Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - rel. Consigliere -
Dott. LUO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IN AS, domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato MAURIZIO DE TILLA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IR RT, GL AN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CICERONE 60, presso lo studio dell'avvocato PAOLO DELL'ANNO, difesi dall'avvocato RAFFAELE DE VITO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
GU DA, CH GI, PO OV, STIM DI MB SC & TI LU;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1309/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 26/05/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/01 dal Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 5-6 novembre 1991, DA GU, GI IA, BE LL, NN GI e VA PO convenivano in giudizio davanti al tribunale di PO SI AR e la S.T.I.M. s.a.s., e, premesso di essere condomini del fabbricato in S. Nicola Arcella, loc. Gioffa, Parco Le Rondini, denominato "B", in quanto proprietari di singoli appartamenti al primo ed al secondo piano, per averli acquistati dalla società costruttrice S.T.I.M., e che il condomino SI AR, proprietario, a sua volta, delle unità immobiliari al piano terra int. n. 10 ed al primo piano int. n. 11, per acquisto fattone dalla stessa società, aveva annesso al predetto appartamento al piano terra, recintandola, una porzione della superficie, distinta dome pertinenza scoperta dell'appartamento medesimo, che era da comprendersi tra le cose comuni dell'edificio in condominio in base ai loro precedenti e poziori titoli di proprietà;
e si era, inoltre, impossessato di porzione dell'androne comune, realizzando, con la costruzione di un nuovo solaio in prosecuzione di quello tra le sue unità immobiliari al piano terra ed al primo piano, un altro ambiente, che aveva annesso al pianerottolo delle scale comuni al piano, e recingendo il tutto con cancello;
ciò premesso, chiedevano che, dichiaratasi l'inefficacia nei loro confronti "del titolo vantato da lui", ed accertatasi "la loro comunione, perché facenti parte delle cose comuni nel condominio, sulle predette aree" (così testualmente in sentenza), il convenuto e, per quanto di ragione, la S.T.I.M., fossero condannati al rilascio in loro favore, per quota, dei beni predetti, al ripristino dello stato, dei luoghi ed al risarcimento dei danni, oltre alle spese. Con sentenza del 18-10/28-12-1995, l'adito tribunale, nel contraddittorio del convenuto AR e nella contumacia della S.T.I.M., rigettava la domanda.
Proposto appello da BE LL e NN GI, e costituitosi nel grado di giudizio soltanto il AR, la corte di appello di PO, con sentenza depositata il 26 maggio 1999, ha "parzialmente accolto l'appello", "e, per l'effetto, in parziale accoglimento della domanda degli appellanti, ha dichiarato la inefficacia parziale, nei confronti degli appellanti, del contratto per notaio Titomanlio 12-12 1985, nei limiti precisati in motivazione;
ha "condannato AR SI a rilasciare in favore degli attori, per quota, le aree facenti parte delle cose comuni dell'edificio in S. Nicola Arcella, località Gioffa, Parco Le Rondini, detto "B", porzioni dell'androne e dello spazio di accesso di/a quello, ballatoio al primo piano, meglio precisate in motivazione e c.t.u., previa demolizione delle cose costruitevi - muri, solai, cancelli -, anch'esse meglio ivi descritti;
ha rigettato il nel resto l'impugnazione ed ha condannato l'appellato al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio, compensando interamente quelle del doppio grado nei confronti della S.T.I.M.
La corte partenopea è pervenuta a siffatta decisione, premettendo, innanzitutto, che, per individuare, in un condominio, le cose di proprietà esclusiva dei singoli condomini e quelle comuni bisogna partire dal primo atto di trasferimento dal costruttore, originario unico proprietario, ad altro soggetto di una unità immobiliare nel fabbricato condominiale, valendo, tale atto, a costituire il condominio ed a determinare appunto, rispettivamente, le proprietà esclusive dei singoli condomini, acquirenti delle diverse unità immobiliari, e le cose comuni.
Ciò premesso, ha rilevato, quindi, che nella fattispecie il primo atto è quello per notaio Vincenzo Titomanlio del 5-5-1984, con il quale la S.T.I.M. s.a.s., costruttrice del fabbricato, vendette ai coniugi in comunione di beni DA GU e GI IA l'appartamento al primo piano nel fabbricato medesimo, int. n. 8, scala B, definito dalle parti conformemente alla planimetria di accatastamento, ivi menzionata.
