Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco SOMMELLA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
HOTEL MARGUTTA SRL, in persona del legale rapp.te pro tempore Sig. OS LO BE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ELEONORA F PIMENTEL 2, presso lo studio dell'avvocato COSTA MICHELE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AS NO;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 14228/98 proposto da:
AS NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 58, presso lo studio dell'avvocato CERUTTI GILBERTO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
HOTEL MARGUTTA SRL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 9362/98 del Tribunale di ROMA, emessa il 23/4/98, depositata il 20/05/98; rg. 13888/1997, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato MICHELE COSTA;

udito l'Avvocato GILBERTO CERRUTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale, inammissibilità in subordine il rigetto dell'incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al Pretore di Roma notificato il 15.1.1996, AN TA - premesso che con decorrenza dal 1^ maggio 1987 aveva concesso in locazione alla srl Hotel Margutta, con destinazione ad albergo, il suo immobile in Roma per la durata di nove anni e che con lettera raccomandata del 17.10.1994 aveva manifestato la sua intenzione di adibire l'immobile ad esercizio in proprio dell'attività alberghiera da parte del figlio - chiedeva la cessazione del contratto alla scadenza del 30.5.1996, denegato così alla società conduttrice il diritto alla rinnovazione del rapporto, con condanna della stessa al rilascio dei locali.
La società convenuta si costituiva e, preliminarmente, eccepiva la continenza della causa rispetto ad altro giudizio, introdotto da essa società innanzi al tribunale di Roma ed avente ad oggetto l'accertamento della esclusione del diritto di diniego di rinnovazione del contratto alla sua prima scadenza secondo pattuizione in tal senso. Nel merito, deduceva la nullità della intimata disdetta in ragione della sua genericità e della insussistenza del motivo di giustificazione che era stato indicato. In via riconvenzionale chiedeva il risarcimento dei danni e la ripetizione delle spese sostenute per la ristrutturazione dell'albergo.
Il Pretore di Roma, con sentenza del 15.1.1997, rigettava la domanda principale ritenuta nulla la disdetta per insufficiente specificazione del motivo che ne era alla base, non avendo il locatore individuato quale dei suoi figli avrebbe dovuto esercitare nell'immobile la prospettata attività alberghiera;
dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale, perché non accompagnata dalla espressa istanza della società convenuta di differimento della udienza di discussione;
compensava interamente tra le parti le spese del giudizio.
Avverso la decisione di primo grado interponeva appello AN TA, il quale, lamentando la erronea interpretazione dell'art. 29 della legge n. 392/78, insisteva per l'accoglimento della sua domanda.
La società Hotel Margutta srl, costituitasi tardivamente, eccepiva, in rito, la litispendenza rispetto al giudizio (instaurato già innanzi al tribunale e riassunto per ragioni di competenza avanti al pretore della stessa città) diretto ad accertare la rinnovazione del contratto per altri nove anni;
nel merito, ribadiva la eccezione di nullità della disdetta e, in via subordinata, reiterava le istanze riconvenzionali del primo grado. Il Tribunale di Roma, con sentenza deliberata il 23.4.1998 e depositata il 20.5.1998, in riforma della decisione impugnata, dichiarava cessata la locazione alla scadenza del 30.5.1996;
condannava la società conduttrice al rilascio dell'immobile nel termine di sei mesi, così fissato ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392/78; condannava la stessa società alle spese del doppio grado del giudizio.
I giudici di appello, esclusa la dedotta litispendenza tra giudizi vertenti su domande non identiche ma antitetiche, consideravano valida ed efficace la manifestata intenzione del locatore di adibire l'immobile ad esercizio in proprio dell'attività alberghiera da parte del figlio, giacché la incertezza da quale dei due suoi figli sarebbe stata svolta l'attività non incideva sulla specificità del motivo di diniego ex art. 29 legge n. 392/78 e poiché la serietà del proposito derivava dal fatto che entrambi i figli del locatore, dopo la comunicazione della disdetta, si erano iscritti al registro degli esercenti il commercio nel ramo delle imprese turistiche.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso, illustrato anche da memoria, la società Hotel Margutta, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza.
