Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MA SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI rel. - Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TO MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCIO AFRANIO 23, presso lo studio dell'avvocato EMANUELA PASTORE STOCCHI, difeso dall'avvocato LENZI LUISA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LM NI, OZ IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA NAZIONALE 204, presso lo studio dell'avvocato ALESSANDRO BOZZA, che li difende unitamente all'avvocato FRANCO BAMBINI, per procura speciale Dott. MONIZIO Sergio, in BOLOGNA rep. n. 103569,del 7/9/00;
- resistenti con procura -
contro
PO RG;

- intimato -

avverso la sentenza n. 812/98 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 16/07/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/05/01 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito l'Avvocato Carlo TESTA, per delega dell'Avv. LENZI, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato BAMBINI Franco, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per l'accoglimento del 3^ motivo, rigetto per gli altri motivi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 30 marzo 1989 NN MI e AN AR chiesero al Tribunale di Bologna la risoluzione del contratto preliminare con il quale avevano promesso di vendere e consegnato a AR OS un suolo agricolo sito in San Lazzaro di Savena, addebitandogli di aver tentato di lottizzarlo abusivamente. Gli attori affermarono in particolare che quest'ultimo aveva presentato all'Ufficio Tecnico Erariale di Bologna un progetto di frazionamento del suolo in sei piccoli lotti, che era stato accolto, e che il Sindaco di tale Comune di San Lazzaro di Savena aveva ingiunto ad essi, ancora proprietari, di desistere da tale tentativo. NN MI e AN AR chiesero inoltre il risarcimento dei danni subiti, consistiti nella "sofferenza" che ad essi aveva prodotto la diffida del sindaco, e nel costo degli interventi che avevano dovuto effettuare presso il detto ufficio tecnico erariale ed altri enti pubblici, onde ripristinare la pregressa condizione catastale del fondo.
Con distinto atto di citazione notificato il 7 aprile 1989 AR OS convenne a sua volta innanzi al Tribunale di Bologna NN MI e AN AR, e chiese l'esecuzione specifica dell'obbligo che avevano assunto con il preliminare di vendergli il suolo. Il Tribunale, riunite le cause, con sentenza del 4 aprile 1995 affermò che nel comportamento di AR OS non era ravvisabile alcun illecito, ne' contrattuale, ne' extracontrattuale, e rigettò le domande proposte da NN MI e AN AR;
rigettò parimenti la domanda di AR OS, perché quest'ultimo non aveva pagato entro il 31 dicembre 1988 la parte di prezzo ( 20.000.000), come convenuto con la clausola di cui al punto B del contratto preliminare, e non aveva offerto il pagamento della restante parte del prezzo (30 milioni), che avrebbe dovuto pagare, come convenuto con la clausola di cui al punto C del preliminare, all'atto della stipulazione del contratto definitivo.
La Corte d'appello di Bologna, con la sentenza indicata in epigrafe, pronunziando sui contrapposti appelli delle parti in causa, ha confermato quest'ultima statuizione, osservando che AR OS aveva offerto nel corso del giudizio di secondo grado il pagamento dei trenta milioni di cui da ultimo si è detto, ma nulla aveva allegato in ordine al mancato pagamento dei venti milioni di cui al punto B del preliminare;
ha poi ravvisato nel suo tentativo di lottizzare abusivamente il suolo oggetto del preliminare un illecito extracontrattuale, foriero di danni per NN MI e AN AR (che per ottemperare all'ingiunzione del Sindaco, cui dianzi si è fatto cenno, avevano dovuto chiedere all'Ufficio Tecnico Erariale di Bologna l'annullamento del disposto frazionamento del suolo), ed accogliendo l'appello proposto da questi ultimi, l'ha condannato al loro risarcimento.
AR OS ha chiesto la cassazione di tale sentenza per cinque motivi.
Gli intimati non hanno depositato controricorso, ma hanno partecipato alla discussione della causa, chiedendo il rigetto del ricorso di controparte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo ed il secondo motivo del ricorso di AR OS concernono la parte della sentenza impugnata con cui è stato confermato il rigetto, pronunziato dal giudice di primo grado, della sua domanda di esecuzione specifica dell'obbligo assunto da NN MI e AN AR di vendergli il suolo indicato nel contratto preliminare.
Con il primo motivo il ricorrente osserva che la sentenza impugnata ha affermato un suo inadempimento (quello consistito nell'omesso pagamento della parte di prezzo - venti milioni di lire - che avrebbe dovuto versare il 31 dicembre 1988, come stabilito dal punto C del contratto preliminare), che controparte non aveva allegato, ne' in primo grado ne' in appello;
e denunzia violazione dell'art. 112 cod.proc.civ. Con il secondo motivo il ricorrente sostiene che, comunque, il pagamento da parte sua dell'anzidetta rata del prezzo avrebbe dovuto considerarsi circostanza pacifica, perché controparte nulla aveva eccepito allorché egli offrì, in appello, di pagare trenta milioni di lire a titolo di "residuo prezzo dovuto", con ciò implicitamente affermando che per il resto il prezzo era stato in precedenza interamente (compresi dunque i vendi milioni di lire di cui innanzi si è detto) pagato;
e denunzia violazione degli art. 2697 cod.civ. e 115 cod.proc.civ.
