Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VELLA Antonio - Presidente -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
EA LU, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCREZIO CARO 62, presso lo studio dell'avvocato VALENTINO FEDELI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ZO RL;

- intimato -

e sul 2 ricorso n^. 25245/00 proposto da:
ZO RL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PO 24, presso lo studio dell'avvocato MICHELE ROMA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
EA LU;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2964/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 19/10/99;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/05/03 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei due ricorsi proposti separatamente dalle parti avverso la stessa sentenza;

udito l'Avvocato FEDELI Valentino, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento ricorso principale e rigetto incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ABBRITTI Pietro, che ha concluso per rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 19.11.1983 CA NA conveniva davanti al Tribunale di Latina UI EA, titolare dell'omonima impresa edile, perché gli fosse trasferita la proprietà dell'appartamento sito al 3^ piano int. 12 tipo B dell'edificio di via Badino, quartiere Arere in Terracina, nonché dell'annesso garage n. 16, con contestuale accollo del mutuo gravante sull'immobile e contemporaneo versamento, da parte dell'istante, di quanto ancora dovuto a tale titolo oltre al risarcimento danni per l'inadempimento del EA. A sostegno della domanda l'attore esponeva che, in data 13.3.78, era intervenuto tra le parti un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto i beni di cui sopra, con il quale, ai fini della determinazione del prezzo, i contraenti si richiamavano ad una convenzione intervenuta fra il promittente venditore ed il comune di Terracina, ai sensi della l. n. 865 del 1971 sull'edilizia economica e popolare, prevedendo variazioni del suddetto prezzo in caso di modifica, al momento della stipula dell'atto pubblico, del D.M. 9816/75 o dell'aggiornamento dei dati di incremento dei costi desunto dalle statistiche ISTAT e dalla maggiore incidenza del costo di opere di urbanizzazione primaria in base al costo effettivo delle stesse. Deduceva, inoltre, che con ulteriore scrittura, di pari data, ma successiva le parti avevano annullato quelle clausole negoziali che prevedevano il meccanismo di aggiornamento secondo i criteri ISTAT, nonché quelle determinazioni che ponevano a carico dell'acquirente le spese legali degli atti di mutuo. Specificava, infine, di aver corrisposto al EA, a saldo della scrittura privata 13.3.78, la somma di L. 600.000 per le rate di preammortamento dicembre 77, giugno 78, dicembre 78, come da ricevuta 10.1.79 dallo stesso rilasciata con la dichiarazione di non avere più nulla a pretendere dall'istante, escluso l'accollo del mutuo. Costituitosi, il convenuto si opponeva alla domanda deducendo che con la scrittura aggiuntiva del 13.3.78 le parti avevano escluso solo l'aggiornamento del prezzo secondo gli indici ISTAT, ma non le variazioni del prezzo dell'alloggio di cui al D.M. 9816/75, variazioni che si erano verificate in forza di successivi decreti;

