Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
Dott. TROMBETTA FR - rel. Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
UR OL, PI NA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA LUDOVISI 35, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO LAURO, difesi dagli avvocati TOMMASO RAIMONDO, MARIO LUPO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
IM SE, GR PP, IM AN;

- intimati -

avverso la sentenza n. 210/00 della corte d'Appello di PALERMO, depositata il 21/03/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/05/03 dal Consigliere Dott. FR TROMBETTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. UCCELLA Fulvio che ha concluso accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 settembre 1990, OL AP e SP IO convennero in giudizio davanti al Tribunale di Palermo AZ e EP LA deducendo: che con scrittura privata 9.2.81 avevano promesso di acquistare dai convenuti, che avevano promesso di vendere, un appartamento al piano terzo, scala B dell'edificio "A" in corso di costruzione sito in Palermo, via Michele Cipolla n. 147 al prezzo di L. 56.000.000, da pagarsi in L.

8.000.000 alla stipula del preliminare, L.

5.000.000 entro il 6.8.81; L.

5.000.000 entro il 6.2.82 e L. 38.000.000 alla stipula dell'atto pubblico di vendita con contestuale consegna dell'appartamento; che l'atto pubblico sarebbe stato stipulato entro quindici giorni dal rilascio dei certificati di fine lavoro ed abitabilità; che ove i promittenti venditori avessero provveduto alla consegna dell'immobile prima della stipula dell'atto pubblico i promittenti acquirenti avrebbero dovuto regolare il pagamento del residuo prezzo mediante rilascio di cambiale con scadenza a quattro mesi;
che, ove alla data fissata per la stipula dell'atto pubblico i promittenti acquirenti non avessero avuto disponibilità delle somme richieste a mutuo, essi avrebbero dovuto rilasciare una cambiale con scadenza alla presumibile data di riscossione delle somme e l'atto pubblico sarebbe stato stipulato dopo l'effettiva riscossione, con l'obbligo, per i promittenti acquirenti, di corrispondere per tale dilazione, in anticipo gli interessi nella misura del tasso bancario vigente al momento del regolamento cambiario;
che su qualunque somma di danaro, non pagata entro i termini stabiliti in contratto, i promittenti acquirenti avrebbero dovuto corrispondere gli interessi nella misura del tasso bancario;
che, a loro volta, i promittenti venditori si obbligavano a trasferire l'immobile libero da canoni, pesi, ipoteche, trascrizioni passive e vincoli pregiudizievoli;
che adempiuti i pagamenti intermedi, i coniugi AP il 9.4.84 senza obbligo alcuno versavano, in conto del residuo prezzo, L. 10.000.000, accettate dai promittenti venditori che rilasciavano ricevuta e fattura per il residuo prezzo;
che i promittenti acquirenti entravano nella disponibilità dell'immobile il 27.9.84 mentre 1 certificati di fine lavori e di abitabilità venivano rilasciati solo in data 16.6 e 29.6.1987;
che i coniugi AP il 29.12.87 sollecitavano gli LA alla stipula dell'atto pubblico facendo presente di aver bisogno entro il 10.1.88 di disporre di copia dell'atto per fruire del contributo previsto dalla l. N 94/82; che il 5.1.88 gli LA comunicavano ai AP di non poter stipulare il contratto perché, il 9.5.85, su tutto il complesso edilizio, ivi compreso l'appartamento promesso in vendita, la sezione del Credito fondiario della Cassa Centrale di Risparmio per le provincie Siciliana, aveva eseguito un pignoramento immobiliare;
che, decaduti i AP dal diritto al contributo, l'impresa LA con lettera 6.4.90, comunicava loro che era possibile procedere alla stipula del rogito definitivo dietro il versamento della somma di L. 82.320.929 a saldo del prezzo, da versare direttamente alla Sicilcassa, e di L.

