Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AR LI, AN GI, AN CA, nella loro qualità di eredi del defunto ES HE, elettivamente domiciliati in ROMA VLE DELLE MILIZIE 38, presso lo studio dell'avvocato LUIGI PARENTI, difesi dall'avvocato GI ALBARELLA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COMUNE DI SARNO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 134/99 della Corte d'Appello di SALERNO, emessa il 09/3/1999, depositata il 23/04/99; RG.526/1996;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/01/02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato MODESTINO ACONE (per delega Avv. GI Albarella);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ES HE, proprietario di un immobile adibito a cinematografo, concesso in locazione, per tre giorni alla settimana, al comune di Sarno, per il canone mensile di lire 3.000.000, intimava al conduttore sfratto per morosità, assumendo di aver ricevuto, dall'inizio del contratto (24 marzo 1988), soltanto lire 39.000.000, a fronte dei 93 milioni dovuti.
Sull'opposizione dell'intimato, il pretore di Sarno, emessa ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 C.p.c., rimetteva le parti innanzi al Tribunale, competente per valore. Il locatore provvedeva alla riassunzione della causa, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, in quanto aveva provveduto a sue spese. come convenuto, ai lavori per l'adeguamento del locale anche ad uso di teatro.
Con sentenza del 16 novembre 1995 il Tribunale di Nocera Inferiore, nel frattempo istituito, dichiarava risolto il contratto per inadempimento del conduttore, ma rigettava la domanda di risarcimento.
Con sentenza del 23 aprile 1999, la Corte d'Appello di Salerno ha rigettato il gravame dello ES.
Per la cassazione di detta sentenza ricorrono LO LI, ES GI e ES CA, quali eredi di ES HE, articolando un unico mezzo di annullamento. La controparte non ha svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrente, denunciando la violazione dell'art. 1453, in relazione all'art. 1223 c.c., criticano la ritenuta inaccoglibilità della domanda risarcitoria, basata sul rilievo che l'onere di adeguamento dell'immobile locato era stato posto a carico del proprietario e che ad ogni modo l'Ente conduttore si era riservato la facoltà di recedere in qualsiasi momento del contratto. Palese, ad avviso dei ricorrenti, è l'errore di aver considerato indifferente la causa generatrice della cessazione anticipata del rapporto, ponendo sullo stesso piano sia una semplice manifestazione di volontà, assentita "ab origine" dall'altra parte contraente, sia un inadempimento grave e colpevole, come quello verificatosi col mancato pagamento di tre anni di canoni. L'inadempimento grave e colpevole, nei contratti a prestazioni corrispettive, trova la propria regolamentazione nella norma di cui all'art. 1453 C.c. e costituisce il presupposto imprescindibile della risoluzione contrattuale, causativa dell'istanza risarcitoria della parte adempiente, come recita il primo comma della disposizione: "salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno". Così inquadrata la fattispecie, il diritto della parte adempiente di ottenere il risarcimento del danno andava riconosciuto e commisurato al pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera patrimoniale del contraente danneggiato dalla mancata realizzazione del contratto.
La Corte d'appello, pur riconoscendo che il risarcimento consegue in ogni caso alla risoluzione contrattuale, ha poi disatteso il principio, avendo ritenuto che non potesse essere richiesto sotto forma di risarcimento il rimborso delle spese erogate per adattare il locale ai soli interessi particolari dell'Ente; spese queste che sarebbero state recuperate con la completa esecuzione del contratto e che rientrano perciò a pieno titolo nel concetto di danno risarcibile.
Il ricorso è infondato.
La sentenza ha negato il diritto al risarcimento del danno per due ordini di considerazioni.
In primo luogo, avendo le parti posto l'onere di adeguamento dei locali a carico del locatore, senza alcun obbligo di indennizzo da parte del Comune, il quale provvide soltanto, secondo contratto, ad anticipare la prima annualità di canone, l'attore non può chiedere, sotto forma di risarcimento, il rimborso di queste spese, che liberamente ha accettato di - erogare per dare esecuzione al contratto;
mentre ben avrebbe potuto chiedere il danno (da lucro cessante) derivante dall'anticipata risoluzione del rapporto o per le spese affrontate o da affrontare per rimuovere opere e impianti, se questi fossero stati inutilizzabili dal privato.
Quanto poi alla mutata prospettazione in appello, dove lo ES lamenta non più il danno subito per le spese erogate, ma quello derivato dalla risoluzione anticipata del rapporto e dall'impossibilità di recuperare, attraverso i canoni, le spese medesime, la Corte ha escluso che possa configurarsi un'aspettativa legittima del locatore al recupero progressivo dell'esborso, essendosi il Comune riservata la facoltà di recedere in qualsiasi momento, salvo il preavviso di un anno, e avendo lo ES accettato dunque il rischio di una cessazione anticipata del rapporto che potesse impedirgli di recuperare le spese attraverso il canone. Un diritto siffatto sarebbe dovuto emergere dal contratto, ma questo non solo non ne parla, ma implicitamente, con la riconosciuta facoltà di recesso, lo nega.
