REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALJANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Oner accessori Composta dagli Ill.mis e. Magistra Dott. Vincenzo CARBONE Presidente R.G.N. 7783/01 Dott. Roberto PREDEN Rel Consigliere Dott, Michele VARRONE Consigliere Cron.3125 Dott. Michele LO PIANO Consigliere Rep. 482 Dott. Bruno DURANTE Ud.26/11/02 Consigliere ha pronunciato la seguente SENT ENZA sul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, ccn sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARCO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in alli;
ricorrente

contro

BRANDOLESE VLADIMIRO, electivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 2, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO ANTONINI, che lo difende, giusta delega in atti;
2002 controricorrente 2298 avvers0 la sentenza I: 2679/00 del Tribunale di ROMA, Sezione V Civile, emessa il 09/12/99 e depositata 1'01/02/00 (R.G. 1C183/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
udito l'Avvocato Giorgio ANTONINI;
udito il P.M. in persona de_ Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA cho ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 25.11.1996, 'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.) intimava a Vladimiro Brandolese, condutto- re di un appartamento di proprietà dell'ente, afratro per morosità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L. 1.185.288, e o citava contestualmente per la con- valida davanti al Prelore di Roma, L'intimato si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, a sensi dell'art. della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, ac- coglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la do- manda;
condannava l'attore al pagamento delle spese. 2 Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., il Tri- bunale di Roma lo rigettava e condannava l'appellante al pagamento delle opese del grado. Considerava: che nella specie era applicabile il termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 943 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato si- to in edificio appartenente ad unico proprietario, de- COI eva nод dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dal momento di effettuazione delle spe- ge} che la condanna alle зрезе era giustificata dal contrasto delle tesi del locaLore con la costante gia- risprudenza deila S.C. Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a quattro motivi. Ha resistito, con controricorso, il Brandolese. Il ricorrente ha depositate memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiunta- per la connessione delle rispettive censure, il merte ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazio- ne degli artt. 2948, n. 3, c.c., 6 della legge n. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in rela- 360, n. 3, c.p.c.. assume che erronea-zione all'art. mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il 3 credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, 11. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono intondati. Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a cari- del conduttore dall'art.. 9 della legge n.392 delсо 1978 s1:11'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rimborso delle spese so- stenute per la fornitura dei servizi posti, per con- tratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, an- che se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione C di cgni altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- e che è, pertanto, ridico, comune ad ogni locazione, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal Co - duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, senza che à ciò osti l'art, 64 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le fore incon- patibili con la legge sull'equo canone, non può esserc riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- zione di cui al citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (sent. п. 5795/93; Il. 4588/95; n. 11163/97 n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'ar.. 6 della legge n. 841 cel 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost. sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- corso e sviluppata con la memoria. per asserita dispa- rità di trattamento in materia di prescrizione in rela- zione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la so- stanziale analogia delle сце voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presenta- no un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, a differenza del credito per il салопе, che riguarda SOMMA di importo predeterminato dal contratto, riguarda sonume di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è sorretto dalla specifica documentazione della spesa. Non è quindi ingiustificala la diversità di discipline quinquennale per ilcirca il termine di prescrizione 5 canone e biennale per gli oneri accessori -, poichè la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della defini- zione delle contestazioni relative a tale rapporto ac- cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c. c., 二门 relazione all'art. 360, n. 3, c.p.C., assume che erro- reamente il giudice di appello ha disattesc la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decor- re dalla data di approvazione del consuntivo, attri- buendo rilevanza alla data di effettuazione delle spe- ge.

2.1. Il motivo va disatteso. Questa S.C. he statuito che, nel caso di edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del di- ri to del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approve il bilancio consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condo- mino e, correlativamente, il credito verso il condutto- re se:1 . . 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi dei locatore 6 che ha la gestione diretta delle unico proprietario la fornitura dei servizi accessori spese per nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che COM- pongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantifi- care l'entità complessiva della spesa sostenuta пел corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestio- ne dell'esercizio, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori - la data di decorrenza della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge c per contratto, ㄓ carico de conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. 1338/00 n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il Conta consuntivo approvato in data successiva al marzo 1994, concernendo il credi- to azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della ge- stione del detto esercizio. Così emendata la motivazione circa la decorrenza del termine di prescrizione (che anche in relazione al- 7 la dato di chiusura dolla gestione dell'esercizio 1990/1991, assicura ampiamente la maturazione della prescrizione biennale la decisione impugnata va tenuta ferma.

3. Con il quarto motivo, ricorrente si duble della condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi.

3.1. La censura è infondata. Il giudice di appello ha congruamente motivato 1 diniego di compensazione delle spese, 4. In conclusione, il ricorso è rigellalo.

5. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza, si liquidano nel dispositivo e vanno 1 - stratte in favore dell'avv. Giorgio Antonini.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. e condanna il ricor- rente ai pagamento delle spese, che liquida in Eu- ro... 10 oltre Euro 500,00 per onorari, da distrar- re in favore dell'avv. Giorgio Antonini. Cosi deciso in Roma il 26.11.2002 TT. CONSIGLIÉRE EST. IL PRESIDENTE Wall IL CANCELLIERE C1 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Oggi 30 GEN 2003 OC Battista IL CANCELLIERE C1 OC Battista 8 CORTE SUPREMA CASSAZIONE ... presso l'Agenzia Si attesta la registrazione 7. APR. 2003. delle Entrate di Roma 2 il vergate € 160 03 serie 4 al n. 14 3 apposta in caloa alla copla autentica - (art. 270 TU, A 116 dal 30/5/2002) (F. Flipp Scalpin་ ་ བ་ IL DIRETTORE DI CANCELLERIA Bun