Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
TA AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA NIZZA 51, presso lo studio dell'avvocato GIANLUIGI COCCO, che la difende unitamente all'avvocato EDOARDO N ANELLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SITAL SOCIETÀ IMMOBILIARE TURISTICA ALBERGHIERA SRL, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore sig. Erasmo Savino, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CATTARO 28, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE COSENTINO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

ME DE CI BO, ME DE CI IA LA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 213/00 della Corte d'Appello di FIRENZE, sezione 1^ civile emessa il 19/11/99, depositata il 12/02/00; RG. 1420/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/02 dal Consigliere Dott. Fabio MAZZA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco Pivetti che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto pubblico 11.10.1990 la S.I.T.A.L. SOCIETÀ IMMOBILIARE TURISTICA ALBERGHIERA s.r.l. si rendeva acquirente dai Sig.ri NA e IA AO ME DE CI di un immobile sito in Pisa, Piazza Toniolo n. 19, 20 e 21, del quale facevano parte due unità ad uso commerciale a suo tempo concesse in locazione alla Sig.ra TA AN, la quale, a seguito della vendita suddetta, conveniva innanzi al Tribunale di Lucca parte venditrice e parte acquirente per sentir dichiarare, previa declaratoria d'inefficacia del contratto di compravendita, il trasferimento ai sensi dell'art. 38 L. 392/78 dell'intera unità immobiliare per il prezzo indicato nell'atto di compravendita.
La suddetta domanda di riscatto veniva rigettata dal Tribunale di Lucca con sentenza 3.4.95 confermata dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza 12.2.2000. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la NO con due motivi.
Resiste la Soc. SI con controricorso e successiva memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorrente con le due censure, afferma doversi applicare al caso di specie le norme disciplinanti l'istituto della prelazione agraria, in considerazione della asserita analogia tra le due astratte fattispecie.
Osserva che la disciplina della prelazione urbana non è completa, bensì lacunosa, specialmente ove si consideri che ambedue gli istituti sono accomunati dall'unica finalità volta a consentire la conservazione dell'azienda e a tutelare l'attività economica e commerciale dell'imprenditore.
Rileva che la Corte di Firenze non ha dato risposta a tale censura e accenna alla ipotesi di illegittimità costituzionale della disciplina della prelazione urbana pur dichiarando di non voler sollevare tale questione in considerazione di quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza 5.5.1983. Il ricorso è infondato e deve essere quindi rigettato. L'applicazione della analogia legis presuppone che la fattispecie sottoposta all'esame del giudice non sia prevista e disciplinata da alcuna norma, cosicché il ricorso alle disposizioni regolanti casi simili o analoghi valga a disciplinare anche la predetta fattispecie, non esistendo lacune nel nostro ordinamento giuridico. È ovvio quindi che, in presenza, di specifica norma del caso, non si possa far ricorso all'analogia e, ciò considerato, deve ritenersi che la Corte di merito abbia dato implicita, ma inequivocabile risposta alla censura, allorché ha fatto puntuale riferimento alla normativa della prelazione urbana definendone contenuto e ratio e individuando nella stretta coincidenza tra bene locato e bene venduto un presupposto essenziale per l'esercizio del relativo diritto da parte del conduttore.
Risulta da ciò che la concreta fattispecie dedotta in lite non è sprovvista di disciplina, in quanto regolata dal legislatore con normativa volutamente diversa rispetto a quella prevista per la fattispecie agraria e ciò esclude necessariamente il ricorso alla analogia legis.
Ma, ove anche non si voglia seguire tale impostazione, devesi pur sempre osservare che, come già osservato da questa Corte (vedi Cass. Sez. 3^ 21.10.1994 n. 8659), i due istituti della prelazione urbana e della prelazione agraria regolano situazioni diverse che giustificano una diversità di disciplina.
Infatti la prelazione urbana è posta a tutela dell'avviamento commerciale mentre la prelazione agraria presenta la finalità di unificare nella stessa persona la titolarità dell'impresa agraria e la proprietà del fondo destinato alla attività imprenditoriale (vedi Cass. Sez. 3^ 21.10.1994 n. 8659). Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte, devesi comunque escludere sia il ricorso alla analogia, sia la prospettazione di ufficio della questione di illegittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 legge 392/1978; questione non proposta dal ricorrente e manifestamente infondata. Le spese del giudizio di Cassazione devono essere regolate come disposto dall'art. 91 c.p.c.

P.Q.M.

La Corte
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, in euro 5.100,00 (cinquemilacento/00) di cui euro 5000,00 per onorari in favore del resistente. Così deciso in Roma, il 5 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2003