Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere -
Dott. FIORE CE Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AR DI OL CE, in persona del titolare Sig. OL CE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G G BELLI 36, presso lo studio dell'avvocato MARIA TERESA SAVINO, che lo difende unitamente all'avvocato RESTUCCIA ANNA MARIA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IND LATERIZI DI NO PI SAS, in persona del socio accomandatario Sig. PI NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA BALDUINA 114, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI MARRAPESE, che lo difende unitamente all'avvocato TESTA GIANNANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1361/01 della Corte d'Appello di MILANO, emessa il 14/03/01 e dep. il 22/05/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/10/04 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito l'Avvocato SAVINO Maria Teresa, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato MARRAPESE Giovanni, difensore del resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per accoglimento 1^ motivo e assorbiti gli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 10.1.92 la AR di OL CE convenne in giudizio davanti al Tribunale di Como l'Industria LATERIZI di NO PI s.a.s. deducendo: che, con scrittura privata, la convenuta aveva promesso di vendere all'istante, che si era obbligata ad acquistare per sè o per persona da nominare, un capannone industriale sito in MARIANO COMENSE al prezzo di L. 700.000.000 comprensivo dei lavori di completamento e fornitura da eseguirsi a cura della promittente venditrice, come dal relativo allegato "A"; che terminati i lavori, la convenuta con rogito 19.4.90 vendette l'immobile alla AGRILEASING - Società di Locazione Finanziaria s.p.a., al solo scopo, da parte dell'acquirente, di concederlo in locazione finanziaria alla ditta istante, alla quale con il consenso espresso della venditrice, venne riconosciuta la facoltà di esercitare nei suoi confronti tutte le azioni di garanzia spettanti per legge all'acquirente; che, consegnato il capannone nell'estate del 1990, ebbero a manifestarsi al sopraggiungere dei primi freddi, correnti d'aria provenienti dal soffitto e gravissime dispersioni di calore dalle pareti, dalle finestre, dai lucernari, per cui venne disposto A.T.P. in base al quale fu accertato che, se lo standard di riferimento per accertare l'idoneità del manufatto era quello dei lavori indicati nell'allegato al contratto, il capannone poteva considerarsi costruito come da contratto, salvo per la sigillatura tra le pareti e copertura e tra portoni e pareti, per la cui realizzazione a regola d'arte era sufficiente una spesa di L. 7.500.000; mentre se il parametro da considerare era costituito dalle prescrizioni del D.M. 23 novembre 1982 la spesa per adeguare ad esso il capannone ammontava a L. 135.000.000.
L'attrice chiese, pertanto, che la società convenuta fosse ritenuta responsabile della mancata osservanza delle prescrizioni di cui al D.M. e condannata al risarcimento danni consistenti nella spesa di L. 135.000.000 da sostenere per attuare il suddetto adeguamento. La convenuta, costituitasi, eccepì la decadenza dalla garanzia per vizi e difetti di cui all'art. 1495 e/o 1667 c.c. ed in ogni caso l'infondatezza della domanda essendo essa, per contratto, tenuta ad eseguire soltanto le opere di completamento e finitura;
dichiarandosi altresì disposta ad intervenire solo sulle predette sigillature. Con sentenza 27.8.99 il Tribunale dichiarò la convenuta responsabile ex art. 1669 c.c. dei vizi derivanti dal mancato rispetto delle prescrizioni di cui al D.M. e la condannò al pagamento della somma di L. 194.832.000 comprensiva di rivalutazione ed interessi. Su impugnazione della convenuta la Corte d'appello di Milano con sentenza 14.3.2001, in parziale riforma condannò l'appellante al pagamento della ridotta somma di L. 10.000.000, oltre interessi. Afferma la Corte d'appello, per quanto interessa il presente giudizio, che pur condividendo la riconducibilità della fattispecie nell'ambito dell'art. 1669 c.c. tuttavia, poiché al momento del preliminare, la copertura era già stata realizzata da parte di terzi;
il completamento del capannone era avvenuto su progetto e sotto la direzione del geom. Colzani persona di fiducia del promissario acquirente;
nel contratto e nei relativi allegati nessun cenno era stato fatto all'osservanza delle prescrizioni del D.M.; il progettista non aveva adempiuto agli incombenti previsti, a tal fine, dagli artt. 5 e 6 dello stesso decreto;
la licenza d'uso del capannone era stata concessa senza che fosse previamente certificato dal progettista il rispetto delle prescrizioni di cui al decreto;

appare, quindi, evidente che le parti si erano accordate nel senso che il completamento del capannone venisse eseguito prescindendo dall'osservanza delle suddette prescrizioni in quanto ciò avrebbe inevitabilmente comportato un prezzo maggiore di quello pattuito. Per la Corte d'appello, pertanto, la IR di ER può solo ottenere il pagamento della somma di L. 7.900.000, equitativamente rivalutata in L. 10.000,000, per l'esecuzione a regola d'arte delle sigillature.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione la AR di ER CE. Resiste con controricorso l'Industria Laterizi di NO EP s.a.s..
Entrambi le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce la AR di ER CE a motivi di impugnazione;

1) la violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., n. 3 per avere la Corte d'appello, pur condividendo la riconducibilità della fattispecie nell'ambito di applicabilità dell'art. 1669 c.c., erroneamente escluso la responsabilità della società venditrice per il mancato adeguamento dell'immobile alle prescrizioni del D.M. 23 novembre 1982 (sul presuppposto che la copertura del capannone risultava già realizzata, che il completamento dello stesso era avvenuto su progetto e sotto la direzione del Geom. COLZANI, persona di fiducia della ricorrente;
che nel contratto e relativi allegati non si accennava alle prescrizioni del D.M. 23 novembre 1982), NONOSTANTE: A) la natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. imponga al venditore-costruttore di rispondere dei vizi previsti dalla norma, sia se abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con mezzi propri, sia se abbia appaltato ad un terzo l'esecuzione dell'opera;
B) le norme contrattuali impegnino la società venditrice ad ottenere il rilascio dell'agibilità, per il cui conseguimento il capannone industriale di volume superiore a 5000 m3 rientra necessariamente nei limiti di applicabilità del D.M.;
2) L'omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., n.

