Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IC GE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CASSIA 530, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO MASCI, difeso dall'avvocato LEONARDO LOIACONO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AP GE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F CORRIDONI 14, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO DE FELICE, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4677/98 del Tribunale di BARI, Sezione 3^ Civile, emessa il 23/10/98 e depositata il 12/12/98 (R.G. 5081/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/03/02 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato Roberto DE FELICE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 26.9.1995, EL AP esponeva di aver concesso in locazione ad EL TT per uso di garage un locale di sua proprietà al canone mensile di lire 2.400.000 per i primi due anni. Il locatario aveva corrisposto il canone relativo al primo mese e la metà di quello del secondo mese, rimanendo moroso della complessiva somma di lire 15.600.000 per i canoni relativi ai mesi da aprile a settembre 1995 e parte di marzo 1995. Inoltre, non aveva versato gli oneri condominiali, stabiliti in lire 80.000 mensili, per complessive lire 480.000. Tanto esposto, intimava all'TT sfratto per morosità e nel contempo lo citava per la convalida davanti al Pretore di Bari. L'intimato contestava la fondatezza della domanda, eccependo che il locale non aveva la destinazione d'uso convenuta ma solo quella di deposito, sicché egli aveva sospeso il versamento del canone. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda e in via riconvenzionale la pronunzia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, con condanna al risarcimento dei danni. Il Pretore ordinava il rilascio dell'immobile a norma dell'art. 665 e, disposto il mutamento del rito, accoglieva la domanda dell'attore rigettando la domanda riconvenzionale.
Proposto appello, il Tribunale, con sentenza del 12 dicembre 1998, lo rigettava con condanna alle spese del grado. Il Tribunale riteneva insussistente un inadempimento del locatore, che potesse giustificare il rifiuto di corrispondere il canone. Deduceva in particolare che la volontà delle parti era stata quella di porre a carico del conduttore la cura e le spese dell'adeguamento del locale locato alla destinazione ad autorimessa.
Avverso questa sentenza, EL TT propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, illustrati da memoria. EL AP resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1575 c.c. e la contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Il Tribunale aveva erroneamente ritenuto insussistente l'inadempimento del AP, sul presupposto che il locatore, ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c., non è tenuto "a modificare l'immobile in modo da assicurarne l'idoneità specifica (non preesistente) all'esercizio delle attività specifiche consentite dal contratto". Ma non era questa la circostanza rilevante. Ciò che nel caso di specie rilevava era che i lavori di adeguamento eseguiti dal conduttore non erano sufficienti a superare la carenza, nota al solo locatore all'atto della conclusione del contratto, di destinazione urbanistica del locale a solo deposito e, quindi, inutilizzabile come garage e per qualsiasi altro uso commerciale. L'errore in cui erano incorsi i giudici di merito consisteva nell'aver nell'attribuito rilevanza alla procedura amministrativa connessa all'esercizio della specifica attività di garage, anziché alla sussistenza o meno della destinazione urbanistico-edilizia dell'immobile ad uso commerciale. Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1578 c.c. e la contraddittoria motivazione. La sentenza impugnata era censurabile anche nella parte in cui, confermando la pronuncia resa dal Pretore, aveva rigettato la domanda di risoluzione del contratto, per la ritenuta riconoscibilità del vizio contestato. Ma nel caso di specie, la struttura dell'immobile, dotato di una rampa d'accesso, era idonea a far ritenere ad una persona di normale diligenza, che lo stesso, essendo atto a consentire agevolmente l'accesso delle vetture, avesse già destinazione commerciale e non di mero deposito, sotto il profilo edilizio-urbanistico, ferma restando la necessità di apportare le modifiche necessarie per renderlo conforme alle specifiche norme di sicurezza cui è soggetto l'esercizio dell'attività di autorimessa. In base al principio di buona fede il locatore avrebbe dovuto dichiarare all'atto della conclusione del contratto che l'immobile aveva una destinazione non conforme all'uso pattuito, anziché dichiarare che il locale era in regola con le norme urbanistiche ed edilizie.
I due motivi, che per evidenti motivi di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.
Il Tribunale è pervenuto alla conclusione che la volontà contrattuale delle parti era "di porre a carico del conduttore la cura e le spese dell'adeguamento del locale alla destinazione urbanistica ad autorimessa, precedentemente inesistente". E ciò considerando la clausola contrattuale con la quale il locatore autorizzava il conduttore "ad eseguire a sua cura e spese tutti quei lavori necessari allo svolgimento dell'attività di garage", che mostrava come il locale, al momento della conclusione del contratto fosse inidoneo all'uso pattuito e il comportamento successivo, cioè la richiesta da parte dell'TT ai Vigili del Fuoco di parere al cambio di destinazione d'uso e i consistenti lavori effettuati. li Tribunale ha poi disatteso la doglianza dell'appellante secondo cui la mancanza di destinazione commerciale del locale costituiva un vizio non facilmente riconoscibile, richiamando in proposito l'inequivoca conoscenza da parte dell'TT, al momento della stipulazione del contratto, dell'inidoneità del locale all'esercizio dell'attività di autorimessa.
In altri termini, il Tribunale ha escluso l'inadempimento, in considerazione del fatto che la volontà contrattuale delle parti era nel senso di porre a carico del convenuto l'adeguamento del locale alla destinazione urbanistica ad autorimessa, precedentemente inesistente. In ogni caso, ha ritenuto che il vizio lamentato dal conduttore era conosciuto dal conduttore.
La conclusione alla quale è pervenuto il Tribunale è in linea con il principio enunciato da questa Corte secondo cui la consegna della cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 c.c. e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo, quando risulti che il conduttore conosceva la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione accettando il rischio economico (Cass. 12 novembre 1993, n. 11197; 27 marzo 1997, n. 2748; 20 febbraio 1998,
n. 1777). È dunque da escludere la violazione degli artt. 1575 e 1578 c.c. lamentata dal ricorrente.
Per il resto, l'avere il Tribunale ritenuto insussistente l'inadempimento del locatore e conosciuta da parte del conduttore l'inidoneità del locale all'uso pattuito costituisce valutazione di merito incensurabile in questa sede, in quanto esaurientemente motivata. Non si riscontra, infatti, alcun vizio della motivazione, poiché la sentenza impugnata lascia chiaramente intendere le ragioni della decisione e sviluppa il suo ragionamento utilizzando canoni metodologicamente corretti, mentre le doglianze del ricorrente appaiono rivolte direttamente al convincimento espresso dai giudici di merito in modo difforme dalle aspettative.
Il ricorrente insiste nella distinzione tra inutilizzabilità del locale come garage e mancanza di destinazione urbanistica nota solo al locatore. Ma in riferimento al caso di specie la distinzione, oltre che artificiosa, non rileva, avendo il Tribunale affermato che il conduttore era a conoscenza dell'inidoneità del locale all'uso di autorimessa: inidoneità che implicitamente - ma evidentemente - esclude la destinazione urbanistica a tale uso.
Per quanto detto il ricorso dev'essere rigettato. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in euro 70,00 per spese e in euro 1000,00 (mille/00) per onorari. Così deciso in Roma, il 6 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2002