2.045.742 per rimborso spese allacciamenti esterni da versare all'impresa; che i AP con lettera 30.4.90 contestavano il residuo prezzo preteso a saldo ricordando che esso ammontava a L. 28.000.000 e che in questi termini erano pronti a risolvere la questione, facendo riserva di agire per il risarcimento dei danni causati dalla mancata stipula del contratto nei termini;
che la loro disponibilità a stipulare alle suddette condizioni era rimasta senza esiti.
Chiedevano pertanto la condanna degli LA al risarcimento dei danni corrispondenti alla perdita del contributo regionale ed al pregiudizio derivante dalla mancata stipula del definitivo, quantificati in L. 100.000.000.
I convenuti, costituitisi, contestavano sia la domanda di danni, sia la pretesa dei AP di pagare a saldo del prezzo, la somma di L. 28.000.000, invocando l'art. 3 del preliminare secondo il quale alla consegna anticipata dello immobile i AP si erano obbligati a pagare il residuo prezzo con rilascio di cambiale a mesi quattro.
Chiedevano, pertanto, il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale la condanna dei AP al pagamento del residuo prezzo, maggiorato degli interessi ed oneri di cui all'art. 9 del preliminare, in L. 84.366.671, oppure il residuo prezzo, rivalutato secondo gli indici ISTAT e gli interessi legali, oltre gli oneri rivalutati alla data di consegna dell'immobile (gennaio 83); ed in subordine, la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità. Con successiva citazione notificata il 12.2.93 i AP convennero davanti allo stesso Tribunale, gli LA chiedendo l'esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c. I convenuti, costituitisi, eccepivano che la domanda poteva essere esaminata solo dopo quella di risoluzione da loro avanzata nel precedente giudizio, e comunque, non poteva essere accolta in quanto gli attori non avevano eseguito la prestazione posta a loro carico, neppure nella misura da loro riconosciuta dovuta, ne' avevano fatto offerta alcuna;
mentre essi convenuti avevano consegnato l'appartamento fin dal gennaio '83 e con lettera 6.4.90 si erano dichiarati disposti a stipulare il contratto di vendita pretendendo le maggiori somme indicate, come dall'art. 3 del preliminare. Riunite le cause, acquisiti documenti, espletati gli interrogatori formali delle parti, il Tribunale con sentenza 20.6.97 trasferiva ex art. 2932 c.c., la proprieta' dell'immobile ai AP, condizionando il trasferimento al pagamento del residuo prezzo di L. 28.000.000, oltre interessi al tasso legale vigente, nonché alla liberazione dello immobile, da parte dei convenuti, da ogni peso ed onere pregiudizievole, ivi compresa la cancellazione del pignoramento della Cassa di Risparmio.
Condannava, altresì gli attori al pagamento di L.

4.365.906 oltre interessi legali a titolo di rimborso spese per allacciamenti esterni;
rigettava ogni altra domanda, compensando le spese fra le parti.
Su impugnazione principale di EP LA ed eredi di AZ LA, RE EP ed LA FR e su impugnazione incidentale dei AP, la corte di appello di Palermo, con sentenza 21 marzo 2000, in parziale riforma, rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, disattendendo ogni altra domanda.
Afferma la corte che essendo stato lo appartamento consegnato anticipatamente ai promittenti acquirenti (e precisamente il 27.9.84 e non al gennaio '83 come sostenuto dagli LA ) i AP, come da contratto preliminare, avrebbero dovuto corrispondere all'epoca o il residuo prezzo o rilasciare una cambiale a quattro mesi, oppure corrispondere sul residuo prezzo gli interessi al tasso bancario a decorrere dal 27.8.84, non potendosi ritenere che, con il versamento di 10.000.000 effettuato dai medesimi in data 9.4.84, al di fuori delle previsioni contrattuali e prima della consegna dell'immobile, si sia realizzata una modifica dei patti contrattuali;

in quanto, anche a trascurare il problema della forma, il versamento della somma, nella imminenza della consegna dello appartamento, costituisce una anticipata corresponsione di parte del corrispettivo, coerentemente ai patti contrattuali. Anche gli LA, per la corte, si sono resi inadempienti fino al 6.4.90, rendendosi indisponibili a stipulare il contratto di vendita, cosicche' fino a quella data l'obbligo dei AP di versare gli interessi bancari si è interrotto, per poi rivivere dal 6.4.90, data in cui gli LA si sono resi disponibili a stipulare fino al 12.2.92. Secondo la corte, il rapporto fra le parti è stato connotato da inadempienze reciproche, nessuna delle quali preminente e tale da giustificare la risoluzione;
precisa tuttavia che, non essendo univoca la rinuncia degli LA alla clausola N. 3 del preliminare, la tolleranza da loro dimostrata è comunque cessata il 6.4.90 quando essi hanno richiamato i AP allo adempimento degli obblighi contrattuali assunti per cui essi, versando in una situazione di inadempienza non possono vedere accolta la domanda ex art. 2932 c.c., mentre resta assorbita la domanda diretta ad ottenere la liberazione dello immobile da ogni vincolo e peso. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i AP. Nessuna attività difensiva hanno svolto gli LA. MOTIVI DELLA DECISIONE
Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione:
1)- l'omessa valutazione della prova della modifica del regolamento contrattuale intervenuta tra le parti;
omissione, insufficienza ed illogicità della motivazione circa un punto decisivo della controversia;