che, con atto stragiudiziale 23.10.82, aveva comunicato all'attore che sull'immobile compromesso erano venute a gravare quote di mutuo per complessive L. 18.616.000, richiedendogli, prima della stipula dell'atto notarile di vendita, il pagamento di L. 13.167.344 per revisione ISTAT alla data del 28.9.18 ed incremento costo della vita dall'1.10.78 al 31.3.82, somma che l'attore non aveva corrisposto, rendendosi inadempiente in ordine al pagamento del prezzo pattuito. Chiedeva, quindi, in via riconvenzionale, la risoluzione del preliminare stipulato, con il riconoscimento del suo diritto ad incamerare tutte le somme ricevute dallo NA e con condanna del medesimo alla restituzione dell'immobile ed al pagamento delle spese di lite.
Il Tribunale, con sentenza 16.5.94, rigettava la domanda attrice ed, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava risolto il preliminare condannando lo NA alla restituzione dell'immobile e rigettava ogni altra domanda proposta dal EA. Su impugnazione dello NA, la corte di appello di Roma, con sentenza 19 ottobre 1999, in riforma della sentenza del Tribunale, e subordinatamente al pagamento in favore del EA della somma di L. 48.769, con gli interessi legali dal 23.10.82 al saldo, trasferiva allo NA la proprietà dell'appartamento e del garage, con accollo all'acquirente dei mutui fondiari sugli stessi gravanti, respingendo ogni altra domanda. Esposte le diverse interpretazioni date dalle parti alla pattuizione relativa alla revisione del prezzo:
quella del EA, secondo la quale la clausola richiamava la controversia in corso fra il medesimo ed il Comune di Terracina, che aveva omesso di rideterminare i prezzi di prima cessione degli alloggi realizzati in base alla convenzione da lui stipulata con lo stesso Comune e richiamata nel preliminare, controversia risolta con il lodo 6.5.85, secondo il quale il prezzo di prima cessione, a novembre '79 era di L. 240.000 al mq. e la differenza fra il prezzo di vendita gia' corrisposto e quello ancora da corrispondere doveva essere determinato sulla base di L. 450.000 al mq.; lodo al quale, secondo il ricorrente, lo NA restava vincolato;
e, viceversa, l'interpretazione dello NA secondo il quale il lodo non lo riguardava perché, in base alle scritture, il prezzo era determinato in maniera fissa ed invariabile e seppure riconosceva che le variazioni al D.M. 9816/75 avrebbero potuto influenzare il prezzo, ma solo relativamente all'aumento del costo di costruzione intervenuto prima dell'ultimazione dei lavori cioè prima dell'estate 1978, tuttavia l'unica variazione intervenuta da prendere in considerazione, quella del maggio 1977, non sarebbe stata comunque applicabile sia perché concernente nuovi edifici e non quelli in corso di costruzione, sia perché anteriori alla stipula del preliminare;
affermava, quindi, la corte d'appello, tenuto conto delle scritture integrative e della logica della normativa in materia (intesa ad adeguare i costi sopportati dall'imprenditore ai valori dell'epoca del pagamento del prezzo), che le parti, prevedendo che il contrasto fra il EA ed il Comune si sarebbe risolto, prima del rogito, con il riconoscimento dell'incremento del costo di costruzione stabilito dal D.M. 10.5.77 e che gli incrementi ulteriori, intervenuti prima dell'ultimazione dei lavori, avrebbero dovuto incidere sulla parte del prezzo insoluto, avevano inteso escludere dall'accordo gli aumenti disposti dal D.M. 21.12.78 e seguenti perché, nella specie, la quota contante del corrispettivo era stata già pagata alla stipula del preliminare (13.3.78) e la costruzione all'epoca era già ultimata.
Considerato, pertanto, il costo di costruzione stabilito dal D.M. 9816/75 in L. 171.000 al mq., aumentato nel '77 a L. 196.650 al mq. ed aggiunte L. 40.200 per oneri di urbanizzazione, pattuiti come invariati in base alla scrittura integrativa, afferma la corte d'appello che il prezzo degli immobili di cui e' causa andava determinato in L. 30.664.969 (cioè L. 236.850 mq. x 129,47 mq.), e che, restando assorbita la differenza di L. 664.969 rispetto al prezzo di L. 30.000.000 indicato nel preliminare, dal maggior importo, di L. 616.200, del mutuo accollato allo NA, il EA poteva pretendere da costui solo la somma di L. 48.769 (riguardando la quietanza 10.1.79 solo le tre rate di ammortamento in essa indicate) somma, perciò, inidonea a configurare un grave inadempimento.
Avverso tale sentenza il EA ha proposto ricorso in Cassazione. Lo NA resiste con controricorso e propone ricorso incidentale illustrato con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente principale a motivi di impugnazione:
1) l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - per avere la corte d'appello non tenendo conto del fatto che le parti non avevano stipulato il contratto definitivo, e che il prezzo di cessione doveva essere adeguato a L. 240.200 al mq., stabilite dalla delibera 26.11.82 del Comune di Terracina, e, limitatamente alla parte di prezzo non pagata, a L. 450.000 al mq. stabilite nel lodo 6.5.85, erroneamente non considerato che il prezzo di prima cessione degli immobili doveva essere quantificato in L. 31.098.694 (L. 240.200 al mq. X 129,47 mq.), per cui lo NA avrebbe dovuto corrispondere in più rispetto al preliminare (che prevedeva L. 30.000.000) L. 1.098.694, somma che, per la percentuale di prezzo non pagata, in base alla maggiorazione stabilita nel lodo arbitrale, doveva essere elevata a L. 2.058.750, alla quale andavano aggiunti gli interessi legali, dalla data della diffida 23.10.82, cosicché la somma complessivamente dovuta dallo NA ammontava a L.

