Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CO TO, RU AN, domiciliati in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difesi dall'avvocato MARIO CABIDDU, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
PI TO, MI ES, DE AN IS;

- intimati -

avverso la sentenza n. 102/99 della Corte d'Appello di CAGLIARI, depositata il 10/03/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/03/02 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito l'Avvocato CABIDDU Mario, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
SA De GI ed i coniugi TO TU e AN UR, acquirenti dei due appartamenti siti al piano alto di un edificio sito in Capoterra, convennero innanzi al Tribunale di Cagliari i venditori, TO PI ed ES IL, e chiesero che, accertate la natura pertinenziale dei locali sottotetto, fossero condannati rilasciarglieli.
I convenuti si costituirono e, negata la natura pertinenziale degli anzidetti locali, chiesero il rigetto delle domande. Il Tribunale rigettò la domanda.
La Corte d'appello di Cagliari, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato il gravame dei soccombenti.
Ha in particolare affermato che i locali in questione non assolvono all'esclusiva funzione e di isolare e proteggere gli appartamenti sottostanti dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, ma hanno dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l'utilizzazione come vani autonomi, tant'è che TO NO ed ST IL dapprima se ne sono serviti come ripostigli, e poi come abitazione;
e per tale ragione ne ha escluso la natura pertinenziale.
La Corte territoriale ha poi esaminato i titoli di acquisto di SA De GI e dei coniugi TO TU e AN UR, ed ha escluso che le compravendite da essi stipulate abbiano avuto ad oggetto i detti locali.
La Corte territoriale è pervenuta a tale conclusione considerando il tenore delle espressioni letterali usate dalle parti contraenti nel determinare l'oggetto del contratto: ha evidenziato che esse, dopo aver precisato che l'immobile veniva venduto a corpo, "con annessi, dipendenze e pertinenze", specificarono nel dettaglio l'oggetto del contratto (costituito "l'appartamento ad uso abitazione, con annessa cantina, posto macchina e cortile") senza comprendervi "ripostigli del sottotetto" menzionati soltanto per escluderne la natura condominiale;
ed ha ritenuto irrilevante, ai fini di causa, il fatto che gli alienanti cedettero agli acquirenti anche la proprietà della scala che consente l'accesso a questi ultimi (ma anche ai vani sottotetto e al tetto), riservandosi la servitù di passaggio su di essa soltanto per "eseguire la manutenzione delle antenne televisive" osservando che la conseguente attuale impossibilità degli alienanti di accedere ai vani sottotetto non incide sulla titolarità di essi, ma coinvolge solo la problematica, estranea alla presente causa, di poter ottenere un accesso coattivo attraverso la proprietà altrui. I coniugi TO TU e AN UR hanno chiesto la cassazione di tele sentenza, per tre motivi.
Nessuno degli intimati si è costituito.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del loro ricorso TO TU e AN UR censurano la sentenza impugnata per aver escluso la natura pertinenziale del Sottotetto immediatamente sovrastante l'appartamento da essi acquistato;
affermano in particolare che a termini dell'art. 817 cod. civ., del quale denunziano la violazione ed errata applicazione, pertinenze possono essere anche i beni possibili di autonoma utilizzazione, se destinati ed essere accessori di altri beni, come per l'appunto sarebbe avvenuto nella specie. Con il secondo motivo i ricorrenti sostengono che la Corte d'appello di Cagliari, interpretando loro titolo d'acquisto, al fine di stabilire se i locali sottotetto per cui è causa furono o meno oggetto del contratto da essi stipulato con TO NO ed ES IL, non ha considerato nella giusta prospettiva (quella di cui appena innanzi si è detto) la clausola in virtù della quale venne ad essi ceduta la proprietà della scala, rendendo così impossibile agli alienanti l'accesso ai detti locali;
e denunziano al riguardo vizi di motivazione.
Le due censure, intimamente connesse, vanno esaminate congiuntamente. Il rapporto pertinenziale tra due cose consegue solitamente alle loro caratteristiche strutturali e funzionali, che devono essere tali da rendere l'una oggettivamente accessoria all'altra (Cessazione civile sez. 2^, 3 novembre 2000, n. 14350), fermo restando che l'avente diritto può sempre (con una sua espressa manifestazione di volontà) far venir meno tale rapporto e considerare le due cose distintamente e separatamente (Cessazione civile sez. 2^, 15 maggio 2000, n. 6230). Nulla peraltro esclude che tra due cose, anche se strutturalmente e funzionalmente tali da non essere oggettivamente l'una accessoria all'altra, l'avente diritto può, con una sua manifestazione di volontà, e destinando l'una al servizio dell'altra, instaurare un rapporto pertinenziale, con tutte le conseguenze del caso, segnatamente quelle di cui all'art. 818 cod. civ.. Nel caso di specie, quindi, per negare che il sottotetto per cui è causa è una pertinenza dell'appartamento sottostante, non era sufficiente affermare che esso è strutturalmente tale da non essere oggettivamente una pertinenza dell'appartamento sottostante, e che non era stato annoverato espressamente tra i beni venduti da TO NO ed ES IL ai coniugi TO TU e AN UR, ma era necessario verificare se, non di meno, gli alienanti, rendendone a sè stessi impossibile l'accesso (con la cessione della proprietà della scala che lo consente), non l'avessero considerato, e fatto diventare, una pertinenza dell'appartamento sottostante, e dunque che, anche se non espressamente menzionato nel contratto di vendita di quest'ultimo, non ne avessero ceduto, insieme a quest'ultimo, la proprietà agli acquirenti.
La Corte d'appello di Cagliari non ha effettuato tale indagine, certamente opportuna e necessaria, considerata la peculiarità del caso di specie, ed ha ricostruito la volontà negoziale delle parti misconoscendo, in aperta violazione dei canoni ermeneutici stabiliti della legge, segnatamente quello di cui all'art. 1363 cod. civ., il valore semantico, ai fini di causa, di una clausola contrattuale (quella appena innanzi ricordata avente ad oggetto la scala che consente l'accesso anche al sottotetto), ritenendo, senza darne il dovuto conto, che essa in definitiva è frutto di una inavvedutezza negoziale.
La sentenza impugnata va dunque cassatta con rinvio, per un nuovo e più approfondito esame della questione, che dovrà essere effettuato applicando i principi innanzi ricordati.
Il terzo motivo del ricorso di TO TU e AN UR, con il quale questi ultimi censurano la sentenza impugnata per non aver ammesso le prove che avevano richiesto in via subordinata per dimostrare la fondatezza della loro tesi difensiva, resta assorbito. Il giudice del rinvio pronunzierà anche sulle spese di questa fase processuale.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, nei sensi di cui in motivazione, e dichiara assorbito il terzo;
cessa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d'appello di Sassari, anche per le spese.
Così deciso in Roma, il 20 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 13 giugno 2002