Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO GAROFALO - Presidente -
Dott. MICHELE ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
a pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 8848/96 R. G. proposto da
PP IO, elettivamente domiciliato in Roma, Piazza Mazzini n. 27, presso lo studio dell'Avv. Lucio Nicolais che, con l'Avv. Lorenzo Ballestrero, lo difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso,

- ricorrente -

contro
NI RI, elettivamente domiciliato in Roma, Via del Babbuino n. 51, presso lo studio dell'Avv. Antonio Corrao che con l'Avv. Alberto Uccelli, lo difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso,

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza 27 febbraio-18 marzo 1996 n. 190/96 del Tribunale di Livorno.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 6 luglio 1998, dal cons. Cristarella Orestano;

È comparso, per il ricorrente, l'Avv. Lucio Nicolais che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

È comparso, per il controricorrente, l'Avv. Antonio Corrao che ha chiesto il rigetto del ricorso;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Massimo Fedeli, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel marzo del 1986 RI OL, quale proprietario di locali al piano terra e al primo piano di un edificio sito nella Via Veneto di Bibbona, convenne in giudizio, avanti il Pretore di Cecina, IO PI e, premesso che costui, proprietario del secondo piano dello stesso edificio, aveva eseguito arbitrariamente alcune opere che modificavano la proprietà condominiale, aggravavano servitù preesistenti, creavano nuove servitù e alteravano l'estetica del fabbricato, ne chiese la condanna ad eliminare una parete vetrata divisoria posta in opera, a ripristinare la luce nella parete sovrastante la terrazza di esso attore e a rimuovere uno stenditoio ed un gocciolatoio.
Il convenuto, costituitosi, contestò la fondatezza delle pretese avversarie, deducendo che era proprietario esclusivo delle scale adducenti al secondo piano e del relativo ballatoio, che preesisteva a suo favore la servitù di veduta e che era legittima la realizzazione del gocciolatoio in luogo del foro sino ad allora esistente.
All'esito di prova testimoniale e documentale, nonché di C.T.U., il Pretore, con sentenza del 25.11.1989, dichiarato che la scala ed il ballatoio erano beni comuni, accolse in parte le domande attoree, condannando il PI a rimuovere la vetrata, divisoria e lo stenditoio entro il termine perentorio di sessanta giorni e dando facoltà al OL, in caso di inottemperanza, di procedere alla rimozione a spese del convenuto.
Proposto gravame dal PI, al quale il OL resistette proponendo a sua volta appello incidentale, il Tribunale di Livorno, con la sentenza precisata in epigrafe, ha confermato integralmente la decisione di primo grado, osservando, per quanto ancora rileva in questa sede:
- che il PI si limitava ad indicare come fonte del suo diritto di proprietà esclusiva sulla scala e sul ballatoio soltanto risultanze documentali;

