Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MICHELE LUGARO - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI PAOLINI - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI di CELSO - Consigliere -
Dott. GIOVAN SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto
IR IA, elettivamente domiciliata in Roma alla via Gozzoli, 82, presso l'avv. Gian Luigi Falchi, che la difende unitamente all'avv. Mario Puggioni, giusta procura a margine del ricorso

- ricorrente -

contro
AR IR AN, rappresentata dal procuratore generale AR IG, come da procura in atti, difesa per mandato in calce al controricorso dall'avv. Bruno Massacci, con il quale è elettivamente domiciliato in Roma alla via Germanico n. 184, presso lo studio dell'avv. Antonino Piro

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte di Appello di Cagliari in data 6 ottobre 1995;
Udita nella pubblica udienza del 21 settembre 1998 la relazione fatta dal Consigliere Dott. Ugo Riggio;

Udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Generale Dott. Guido Raimondi, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 24 marzo 1988 OI AN RG convenne dinanzi al Tribunale di Cagliari Luigia AS, esponendo che aveva sottoscritto il 15 giugno 1987 una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile descritto come mansarda - trivano più servizi e terrazza a livello, sito in Cagliari alla via Delianova n. 19, e che tale proposta era stata accettata il giorno successivo dalla convenuta. Ella aveva contestualmente corrisposto L. 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e L. 19.000.000 a titolo di acconto, e si era impegnata a corrispondere il residuo prezzo di L. 10.000.000 al momento della stipula dell'atto pubblico definitivo, da stipularsi entro il 15 settembre 1987. Senonché, convenute le parti dinanzi al notaio per tale stipula, questi aveva rifiutato di farlo, essendò risultato che la mansarda era stata costruita senza la necessaria concessione edilizia, sebbene la AS avesse dichiarato di avere in corso la pratica di sanatoria edilizia e attestato, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che la costruzione risaliva a prima del 1962.
Quindi la RG, premesso di voler recedere dal contratto, chiese che il tribunale, accertata la legittimità del recesso, condannasse la AS alla restituzione delle somme ricevute quale anticipo, ed al pagamento del doppio della caparra.
La convenuta, costituitasi, non contestò i fatti esposti da controparte ma sostenne che, avendo questa iniziato il giudizio prima che intercorresse il tempo a lei necessario per ottenere dal comune il certificato di sanabilità, non era ravvisabile da parte sua alcun inadempimento o, se vi era, non era di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Successivamente la AS, dopo avere corrisposto in corso di causa alla RG la somma di L. 15.000.000, dichiarò di recedere a propria volta dal contratto e chiese, oltre al rigetto della avversa domanda, che l'attrice fosse condannata al risarcimento dei danni per alcune trasformazioni apportate all'immobile o, in subordine, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con la condanna di questa al risarcimento dei danni.
Con sentenza del 3 giugno 1993 il tribunale, accogliendo la domanda attorea e rigettando le riconvenzionali, dichiarò legittimo il recesso della RG e condannò la AS al pagamento della somma complessiva di L.. 26.743.288, oltre interessi legali e spese del giudizio.
A seguito di impugnazione della AS la Corte di Appello di Cagliari, con sentenza del 6 ottobre 1995, confermava tale decisione. La corte, per quanto rileva in questa sede, osservava che il certificato di sanabilità prodotto dall'appellante era irrilevante, non essendo altro che una attestazione del Comune che per l'immobile in contestazione era stata presentata la domanda di condono edilizio, e che esso non era compreso in zone sottoposte ai vincoli di cui alla legge n. 47 del 1985, ma il suo rilascio non comportava necessariamente la conformità dell'immobile ai requisiti di legge per ottenere la sanatoria, tanto più che il sospetto di incommerciabilità dell'immobile era rafforzato dal contrasto esistente tra l'assunto della AS circa l'ultimazione dell'opera - nel 1962 e la mancata indicazione della mansarda nell'atto traslativo di Provenienza del bene, stipulato nel 1984.
La corte cagliaritana rilevava poi che il fatto che la AS avesse effettivamente ottenuto, in data 8 febbraio 1994, la richiesta concessione in sanatoria, producendola nel giudizio di secondo grado, era parimenti irrilevante, poiché la concessione era stata rilasciata quasi sette anni dopo la scadenza del termine stabilito dalle parti per la stipula del rogito di compravendita. Avverso tale sentenza la AS ha proposto ricorso, fondato su un unico motivo.