Resiste con controricorso AN TA, che, subordinatamente all'accoglimento dei motivi sub 2) e 3) della impugnazione- principale, propone, a sua volta, ricorso incidentale, nel senso che l'intenzione di destinare l'immobile ad attività alberghiera era da ritenere come riferita alternativamente ad uno dei due figli o, comunque, ad entrambi in modo congiunto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale, distinte impugnazioni della stessa sentenza, debbono essere riuniti (art. 335 c.p.c.). Con il primo mezzo di doglianza la ricorrente società Hotel Margutta srl denuncia la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 39, 1^ comma, c.p.c., assumendo, in rito, che nel giudizio di primo grado, rispetto a causa identica già pendente innanzi al Tribunale di Roma, il Pretore della medesima città, successivamente adito, non aveva d'ufficio dichiarato la litispendenza e che, di conseguenza, detta situazione di litispendenza non era stata rilevata neppure dal giudice di appello, cui la relativa eccezione era stata proposta con il gravame, avendone il giudice di secondo grado escluso la sussistenza trattandosi di domande non già identiche, ma affatto antitetiche per "petitum" e "causa petendi".
La situazione di fatto, sulla quale si fonda il motivo di impugnazione in rito, è costituita dalle seguenti circostanze:
a) in un primo giudizio, introdotto avanti al tribunale di Roma con citazione del 12.6.1995, la srl Hotel Margutta chiedeva nei confronti di AN TA che fosse dichiarata nulla, invalida ovvero inefficace la comunicazione di diniego di rinnovazione della locazione ex art. 29 legge n. 392 del 1978 di cui alla lettera del 17.10.1994;
b) il Tribunale di Roma con sentenza del 9.10.1997 dichiarava la sua incompetenza per materia in ordine alla suddetta domanda ed indicava come competente il Pretore di Roma, innanzi al quale le parti riassumevano la causa con atto del 26.11.1997;
c) sull'altra domanda di diniego di rinnovazione in virtù della medesima comunicazione ex art. 29 legge 392/78, introdotta con ricorso del 15.1.1996 da AN TA innanzi al Pretore di Roma, il giudice adito pronunciava sentenza di rigetto in data 15.1.1997, che, in sede di appello, con sentenza del 20.5.1998, il Tribunale di Roma riformava, previo rigetto della avanzata eccezione di litispendenza nella considerazione, principale, che trattavasi di controversie diverse, con l'aggiunta che, comunque, la domanda proposta per prima era stata avanzata innanzi ad un giudice incompetente per materia.
Tanto premesso, osserva innanzitutto questa Corte che la motivazione principale adottata dal giudice di appello per giustificare la insussistenza della litispendenza (che, secondo la impugnata sentenza, sarebbe da escludere nel caso di domande "non già identiche ma affatto antitetiche", l'una diretta a negare e l'altra ad affermare il diritto del locatore di ottenere, per giusta causa ex art. 29 legge n. 392 del 1978, la restituzione dell'immobile alla prima scadenza del contratto), non è quella corretta. Questa Corte, infatti, ha già ritenuto (Cass. 14 gennaio 1980, n. 294; Cass. 15 gennaio 1996 n. 282) che, a norma dell'art. 39, 1^ comma, c.p.c., ricorre la litispendenza quando tra i giudizi sussista identità, oltre che dei soggetti, anche del "petitum" e della "causa petendi" (l'uno inteso come bene della vita del quale si chiede la tutela;
l'altra quale fatto costitutivo della domanda), a nulla rilevando, nella ricorrenza della identità dei due elementi oggettivi, che un soggetto assuma formalmente in un giudizio la qualità di attore e, in altro giudizio, la qualità di convenuto. La identità di cause, siccome in via generale è stato ribadito (Cass. 5 novembre 1991 n. 11785; Cass. 10 aprile 1982 n. 2215), deve infatti desumersi dai limiti oggettivi del potenziale giudicato, nel senso che la identità stessa deve ammettersi qualora il bene della vita attribuibile ad una parte nei confronti dell'altra, ove fosse oggetto di giudicato, non potrebbe più essere posto in discussione nell'altra causa tra le stesse parti, quali che siano i profili di fatto o di diritto, preesistenti al giudicato, in base ai quali detto bene venga ad essere nuovamente contestato.
