Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FR MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO 32, presso lo studio dell'avvocato ALESSANDRO FOSCHIANI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NU EM, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TACITO 74, presso lo studio dell'avvocato PERSICO MARIA TERESA, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
CARBO TECNICA SRL;

- intimata -
avverso la sentenza n. 3128/96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 09/07/96 e depositata il 09/10/96 (R.G. 2808/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/10/98 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Alessandro FOSCHIANI;

udito l'Avvocato Maria Teresa PERSICO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio LEO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ZI GE, proprietaria di appartamento in Roma, Via Fidenza 15, convenne il proprietario dell'appartamento soprastante, NC IZ, innanzi al Tribunale di Roma per sentirlo condannare al risarcimento dei danni, che assunse essere stati causati al proprio appartamento dai lavori di ristrutturazione di quello del convenuto (fessurazione dei soffitti;
infiltrazione di acque scure;

inabitabilità per tre mesi).
Costui dedusse che la responsabilità gravava sulla s.r.l. Carbotecnica, appaltatrice dei lavori, e la chiamò in causa per esserne garantito.
A questo punto l'attrice formulò domanda subordinata di condanna solidale della società al risarcimento.
Il Tribunale dichiarò nulla questa ultima domanda e rigettò l'altra, che, invece, la Corte d'Appello di Roma, su gravame della ZI, accolse con sentenza resa il 9.7.1996, condannando il NC al risarcimento dei danni, liquidati in lire 6.767.000. Secondo la Corte, "l'esposizione dei fatti contenuta nella citazione si riferiva ad un pregiudizio derivante dall'opera di parziale trasformazione della cosa immobile appartenente al NC", cui si doveva riconoscere la qualità di custode, non valendo a vincere la presunzione di coincidenza di tale qualità con quella di proprietario la deduzione che i lavori erano stati affidati a terzo (la società).
La suddetta qualità rendeva operante nei confronti del NC "l'art. 2051 c.c.", con la conseguenza che per liberarsi dalla responsabilità costui avrebbe dovuto dimostrare che "il fatto generatore del danno si era verificato al di fuori della sua possibilità di controllo e prevenzione in maniera da dare vita all'ipotesi di caso fortuito".
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il NC sulla base di quattro motivo, illustrati con memoria. Ha resistito con controricorso la ZI;
non ha svolto attività difensiva in questa sede la società Carbotecnica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione dell'art. 345 c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3, stesso codice.
Sull'implicita premessa che l'azione di cui all'art. 2043 c.c. è diversa da quella di cui al successivo art. 2051 si lamenta che il giudice di appello non abbia rilevato che la seconda azione è stata proposta solo in grado di appello e non l'abbia dichiarata di ufficio inammissibile per novità.
La doglianza è priva di fondamento.
Il giudice di appello, sollecitato da specifico motivo di gravame, ha proceduto alla qualificazione della domanda e, in accoglimento del motivo, ha ritenuto che l'azione di cui all'art. 2051 c.c. è stata proposta fin dall'atto introduttivo del giudizio, argomentandolo dal fatto che con tale atto è stata prospettata una situazione implicante derivazione del danno da cosa in custodia. Ora, l'interpretazione della domanda, come delle eccezioni e deduzioni, dà luogo a giudizio di fatto riservato al giudice di merito;
tuttavia, quando si assuma che l'interpretazione ha determinato un vizio riconducibile nell'ambito dell'art. 112 c.p.c., si deduce un "error in procedendo" ed il giudice di legittimità diventa giudice anche del fatto con poteri di esame diretto ed interpretazione degli atti processuali (cfr. Cass. 18.2.1993, n. 1988; Cass. 5.6.1990, n. 5383). Nella specie, peraltro, non viene lamentato che il giudice di appello abbia erroneamente interpretato la domanda e che in conseguenza dell'erronea interpretazione sia incorso in violazione dell'art. 112 c.p.c., bensì che il detto giudice non ha ravvisato domanda nuova e, questo essendo il contenuto del motivo, non vi è alcuna possibilità di reinterpretazione della domanda. In questa prospettiva rimane superata la questione se l'azione di cui all'art. 2043 c.c. sia diversa da quella di cui al successivo art. 2051, sicché, proposta in primo grado una di esse, non si può proporre in secondo grado l'altra senza incorrere nel divieto dei nova in appello posto dall'art. 345 c.p.c. Con il secondo motivo di ricorso si deduce violazione degli artt.2043 e 2051 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c. sotto il profilo che, non essendo il danno effetto diretto del connaturato potenziale dinamismo della cosa o di un agente sviluppatosi in essa, bensì di un comportamento umano, il giudice di appello avrebbe dovuto ravvisare la fattispecie di cui all'art. 2043 c.c. ed escludere quella di cui al successivo art. 2051.
Il motivo è infondato.
