Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco SOMMELLA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NE HE, elettivamente domiciliato ROMA VIA DELLA GIULIANA 73, presso lo studio dell'avvocato GNOCCHI M, difeso dall'avvocato GIACOVAZZO GAETANO, con studio in 70123 BARI VIA PIETRO RAVANAS, 113;
giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FLEP SPA, in persona del suo amministratore unico sig. Francesco Parisi, elettivamente domiciliato in ROMA VLE GIULIO CESARE 71, difeso dall'avvocato NANNA VITO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 432/97 della Corte d'Appello di BARI, emessa il 21/3/1997, depositata il 02/05/97; RG.826+1175/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato GIANCARLO TABEGNA (per delega Avv. Vito Nanni);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 29.5.1984 MI CA proprietario in agro di Modugno di un capannone condotto in locazione dalla società F.L.E.P. s.p.a. per uso deposito e laboratorio di falegnameria, premesso che durante le operazioni di scarico del legname era stato danneggiata una derivazione della condotta idrica nella parte della tubatura esterna all'immobile locato, con conseguente anomala e rilevante perdita di acqua erogata dall'Ente acquedotto, conveniva in giudizio la società conduttrice per ottenerne la condanna al pagamento della complessiva somma di lire 1.875.186, pari all'importo corrisposto in eccedenza rispetto al consumo utilizzato. Il tribunale di Bari, con sentenza depositata il 2.12.1993, sulla scorta del risultato della disposta consulenza tecnica d'ufficio, in accoglimento della domanda condannava la società convenuta al pagamento della somma rivalutata in lire 8.994.000, ritenuto che, nell'applicabilità nella specie della norma di cui all'art.1588 cod.civ., incombeva al convenuto l'onere di provare che il deterioramento della tubatura era dovuto a causa non imputabile al conduttore.
Sulla impugnazione principale di MI CA (che lamentava la mancata liquidazione a suo favore delle spese anticipate per la consulenza d'ufficio) e su quella incidentale della società conduttrice (che deduceva il vizio di ultra petizione in rapporto ad accoglimento della domanda basata su responsabilità contrattuale ex art.1588 cod.civ., quando, invece, l'attore aveva invocato la responsabilità extracontrattuale ex art.2051 stesso codice, nonché il vizio di motivazione circa l'apprezzamento delle risultanze di causa in relazione alla disposizione dell'art.1588 cod. civ. la Corte di appello di Bari, con sentenza depositata il 2 maggio 1997, rigettava la domanda del CA, che condannava alle spese del doppio grado del giudizio.
Per quanto in questa sede ancora interessa, i giudizi di appello consideravano, sulla scorta dell'indagine peritale d'ufficio, che la tubatura dell'impianto idrico costituiva all'evidenza impianto non soggetto all'uso da parte della società conduttrice del capannone;

che la rottura, dalla quale era avvenuta la fuoriuscita di acqua, aveva riguardato la tubatura e la curva di raccordo interrata sotto il manto di pseudo calcestruzzo sul quale era sistemato il marciapiede esterno, non compreso nella locazione;
che la collocazione sotto terra della tubatura medesima, all'esterno della "res locata", non solo rendeva "inapplicabile in radice" l'art.1588 cod.civ., ma, in difetto di prova alcuna circa la addebitabilità
della rottura ad azione umana, accreditava la ipotesi della "degenerazione del manufatto dovuta alla corrosione di agenti chimici del terreno e da correnti galvaniche notoriamente attive sulle tubature interrate prive di adeguata protezione".
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso, illustrato anche in successiva memoria, MI CA, il quale affida l'impugnazione a quattro motivi.
Resiste con controricorso la società F.L.E.P. s.p.a. MOTIVI DELLA DECISIONE
A sostegno della impugnazione il ricorrente espone i seguenti motivi:
-1. Violazione ed errata applicazione della norma di cui all'art.1588 cod.civ. ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, per avere il giudizio di merito escluso che la tubatura danneggiata, quale parte accessoria del capannone, potesse anch'essa costituire l'oggetto del contratto di locazione rientrante nella disponibilità del conduttore;

-2. Violazione dell'art.1588 cod.civ e vizio di motivazione sul punto, per non avere il giudice di merito valutato che era onere del conduttore dimostrare che il deterioramento della "res locata" si era verificato per causa a lui non imputabile;

-3. Errata valutazione della consulenza tecnica, che non poteva accreditare come causa della degenerazione del manufatto la corrosione da agenti estranei;