per avere la corte d'appello, nel ritenere non univoca la dimostrazione della rinuncia da parte dei promittenti venditori ai patti minuziosamente formulati nella clausola n. 3 del preliminare, ERRONEAMENTE pretermesso ogni esame: A) delle risultanze della documentazione prodotta (fattura n. 26/84 rilasciata dagli LA, per la residua parte di prezzo - L. 28.000.000 -, dopo la corresponsione, da parte dei promittenti acquirenti, al di fuori di ogni previsione contrattuale, della somma di L. 10.000.000); B) del contenuto confessorio delle dichiarazioni rese da LA EP, in sede di interrogatorio formale espletato all'udienza del 30.3.92, secondo le quali egli, non potendo alienare l'immobile per le intervenute difficoltà economiche riguardanti il fratello, si astenne ("non potevo...) dal richiedere ai promittenti acquirenti la differenza di prezzo ancora dovuta, dimostrando così di non poter pretendere il rilascio del regolamento cambiario di cui all'art. 3 del preliminare (del resto mai richiesto, neppure successivamente con riferimento alla stipula del definitiva) perché erano essi LA a versare nella condizione di inadempienti;

cosicché dal comportamento concludente delle parti protrattosi nel tempo e confermato dalle suddette dichiarazioni, doveva ritenersi pacificamente intervenuta tra le parti, in via tacita, una rinuncia al contenuto della clausola ed alla sua applicazione;

2)- l'omessa valutazione delle dichiarazioni confessorie rese da EP LA in sede di interrogatorio formale;
omissione, insufficienza ed illogicità della motivazione circa un punto decisivo della controversia per avere la corte d'appello, negando la valenza confessoria delle dichiarazioni dell' LA ed affermando che la tolleranza dimostrata dagli LA era venuta meno con la lettera 6.4.90 con la quale si richiamavano i promittenti compratori allo adempimento degli obblighi assunti, ERRONEAMENTE negato che fosse intervenuta RINUNZIA alla clausola N. 3 del preliminare, NONOSTANTE: A) il lungo lasso di tempo, la tolleranza manifestata, il contenuto confessoriO dell'interrogatorio formale deponessero per una intervenuta rinunzia;

B) - l'eventuale inadempimento dei promittenti acquirenti NON possa essere fatto riemergere dal giudice dopo sei anni, dopo cioè: 1) l'intervento di differenti forme di pagamento da parte dei ricorrenti;
2) il rilascio di documentazione senza contestazioni;
3) i solleciti alla stipula del contratto definitivo, da parte dei promittenti acquirenti;
4) gli espliciti riconoscimenti da parte degli LA dell'impossibilità di adempiere ai propri obblighi contrattuali;

3) il disconoscimento dell'obbligo di interpretazione del contratto secondo buona fede;
la violazione di norme di diritto;
l'omissione ed illogicità della motivazione su un punto essenziale della controversia per avere la corte d'appello, NON operando una lettura unitaria e complessiva della vicenda contrattuale secondo i criteri di buona fede ed equità, ERRONEAMENTE NON tenuto conto: 1) che non risponde a buona fede la richiesta degli LA, in data 6.4.90 di condizionare la stipula del contratto definitivo al pagamento di un prezzo assai più elevato di quello pattuito nel preliminare, comprensivo di interessi sul saldo del prezzo da versare al contratto definitivo, non potuto stipulare, nonostante i solleciti dei ricorrenti, per motivi imputabili esclusivamente ai promittenti venditori che si erano, quindi, resi inadempienti agli obblighi di cui agli artt. 4, 5, 11 del preliminare non dichiarando l'esistenza di pesi ed ipoteche gravanti l'immobile fin da epoca anteriore al preliminare;

