Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AT IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SATRICO 42, presso lo studio dell'avvocato RICCI GIACINTO M., che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LA RO NC MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CHIANA 48, presso lo studio dell'avvocato ALEANDRI S., difeso dall'avvocato QUADRINI GIANPIERO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 548/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 23/02/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/04/01 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato RICCI Giacinto, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IN MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 26/9/1980 IN MA La CA convenne in giudizio davanti al Tribunale di Frosinone Maria TT, con la quale aveva concluso un contratto di compravendita avente per oggetto un appartamento e, deducendo che la convenuta, immessa nell'immobile dopo il pagamento di un acconto sul prezzo, si rifiutava di stipulare l'atto definitivo di compravendita e di corrispondere il prezzo residuo, chiese la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna della convenuta al rilascio del bene e al risarcimento dei danni.
Costituitasi, la TT oppose che l'immobile si era rivelato affetto da gravi vizi costruttivi e chiese, in via riconvenzionale, la condanna del promittente venditore all'esatto adempimento del contratto previa eliminazione dei difetti.
Espletata una consulenza tecnica d'ufficio la quale accertò la presenza di gravi difetti costruttivi, il Tribunale, con sentenza 3- 5/11/97, accolse la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'attore, condannando la convenuta al rilascio dell'appartamento e al risarcimento dei danni da liquidare in separata sede. La decisione fu confermata dalla Corte d'appello di Roma che, con sentenza 23/2/1999, rigettò i contrapposti gravami delle parti osservando - per quanto interessa nel presente giudizio che la condanna del promittente venditore all'eliminazione dei difetti dell'immobile può essere pronunciata, unitamente alla pronuncia di trasferimento ex art. 2932 c.c, solo nel caso (non ricorrente nella specie) in cui il promittente venditore ha assunto l'obbligo specifico di costruire la cosa o di conformarla a determinate caratteristiche, trattandosi di un'attività che, secondo lo schema causale del contratto preliminare, non rientra tra le obbligazioni poste a carico del promittente venditore, il quale è obbligato soltanto a prestare il consenso per trasferire il bene. Secondo la corte di merito, poiché l'eliminazione dei vizi non poteva essere richiesta neppure a titolo di risarcimento danni, la responsabilità del La CA avrebbe dovuto essere perseguita con i rimedi della risoluzione o della riduzione del prezzo e la pretesa della TT di subordinare la stipula dell'atto definitivo all'eliminazione dei vizi doveva pertanto ritenersi, pur se non pretestuosa, ingiustificata e costituiva inadempienza più grave rispetto a quella dell'altra parte.
Contro la sentenza la TT ha proposto ricorso per cassazione per due motivi.
L'intimato La CA ha resistito con controricorso illustrato da una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1^ - Col primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell'art. 1460 c.c. per avere la sentenza ritenuto che la ricorrente non poteva agire contro il promittente venditore per l'eliminazione dei vizi ne', subordinare la stipulazione del contratto alla loro eliminazione, in base alla considerazione - secondo la ricorrente errata - che nel contratto preliminare di vendita con consegna anticipata della cosa, l'azione di eliminazione dei vizi non è consentita non rientrando tale attività nelle obbligazioni del promittente venditore. Altrettanto erroneamente la sentenza aveva ritenuto che l'eliminazione dei vizi può essere domandata soltanto se espressamente prevista nel contratto o se la cosa è stata costruita dal promittente venditore (casi che non ricorrevano nella specie), e in ogni caso congiuntamente con la domanda di esecuzione specifica prevista dall'art. 2932 c.c. Lamenta la ricorrente la mancata applicazione da parte del giudice d'appello del principio generale di autotutela stabilito dall'art. 1460 c.c. sostenendo che in forza di tale principio, operante per tutti i contratti, e quindi anche per il preliminare di vendita, il promissario acquirente, al pari di qualsiasi creditore, può, in presenza di vizi della cosa, non soltanto sollevare l'eccezione di inadempimento e, di conseguenza, sospendere il pagamento del prezzo e rifiutare la stipula del contratto definitivo fino a che i vizi non siano stati eliminati, ma può anche domandare, in alternativa alla domanda di risoluzione, l'adempimento esercitando l'azione di eliminazione dei vizi o quella di riduzione del prezzo, e ciò anche indipendentemente dall'azione di esecuzione specifica prevista dall'art. 2932 c.c. La ricorrente censura inoltre la sentenza nella parte in cui ha negato l'eliminazione dei vizi anche titolo risarcitorio, non considerando che al riguardo non era da lei stata proposta alcuna domanda.
2^ - La doglianza è fondata e va accolta.
Nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente, il quale non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire contro il promittente per l'adempimento chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione prevista dall'art. 2932 c.c, l'eliminazione dei vizi oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo. Queste due azioni, infatti, mirano entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti e costituiscono, quindi, mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare non rinvenendosi nel sistema positivo ne', in particolare, nel disposto dell'art. 2932 c.c. ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive. La norma in questione, infatti, ancorando la pronunzia della sentenza costitutiva alla rigorosa corrispondenza tra il contenuto della pronunzia giudiziale ed il contenuto del contratto, non è diretta soltanto a superare l'incoercibilità del consenso al definitivo, ma ad assicurare, anche in caso di esecuzione coattiva, il rispetto della corrispettività prevista dalle parti. In considerazione di tale più generale finalità, di mantenere, cioè, anche in caso di esecuzione specifica, l'equilibrio tra le prestazioni dedotte in contratto, deve ritenersi che sulle parti del contratto preliminare non grava soltanto l'obbligo di dare il consenso necessario alla conclusione del contratto definitivo, ma grava un più generale obbligo di fare tutto quanto è necessario perché il contratto sia eseguito secondo l'originaria previsione. in conformità dei principi di correttezza e buona fede a cui deve ispirarsi l'esecuzione dei contratti sinallagmatici. Tra tali obblighi rientra certamente quello del promittente venditore di consegnare la cosa conforme alla previsione del preliminare. L'osservanza di tale obbligo non può certo farsi dipendere dalla conclusione del contratto definitivo, differendo la tutela del promissario acquirente al momento in cui, perfezionata la vendita, egli potrà esperire le azioni tipiche di tale contratto. È, infatti, evidente lo sbilanciamento che ne deriverebbe tra le posizioni dei contraenti, il più meritevole dei quali sarebbe costretto ad attendere il perfezionamento della vendita (prestando il relativo consenso ed eseguendo le prestazioni ancora dovute) prima di ottenere tutela rispetto all'inadempimento altrui, sorto ancor prima della conclusione del contratto definitivo.
Deve perciò ritenersi che non soltanto è consentito il cumulo tra le azioni di esecuzione specifica e quelle di eliminazione dei vizi e di riduzione del prezzo, entrambe volte ad assicurare, in alternativa tra loro, l'esatto adempimento del preliminare, ma deve riconoscersi, in presenza di vizi, anche la possibilità di proporre le suddette due azioni indipendentemente dalla domanda di esecuzione specifica, ben potendo il contratto definitivo essere concluso, una volta ottenuto l'esatto adempimento, in via consensuale o con separato giudizio. Il disposto dell'art. 2932 c.c. non implica, infatti, che, in presenza di un contratto preliminare, l'unica azione possibile concessa, in alternativa all'azione di risoluzione, sia quella di esecuzione specifica ben potendo essere esercitate, dal contraente che voglia agire per la conservazione del contratto, l'azione di adempimento chiedendo l'eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo, ferma restando la possibilità di richiedere cumulativamente o anche separatamente la sentenza costituitiva prevista dall'art. 2932 c.c. In tal senso è orientata la prevalente giurisprudenza di questa Corte che, nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 1720/85, ha da tempo superato la tradizionale visione del contratto preliminare come volto soltanto ad assicurare la conclusione del definitivo ed ha riconosciuto in capo ai contraenti un più generale obbligo di svolgere tutte le attività necessarie per assicurare il rispetto del rapporto economico di scambio previsto nel preliminare. In tale prospettiva l'individuazione dei rimedi concessi in caso di inadempimento è stata svincolata sia dal riferimento al contenuto delle prestazioni (di dare o di facere) previste dal preliminare che dalle azioni tipiche della vendita perfetta, giungendo ad ammettere la possibilità della tutela ordinaria non solo nei casi di preliminare con effetti anticipati, ma anche nei casi di preliminare cosiddetto "puro". In particolare, con riferimento al caso, come quello in esame, di contratto preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata rispetto alla stipula del definitivo, è stato affermato non soltanto che il promissario acquirente è abilitato, in presenza di vizi della cosa, oltre che all'azione di risoluzione (e a quella connessa di risarcimento del danno), all'eccezione di inadempimento e, quindi, a rifiutare la conclusione della compravendita e a sospendere il pagamento del prezzo, ma è stato affermato altresì che la sua tutela deve estendersi alla possibilità di esercitare, mediante le azioni di eliminazione dei vizi e di riduzione del prezzo, il diritto che è riconosciuto a qualsiasi creditore ad ottenere l'esatto adempimento del contratto (Cass. nn. 4459/97; 4354/98; 15958/2000; nonché, specificamente:
Cass. n. 9560/97). La sentenza impugnata non si è conformata a tali principi (dai quali il collegio non ritiene di discostarsi). Muovendo dall'errato presupposto che il promittente venditore è obbligato soltanto a trasferire la cosa, ha infatti ritenuto che, anche in caso di consegna anticipata, il promissario acquirente può esercitare, in alternativa all'azione di risoluzione del contratto, l'azione di eliminazione dei vizi soltanto cumulata con l'azione di esecuzione specifica prevista dall'art. 2932 c.c. oppure nei casi (che nella specie non ricorrevano) di espressa previsione di tale azione nel contratto o di costruzione diretta della cosa da parte del promittente venditore. Inoltre, la sentenza con motivazione aggiuntiva, ha affermato che l'eliminazione dei vizi non poteva essere disposta neppure a titolo di risarcimento danni, non considerando che la domanda risarcitoria era stata proposta dalla TT come specifica domanda, sulla quale, stante la sua dipendenza dalla domanda principale, non occorrevano motivazioni aggiuntive per giustificarne il rigetto.
In accoglimento del motivo la sentenza va cassata con rinvio alla medesima Corte d'appello, altra sezione, affinché, tenuti presenti i suddetti principi, effettui un nuovo esame delle domande delle parti.
3^ - Il secondo motivo, col quale viene denunciata la contraddittorietà della motivazione con riferimento al giudizio di comparazione tra le rispettive inadempienze (effettuato dalla sentenza sul presupposto, erroneo, dell'illegittimità del rifiuto ad adempiere della ricorrente, ritenuto dal giudicante più grave rispetto all'inadempienza dell'altra parte), resta assorbito dall'accoglimento del primo motivo, trattandosi di una censura priva di autonomia.
Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte in accoglimento del primo motivo, e dichiarato assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Roma. Così deciso in Roma, il 20 aprile 2001.
Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2002