5 - per non avere la Corte d'appello rilevato che, come emerso dall'A.T.P., le dispersioni termiche accertate, riguardavano la copertura del capannone, già esistente all'atto della stipula del contratto preliminare e non oggetto di intervento di ristrutturazione, per cui nessun errore può essere imputato al progetto della ricorrente all'operato del direttore dei lavori dalla stessa nominato, i quali non potevano conoscere le carenze insiste nella parte già realizzata del capannone, sulla base della diligenza e perizia che possono pretendersi nel caso concreto;

3) l'insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., n.

5 - per avere la Corte d'appello erroneamente affermato che le parti si erano accordate nel senso che il completamento del capannone venisse eseguito prescindendo dalle prescrizioni del D.M. 23 novembre 1982 NONOSTANTE di tale accordo non vi sia traccia in alcun documento, ne' esso possa desumersi dall'inadempimento degli incombenti di cui agli artt. 5 e 6 dello stesso decreto, la cui inosservanza può comportare conseguenze sanzionatorie e non la sussistenza di un accordo derogatorio della normativa applicabile. I tre motivi di ricorso, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente. Essi sono infondati.
Va, infatti, in primo luogo precisato che la natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. in tanto consente l'estensione di tale responsabilità al venditore dell'immobile in quanto questi abbia contribuito direttamente all'esistenza dei vizi e difetti dell'opera incidenti negativamente sulla struttura e funzionalità della stessa, sia perché l'abbia costruita con gestione diretta, sia perché, pur affidando la costruzione ad un terzo, abbia mantenuto autonomia decisionale incidendo sull'attività del terzo attraverso direttive specifiche sorvegliando i lavori in maniera tale da rendere esplicita la riferibilità dell'opera allo stesso venditore (v. sent. 13158/02). Nella presente controversia, in applicazione del suddetto principio, l'affermata condivisione della riconducibilità della fattispecie nell'ambito dell'art. 1669 c.c. è stata fatta correttamente dalla Corte d'appello perché riferita ai lavori di completamento;
a quei lavori, cioè, previsti nell'allegato "A" al contratto preliminare, da eseguirsi espressamente a cura della promittente venditrice, ed in ordine ai quali la Corte d'appello ha tenuto a precisare che rientravano nella previsione dell'art. 1669 c.c., anche se materialmente eseguiti da una impresa terza, perché questa aveva operato sotto la direzione dell'attuale ricorrente. L'aver, invece, la Corte d'appello escluso la responsabilità ex art. 1669 c.c., della società venditrice, per il mancato adeguamento dell'immobile alle prescrizioni del D.M. 23 novembre 1982, trova nella sentenza una duplice spiegazione: la prima, implicita (desumibile dalla circostanza, evidenziata in sentenza che la copertura del capannone al momento della stipula del preliminare risultava già realizzata) che, in applicazione del principio di cui sopra, ed in mancanza di elementi dai quali desumere che la copertura del capannone sia stata effettuata ad opera della ricorrente o di un terzo sotto la sua direzione, esclude possa attribuirsi alla venditrice responsabilità per opere che non siano ad essa riconducigli. La seconda spiegazione si fonda sulla valutazione, fatta dalla Corte d'appello, delle circostanze indicate in sentenza, tra le quali: oltre alla preesistenza della copertura del capannone alla stipula del preliminare, soprattutto il comportamento tenuto dalle parti nella fase negoziale, le quali, pur specificando negli allegati, le obbligazioni di completamento e finitura del capannone, a carico della venditrice, nulla hanno previsto in relazione alla preesistente copertura;
inoltre la richiesta ed il conseguimento della licenza d'uso da parte del progettista e direttore dei lavori, nominato dalla ricorrente senza che questi abbia rilevato nulla in ordine alla carenza dei requisiti di cui al decreto ministeriale e senza, per giunta, adempiere agli incombenti che il suddetto decreto prevedeva a suo carico;
elementi tutti che hanno determinato la Corte d'appello a ritenere che le parti si fossero accordate nel limitare i lavori di completamento del capannone a quelli espressamente specificati nell'allegato "A", rinunciando a pretendere, per la copertura preesistente, il rispetto delle prescrizioni di cui al decreto de quo.
Non merita, quindi, censura tal seconda ratio cui la decisione è informata, essendo la Corte d'appello ad essa pervenuta attraverso la valutazione di elementi di fatto, congruamente e logicamente motivata desumendo la comune volontà delle parti al suddetto accordo dal loro comportamento concludente nel pieno rispetto delle norme sulla interpretazione della volontà contrattuale che, nella specie, non richiedeva di essere provata per iscritto.
Il ricorso va, pertanto, respinto.
Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controparte, delle spese del presente giudizio che liquida in Euro 1100,00, di cui Euro 100,00 per spese. Così deciso in Roma, il 12 ottobre 2004.
Depositato in Cancelleria il 16 febbraio 2006