Di conseguenza, con riferimento al caso di specie - con riguardo a due giudizi relativi a diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla sua prima scadenza, per i quali, nel primo, il conduttore agisce per l'accertamento della invalidità della comunicazione di motivata disdetta ex art. 29 legge n. 392/78;
mentre, nell'altro, è il locatore che, in virtù della medesima comunicazione, chiede il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale - deve certamente ravvisarsi la identità delle cause, unico essendo tra le stesse parti il "thema decidendum" nella medesimezza della "causa petendi", ancorché su essa i litiganti vengano a basare pretese necessariamente contrapposte ed antitetiche. Ritenuta così - contrariamente a quanto assume la motivazione della sentenza impugnata, che deve, sul punto, essere emendata (art.384, 2^ comma, c.p.c.) - la identità delle cause, rileva questo giudice di legittimità che correttamente il giudice di merito ha rigettato la proposta eccezione di litispendenza, che il giudice di primo grado non aveva dichiarato, onde il primo motivo del ricorso non può essere accolto.
La eccezione di litispendenza, anche se impedisce al giudice successivamente adito di verificare la competenza del primo giudice, in ossequio al principio cd. della attualità e in concreta attuazione del più generale criterio di evitare una inutile duplicazione di attività pubblica, deve essere valutata e decisa con riguardo alla situazione processuale esistente al momento della pronuncia, per cui, siccome questo giudice di legittimità ripete in costante indirizzo (Cass. 18 luglio 1987, n. 6339; Cass. 20 agosto 1991 n. 8923, ex plurimis), occorre tener conto anche degli eventi processuali sopravvenuti, che precludono l'applicabilità della norma di cui all'art. 39, 1^ comma, c.p.c., anche se ciò si verifichi nella pendenza del giudizio di cassazione.
Di conseguenza quando - siccome si è verificato nel caso in esame - il giudice preventivamente adito si sia dichiarato incompetente ed abbia indicato come competente il giudice successivamente adito, il quale intanto ha deciso la controversia nel merito con sentenza gravata di impugnazione, al giudice di appello è preclusa la declaratoria della eccepita litispendenza per l'ovvia considerazione che la ripresa del processo innanzi al giudice preventivamente adito risulta definitivamente impedita dalla intervenuta sua pronuncia di incompetenza.
Con il secondo motivo della impugnazione principale la società ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 29, 2^, 4^ e 5^ comma, della legge n. 3978 nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere il tribunale ritenuto irrilevante la indicazione di quale dei due figli del locatore fosse il destinatario della attività da intraprendere nell'immobile, in tal modo affermando che la specificità della comunicazione di recesso deve riguardare esclusivamente il tipo di attività imprenditoriale e non anche i soggetti che dovrebbero esercitarla e che, perciò, potrebbero essere indicati anche genericamente. La censura è fondata, poiché la interpretazione data dal giudice di secondo grado alla norma applicata non è conforme alla giurisprudenza costante di questa Corte.
La quale, in numerose sue decisioni (ex plurimis: Cass. 5853/95;
Cass. n. 9373/96; Cass. n. 5637/97; Cass. n. 1191/97), ha stabilito che il quarto comma dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978 - a norma del quale nella comunicazione del diniego di rinnovazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo tra quelli, tassativamente indicati nei precedenti commi dello stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata - va inteso nel senso che esso impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, dopo il rilascio, il controllo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 31 della stessa legge.
Di conseguenza, se il requisito della specificità può ritenersi soddisfatto con la sola indicazione del preciso motivo oggettivo del recesso, in quelle ipotesi in cui viene, in rilievo una attività materiale che si esaurisce nel compimento di opere esclusivamente inerenti all'immobile locato nella sua struttura nei casi di cui alla lett. c) ed alla lett. d) del primo comma dell'art.29 legge n. 392 del 1978, invece, nelle diverse ipotesi di cui alla lett. a) ed alla lett. b) della stessa norma, per le quali è previsto come motivo di diniego la destinazione dell'immobile all'uso abitativo o di lavoro autonomo di soggetti parenti entro il secondo grado in linea retta del locatore, la richiesta specificità deve riguardare non solo la indicazione della destinazione d'uso (con la menzione, per l'uso non abitativo, del tipo di attività commerciale, professionale ovvero artigianale, che si intende esercitare nell'immobile); ma anche quella del soggetto beneficiario dell'uso medesimo, essenzialmente quando più siano le persone nella condizione di ottenere l'immobile per la particolare destinazione d'uso comunicata ed il locatore intenda favorirne una soltanto ovvero alcune congiuntamente.
