Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. PETTI Giovan Battista - rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
PE RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 3, presso lo studio dell'avvocato BRUNO N. SASSANI, che lo difende unitamente agli avvocati MARCO BRANCOLI PANTERA, FRANCESCO P. LUISO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IGP SO AT SRL;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n 01/01/3494 proposto da:
IGP SO AT SRL, in persona dell'amministratore unico Legale rappresentante sig. Micheletti Riccardo, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GIUSEPPE FERRARI 35, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FILIPPO MARZI, che lo difende unitamente agli avvocati MASSIMO PAGNINI, GIACOMO PALAZZI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché

contro

PE RO, LE PELLEGRINA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1235/00 della Corte d'Appello di FIRENZE, sezione seconda civile emessa il 25/5/2000, depositata il 04/07/00;
RG. 217/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/02 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;

udito l'Avvocato MARZI MASSIMO FILIPPO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'assorbimento dell'incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione dinanzi al ET di Lucca, la società SS OC (breviter I.G.P.) esercitava il riscatto, ai sensi degli. artt. 38 e 39 della Legge 27 luglio 1978 n. 392, in relazione ad un immobile, da essa condotto in locazione e sito in Lucca via Cenani 7.
L'azione era proposta nei confronti del terzo acquirente, PE RO.
L'attrice sosteneva di essere l'affittuaria dell'azienda, avente ad oggetto il commercio al minuto di articoli casalinghi e di giocattoli, di proprietà della società Bazar 48, società in nome collettivo di ND RO e figli, e di essere divenuta cessionaria, in virtù dello stesso contratto di affitto di azienda, del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile che la proprietaria EG EG aveva venduto al PE con atto del 28 gennaio 1998, senza aver consentito al conduttore di esercitare il diritto di prelazione. Si costituivano in giudizio sia il PE (terzo acquirente) che la EG (venditrice) contestando la legittimazione attiva e la sussistenza del diritto di prelazione o di riscatto in relazione alla vendita di un compendio unitario composto da diverse unità immobiliari.
Istruita la lite, con sentenza del 25 maggio 1999, il ET rigettava il ricorso e compensava le spese del grado. La decisione era appellata dalla società I.G.P. sulla base di tre motivi di gravame;
resisteva il PE, chiedendo il rigetto dell'appello;
restava contumace la EG. La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 4 luglio 2000 accoglieva l'appello e, ritenendo effettiva la cessione del contratto di locazione, accertava il diritto di riscatto del conduttore con le relative conseguenze. Avverso tale decisione ricorre il PE con unico articolato motivo e memoria;
resiste la I.G.P. con controricorso e ricorso incidentale;

non ha svolto difese la EG. I ricorsi sono stati previamente riuniti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale non merita accoglimento, restando assorbito quello incidentale,per le seguenti considerazioni. ESAME DEL RICORSO PRINCIPALE.
Nell'unico motivo il ricorrente deduce l'error in iudicando per violazione di legge (artt. 38 e 39 della legge 1978 n. 392) sul rilievo che la società Bazar 48 ha affittato ma non ceduto la azienda e che le norme speciali sulla prelazione ed il riscatto non possono trovare applicazione per lo affittuario della azienda. In senso contrario si osserva che nessun error iuris è stato compiuto dal giudice del riesame in ordine alle norme richiamate ed alla fattispecie concreta in esame.
Nella fattispecie in esame, con l'avvenuta cessione del contratto di locazione, l'originario conduttore è divenuto del tutto estraneo al rapporto locatizio, che è venuto ad instaurarsi, con il consenso del proprietario locatore, direttamente tra il cessionario ed il locatore, pur mantenendosi, ai fini del regime la unitarietà del rapporto. E dunque la società SS mobili, per le vicende negoziali anzidette, bene poteva esercitare la prelazione ai sensi dell'art. 38 della legge di equo canone (cfr. Cass. 23 settembre 1991 n. 1956 e v. Cass. 7 giugno 1996 n. 5305). Nel caso in esame non solo il conduttore risulta essere l'unico titolare del rapporto locativo, ma vanta un rapporto diretto con la azienda, considerato nella sfera della tutela giuridica che privilegia, ai fini della prelazione e del riscatto l'interesse commerciale in atto e la sua continuità(Argom da Cass. 3 settembre 1990 n. 9095). Una diversa interpretazione, riduttiva e contraria alla lettera della legge, determinerebbe una discriminazione ingiustificata verso un soggetto che esercita una attività privilegiata e creerebbe (con interpretazione additiva non consentita) una preclusione non espressamente considerata dalla norma speciale.
Resta assorbito il ricorso incidentale in quanto condizionato (che riproponeva questioni indicate come non esaminate dal giudice del riesame).
Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese e gli onorari del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale e compensa tra le parti spese ed onorari del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 5 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 18 marzo 2003