Con questa motivazione la Corte ha in definitiva escluso, pur tra qualche sovrabbondanza, che lo ES abbia dimostrato di aver subito, in conseguenza della risoluzione del contratto locativo per la morosità del conduttore, un qualsiasi pregiudizio risarcibile, dal momento che le sole prospettate fonti di danno (aver dovuto adeguare, a proprie spese, i locali all'uso convenuto, in un primo tempo;
l'impossibilità di recuperare tali spese, attraverso la percezione dei canoni per tutta la naturale durata del contratto, in un secondo tempo) sono, in concreto, male invocate: la prima perché non può costituire danno in senso economico giuridico la spesa liberamente assunta per dare esecuzione al contratto;
la seconda perché incompatibile con la facoltà di recesso e comunque non espressamente preveduta nel contratto.
Trattasi di un accertamento di fatto esente da vizi logici o errori giuridici, come tale insindacabile, il quale muove dall'ovvio presupposto che se l'anticipato scioglimento del rapporto è di per sè un evento potenzialmente generatore di un danno, per la turbativa che apporta alle aspettative della parte adempiente, occorre pur sempre poi che quell'astratta potenzialità si traduca in atto, e cioè che la parte adempiente prospetti e dimostri che, in concreto, uno specifico pregiudizio patrimoniale c'è stato.
Ma, poiché lo IN ha comunque individuato il danno nelle spese sostenute per l'adeguamento dei locali anche ad uso di teatro, chiedendone l'integrale rimborso o in un secondo momento accontentandosi del rimborso, come è scritto nella sentenza, di "quel tanto di spesa che non è più stato possibile recuperare attraverso i canoni", il Collegio sente il bisogno di precisare che in generale, in sè e per sè, la spesa erogata in adempimento di un obbligo contrattuale non può mai rappresentare, nel caso di risoluzione, un danno, trovando la sua causa non già
nell'inadempimento che dà luogo alla risoluzione ma unicamente nel contratto, del quale viene così a costituire un semplice costo, che sarebbe rimasto a carico della parte adempiente anche in caso di buon esito della vicenda contrattuale;
e che dunque, in particolare, le spese erogate dallo ES per i lavori di adeguamento sarebbero definitivamente rimaste a suo carico anche se il contratto avesse avuto un regolare corso, continuando fino al suo naturale esaurimento (cessazione per scadenza o recesso anticipato del conduttore). Soltanto in un caso le spese sostenute in adempimento di un obbligo contrattuale o comunque in vista della conclusione o dell'esecuzione di un contratto potrebbero atteggiarsi come un danno risarcibile, qualora cioè, per effetto dell'inadempimento e della risoluzione, si rivelassero, in tutto o in parte, inutili, tanto da configurare "ex post", per la parte adempiente, un esborso non più giustificato in assenza del vincolo contrattuale e non più suscettibile, venuto meno lo scopo che l'aveva determinato, di un qualsivoglia proficuo risultato.
Sta di fatto, tuttavia, che, come è agevole desumere dalla sentenza impugnata e dallo stesso tenore del ricorso, lo ES non ha mai dedotto o prospettato che l'inadempimento del contratto da parte del comune abbia reso inutili, in tutto o in parte, le spese anticipate: o perché le modifiche apportate non si siano tradotte in un corrispondente incremento di valore dell'immobile di sua proprietà; o perché la pluralità degli usi consentiti del bene (non più solo cinematografo, ma anche teatro) non gli abbia procurato, ne' sia idonea a procurargli, un qualsiasi vantaggio patrimoniale, per essere l'uso teatrale possibile, nelle date circostanze, solo ad iniziativa e cura del Comune;
o perché, infine, sia stato necessario, stante la sopravvenuta economicità del risultato, addirittura riportare i locali alla loro precedente destinazione esclusivamente cinematografica.
Tutte le diverse prospettazioni dello ES e le stesse censure oggi formulate nel ricorso non sono quindi adatte a sostenere l'auspicato suo diritto al risarcimento del danno per inadempimento, onde la sentenza impugnata, che ha fatto applicazione, in sostanza, degli enunciati principi di diritto, merita, in definitiva, di essere confermata.
Non va adottato alcun provvedimento sulle spese del presente giudizio di Cassazione, stante la già rilevata assenza di difese della controparte.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;
nulla per le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 23 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 17 ottobre 2002