In tal senso, peraltro, si è già espressa questa Corte (Cass. 1^ giugno 1993 n. 6055), affermando che la comunicazione del diniego di rinnovazione, atto formale che non ammette l'equipollente di un sintetico riferimento alla fattispecie legale, non può contenere una generica indicazione del tipo di utilizzazione e delle persone destinatarie, pena la nullità dell'atto sancita nell'art. 29, penultimo comma, della citata legge.
Poiché la comunicazione della motivata disdetta deve necessariamente precedere l'azione di rilascio, siccome dispone il primo comma dell'art. 30 della legge n. 392 del 1978, la disdetta si pone come condizione di procedibilità della domanda diretta alla restituzione del bene alla prima scadenza della locazione, con la conseguenza che il successivo atto introduttivo del giudizio deve essere fondato sulla medesima situazione prospettata in precedenza e non può indicare un motivo diverso;
per cui, siccome pure questo giudice di legittimità ribadisce (Cass. n. 2036/88; Cass. n. 3352/90; Cass. n. 1865/95) un atto introduttivo che contenga nuovi motivi rispetto a quelli espressi nella disdetta, costituirebbe atto autonomo e farebbe venir meno il nesso di necessaria coincidenza voluto dal legislatore a garanzia del conduttore, allo stesso modo di come una specificazione del motivo, formulata nel corso del giudizio, non varrebbe a sanare la iniziale nullità della disdetta medesima. La sentenza impugnata ha, invece, ritenuto, che la mancata indicazione da parte del locatore di quale dei suoi due figli era destinato ad intraprendere la nuova impresa non poteva incidere sulla specificità del motivo nel senso richiesto dall'art. 29 legge citata, aggiungendo che entrambi i figli del TA, successivamente all'inviata disdetta, si erano iscritti al registro degli esercenti il commercio nel settore delle imprese turistiche.
Tale assunto merita censura, con la conseguenza che la impugnata sentenza va cassata in relazione al motivo espresso, con rinvio del giudizio alla Corte di appello di Roma, cui spetterà di esaminare, alla luce dei principi innanzi esposti, se l'avvenuta comunicazione del diniego di rinnovazione risulti sufficientemente specificata, dovendosene altrimenti ritenere la nullità.
L'accoglimento del secondo motivo assorbe, allo stato, la doglianza di cui al terzo motivo del ricorso principale - relativo alla violazione di legge ed al vizio di motivazione circa la serietà della intenzione del locatore in ordine alla destinazione dell'immobile - giacché detta valutazione dovrebbe conseguire solo nella eventualità di accertata specificità della disdetta. Poiché deve restare fermo il principio secondo cui l'atto introduttivo del giudizio non può concorrere neppure ad integrare la ragione del diniego indicata nella comunicazione del locatore, cui è anche preclusa nel corso del giudizio ogni altra specificazione a riguardo, deve essere rigettata la impugnazione incidentale condizionata del resistente TA, secondo cui dovrebbe il giudice di merito intendere la disdetta nel senso di proposito del locatore di riferire l'attività da esercitare nell'immobile alternativamente ovvero congiuntamente ai due figli, secondo integrazione dell'atto manifestata successivamente alla comunicazione.
Il giudice di rinvio - identificato nell'attuale giudice di appello contro le sentenze dell'attuale giudice di primo grado ai sensi dell'art. 73 del decreto legislativo n. 51 del 1998 (Cass. n. 12836/99; Cass. n. 12838/99) e, perciò, nella Corte di appello - provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.T.M.
La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi;
rigetta il primo motivo del ricorso principale e ne accoglie il secondo;
rigetta il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata in ordine al motivo accolto e rinvia anche per le spese alla Corte di appello di Roma. Così deciso in Roma, il 6 luglio 2000.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 2001