Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. IO SEGRETO - rel. Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CA RT, elettivamente domiciliato in ROMA VLE MANLIO GELSOMINI 4, presso lo studio dell'avvocato CARLO ALBERTO TROILI MOLOSSI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EN IO, OS IA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 19877/99 proposto da:
EN IO, OS IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CASSIODORO 9, presso lo studio dell'avvocato MARIO NUZZO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
CA RT;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2338/98 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione Seconda Civile, emessa il 17/06/98 e depositata il 07/07/98 (R.G. 2758/97); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/01 dal Consigliere Dott. NT SEGRETO;
udito l'Avvocato Carlo Alberto TROILI MOLOSSI;
udito l'Avvocato Sergio BLASI (per delega Avv. Mario NUZZO); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 10.12.1992 NT NO e RI RO esponevano al Tribunale di Roma che il 2.7.1992 si erano obbligati ad acquistare da RT TA un immobile sito in Roma, via Divisione Torino n. 57, per l'importo di L. 360 milioni, versando una caparra confirmatoria di L. 40 milioni, dovendo stipularsi il contratto entro il 30.10.1992; che in quella data il TA non si era presentato nello studio del notaio Bellelli, indicato nel preliminare, ne' aveva provveduto a cancellare le ipoteche. Chiedevano pertanto che il tribunale dichiarasse risolto il preliminare per inadempimento del TA, condannando lo stesso al pagamento del doppio della caparra ricevuta.
Si costituiva il TA, chiedendo, in riconvenzionale, che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento degli attori. Il tribunale, con sentenza depositata il 20.5.1997, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del TA, condannando quest'ultimo alla sola restituzione della caparra, maggiorata dagli interessi e rigettava tutte le altre domande.
Proponeva appello il TA.
Gli attori proponevano appello incidentale.
La corte di appello di Roma, con sentenza del 7.7.1998, rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del TA, ritenendo che, in mancanza di una convocazione dello stesso davanti al Notaio, con l'indicazione dell'ora e del giorno, non si poteva ritenere l'inadempimento dello stesso a stipulare l'atto definitivo notarile;
che egualmente non vi era inadempimento nella cancellazione delle ipoteche, perché, come emergeva dalla scrittura aggiuntiva tra le parti del 23.9.1992, la cancellazione poteva effettuarsi anche successivamente alla stipula dell'atto, salvo che il prezzo sarebbe stato consegnato fiduciariamente al notaio, fino alla liberazione dell'immobile.
Riteneva la corte che neppure potesse aversi un inadempimento degli attori, per non aver depositato il denaro presso il notaio, in quanto, non essendo stato possibile stipulare il contratto definitivo, non andava effettuato alcun deposito del prezzo. La Corte di merito, preso atto che le parti non intendevano dare esecuzione al contratto preliminare, confermava la statuizione del primo giudice di restituzione agli attori della caparra, con i soli interessi legali, e con esclusione del maggior danno da svalutazione, perché non provato.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione il TA. Resistono con controricorso gli attori, che hanno anche proposto ricorso incidentale.
Entrambe le parti hanno presentato memorie.
Motivi della decisione

1. Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi.
Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, nel punto in cui si esclude l'esistenza di inadempimento, da parte degli appellati agli obblighi nascenti dal contratto e l'errata valutazione della prova in relazione al disposto del 2 comma dell'art. 1385 c.c. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 1385, c. 2 c.c.. Ritiene il ricorrente che, poiché la corte di merito aveva ritenuto che il TA non era inadempiente, in quanto i promissari acquirenti avrebbero dovuto convocarlo davanti al notaio, da ciò conseguiva che questi ultimi erano inadempienti per detto comportamento omissivo, con la conseguenza che egli poteva recedere dal contratto e trattenere la caparra;
che detto comportamento degli attori era strumentale per fare apparire giustificabile la mancata offerta del prezzo in relazione alla mancata comparizione del promissario venditore.
Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente lamenta l'errata applicazione del 3 comma dell'art. 1385 c.c. in relazione alle richieste degli attori. Assume il ricorrente che, per quanto in primo grado avesse richiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti, in appello poi aveva richiesto la declaratoria di recesso risolutorio, con diritto a ritenere la caparra a suo tempo versata e che tale riduzione della domanda era pienamente ammissibile.

2.1. Ritiene questa Corte che i suddetti motivi, essendo strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente.
Essi sono infondati e vanno rigettati.
Per priorità logica va esaminata, anzitutto, l'ultima censura. Osserva questa Corte che per il disposto dell'art. 1385, comma 3, c.c. la caparra confirmatoria assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, mentre qualora essa parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum, conservando la caparra solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria (Cass. 4 agosto 1997, n. 7180; 20 maggio 1997, n. 4465).

2.2. Da ciò consegue che la disposizione di cui al comma 2 dell'art. 1385 c.c. (relativa alla facoltà della parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui la detta parte, anziché recedere dal contratto, si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, perdendo, in tale ipotesi la caparra la sua funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno, così che la sua restituzione è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (Cass. 3 luglio 2000, n. 8881; Cass. 17 luglio 2000, n. 9407; 29 agosto 1998, n. 8630).