4.440.696 il cui mancato pagamento, rapportato al valore del contratto preliminare, configurava, contrariamente a quanto asserito dalla corte d'appello, un grave inadempimento:
2) la violazione o falsa applicazione degli artt. 2932 e 1208 c. civ. - per avere la corte di appello disposto il trasferimento della proprietà degli immobili, nonostante lo NA, riconoscendosi nell'atto di citazione introduttivo debitore della somma di L. 616.200 a titolo, di saldo prezzo, non avesse provveduto a pagarla, nè avesse offerto di farlo.
Deduce il ricorrente incidentale a motivi di ricorso:
1) la violazione o falsa applicazione dell'art. 1362 c. civ., nonché l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - per avere la corte d'appello, nel subordinare il trasferimento della proprietà al pagamento della somma di L. 48.769, omesso di considerare che, con la seconda scrittura privata integrativa, le parti avevano modificato il prezzo, da aperto (cioè determinabile in base a parametri desumibili dalla convenzione EA - Comune di Terracina, così come pattuito con la prima scrittura) in prezzo fisso, non modificabile, se non nei limiti ivi previsti, e quindi svincolato da ogni fonte eteronoma, come era dimostrato dalla quietanza 10.1.79 con la quale il EA riceveva a saldo della scrittura 13.3.78 la somma di L. 600.000, dichiarando di non avere nulla a pretendere dallo NA, quietanza non minimamente valutata dalla corte, dalla quale si evinceva che neppure erano dovute le 48.769 lire;

