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Sentenza 24 luglio 2023
Sentenza 24 luglio 2023
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 24/07/2023, n. 22100 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 22100 |
| Data del deposito : | 24 luglio 2023 |
Testo completo
S E N T E N Z A sul ricorso proposto da: OR PA, RO LS, UE RO, NE RC, CA GO e TI EL, rappresentati e difesi per procura alle liti a margine del ricorso dall’Avvocato Gian Antonio RCra, elettivamente domiciliati presso lo studio in Busto Arsizio, vicolo Clerici n. 6. Ricorrenti contro Di DI AL, Di DI FA, Di DI NI, Di DI PA, Di DI TT e Di DI EM. Intimati avverso la sentenza n. 127/2018 della Corte di appello di Milano, depositata il 15. 10. 2018. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7. 6. 2023 dal consigliere relatore Mario Bertuzzi. Civile Sent. Sez. 2 Num. 22100 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: BERTUZZI MARIO Data pubblicazione: 24/07/2023 R.G. N. 22637/2018. 2 Udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. RO CI, che ha chiesto che ha chiesto l’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso, assorbito il quarto. Udite le difese svolte dall’Avv. Gian Antonio RCra per i ricorrenti. Fatti di causa Nel 1995 OR PA, RO LS e UE RO, premesso di avere stipulato individualmente nel 1991 tre contratti preliminari di compravendita con la s.n.c. Impresa F.lli Di DI IU, TT, AL & C. per l’acquisto ciascuno di un immobile da costruire in forza di una convenzione con il comune per il prezzo di lire 170.000.000, che sull’area in questione era stata iscritta ipoteca da parte della Cariplo, che gli immobili presentavano vizi e difformità e che la promittente venditrice, al momento di stipulare il contratto definitivo, aveva indebitamente richiesto un supplemento del prezzo di lire 30.000.000, convennero dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio la società Impresa Di DI, il comune di Fagnano Olona e la Cariplo s.p.a. chiedendo che fosse emessa sentenza costitutiva di trasferimento degli immobili ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e la condanna della società convenuta al risarcimento dei danni. L’impresa Di DI si oppose alla domanda chiedendo in via riconvenzionale il pagamento del residuo prezzo e le integrazioni derivanti dalla lievitazione dei costi dell’area e dei materiali. Il comune di Fagnano Olona si costituì eccependo la propria estraneità alla lite e chiedendo di chiamare in causa la RAS Assicurazione per essere manlevata da una futura condanna. Espletata l’istruttoria anche a mezzo di consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale rigettò le domande degli attori, per non avere essi corrisposto il prezzo di acquisto pattuito nel preliminare, e quelle dell’Impresa Di DI;
rigettò inoltre la domanda avanzata nei confronti del comune. Proposto appello principale da parte degli attori e gravame incidentale da parte della società Impresa Di DI, con sentenza n. 824 del 2008 la Corte di appello di Milano rigettò entrambe le impugnazioni. In particolare, ritenne infondata la domanda degli attori di esecuzione specifica del contratto preliminare in ragione R.G. N. 22637/2018. 3 del fatto che essi si erano resi inadempienti agli obblighi di versare le somme loro richieste relative al pagamento dell’intero prezzo del costo di assegnazione delle aree, di accollarsi il mutuo acceso sugli immobili e di pagare gli interessi di preammortamento sul mutuo stesso. Con sentenza n. 3028 del 2015, la Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso proposto dagli attori, cassò con rinvio questa decisione. La Corte, in particolare, affermò che: in ordine all’obbligo dei promissari acquirenti di pagare un ulteriore somma per il maggior costo di assegnazione all’impresa delle aree da parte del comune, avrebbe dovuto tenersi conto che la relativa domanda riconvenzionale avanzata dalla società convenuta era stata respinta dal Tribunale e che, non essendo stato il relativo capo della decisione investito dall’appello incidentale, sulla infondatezza della relativa pretesa e quindi sulla conseguente insussistenza dell’obbligo di pagamento di tale integrazione del prezzo a carico degli attori si era formato il giudicato;