2.3. Tuttavia la parte adempiente, che abbia agito per l'esecuzione o risoluzione del contratto e per la condanna al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1453 c.c., può, in sostituzione di dette pretese, chiedere anche in appello il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c., non costituendo tale richiesta una domanda nuova, bensì configurando, rispetto alla domanda di risoluzione (o di adempimento), l'esercizio di una perdurante facoltà e solo un'istanza ridotta con riguardo alla proposta risoluzione, nello stesso ambito risarcitorio, in relazione all'inadempimento dell'altra parte (Cass. 6 settembre 2000, n. 11760; 11 gennaio 1999, n. 186; 15 febbraio 1996, n. 1160).

3.1. Ritiene questa Corte che la sentenza impugnata non sia incorsa in violazione dei suddetti principi di diritto.
Infatti il giudice di appello ha confermato la statuizione di restituzione della caparra confirmatoria in favore dei promittenti acquirenti, non perché la domanda di recesso risolutorio, con ritenzione della caparra, avanzata in sede di appello da parte dell'attuale ricorrente fosse inammissibile, ma solo perché non ha ritenuto sussistente l'inadempimento dei promissari acquirenti. Nè la corte di merito ha effettuato un'interpretazione del secondo comma dell'art. 1385 c.c. difforme da quanto sopra esposto.
Peraltro lo stesso ricorrente, che pur rubrica il secondo motivo di ricorso, quale violazione dell'art. 1385, c. 2, C.C., in effetti esplicita la censura non in una violazione della norma giuridica, ma in un'errata ricostruzione e valutazione dei fatti da parte del giudice di merito, che avrebbe escluso l'inadempimento dei promissari acquirenti.

3.2. Sotto questo profilo, e quindi in relazione all'assunto vizio motivazionale, rileva questa Corte che il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, denunciabile con ricorso per cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d'ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (Cass. 2 giugno 1995, n. 6189). Nella fattispecie, come emerge dalla sentenza impugnata (p. 19) e dallo stesso ricorso il diritto a ritenere la caparra era stato fondato dal TA sull'assunto inadempimento dei promissari acquirenti, costituito dal non aver adempiuto "all'obbligo di deposito del prezzo pattuito a mani del notaio rogante". Sennonché questo inadempimento denunziato è stato ritenuto dal giudice di merito insussistente, con motivazione immune da vizi in sede di legittimità, poiché non essendo stato possibile stipulare l'atto, non sorgeva per i promissari acquirenti l'obbligo del deposito del prezzo.

3.2. Con l'attuale motivo di ricorso il ricorrente "anticipa" l'assunto inadempimento alla sua mancata convocazione da parte dei promissari acquirenti davanti al notaio, considerando detta omissione strumentale al mancato versamento del prezzo.
Sennonché ciò costituisce una nuova prospettazione di inadempimento dei promissari acquirenti, ai fini dell'accoglimento della domanda proposta dal ricorrente, che non può essere avanzata per la prima volta in sede di legittimità, poiché avrebbe dovuto, invece, essere avanzata tempestivamente davanti al giudice di merito, il quale avrebbe valutato se detta convocazione davanti al notaio costituisse un obbligo contrattuale a carico dei soli promissari acquirenti (ovvero se essa poteva essere effettuata anche dal promissario alienante), se questa convocazione dovesse necessariamente effettuarsi entro la data del 30.10.1992, se detto inadempimento era grave.

4. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta l'omessa declaratoria di condanna alle spese dei primi due gradi di giudizio.

5. Il motivo è infondato e va rigettato.
In tema di regolamento delle spese processuali, il sindacato della corte di cassazione è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa. Pertanto esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell'opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite, e ciò sia nell'ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell'ipotesi di concorso con altri giusti motivi (Cass. 22.1.1990, n. 320).

6. Con il primo motivo del ricorso incidentale i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1543, 1460 e 1461 c.c., nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Ritengono i ricorrenti che la corte di merito, pur ritenendo che la stipula dell'atto potesse avvenire "in attesa" della cancellazione delle ipoteche, erratamente non ha considerato che dalle risultanze acquisite agli atti del giudizio risultava che la cancellazione delle ipoteche non poteva avvenire attesa la volontà di uno dei condividenti.

7. Ritiene questa Corte che il motivo sia inammissibile. Infatti, sotto il profilo della violazione di legge il ricorrente non specifica quale sia l'errata interpretazione o applicazione della norma effettuata dal giudice di merito.
Sotto il profilo del vizio motivazionale il ricorso è inammissibile per violazione del principio di autosufficienza del ricorso. Infatti la parte, che, in sede di ricorso per cassazione, lamenti vizi di motivazione della sentenza impugnata, ha l'onere di indicare in modo esaustivo le circostanze di fatto che potevano condurre, se adeguatamente considerate, ad una diversa decisione, in quanto il detto ricorso deve risultare autosufficiente e, quindi, contenere in sè tutti gli elementi che diano al giudice di legittimità la possibilità di provvedere al diretto controllo della decisività dei punti controversi e della correttezza e sufficienza della motivazione della decisione impugnata, non essendo sufficiente un generico rinvio agli atti ed alle risultanze processuali (Cass. 4 novembre 1995, n. 11517).

8. Inammissibile per genericità è anche il secondo motivo del ricorso incidentale, con cui i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1224 c.c., per non essere stata accolta la domanda di liquidazione del maggior danno, senza ulteriore specificazioni delle ragioni della doglianza.

9. I ricorsi, pertanto, vanno rigettati.
Esistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi.
Compensa tra le parti le spese di questo giudizio di Cassazione. Così deciso in Roma, il 9 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 24 gennaio 2002