- che la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. può essere vinta solo dalla prova del titolo, cioè dell'atto costitutivo del condominio e che, in ogni caso, anche ammessa la possibilità di contrastarla in altro modo, dalla documentazione prodotta non si evinceva alcuna manifestazione negoziale atta a superare detta presunzione, ne' tale superamento si ricavava dalle risultanze della C. T. U..
Ricorre per cassazione IO PI sulla base di due motivi ai quali RI OL replica con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di ricorso - denunziandosi violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ. - si sostiene che la qualificazione del bene come condominiale, avendo la forza e l'efficacia di una presunzione iuris tantum, è superabile sia dal titolo, sia da qualunque altra prova contraria.
Orbene, nel corso dell'istruttoria di primo grado - prosegue motivo - si era accertata l'esistenza di un documento (atto di divisione 27.10.1922 rogato dal notaio Mannoni) in cui era specificato a chiare lettere che la scala dell'edificio doveva essere considerata comune soltanto a quel condividenti che si attribuivano in proprietà esclusiva il piano terreno ed il primo piano, sicché, non facendosi menzione del proprietario del secondo piano, era logico dedurre la proprietà esclusiva in capo a lui delle scale adducenti a tale piano.
Si richiama, poi, l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui non è necessario che nel titolo vi sia un'espressa dichiarazione di volontà volta ad escludere una determinata parte dell'edificio condominiale dal novero di quelle comuni ma è sufficiente che esso offra elementi di significato inequivoco i quali facciano ritenere che la parte immobiliare di cui si tratta, diversamente da quanto sarebbe desumibile dalla sua destinazione di fatto, sia di proprietà esclusiva di un determinato soggetto.
Si argomenta, inoltre, che nel caso di specie l'istruttoria di primo grado, arricchita anche dalle risultanze della C.T.U., aveva dimostrato incontrovertibilmente l'assenza di destinazione ad uso comune della scala in questione e, quindi, la mancanza della caratteristica imprescindibile per poter considerare un bene di proprietà comune, essendo emerso che quella scala e il ballatoio non potevano essere utilizzati dai condomini per Accedere al tetto e che, quindi, la loro unica destinazione era quella di consentire l'accesso al secondo piano di proprietà esclusiva del PI. Anche a questo proposito si richiamano delle sentenze di questa Corte regolatrice secondo le quali "allorquando una delle cose elencate dalla norma dell'art. 1117 c.c. serva per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali al godimento di una parte dell'edificio in condominio la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno la presunzione legale di comunione della cosa, derivante dalla sua destinazione all'uso comune, in quanto in tale ipotesi la presunzione è vinta dalla particolare destinazione della cosa, così come è superata dalla presenza di un titolo contrario".
Deduce, infine, il ricorrente di aver prodotto in primo grado una planimetria, redatta per stabilire i millesimi di proprietà e approvata da tutti i condomini, la quale indicava chiaramente come di proprietà PI sia la porzione di scale sia il ballatoio oggetto di contestazione.
Con il secondo mezzo - denunziandosi omessa e insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia - si lamenta che il Tribunale abbia liquidato frettolosamente e apoditticamente la questione fondamentale della presunzione di proprietà comune ex art.1117 cod. civ., per altro limitandosi alla sola circostanza della mancanza del titolo contrario, senza nulla dire in ordine alla mancata destinazione , della cosa all'uso comune.
Le su esposte censure, esaminabili in un contesto unitario perché intimamente connesse, sono prive di fondamento. Deve subito osservarsi che è del tutto inconferente il richiamo alla giurisprudenza secondo la quale la c.d. presunzione legale di proprietà comune sancita dall'art. 1117 cod. civ. viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà. Tale principio, infatti, astrattamente valido nell'ipotesi, che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso ed il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio e alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare.
Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poiché, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano.
Nessun addebito, allora, può muoversi al giudice a quo per non essersi occupato ex professo della pretesa assenza di destinazione della cosa all'uso comune, dovendosi ritenere sufficiente ed assorbente, al riguardo, l'affermazione della sentenza impugnata secondo cui, in relazione alla scala dell'edificio, "la presunzione dell'art. 1117 può essere vinta solo dalla prova del titolo", con l'aggiunta che il superamento di detta "presunzione" non era ricavabile neppure dagli elementi emergenti dalla C.T.U.. Quanto alla pretesa esistenza di un titolo contrario atto ad escludere, ex art. 1117 cod. civ., la proprietà comune della porzione di scala adducente all'appartamento del PI, occorre ricordare che un titolo siffatto può essere rappresentato soltanto dal negozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio, oppure da un successivo atto negoziale intercorso fra tutti i condomini e, perciò, vincolante per ognuno di essi. Orbene, correttamente e senza incorrere in alcuna violazione o falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., la Corte livornese, sia pure con concisa motivazione, ha negato che un'potesi del genere ricorresse nel caso di specie, osservando che dalla documentazione prodotta non si evinceva alcuna manifestazione negoziale atta a superare il regime di comunione sancito da detta norma. Il ricorrente, infatti, per contrastare tale affermazione, invoca un remoto atto di divisione che, come egli stesso riconosce, era intercorso soltanto tra i proprietari del primo piano e del piano terra e non conteneva il benché minimo riferimento ne' alle scale adducenti al secondo piano ne' al regime di proprietà sulle stesse, specificando, anzi, che la scala dell'edificio (e non solo quella fino al primo piano) doveva considerarsi comune a detti condividenti. Invoca, inoltre, un documento di cui è palese l'assoluta mancanza di significato, dal momento che si tratta, per sua stessa ammissione, di una semplice planimetria redatta da un geometra per stabilire i millesimi di proprietà dei singoli condomini ai fini della ripartizione delle spese, come tale del tutto inidonea ad instaurare, sulle scale del secondo piano, quand'anche indicate come di proprietà esclusiva del PI, un regime dominicale diverso da quello comune sancito dal ripetuto art. 1117 cod. civ.. Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente procedimento.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del procedimento di cassazione.
Così deciso in Roma, 16 luglio 1998.
Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 1999