in relazione all’obbligo di accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti, la Corte distrettuale non aveva chiarito le ragioni per cui tale obbligo avrebbe dovuto essere assolto prima della stipula del definitivo, in contrasto con lo stesso passo della decisione secondo cui l’accollo del mutuo doveva avvenire contestualmente al rogito notarile;
in ordine all’unico inadempimento dei promissari acquirenti che emergeva dalla sentenza, relativo al mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo fino alla data del suo frazionamento, che si afferma avrebbe dovuto essere assolto antecedentemente alla stipula del contratto definitivo, la Corte distrettuale aveva omesso ogni esame sulla sua gravità, cioè sulla sua incidenza sul sinallagma contrattuale, e di operare una valutazione complessiva e comparativa del comportamento delle parti e dei rispettivi inadempimenti;
la Corte di appello aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda relativa ai denunziati vizi degli immobili, che il Tribunale aveva respinto per ritenuta prescrizione della relativa eccezione, ma che era stata riproposta in appello, e che avrebbe dovuto essere esaminata e decisa sulla base del principio che, in caso di preliminare di immobile, la sua consegna anticipata non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né quello di R.G. N. 22637/2018. 4 prescrizione, atteso che l’onere della tempestiva denunzia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto, e che la presenza di vizi della cosa consegnata abilita il promissario acquirente ad opporre al promittente venditore l’eccezione di inadempimento e di richiedere la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Riassunto il giudizio a cura degli attori e nella contumacia delle controparti, con sentenza n. 127 del 15. 1. 2018 la Corte di appello di Milano, designata giudice del rinvio, accolse la sola domanda diretta ad accertare l’insistenza del diritto dell’impresa Di DI a ricevere un prezzo superiore, rispetto a quello previsto nei preliminare di compravendita, a titolo di revisione prezzi, rigettando per il resto tutte le altre domande proposte dagli attori. Il giudice del rinvio, premessa l’integrità del contraddittorio per essere stato il giudizio riassunto, dopo che nel frattempo erano intervenuti la cancellazione della società Impresa Di DI e il decesso del socio amministratore Di DI IU, nei confronti di tutti i soci e degli eredi di quello defunto, motivò la sua decisione, per quanto qui ancora rileva, affermando che: la domanda volta ad accertare l’inesistenza dell’obbligo dei promissari acquirenti di versare gli interessi di preammortamento del mutuo difettava di interesse, atteso che l’Impresa Di DI non aveva riproposto tale pretesa nel giudizio di appello;
che la domanda di accertamento dei vizi e difetti degli immobili andava respinta in ragione del fatto che, essendo stati i beni consegnati nel 1992, risultava impossibile procedere ad un accertamento tecnico atteso il tempo trascorso e l’incerta riconducibilità degli eventuali vizi al tempo della consegna;
che la domanda di trasferimento della proprietà degli immobili ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. era infondata, non avendo gli esponenti fornito prova dei pagamenti effettuati, né precisato l’importo riconosciuto come ancora dovuto e dovendo condividersi sul punto le considerazioni svolte dal giudice di primo grado, secondo cui, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio, le parti attrici avevano smesso di pagare le rate di mutuo scadute e che il prezzo delle tre unità abitative non poteva ritenersi pacifico neppure sulla base dei preliminari, tenuto conto che non era stata acquisita alcuna certezza sulle somme pagate R.G. N. 22637/2018. 5 per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi attori. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 12. 7. 