REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Oneri accessori Composta dagli Ill i ri ti: + Dott. Vincenzo CARBONE Presidente R.G.N. 6537/01 Dott. Roberto PREDEN Rel. Consigliere 3127 Cron. Dott. Michele VARRONE - Consigliere 484 Dott. Michele LO PIANO Consigliere Rep. Ud.26/11/02 Do l. Bruno DURANTE Consigliere ha pronunciato la seguente SEN TENZA sul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, сог sede : ti Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente demiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvoca_D LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in acti;

- ricorrente -

*

contro

OW NA;
intimata - avvers0 la sentenza n. 1547/00 del Tribunale di ROMA, 2002 Sezione V Civile, eressa 11 22/11/99 e depositata il 2296 24/01/00 (R.G. 16377/99); 1 udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Doct. Robertoudienza de_ 26/11/02 da_ PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
udito l'Avvocato Giorgic ANTONINI;
udito il F.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 25.11.1996, l'Ente nazionale di providenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.F.A.M.] intimava ad IN BR, conduttore di un appartamento di proprietá dell'ente, siratto per morosità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessor relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L. 1.305.744, e la citava contestualmente per la con- valida davanti al Pretoro di Roma. L'intimata si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, ac- coglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la do- manda;
cordannava l'attore al pagamento dello spese. Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., il Tri- bunale di Roma c rigettava ē condannava l'appellante 2 al pagamento delie spese del grado. Considerava: che nella specie era applicabile i l termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato si- to in edificio appartenente ad unico proprietario, de- non dalla data ai approvazione del bilancioCorrev consuntivo, ma dai momento di effettuazione delle spe- se;
che la condanna alle spese eza giustificata dal contrasto delle tesi del locatore Con la costante giu- risprudenza della S.C. Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a quattro motivi. Non ha svolto difese l'intimata. Il ricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Can i primi due motivi, da esaminare congiunta- mente per la connessione delle rispettive censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazic- ne degli artt. 2948, n. 3, c.c., 6 della legge n. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in rela- 1. 3, C.P.C., assume che erronea-zione all'art. 360, mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista del citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citalo art. 2948, 0. 3 3, per i crediti concernenti le pigioni delle casc e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondali. Questa S.C. ha statuilo che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a cari- со de_ conduttore dall'art. 9 della legge n.392 del 1978 sull'equo canone si prescrive nel termine di due ann indicato dall'art. della legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rimborso dello spose so- stenute per la fornitura dei servizi posti, per сол- tratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, a - che se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- ridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal con- duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, senza che a ciò osti 1'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incom- patibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- 4 zione di cui al citato art. 6, che trascendo il regime vincolistico (sent. п. 5795/93; Π. 4588/95; 11. 11163/97, n. 11715/02). Al suindicato orientamento il collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost. sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- corso e sviluppata con la memoria, per asserita dispa- rità di trattamento in materia di prescrizione in rela- zione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la so- stanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presenta- significativo carattere distintivo. Il creditono חנן p e per oneri accessori, a differenza del crediLo r11 canone, che riguarda somma di importo predeterminato dal contratto, riguarda somme di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è sorretto dalla specifica documentazione della зреза. Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di proscrizione - quinquennale per il canone e biennale per gli oneri accessori - poichè la previsione del più breve termine di prescrizione per il 5 credito averte ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della defini- zione delle contestazioni relative a tale rapporto ac- cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciar.do violazione falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erro- neamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del ccatore, secondo cui il termine di prescrizione deccr- те dalla data di approvazione del consuntivo, attri- buendo rilevanza alla data di effettuazione delle spe- se. 2.1. 11 motivo va disatteso. Questa S.C. ha statuito che, me caso di edificio in condomirio, la decorrenza della prescrizione del di- rit o del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancic consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condo- mino e, correlativamente, il credito verso il condutto- re (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore unico proprietario che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura de servizi accessori 6 nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con 1 conduttori delle singole unità immobiliari che com- pongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantifi- care l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestio- ne dell'esercizio, € di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori - la data di decorrenza della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge o per contratto, a carico del conduttore, deve esgere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del Iapporto di locazione (senL. I.. 1338/00; n. 11715/02]. Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato in data successiva al marzo 1994, concernendo il credi- to azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della ge- stione del detto esercizio. Così emendata La motivazione circa la decorrenza del termine di prescrizione (che anche in relazione al- la Cata di chiusura del_a gestione dell'esercizio assicura ampiamente la maturazione della1990/1991, ? prescrizione biennale) la decisione impugnata va tenuta ferma.

3. Con il quarto motivo, 11 ricorrente si duole della condanna al paçamento delle spese di entrambi i gradi.

3.1. La censura è infondata. Il giudice di appello ha congruamente motivato il diniego di compensazione delle spese.

4. In conclusione, il ricorso è rigettato. apese dol 5. Non vi è luogo a provvedere sulle giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese Così deciso in Rona il 26.11.2002 IL CONSIGLIERE EST IL PRES ENTE DEPOSITATO IN CANCELLERIA IL CANCELLIERE C1 GEN., 2003. OC Battista IL CANCELLIERE C1 Innocenze Battista Oggi 8