I successivi atti di acquisto, compresi quelli riguardanti gli appellanti OZ e GI (atto del 23-6-1984), il AR (atto del 12-12-1985) e il PO (atto del 5-12-1987), richiamano uniformemente, per la definizione delle cose vendute, le planimetrie catastali;
e, nel riservare alla venditrice una serie di beni, espressamente si riferiscono alle "aree non edificate", che la S.T.I.M. conservò il diritto di utilizzare per il completamento del suo "programma edilizio", convenendosi espressamente che, al termine di questo, quanto non fosse stato ceduto a terzi o destinato specificamente in modo diverso, sarebbe ricaduto nella comunione delle cose vendute ai condomini.
Tuttavia, con il menzionato rogito Titomanlio del 12-12-1985 la S.T.I.M., nel vendere al AR, con analogo patto, gli appartamenti al piano terra ed al primo piano, essendo al primo annessa una superficie definita "pertinenza scoperta", pur richiamando ancora per definire detti cespiti le planimetrie catastali - scheda 8810 del 9- 11-1983 per la pertinenza denominato(?) "n. 4" - convenne che quest'ultima, per essere difforme quella planimetria dallo stato dei luoghi, avesse l'area di cui al grafico allegato al contratto, comprese anche le zonette o aree esattamente indicate dagli appellanti rispettivamente con le lettere B-C-D-F e A-B-D-D' che costituiscono i "due spazi in lite"(sic).
Precisa la corte territoriale che le indicazioni di cui alla planimetria catastale sono assolutamente congruenti con quella del grafico allegato al contratto, e che lo stato dei luoghi preesistente alle modificazioni realizzate dall'appellato (per far proprie le predette aree) è quello di cui ai grafici di progetto, "cui pure, riferendosi alle autorizzazioni amministrative, nei titoli cennati, come già detto, si accerta essere conforme la costruzione realizzata dalla S.T.I.M."(sic).
Il giudice di appello osserva, inoltre, che, all'atto del frazionamento del fabbricato, il descritto stato dei luoghi definiva "le cose dette (idest, l'androne e l'area definita B-C-D-F) come comuni", e che "gli spazi ed i volumi predetti fanno parte integrante della fabbrica quali disimpegni del, le unità immobiliari, dunque cose comuni presuntivamente".
Ciò si desume anche dalla espressione usata nei contratti di vendita degli appartamenti, nei quali si parla di "aree non edificate", e non meramente scoperte, per intendere quegli spazi e quelle superfici, che, rimanendo non utilizzate dopo il completamento del programma edilizio intrapreso dalla S.T.I.M., avrebbero avuto da questa la loro definitiva destinazione (proprietà esclusiva o comune). Laddove, viceversa, le aree in contestazione, che il AR ha annesso alla sua proprietà, in quanto necessarie a "conformare la fabbrica in lite" e, come tali, già destinate al servizio dello stabile nel suo complesso, e, dunque, di proprietà comune (condominiali), non possono essere ricomprese tra quelle "aree non edificate di cui sopra", delle quali la costruttrice, si ribadisce, avrebbe potuto disporre, cosicché, in definitiva, deve concludersi che le prime (cioè le aree e gli spazi comuni) non potevano essere trasferite in proprietà esclusiva al AR dalla S.T.I.M. con l'atto di vendita degli appartamenti nel fabbricato condominiale.
Dalla situazione dei luoghi, puntualmente descritta in sentenza, con riguardo naturalmente agli spazi ed ambienti comuni occupati ed annessi dal AR alla sua proprietà nonché alle strutture da lui realizzate, il giudice di appello trae ulteriori elementi di giudizio per ribadire il proprio convincimento circa l'appropriazione, da parte dello stesso, di cose che debbono presumersi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. e, conseguentemente, circa la fondatezza della domanda degli appellanti.
Ricorre per la cassazione della sentenza AR SI, deducendo quattro motivi di gravame;
resistono con controricorso LL BE e GI NN.
Ricorrente e resistenti hanno depositato memorie.
Non hanno svolto attività difensiva le altre parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Denuncia il ricorrente:
1) Violazione e falsa applicazione dell'art. 102 c.p.c., nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., con riferimento alla mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini dello stabile (costituito da due fabbricati, scale A e B), litisconsorti necessari in ordine alla domanda di revindica di beni che si assumono comuni, proposta soltanto da alcuni di loro nei confronti di altro condomino. Rileva, al riguardo, il ricorrente che "l'indagine volta ad accertare la sussistenza del difetto di integrità del contraddittorio è rilevabile(?) in ogni stato e grado del giudizio.
2) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1362 c.c. nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per avere erroneamente ritenuto, la corte di appello, comune la zona scoperta ed esterna all'unità immobiliare del ricorrente sita al piano terra, identificandola come androne e/o zona che serve alla scala comune, laddove, in realtà, come si rileva dalle esibite fotografie, dalla planimetria prodotta dagli attori e da quelle allegate alla c.t.u., non esiste androne dell'edificio che serve al transito delle persone per accedere agli alloggi ne' una scala comune, ma una pluralità di distinte ed autonome scale, ciascuna di pertinenza dei singoli appartamenti. Ne deriva che non può trovare applicazione, con riferimento ai beni in contestazione, alcuna presunzione ex art. 1117 C.C., trattandosi di beni nominativamente non indicati e non disciplinati da detta norma. Esiste, per converso, un titolo, che è l'atto di acquisto per notaio Titomanlio del 12-12-1985, delle unità immobiliari nel fabbricato condominiale da parte del ricorrente, dal quale risulta che il bene di cui si discute, erroneamente ritenuto e qualificato androne comune dal giudice di appello, fu trasferito, invece, in proprietà esclusiva al AR come "area scoperta" - annessa pertinenza scoperta distinta con il n. 4 nella planimetria fabbricato in accatastamento" allegata poi al menzionato atto Titomanlio -, essendo l'area stessa destinata specificamente ed esclusivamente all'uso ed al godimento degli immobili acquistati dal AR con il medesimo atto.
3) Violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c, per avere disposto, la corte di appello, la rimozione del cancelletto posto sul ballatoio antistante l'unità immobiliare sita al 1^ piano dell'edificio per presunta occupazione di un bene comune, mentre, non facendo parte, la zona racchiusa dal cancello, del pianerottolo, ma costituendo un semplice "passetto", come accertato dal tribunale, destinato esclusivamente a consentire l'accesso alla proprietà esclusiva del AR, non può certamente presumersi e ritenersi comune e, dunque, era legittimo, per lo stesso, installarvi il cancelletto per chiuderla. 4) Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per avere, la corte partenopea, "totalmente stravolto le constatazioni e gli accertamenti tecnici acquisiti in sede di c.t.u.", dai quali è emerso, contrariamente a quanto ritenuto e statuito dallo stesso giudice, che le opere poste in essere dal ricorrente e oggetto di domanda (ved. descrizione contenuta nel ricorso) risultano tutte effettivamente realizzate nell'ambito della proprietà esclusiva del AR.
Il ricorso è infondato e, come tale, non può essere accolto. Non ha pregio la censura rivolta con il primo motivo alla sentenza impugnata, posto che per la prima volta in questa sede viene dedotta l'esistenza di "due corpi di fabbrica", di cui sarebbe composto il "fabbricato" condominiale, che costituirebbe, quindi, un unicum con numerosi beni in comune (tra i quali lo "spazio esterno" rivendicato dal ricorrente), cosicché, non essendo stati citati in giudizio i condomini dell'altro corpo di fabbrica, litisconsorti necessari ai sensi dell'art. 102 c.p.c., la sentenza, secondo il ricorrente, sarebbe nulla.
Ora, a prescindere dal fatto che, essendo oggetto del diritto del condomino la cosa comune, intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, ciascun condomino può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini (sent. n. 10478/98; n. 8546/98), è certo, comunque, che nei precedenti gradi di giudizio, come si è già ricordato, non risulta che l'odierno ricorrente abbia prospettato l'esistenza di altri condomini, ai quali sarebbero comuni le parti da lui rivendicate in proprietà esclusiva;

e, pertanto, non è dato individuare i soggetti, che, in quanto pretesi litisconsorti necessari, avrebbero dovuto essere citati nel presente processo.
Non si riscontrano, in definitiva, le violazioni di legge denunciate con il motivo in esame.
Parimenti non colgono nel segno le censure di cui al secondo e terzo motivo, che per la loro connessione si prestano ad un esame congiunto.