Il primo dei due motivi innanzi sintetizzati è infondato. Il contraente che chiede l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico od a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione è già esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando le parti convengono che esso deve essere corrisposto all'atto della stipulazione del contratto definitivo (Cassazione civile sez. 11, 11 luglio 2000, n. 9176). La esecuzione della prestazione della prestazione esigibile (o la sua offerta formale) costituisce una condizione dell'azione concessa dall'art. 2932 cod.civ. al promissario acquirente, e, in quanto tale, deve essere da lui allegata, e se del caso, provata;
ed il promittente venditore convenuto non ha alcun onere di allegazione e prova, in senso contrario.
Il secondo motivo è fondato.
Con esso, più che denunziare violazioni di legge, il ricorrente evidenzia una carenza della motivazione, senz'altro ravvisabile nella specie;
la Corte d'appello di Bologna si è limitata infatti a costatare che AR OS con il suo appello non aveva "fatto cenno", all'omesso pagamento della penultima rata del prezzo, di venti milioni, senz'altro esigibile (avrebbe dovuto essere effettuata prima della instaurazione della lite), che il Tribunale aveva rilevato e posto a fondamento della sua decisione, ed aveva invece offerto il pagamento dell'ultima e diversa rata del prezzo, di trenta milioni, peraltro non esigibile;
ma non ha considerato la possibilità che egli, anche se non aveva contestato in modo espresso il rilievo del Tribunale, nel dichiararsi pronto a pagare la restante parte del prezzo che non aveva ancora pagato, aveva implicitamente ma non equivocamente affermato che aveva pagato tutto il prezzo convenuto, esclusi per l'appunto i trenta milioni non ancora esigibili, e dunque anche i venti milioni ai quali aveva fatto riferimento il Tribunale.
La sentenza impugnata deve essere pertanto cassata, ed il giudice di rinvio dovrà verificare, interpretando e valutando l'atto di appello di AR OS, l'anzidetta possibilità; ove poi ritenga di dare al problema una risposta affermativa, accerterà se l'allegazione è confortata dalle prove offerte o raccolte, ovvero dal comportamento di controparte.
Il terzo motivo del ricorso di AR OS ha ad oggetto la sua condanna al risarcimento dei danni.
Con esso il ricorrente denunzia violazione dell'art. 2043 cod.civ. e vizi di motivazione;
contesta in particolare l'affermazione della Corte d'appello, a termini della quale, consegnato a lui il suolo considerato nel contratto preliminare, egli ne sarebbe diventato semplice detentore, non anche possessore;
e sostiene che la motivazione della sentenza impugnata è contraddittoria, perché per un verso ha escluso che nella circostanza egli aveva abusato del suolo a lui consegnato, dal momento che gli atti da lui posti in essere non avevano avuto l'effetto di modificarne la natura, e trasformarlo da agricolo in edificabile, e per altro verso ha invece affermato che tale abuso è stato posto in essere, tanto da configurare un illecito extracontrattuale;
sostiene inoltre che la motivazione è inadeguata, dal momento che non era stata verificata la legittimità della diffida del Sindaco di San Lazzaro di Savena, non ha tenuto conto del fatto che non gli era stato consentito di contrastarla nelle sedi opportune.
La censura è fondata.
Nel contratto preliminare ad effetti anticipati - ossia quello con cui le parti, nell'assumere l'obbligo della stipulazione del contratto definitivo, convengono l'anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti da questo, quale la consegna immediata della cosa al promissario acquirente, con o senza corrispettivo - la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando, piuttosto dal titolo l'altruità della cosa.
Ne consegue che deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l'intenzione di possedere, e la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione (Cassazione civile sez. 11, 28 giugno 2000, n. 8796). Nondimeno si osserva che se con l'attività posta in essere AR OS non ha violato alcun obbligo contrattuale, neppure quello di comportarsi secondo buona fede, come pure ha affermato la Corte d'appello nella sua sentenza (laddove ha escluso che AR OS aveva "realizzato una lottizzazione abusiva, immutando il bene") non si vede come essa possa qualificarsi illecita, e come possa affermarsi che essa dà luogo a responsabilità
extracontrattuale, se non si indica (e non è stata indicata, nella sentenza impugnata) la norma di legge che la vieta, e per quali ragioni il semplice frazionamento del bene sia, di per sè produttivo di danni.
Nè può certo ritenersi illecita, e dannosa, in virtù
dell'interdetto del Sindaco del Comune di San Lazzaro, posto in essere, all'evidenza, per prevenire un illecito edilizio non ancora commesso, non certo per reprimere una iniziativa legittima (per l'appunto quella volta a conseguire il frazionamento amministrativo del suolo), tanto da essere stata favorevolmente considerata dal competente ufficio.
Si rileva infine che la sentenza impugnata non dà conto del motivo per cui NN MI e AN AR si siano a ragione ritenuti destinatari dell'interdetto del Sindaco di San Lazzaro di Savena, pur non avendo essi posto in essere alcun atto che giustificasse tale interdetto nei loro confronti, e non l'abbiano invece respinto, protestando la loro estraneità.
Il quarto motivo del ricorso di AR OS, con il quale ha puntualizzato che aveva offerto il pagamento della residua parte del prezzo, ed il quinto, con cui ha denunziato l'omessa pronunzia in ordine alla sua domanda di risarcimento dei danni subiti a seguito della mancata stipulazione del contratto definitivo, restano assorbiti.
Il giudice del rinvio provvederà anche al governo delle spese processuali del giudizio di legittimità.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo ed il terzo, e dichiara assorbiti il quarto ed il quinto;
cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Bologna, anche per le spese.
Così deciso Roma, il 4 maggio 2001.
Depositato in Cancelleria il 1 agosto 2001