Sussiste responsabilità per danno cagionato da cosa in custodia non semplicemente quando il danno si verifichi nell'ambito del dinamismo connaturato alla cosa, ma anche quando derivi dall'insorgenza in essa di un processo dannoso, ricollegabile ad attività umana o altro (cfr. Cass. 23.10.1990, n. 10277). Conseguentemente, il custode di un appartamento è responsabile a norma dell'art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati all'appartamento sottostante da quello da lui custodito in conseguenza dei lavori in esso eseguiti o fatti eseguire. La giurisprudenza di questa Corte pone a fondamento della responsabilità il dovere di sorveglianza gravante sul custode nella duplice direzione della vigilanza della cosa e del mantenimento del suo controllo in modo da impedire che produca danno a terzi (cfr. Cass. 14.1.1992, n. 347), mentre la dottrina è incline alla obiettivizzazione della fattispecie.
Alla stregua di quanto precede si deve escludere che abbia errato il giudice di appello nell'inquadrare la fattispecie nell'art.2051 c.c. Con il terzo motivo di ricorso, denunciandosi violazione e falsa applicazione degli artt. 2051 e 2697 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., nonché vizi di motivazione, si lamenta che il giudice di appello non ha verificato se la danneggiata ha provato la custodia - intesa come effettiva padronanza e disponibilità - e ha ritenuto che dalla qualità di proprietario consegue automaticamente quella di custode, senza considerare che con l'appalto dei lavori di riparazione la custodia dell'appartamento è passata alla società Carbotecnica. Pure questa doglianza è destituita di fondamento.
Rileva, in primo luogo, la Corte che il giudice di appello ha desunto in via presuntiva la prova della custodia dalla qualità di proprietario e, in particolare, ha ritenuto che secondo l'"id quod plerumque accidit" il proprietario di un appartamento ne ha anche la materiale disponibilità (in special modo quando, come nella specie, introduca in esso l'appaltatore perché vi esegua lavori di riparazione), e l'uso della presunzione non risulta ne' direttamente nè indirettamente investito da censura.
Considera, poi, la Corte che, muovendo dall'osservazione che la custodia si estrinseca nell'esercizio di un effettivo potere fisico sulla cosa, la giurisprudenza (cfr. le sentenze 30.5.1996, n. 5007, 23.10.1985, n. 5199) ha distinto il caso, in cui il danno sia prodotto da cosa interamente affidata all'appaltatore per l'esecuzione di lavori, da quello, in cui, non lo è per niente o lo è solo in parte, ritenendo che nel primo caso custode è l'appaltatore e nel secondo il proprietario committente con conseguente operatività della fattispecie risarcitoria di cui all'art. 2051 c.c. a carico dell'uno o dell'altro. Orbene, il giudice di appello ha ritenuto che il NC non ha fornito prova della deduzione di totale trasferimento dell'appartamento alla società appaltatrice e qui va semplicemente considerato che il detto giudice ha fatto corretta applicazione delle regole concernenti la distribuzione dell'onere probatorio, rimanendo inibita - in relazione ai limiti del giudizio di legittimità - la rivalutazione degli elementi probatori. È, infine, destituito di fondamento il quarto ed ultimo motivo di ricorso, con il quale si lamenta violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., sostenendosi che il giudice di appello avrebbe dovuto ricondurre la fattispecie alla previsione normativa dell'art. 1669 c.c. "atteso che, data la natura extracontrattuale della responsabilità dell'appaltatore, legittimato attivo è proprio colui che è stato danneggiato dalla rovina dell'immobile mentre la legittimazione passiva non può spettare al committente in quanto non ha prodotto il danno".
Come questa Corte ha avuto occasione di affermare, l'art. 1669 c.c., nonostante la sua collocazione sistematica (tra le norme disciplinanti il contratto di appalto), è diretto alla tutela dell'esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici, per cui l'azione di responsabilità da esso prevista ha carattere extracontrattuale (cfr. Cass. 14.12.1993, n. 12304) ed è data a chiunque sia stato danneggiato o tema di esserlo dalla rovina o dal pericolo di rovina dell'immobile o dalla sua difettosità (cfr. Cass. 29.5.1984, n. 3288). Si tratta di responsabilità limitata alle tre ipotesi della rovina totale o parziale dell'edificio, dell'attuale pericolo certo ed effettivo di tale rovina, dell'esistenza di gravi difetti della costruzione che ne pregiudichino la possibilità di lunga durata;

ipotesi tutte che debbono essere legate da un nesso di causalità ad un difetto di costruzione o ad un vizio del suolo preesistente alla costruzione stessa (cfr. Cass. 25.5.1982, n. 3184). Ora, il giudice di appello, ritenendo che nella specie sottoposta al suo esame è ravvisabile responsabilità ex art. 2051 c.c., ha implicitamente escluso che sia ravvisabile responsabilità a norma dell'art. 1669 c.c. e, così facendo, si è uniformato ai principi sopra esposti.
In conclusione, il ricorso va rigettato con condanna del ricorrente alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese in L. 230.000, oltre onorari liquidati in lire 1.500.000.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il 29 ottobre 1998. DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 30 MARZO 1999.