Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - rel. Consigliere -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EDILNUOVO DEI F.LLI ES S.n.c., in persona del legale rappresentante pro-tempore sig. AT ES, elettivamente domiciliata in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato ENRICO ROMANELLI, che la difende unitamente all'avvocato EMILIO VIGNOLO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NO PI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEL TRITONE 91, presso lo studio dell'avvocato GIAMMARIA CAMICI, che lo difende unitamente all'avvocato NICOLINI G. B., giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 760/95 del Tribunale di SAVONA, depositata il 18/12/95;
udita e la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/02/99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito l'Avvocato VIGNOLO, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Franco MOROZZO DELLA ROCCA che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 22 gennaio 1992, IE NO convenne, davanti al OR di Savana, la società in nome collettivo OV dei fratelli OV. Espose che la società, con ponteggi ed impalcature varie, occupava indebitamente alcuni locali di sua proprietà - siti nell'edificio di via P. Giuria 4, Savona, soggetto al regime del condominio - e che rifiutava di rilasciarli, nonostante le ripetute diffide.
Domandò la condanna della società convenuta a rilasciare i locali ed a risarcire i danni.
La OV dei fratelli OV si costitui e rispose di aver occupato i locali con il consenso del NO, in quanto il Condominio di via Giuria 4 - cui partecipava il NO - aveva dato incarico ad essa società di puntellare con ponteggi e con altre armature alcuni muri pericolanti dell'edificio, compresi quelli dei locali appartenenti all'attore. Aggiunse che la domanda di NO doveva considerarsi paralizzata dalla eccezione di grave inadempimento, cui era incorso il Condominio che, alla data del 31 luglio 1991, non aveva pagato la somma di lire 22.000.000, oltre l'iva, per il nolo dei ponteggi. Alla richiesta del condominio di rimuovere i ponteggi, essa società aveva risposta di essere disposta ad effettuarla, non appena avesse ricevuto il pagamento a saldo del debito assolutamente incontroverso.
Nelle more della causa, avendo la OV ricevuto dal Condominio la somma di lire 11.000.000, smontò i ponteggi e liberò i locali di NO.
Con sentenza 10 giugno 1993, il OR accolse la domanda e condannò la società al risarcimento del danno (non allo sgombero, che era già avvenuto).
Giudicando sull'impugnazione proposta dalla società OV, in contraddittorio con IE NO, il Tribunale di Savona con sentenza 10 novembre - 18 dicembre 1995 respinse l'appello e condannò l'appellante alla rifusione delle ulteriori spese processuali.
Ricorre per cassazione la società OV;
resiste con controricorso IE NO.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Con unico articolato motivo la società OV deduce violazione dell'art. 1460 cod. civ., in relazione al combinato disposto degli artt. 1130, 1131, 1294 e 843 cod. civ.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.). La sentenza impugnata ha erroneamente distinto la posizione del Condominio quale parte contraente con la OV e quella del singolo condomino NO, per inferirne l'inapplicabilità dell'art.1460 cod. civ., per la diversità delle parti contraenti e per essere regolata la fattispecie dall'art. 843 cod. civ. In verità, le obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio, nei limiti delle sue attribuzioni, sono direttamente rinviabili ai singoli condomini i quali, in base all'art. 1294 cod. civ., sono solidalmente responsabili nei confronti dei terzi. Essendo il singolo condomino parte sostanziale del rapporto contrattuale stipulato dall'amministratore del condominio, non regge l'argomentazione della sentenza impugnata, secondo cui il condominio configura un centro di imputazione dei rapporti giuridici e, quindi, le obbligazioni assunte dall'amministratore si diversificano da quelle facenti capo ai singoli.
D'altra parte è contraddittoria la sentenza, che attribuisce al NO una posizione distinta rispetto al contratto stipulato dal condominio con la OV, e condanna la OV al risarcimento dei danni. Tale grave contraddizione concreta vizio della motivazione.
2.- Il ricorso non può essere accolto.
2.1 È pur vero che delle obbligazioni assunte dall'amministratore per la conservazione o per l'uso delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, nei limiti delle sue attribuzioni fissate dall'art. 1131 cod. civ., rispondono i singoli condomini: non il condominio al quale, non essendo soggetto di diritto, non è attribuita la titolarità di rapporti attivi e passivi e della susseguente responsabilità.
È vero, altresì, che l'obbligazione assunta nella specie dall'amministratore riguardava le parti comuni dell'edificio, trattandosi - da quanto si desume dagli atti di causa - di opere di puntellamento e di sostegno dei muri perimetrali. Per conseguenza, per l'adempimento delle obbligazioni per le parti comuni stipulate dall'amministratore sussisteva la responsabilità dei singoli condomini, compreso il NO.
Nondimeno, questi principi di diritto e queste considerazioni di fatto, svolti nel ricorso, non rilevano ai fini della soluzione della presente controversia.
Per la verità, nonostante facciano capo alla stessa persona, occorre distinguere la posizione del NO quale condomino, e le susseguenti obbligazioni e responsabilità, dalla posizione dello stesso NO come proprietario esclusivo e, per conseguenza, i connessi diritti e poteri che a questa posizione soggettiva ineriscono. Con riferimento alle due distinte posizioni, infatti, hanno origine rapporti giuridici differenti, con dissimili diritti ed obbligazioni. Certamente come condomino il NO è obbligato a pagare, in proporzione della sua quota, il corrispettivo dovuto all'imprenditore per l'attività di puntellamento delle cose comuni. Come proprietario esclusivo dell'unità immobiliare, che ha consentito alla società di utilizzare i suoi locali per operare sulle parti comuni, ha diritto di pretendere e di conseguire il libero godimento dei suoi immobili non appena è venuta meno la ragione, per cui ha consentito l'occupazione.
Con l'azione proposta contro la società OV, NO ha agito come proprietario esclusivo, a tutela del libero godimento del suo immobile. Il richiamo all'art. 843 cod. civ. non appare del tutto errato, perché NO ebbe a consentire l'accesso al suo immobile, per permettere i lavori sulle parti comuni. La sua domanda, fondata sul diritto di proprietà esclusiva, non può essere paralizzata da una eccezione riguardante le obbligazioni assunte come condomino. D'altra parte, l'eccezione inadimpleti non est adimplendum non si applica alla fattispecie, non solo perché riguarda un rapporto diverso da quello dedotto in causa;
ma soprattutto perché l'eccezione riguarda il sinallagma funzionale del contratto, e non un fatto ulteriore e successivo all'esecuzione del contratto medesimo. Per la verità, non si riscontra il requisito della corrispettività tra le prestazioni del condominio (e quindi del singolo condomino) di pagare il prezzo per il puntellamento delle parti comuni e la prestazione della società OV di togliere i ponteggi e le altre armature, una volta completata l'opera per cui il puntellamento si era reso necessario. Una Volta esaurita la prestazione, non essendo più necessario il puntellamento delle parti comuni, doveva cessare la occupazione dei locali di NO, che gli impediva il libero godimento della sua unità immobiliare. Con l'omessa rimozione dei ponteggi, senza una valida causa di giustificazione, la società OV ha cagionato al NO un danno ingiusto. Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte:
rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente a rifondere le spese processuali, che liquida quanto alle spese vive in lire 169.200, oltre lire 2.000.000 per gli onorari.
Così deciso in Roma, il 12 febbraio 1999.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 1999