al terzo piano della stessa, risulta evidente che al momento della donazione non solo non esisteva materialmente alcun appartamento all'ultimo piano, ma non era stato stata edificata neppure la suoletta sulla quale ई sarebbe sorto in seguito l'appartamento risultante dal progetto e destinato, nelle intenzioni del donante, al Di AS. Né peraltro sembra possibile ritenere come pare faccia implicitamente il giudice di appello - che per area sulla quale sorgerà uno specifico appartamento posto ad uno dei vari piani previsti per un edificio in costruzione possa ritenersi il suolo sul quale insiste l'edificio stesso nella sua interezza, poiché tale suolo è di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio (art. 1117 n. 1 c.c.), e comunque dal diritto di comproprietà dello stesso non può scaturire un diritto di proprietà esclusiva su parte di un tramezzo divisorio tra i diversi piani, essendo vero il contrario, vale a dire che al proprietario esclusivo di un'unità immobiliare compresa in un edificio in condominio compete il diritto di comproprietà, in proporzione al valore della propria unità, sul suolo sul quale insiste l'edificio condominiale. Con il secondo motivo la NG denunzia poi la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza per non avere la corte di appello rilevato, sebbene ella ne avesse fatto oggetto di specifico motivo di gravame, il contrasto tra l'atto di donazione del 3 luglio 1984 in suo favore, avente ad oggetto le aree relative al 682/2000 GR Di AS. Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone: relatore Riggio. 11 piano terra, al primo piano ed al secondo piano e la successiva donazione in favore del Di AS, pure avente ad oggetto l'area relativa al secondo piano. In tal modo la corte di appello aveva proceduto ad una interpretazione degli atti in questione in maniera per così dire abrogativa, in base alla quale alla donataria veniva negato il diritto di proprietà sul secondo piano, malgrado l'esplicita previsione di tale diritto nell'atto di donazione a suo favore. Il motivo deve ritenersi assorbito, alla stregua delle considerazioni svolte in ordine al primo motivo. In definitiva, stante la fondatezza del primo motivo, il ricorso deve essere accolto, con rinvio della causa alla Corte di appello di Catania la quale deciderà la controversia adeguandosi al principio sopra enunciato, vale a dire che è nulla non ભ solo la donazione avente ad oggetto un appartamento non ancora costruito, ma anche quella relativa alla superficie sulla quale debba essere costruito un DT appartamento, qualora tale superficie sia costituita dalla soletta di un edificio in ROMA2 costruzione non ancora materialmente realizzata, sebbene prevista da un progetto per il quale sia stata rilasciata regolare concessione amministrativa. Il giudice di 109T129,11 rinvio provvederà inoltre in ordine alle spese del presente giudizio. 456T Sess

P. Q. M.

TOT. 160,10 accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo;
cassa l'impugnata sentenza e rinvia la causa per nuovo esame alla Corte di appello di Catania, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 aprile 2002. Ugo Miggio est. a A i C I 2 n R E 0 E a t L 0 R a L Sprandom 2 E C I E IL CANCELLIERE C1 C L D o N L c sco Catania G A s E e C C A c N N 682/2000 GR. Di AS. I n 7 Udienza del 18 aprile 2002. Presidente Spadone: relatore Riggio. a O r A a T F C - A m L T L o I I S R O P E D