-4. Mancato accoglimento dell'appello principale in ordine ala condanna della F.L.E.P. s.p.a. alle spese della consulenza d'ufficio. Rileva questa Corte che la censura, di cui al primo mezzo di doglianza, non è fondata.
La locazione determina il trasferimento al conduttore, che ne diviene detentore, della disponibilità della "res locata e delle sue pertinenze con il conseguente obbligo di custodia, dal quale discende, altresì, quello di impedire che la cosa locata stessa arrechi danni a terzi.
Dei danni arrecati a terzi (siano essi derivati dal modo di essere della cosa per sè idoneo a produrli ovvero determinati dallo sviluppo di un agente dannoso sorto nella cosa stessa) il conduttore risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale, in base alla norma di cui all'art.2051 cod.civ. (Cass., sez.un., 11 novembre 1991, n. 12019), che a suo carico pone una presunzione "iuris tantum" di colpa, che può essere vinta soltanto dalla prova che il danno è derivato esclusivamente dal caso fortuito.
Ai fini dell'applicabilità della norma di cui all'art.2051 cod.civ., "terzo" deve essere considerato anche il locatore, ogni volta che lo stesso venga a subire danni nella persona ovvero in altri suoi beni diversi da quello concesso in locazione, giacché la diversa fattispecie di cui all'art. 1588 stesso codice - ipotesi particolare di responsabilità contrattuale ed espressione specifica del principio generale già contenuto nell'art.1218 cod.civ., siccome evidenzia autorevole dottrina - si riferisce ai danni inerenti alla medesima cosa locata quando se ne verifichi la perdita ovvero il deterioramento.
Nel caso di specie -nel quale il locatore dell'immobile prospetta che il fattore causale del danno patito deve ravvisarsi in apparati dello stesso immobile locato, il controllo della cui efficienza, incombente al conduttore, non sarebbe stato esercitato dal custode, che era in grado di controllare i rischi inerenti e di evitare, perciò, la rilevante ed anomala perdita di acqua ed il conseguente pregiudizio del locatore stesso, titolare del contratto di fornitura stipulato con l'Ente acquedotto- la norma in astratto applicabile è quella di cui al predetto art. 2051 cod.civ. ed in tal senso deve essere corretta in diritto la motivazione della sentenza del giudice di merito (art. 385, 2^ comma, c.p.c.), la cui statuizione di rigetto della domanda del locatore deve essere, tuttavia, mantenuta in quanto conforme anche alla predetta regola dell'art. 2051 cod.civ. Invero, anche ai fini della responsabilità a detto diverso titolo occorre che venga dimostrato, oltre la relazione diretta tra la cosa locata e l'evento dannoso, anche un effettivo potere fisico del soggetto conduttore sulla cosa medesima, in modo che possa ritenersi sussistente, nella relazione materiale di disponibilità di fatto oltre che giuridica, la prevista situazione di custodia. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata, in motivazione improntata ad ineccepibile "iter" argomentativo basato sulle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, ha ritenuto che la tubatura della condotta idrica, dalla quale per rottura era avvenuta la fuoriuscita di acqua, costituiva all'evidenza impianto non soggetto all'uso da parte della società conduttrice del capannone nè facente parte, comunque, della cosa locata, trattandosi di una parte del medesimo impianto (curva di raccordo interrata sotto il manto di pseudo calcestruzzo sul quale era sistemato il marciapiede esterno) non compreso nella locazione.
La censura svolta col primo mezzo di doglianza, perciò, non ha pregio, in quanto -insindacabile in questa sede il compiuto accertamento in fatto circa la situazione dell'impianto idrico e la collocazione all'esterno del fabbricato di quella sua parte deteriorata, fattore dell'anomalo consumo di acqua- il giudice di merito ha proceduto secondo la corretta applicazione della legge. Questo giudice di legittimità, infatti, ha già affermato che il conduttore risponde quale custode a norma dell'art. 2051 cod.civ. dei danni che la cosa locata abbia cagionato a terzi (compreso in essi il locatore, se danneggiato in altra sua cosa o nella persona) e si libera da tale responsabilità solo dando la prova del fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante il danno ha riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. 26 giugno 1997 n. 5706). In precedenza, peraltro, questa Corte, in base al criterio della disponibilità della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia, aveva rilevato, in tema di contratto di locazione, che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore, vale a dire le strutture muraie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno, tra essi comprendendo, in esemplificazione, tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie (cfr. in motivazione, Cass. Sez. Un. 11 novembre 1991 n. 12019). Una volta escluse la condizione di custodia relativamente alla tubatura danneggiata e, perciò, la presunzione "iuris tantum" di responsabilità ex art. 2051 cod.civ., è infondato anche il secondo motivo di impugnazione non dovendo il conduttore vincere la suddetta presunzione;
mentre è del tutto irrilevante accertare quale sia stata la causa effettiva della rottura della tubazione, dato che non è stata dimostrata alcuna condotta addebitabile alla società resistente a titolo di responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod.civ. L'accertata totale infondatezza della pretesa del danneggiato, infine, assorbe la censura di cui al quarto motivo di impugnazione. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Le spese del presente giudizio, secondo la determinazione di cui in dispositivo, sono a carico del ricorrente soccombente.

P.T.M.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del presente giudizio, liquidate in lire 79.000, oltre lire 2.000.000 (duemilioni) per onorario. Così deciso in Roma, il 6 luglio 2000.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2001