2) l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione - per non avere la corte d'appello di considerato che la mancata stipula del contratto definitivo era imputabile all'esorbitanza delle somme originariamente pretese dal EA, il che costituiva un valido elemento di valutazione ai fini dell'accoglimento della domanda di risarcimento danni, da determinarsi anche in via equitativa, domanda, viceversa, respinta dalla corte.
Il ricorso principale è infondato.
Non sussiste il vizio di motivazione dedotto con il primo motivo. Premesso, invero, che la denuncia del vizio di motivazione non conferisce alla corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, bensì solo quello di controllare, sotto il profilo logico e formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione compiuti dal giudice di merito (v. sentt. 15591/92); nella specie l'esame del ragionamento di tale giudice, esposto nella sentenza impugnata, non si rivela insufficiente e illogico.
La corte d'appello, infatti, nell'interpretare la volontà delle parti, quale risultante dalla lettera delle scritture private intercorse fra le parti (secondo le quali il prezzo pattuito era quello indicato nella convenzione intercorsa fra il Comune di Terracina ed il EA, comprensivo degli aumenti del costo di produzione, deliberati con decreto ministeriale, fino al rogito);
nonché tenendo conto della ratio della normativa relativa all'edilizia agevolata di cui alla l. 865/71 intesa, secondo la Corte, ad adeguare il costo sopportato dall'imprenditore ai valori esistenti all'epoca del pagamento del prezzo, ha ritenuto che le uniche variazioni incidenti sul prezzo di acquisto degli immobili di cui è causa, erano quelle relative al costo di costruzione apportate al D.M. 9816/75, dal D.M. 10.5.77; pervenendo a tale conclusione sulla base della considerazione secondo cui le parti, consapevoli della vertenza, avente ad oggetto la convenzione in corso fra il EA ed il Comune di Terracina, che tardava a rideterminare i prezzi di prima cessione degli immobili in base agli intervenuti aumenti del costo di costruzione previsti dal D.M. del '77, nella previsione che tali aumenti sarebbero stati applicati, avevano inteso darli per acquisiti, siccome incidenti sulla parte di prezzo gia' corrisposta, facendo ricadere gli ulteriori aumenti che fossero intervenuti, prima della ultimazione dei lavori, sulla parte di prezzo ancora insoluta.
Così individuata la volontà delle parti (volontà che poneva, quindi, come limite all'adeguamento del prezzo, gli aumenti del costo di produzione intervenuti fino alla ultimazione dei lavori di costruzione (e non oltre) e presupponeva implicitamente la contemporanea stipula del rogito ed il pagamento del prezzo (contanti ed accollo del mutuo) collegati alla data di ultimazione dei lavori, e cioè, sostanzialmente alla consegna degli immobili); la corte di appello, una volta accertato: che la costruzione era stata ultimata a fine estate del 1978, e quindi non potevano essere presi in considerazione gli aumenti del costo di costruzione portati dal D.M. 21.12.78; e che il prezzo era stato pagato, per la parte in contanti
(unica presa esplicitamente in considerazione dalla corte) già in seguito alla stipula del preliminare, e per il resto con l'impegno all'accollo del mutuo, ha in maniera consequenziale e logica ritenuto che il prezzo, complessivamente dovuto dallo NA, dovesse essere determinato nella misura a mq. comprensiva del solo aumento previsto dal D.M. del 1977.
Sulla base della interpretazione data dalla corte di appello alla volontà delle parti, di cui si è detto, la mancata stipula del rogito (unico elemento della fattispecie cui il difetto di motivazione si riferirebbe - in particolare l'insufficienza della motivazione - secondo l'articolazione del motivo in esame;
per il resto prospettante unicamente una diversa interpretazione delle clausole contrattuali, senza, peraltro, dedurre la violazione delle norme di ermeneutica) non costituisce punto decisivo della controversia la cui considerazione avrebbe determinato una decisione diversa da parte della corte dr appello e cioè, specificamente quella prospettata dal ricorrente comportante l'applicazione del prezzo individuato dal lodo 6.5.85. Infatti, una volta stabilito che le parti, come afferma la corte d'appello, esclusero l'adeguamento del prezzo per aumenti del costo di costruzione successivi al termine dei lavori;
ed una volta accertato che alla consegna del bene il prezzo con il pagamento della parte in contanti e con l'impegno all'accollo del mutuo doveva ritenersi versato, la mancata stipula del rogito perde rilevanza ai fini del punto controverso fra le parti (la determinazione dell'ammontare del prezzo), con conseguente inammissibilità della censura sotto il profilo dedotto, profilo che non investe il punto della decisione che ritiene sostanzialmente versato il prezzo, anche per la parte non corrisposta in contanti, con la sola assunzione dell'impegno all'accollo del mutuo contenuto nel contratto preliminare.
Il motivo di ricorso va, pertanto, respinto.
Il secondo motivo del ricorso principale è del tutto infondato non avendo mai lo NA riconosciuto di dovere al EA la somma di L. 612.200 somma, viceversa, dal primo chiesta in restituzione al ricorrente, quale maggiore importo dei mutui accollatigli, come risulta dalla citazione introduttiva del giudizio. Infondato è anche il ricorso incidentale proposto dallo NA. Quanto al primo motivo, la corte d'appello, nell'interpretare la volontà delle parti, come sopra esposto, ha escluso che esse abbiano, con la seconda scrittura, inteso determinare il prezzo in maniera fissa ed invariabile, svincolandolo dalla convenzione intercorsa fra il EA ed il Comune di Terracina;

affermando, viceversa, l'esigenza di adeguare il prezzo alle variazioni del costo di costruzione, intervenute fino alla data di ultimazione dei lavori.
Inoltre, contrariamente all'assunto del ricorrente, la quietanza 10.1.79 è stata valutata dalla Corte d'appello che ha precisato come la stessa si riferisca alle tre rate di preammortamento del mutuo e non all'ammontare del prezzo pattuito.
Va respinto anche il secondo motivo del ricorso incidentale in quanto la pronuncia di rigetto della corte d'appello, in ordine alla domanda di risarcimento danni avanzata dallo NA per la mancata stipula del contratto definitivo, è, in realtà implicitamente sostenuta dalla mancata prova dei danni reclamati (tant'è che si invoca la liquidazione equitativa del danno, non applicabile alla fattispecie mancando la prova dell'esistenza di un danno e non trattandosi di difficoltà nella sua liquidazione). È, infatti, pacifico in causa che lo NA, nonostante la mancata stipula del contratto definitivo, è stato immesso ed è rimasto nel possesso dell'immobile fin dal 1978.
Il ricorso incidentale, va, quindi, respinto.
Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta entrambi i ricorsi;
dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 7 maggio 2003.
Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2004