Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Rel. Consigliere -
Dott. Umberto GOLDONI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AR MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PETTINARI 84, presso lo studio dell'avvocato MASSIMILIANO MARULLI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IA NA, CI SA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA C. DI RIENZO 297, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE LAVAGGI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
IR DA TE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA C. DI RIENZO 297, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO MONACO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonche

contro

RA TA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 2175/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 11/6/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/2/99 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;

udito l'Avvocato MARULLI Massimiliano, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'avvocato LAVAGGI Giuseppe, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per l'accoglimento del secondo motivo del ricorso.
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 7-16 luglio 1986 EN AN e SA RR convenivano davanti al Tribunale di Roma i coniugi TA LL e AR FA ed esponevano:
-che con atto in data 12 dicembre 1985 avevano acquistato dai convenuti un appartamento;

-che TA LL, la quale era intervenuta nell'atto in questione anche quale procuratrice di AR FA, aveva garantito la libertà dell'appartamento da trascrizioni pregiudizievoli;

-che, invece, in danno di TA LL era stato in precedenza in precedenza trascritto un pignoramento;

-che, per estinguere la procedura esecutiva, avevano dovuto pagare al creditore procedente ed ai creditori intervenuti la somma di lire 38.600.000;
tanto premesso, gli attori chiedevano la condanna dei convenuti al rimborso della somma in questione.
Si costituiva il solo AR FA, il quale deduceva che la procedura esecutiva aveva interessato solo la quota della moglie e chiamava in causa il notaio Teseo Sirolli Mendaro, che aveva stipulato il contratto di vendita, per essere tenuto indenne dallo stesso.
Il notaio Teseo Mirolli Mendaro, costituitosi, escludeva la propria responsabilità, deducendo che il danno degli acquirenti era derivato dalla falsa dichiarazione circa la libertà del bene da pesi, resa da TA LL nell'atto di vendita.
Con sentenza in data 24 aprile 1991 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda di EN AN e SA RR nei confronti di TA LL e AR FA, mentre rigettava la domanda di rivalsa di quest'ultimo nei confronti del notaio Teseo Sirolli Mendaro.
Contro tale decisione AR FA proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma con sentenza dell'11 giugno 1996. I giudici di secondo grado ritenevano, innanzitutto, che infondatamente AR FA aveva negato la propria responsabilità solidale in considerazione del fatto che il pignoramento era stato acceso solo sulla quota di NE LL. Nei contratti conclusi dal rappresentante, infatti, il rappresentato risponde delle obbligazioni assunte in suo nome dal rappresentante e nella specie TA LL aveva garantito per sè e per AR FA (che ella rappresentava), la libertà del bene, per cui sussisteva una responsabilità solidale di entrambi i venditori comproprietari.
Aggiungeva, poi, la Corte di appello:
Nè viene in considerazione, nei riguardi del terzo acquirente che subisca l'evizione, la sussistenza di una situazione di comproprietà del bene venduto, atteso che il diritto di ciascun comunista investe la totalità del bene fino a quando le singole porzioni - corrispondenti alla quota ideale di ciascuno - non siano attribuite in proprietà esclusiva ad ognuno dei partecipanti alla comunione pro-indiviso.
Ebbene,avendo la LL garantito con apposita clausola, per sè ed in nome e per conto del rappresentato, la libertà del bene comune da garanzie reali, pesi e vincoli ...legittimamente è stata ravvisata la responsabilità solidale dei comproprietari nei confronti degli acquirenti, non risultando diversamente dal titolo o dalla legge. Ugualmente infondata era la doglianza di AR FA relativa al rigetto della domanda di rivalsa nei confronti del notaio rogante Teseo Sirolli Mendaro e basata sulla omessa effettuazione delle visure nei registri immobiliari.
Nella procura rilasciata da AR FA a TA LL, infatti, era stato espressamente previsto che la seconda avrebbe dovuto (anche) prestare "le garanzie di legge circa la proprietà e la libertà dell'immobile da vendere".
Secondo la Corte di appello, con riguardo alla espressa dichiarazione del venditore e mandante e nel difetto di prova del conferimento dell'incarico di eseguire ugualmente le visure immobiliari in ordine all'assenza di vincoli, veniva in considerazione il generale principio di causalità e buona fede, valendo il comportamento del danneggiato ed escludere la colpa del professionista in presenza di causa imputabile al creditore, ex art.1218 e 1227 cod. civ. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione AR FA, con due motivi, illustrati da memoria.
Resistono con controricorso EN AN e SA RR. Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente, premesso che il pignoramento gravava solo sulla quota di comproprietà di TA LL e che nel caso di vendita per intero di un bene in comunione ogni comproprietario assume gli obblighi connessi alla vendita soltanto con riferimento alla propria quota, ne deduce che non poteva essere chiamato a rispondere in solido dei danni subiti dagli acquirenti ricollegabili al pignoramento gravante sulla quota di TA LL per il solo fatto che quest'ultima era intervenuta nell'atto di vendita anche quale sua mandataria.
La doglianza è fondata.
Nel ragionamento della Corte di appello non è chiaro, infatti, se la responsabilità di AR FA sia stata basata sul fatto che un obbligo di garanzia in ordine alla libertà da trascrizioni pregiudizievoli anche della quota non di sua proprietà era stato assunto a suo nome da parte della procuratrice TA LL, o su un ipotetico principio secondo il quale, nel caso di vendita per intero di un bene in comunione, il comproprietario che aliena la sua quota risponde dei pesi che gravano anche sulla quota degli altri comproprietari alienanti.
Nel primo caso la Corte di appello avrebbe dovuto chiarire da dove risultava che a TA LL, con la procura, fosse stato conferito anche il potere di assumere l'obbligazione di garantire la libertà dell'immobile da pesi non gravanti sulla quota del mandante. Nella seconda ipotesi, la Corte di appello sarebbe incorsa in un errore di diritto, in quanto, a prescindere dalla esattezza della configurazione teorica alla quale la Corte di appello ha ritenuto di aderire in ordine alla comunione, non si può trascurare che se, in base all'art. 1103 cod. civ. il singolo comproprietario può compiere atti di disposizione della propria quota, ciò significa che la quota è un bene giuridico che ha una propria individualità, per cui - nel caso di vendita per intero di un bene in comunione - della evizione relativa ad una quota non può rispondere l'altro comproprietario alienante.
Con l'accoglimento del primo motivo viene ad essere assorbito il secondo motivo, con il quale AR FA invoca la giurisprudenza di questa S.C. secondo la quale il notaio incaricato della stipulazione di un atto pubblico di vendita immobiliare è tenuto, nei confronti delle parti, ad effettuare le visure ipotecarie, a prescindere dal conferimento di un espresso incarico. In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso;
dichiara assorbito il secondo motivo;
cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.