2) che va valutata la gravità ed importanza dei singoli episodi di inadempimento di una parte rispetto all'altra, ai fini di una complessiva valutazione dell'equilibrio tra i contraenti;

3) che le clausole contrattuali comportanti maggiori oneri non possono operare a danno delle parti adempienti o non inadempienti;

nè possono essere richiamate in vita da una sola delle parti, sopravvenendo un interesse specifico della stessa a maggiori introiti o alla liberazione degli immobili dagli oneri pignoratizi. Il primo motivo di ricorso è fondato. La mancata prova dell'avvenuta rinuncia da parte dei promittenti venditori, a far valere i patti di cui alla clausola N. 3 del preliminare stipulato dalle parti, è stata affermata dalla corte d'appello sulla base della valutazione del comportamento tenuto dagli stessi promittenti venditori che, trovandosi nella impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita, a causa del pignoramento cui era sottoposto l'immobile oggetto del contratto, si sono astenuti dal richiedere, ai promittenti acquirenti, all'oscuro di tale circostanza, e per oltre sei anni dalla loro immissione nel possesso del bene, il rispetto dei suddetti patti, comportanti il pagamento immediato del residuo prezzo o il rilascio di cambiali a quattro mesi, o il pagamento degli interessi bancari su ogni somma pagata in ritardo rispetto ai patti.
Il giudizio di NON univocità di tale comportamento cui la corte è pervenuta (dopo aver escluso che una modifica dei patti fosse intervenuta a seguito del versamento, non previsto, dei dieci milioni da parte dei ricorrenti prima della presa di possesso del bene), è stato desunto, dalla stessa corte, dal fatto che il silenzio dei promittenti venditori nel reclamare il rispetto dei patti, è stato da essi interrotto (dopo oltre sei anni) con la lettera 6.4.90 con la quale si è chiesto il rispetto degli obblighi assunti. L'iter logico seguito dalla corte, per arrivare a tale conclusione, non può essere condiviso.
Precisato, invero, che, contrariamente al dubbio espresso in sentenza circa la forma che dovrebbe assumere la su menzionata rinunzia, nella specie deve ritenersi ammissibile la rinuncia tacita, avendo essa ad oggetto diritti di credito e vigendo, in assenza di prescrizioni legali, anche per i negozi unilaterali quale essa è, il principio di libertà delle forme;
va rilevato che, trattandosi di accertare se il comportamento tenuto per oltre sei anni dai promittenti venditori possa costituire manifestazione tacita della volontà di rinunciare ai diritti loro derivanti da quei patti contrattuali (sostanzialmente gli interessi bancari sul residuo prezzo offerto), NON appare corretto il ragionamento della corte d'appello che si limita a qualificare equivoco il comportamento di cui sopra ponendo a dimostrazione di tale equivocità la richiesta di adempimento contenuto nella lettera 6.4.90, un comportamento, cioè, successivo a quello da valutare, e che potrebbe, anche, essere inteso come revoca di una precedente rinunzia (per sua struttura, viceversa, non revocabile, una volta portata a conoscenza delle controparte che non l'abbia rifiutata entro un congruo termine), senza esaminare tutti gli altri elementi probatori offerti, onde verificare se siano stati posti in essere comportamenti concludenti manifestanti in maniera certa ed univoca la volontà dei promittenti venditori di non volersi avvalere dei diritti derivanti dalla clausola N. 3, anche alla luce dell'inadempimento loro imputabile;
oppure se i comportamenti erano indicativi di un mero impegno a non pretenderne l'adempimento per un tempo limitato.
Sussistendo, pertanto, il vizio di motivazione dedotto, in accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della corte di appello di Palermo che provvederà ad un nuovo esame della controversia, (valutando tutti gli elementi probatori offerti) nonché a liquidare anche le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La corte accoglie il primo motivo di ricorso;

dichiara assorbiti gli altri;

cassa in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Palermo.
Così deciso in Roma, il 23 maggio 2003.
Depositato in Cancelleria il 21 gennaio 2004