La corte territoriale, invero, attraverso un'attenta disamina dei titoli di acquisto, prodotti dalle parti in causa, delle varie unità immobiliari che costituiscono il complesso condominiale denominato "B" nel Parco "Le Rondini", in località Gioffa, di S. Nicola Arcella, e delle allegate planimetrie catastali, e con una valutazione completa della situazione di luoghi ed, in particolare, delle "parti" in contestazione - tra l'altro dettagliatamente descritte con opportuni ed utili richiami alla c.t.u. - ha accertato, innanzitutto, che al momento della costituzione del condominio, risalente all'epoca della vendita, effettuata con atto per notaio Titomanlio del 5-5-1984, dell'appartamento nel fabbricato condominiale dalla società costruttrice S.T.I.M. ai coniugi DA GU e GI IA, formarono oggetto della vendita medesima, quali "parti" comuni, anche quelle di cui qui si discute, vale a dire la superficie al piano terra e l'androne, rivendicati poi dal AR, successivo acquirente di altre unità immobiliari nello stesso edificio, in proprietà esclusiva;
ne ha tratto, quindi, il predetto giudice la esatta conclusione che superficie scoperta al piano terra e androne erano, nel momento in cui veniva ad esistenza il condominio, parti comuni e che tali dovevano rimanere anche nei confronti dei successivi acquirenti delle altre unità immobiliari. Ulteriore corollario è che tali beni, proprio perché divenuti di proprietà comune, non potevano essere trasferiti, in proprietà esclusiva, dalla costruttrice ed originaria unica proprietaria dell'edificio condominiale al AR, successivo acquirente, con atto per notaio Titomanlio del 12-12-1985, di unità immobiliari nell'edificio medesimo;
e che, conseguentemente, se il contrario risulta da detto titolo di acquisto e dalla allegata planimetria, la pretesa proprietà esclusiva in capo al predetto acquirente dei beni non è opponibile agli altri condomini, essendo gli stessi divenuti incontestabilmente, come si è detto, di proprietà comune fin dall'epoca di costituzione del condominio (ved. sent. n. 11844/97; n. 9062/94; n. 6103/93; n. 3867/86). Ma la corte di appello, ad integrazione e completamento della motivazione su cui si fonda la statuizione qui criticata dal ricorrente - con riguardo alla ritenuta condominialità dei beni in questione -, ha espresso chiaramente e diffusamente il suo convincimento, basato sugli accertamenti di fatto correttamente compiuti e sugli elementi di giudizio acquisiti al processo (per esempio, grafici allegati al progetto originario), dei quali ha dato debito conto, spiegando che area scoperta e androne risultano effettivamente posti e destinati al - servizio anche di tutte le altre unità immobiliari che compongono l'edificio; opportunamente precisando che debbono presumersi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. quelle parti che, come nella fattispecie, pure essendo indiscutibilmente tali per struttura e destinazione "gli spazi ed i volumi predetti fanno parte integrante della fabbrica quali disimpegni delle unità immobiliari, dunque presuntivamente comuni", così in sentenza), "servano", tuttavia, per una particolare situazione dei luoghi, più intensamente "taluna delle proprietà esclusive" e sono "godute" ed utilizzate più proficuamente da un condomino piuttosto che da un altro ("qui le scale e spazi a queste annessi quali accessori").
Analogo discorso ha fatto, traendo, quindi, coerente conclusione, la corte di appello con riferimento al ballatoio al primo piano, antistante l'appartamento del AR, da ritenersi anch'esso comune per le esatte considerazioni che si leggono in sentenza, ed al "cancelletto" che vi è stato dallo stesso installato, per cui neppure relativamente a tali "parti" la statuizione di quel giudice merita la censura formulata dal ricorrente con il terzo motivo. Quanto, infine, alla violazione di legge (art. 115 c.p.c.) ed ai vizi di motivazione denunciati con il quarto motivo, si rileva che il giudice di secondo grado, dopo avere descritto minuziosamente lo stato dei luoghi, alla luce evidentemente anche degli elaborati del consulente tecnico nominato dal tribunale (cui ha fatto riferimento, tra l'altro, per individuare le "cose" oggetto della pronuncia;
ved. dispositivo), e dopo avere autonomamente valutato tutti i dati di fatto ed elementi di giudizio acquisiti al processo, ha deciso, infine, iuxta alligata et probata, in conformità alla regola dettata dall'art. 115 c.p.c.; dando debito conto delle ragioni, per le quali ha ritenuto, contrariamente all'assunto del ricorrente, che costui abbia annesso alla sua proprietà esclusiva alcune "parti" di proprietà comune - e l'individuazione di quella e di questa non può che spettare al giudice -, e vi abbia realizzato delle opere che non gli era consentito fare, proprio perché incidevano su tali parti (area scoperta, androne, ballatoio).
Non sussistono, pertanto, la violazione di legge ed i vizi di motivazione denunciati con il quarto motivo. Il ricorso, dunque, deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in euro 115,42, oltre ad euro 1550,00 per onorari. Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 3 maggio 2002