La RG resiste con controricorso, eccependo tra l'altro preliminarmente l'inammissibilità del ricorso per nullità della procura.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre preliminarmente rilevare l'infondatezza della eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla controricorrente sul presupposto della pretesa nullità della procura rilasciata al proprio difensore dalla AS, in quanto priva di qualsiasi riferimento al giudizio di cassazione. Trattasi infatti di una questione ormai superata dalla più recente giurisprudenza di questa Corte, secondo cui la specialità della procura rilasciata per il giudizio di cassazione non può escludersi, ancorché il testo della stessa non contenga l'esplicita menzione di tale giudizio, tranne che tale testo contenga espressioni incompatibili, con l'intenzione, da parte chi ha rilasciato la procura, di conferire l'incarico di difenderlo nel giudizio di cassazione.
Nel caso di specie, sebbene il testo della procura risulti piuttosto generico, non vi sono, tuttavia, espressioni di tal genere, per cui deve escludersi la eccepita nullità della stessa.
Passando quindi all'esame del ricorso si rileva che, lamentando la violazione e falsa applicazione dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza la ricorrente con l'unico motivo sostiene che, avendo ella, al momento della stipula del contratto preliminare, già provveduto a presentare al comune di Cagliari la domanda di concessione in sanatoria ed a versare le prime due rate dell'oblazione, sussistevano tutti i presupposti perché l'immobile promesso in vendita potesse essere venduto. L'art. 40 della legge 47/85, infatti, stabilisce l'impossibilità di rogare gli atti di vendita dei fabbricati solo se dagli stessi non risultino gli estremi della concessione edilizia, o della concessione in sanatoria, ovvero la copia conforme della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell'oblazione.
La mancata indicazione della mansarda nell'atto di provenienza del bene in capo alla AS era poi irrilevante, non costituendo di per se prova dell'incommerciabilità dell'immobile, mentre la corte cagliaritana aveva certamente errato nel ritenere irrilevante il rilascio della concessione in sanatoria nel corso del giudizio di appello, poiché il ritardo con cui l'amministrazione comunale aveva espletato la relativa pratica non era addebitabile alla ricorrente. Il motivo non è fondato.
La corte di merito, infatti, ha giustamente o9servato che il rilascio della concessione in sanatoria a distanza di quasi sette anni dal termine stabilito dalle partì per la stipula del contratto definitivo di vendita non faceva certamente venire meno la gravità dell'inadempimento della AS, la quale con il contratto preliminare aveva promesso di vendere l'immobile, senza nulla dire in ordine alla sua radicale difformità dalle prescrizioni della legge n. 47 del 1985. In sostanza la corte cagliaritana ha inteso correttamente evidenziare che la promittente venditrice, non avendo fatto menzione della irregolarità esistente, si era impegnata con il contratto preliminare a vendere un immobile in tutto conforme alle prescrizioni di legge, e quindi costruito in base a regolare licenza. Essendo invece risultato che l'appartamento era privo di licenza edilizia, e che quindi occorreva chiedere la sanatoria, sussisteva l'incontestabilmente l'inadempimento della AS. Sotto tale profilo è del tutto irrilevante il fatto che la legge n. 47 del 1985 consenta, con il disposto dell'art. 40, la stipula di un atto tra vivi con il quale venga trasferita la proprietà di un Immobile costruito senza la necessaria licenza o concessione ad edificare, o in difformità dalla stessa, purché l'alienante dichiari gli estremi della concessione in sanatoria, od all'atto venga allegata copia della domanda di concessione in sanatoria, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e del versamento delle prime due rate della relativa oblazione. Infatti, se oggetto del contratto preliminare fosse stato un immobile per il quale occorreva espletare la pratica di condono, ciò avrebbe dovuto risultare dal contratto stesso, con la esplicita accettazione della promittente acquirente, essendo evidente che un immobile che trovasi in tale situazione, sebbene commerciabile, è pur sempre esposto al grave rischio del rigetto della richiesta di concessione in sanatoria da parte dell'autorità amministrativa.
Peraltro, il conseguimento della concessione in sanatoria a distanza di sette anni dal momento in cui la AS si era obbligata a stipulare l'atto definitivo di vendita non rende certamente meno grave l'inadempimento di costei, sia perché l'impegno assunto dalla stessa era quello di trasferire un immobile costruito in base a regolare licenza, sia perché, in ogni caso, si sarebbe trattato di un ritardo inaccettabile.
L'infondatezza di tutte le argomentazioni prospettate dalla ricorrente determina il rigetto del ricorso e la conseguente condanna della stessa al pagamento delle spese di questo giudizio, liquidate come nel dispositivo.

P. Q. M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, in favore della controricorrente, delle spese di questo giudizio, che liquida in L. 134.450 oltre a L.

2.500.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 21 settembre 1998. Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 1999