2018, hanno proposto ricorso, affidato a cinque motivi, OR PA, RO LS, UE RO, NE RC, CA GO e TI EL. Di DI AL, Di DI FA, Di DI NI, Di DI PA, Di DI TT e Di DI EM non hanno svolto attività difensiva. Le parti ricorrenti hanno depositato memoria. Ragioni della decisione Il primo motivo del ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 384 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello non si sia attenuta, nel decidere, ai principi di diritto ed alle statuizioni della sentenza di cassazione. In particolare, si lamenta che il giudice di rinvio non abbia operato l’accertamento demandatogli di valutare il comportamento delle parti e la sua incidenza sul sinallagma contrattuale. La Corte di cassazione aveva dichiarato che l’unico inadempimento ravvisabile nei confronti dei promissari acquirenti poteva essere individuato nel mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo, ma al riguardo la stessa Corte di appello ha ritenuto che la domanda di accertamento negativo di tale inadempimento non fosse sorretta dal necessario interesse ad agire, non avendo la Impresa Di DI fatto valere tale pretesa in appello. Da ciò consegue che la Corte milanese avrebbe dovuto escludere qualsiasi inadempimento al riguardo e quindi, tenuto conto altresì che essa aveva nel contempo accertato che l’impresa non aveva diritto ad ottenere alcuna integrazione del prezzo per il maggior costo delle aree, concludere nel senso che nessun inadempimento era ascrivibile ai promissari acquirenti. Il motivo altresì censura il capo della decisione che ha rigettato la domanda relativa all’accertamento dei vizi dell’immobile, sul presupposto che, a causa del tempo trascorso, risulterebbe impossibile tale verifica, disattendendo nel contempo la richiesta di consulenza tecnica d’ufficio. Si assume l’erroneità di tale statuizione, in quanto fondata su argomentazione di fatto inconsistente e giuridicamente sbagliata, atteso che l’accertamento in R.G. N. 22637/2018. 6 ordine alla sussistenza dei vizi dell’immobile oggetto di preliminare va compiuto al momento del perfezionamento della vendita e non al tempo della conclusione del preliminare. Nulla pertanto impediva l’emissione della sentenza di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. Il secondo motivo di ricorso denunzia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, lamentando l’erroneità della motivazione con cui la Corte di appello ha respinto la domanda di trasferimento degli immobili, basata sul presupposto che gli esponenti non avessero fornito prova dei pagamenti effettuati né precisato l’importo riconosciuto come dovuto. Tali affermazioni non hanno infatti tenuto conto che i riassumenti, fin dall’atto di citazione in primo grado, avevano indicato che il prezzo della compravendita indicato nel preliminare era di lire 170.000.000 e che nell’atto di appello avevano dichiarato di avere pagato tutto, ad eccezione dell’importo derivante dal mutuo di lire 80.000.00 acceso su ciascun immobile, che si erano dichiarati pronti ad accollarsi. Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione o falsa applicazione degli artt. 2932 e 1460 cod. civ., censurando la statuizione di rigetto della domanda di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che nella specie non trovava alcun impedimento nel mancato accollo del mutuo, atteso che il trasferimento ben avrebbe potuto essere disposto condizionandone l’efficacia all’assunzione da parte degli acquirenti del relativo obbligo. Il quarto motivo di ricorso denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 1495 cod. civ., nonché dei principi costituzionali del giusto processo, per avere il giudice di rinvio disatteso la richiesta degli esponenti di disporre consulenza tecnica d’ufficio per l’accertamento dei vizi e difetti degli immobili e di quantificare i costi per la loro eliminazione. I primi quattro motivi di ricorso possono essere trattati congiuntamente, al fine di una ordinata disanima delle questioni sollevate, non apparendo l’esposizione delle censure del tutto lineare rispetto all’ordine logico-giuridico dei temi proposti. R.G. N. 22637/2018. 7 Carattere prioritario in particolare va riconosciuto all’esame della statuizione che ha rigettato la domanda di trasferimento coattivo degli immobili compromessi ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.. Dalla lettura della sentenza impugnata emerge che la Corte di appello di Milano, quale giudice del rinvio, dopo avere disatteso la domanda degli attori diretta all’accertamento dei vizi e difetti degli immobili compromessi, ha rigettato la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. per non avere gli attori fornito prova dei pagamenti del corrispettivo convenuto, né precisato l’importo riconosciuto come ancora dovuto e dovendo condividersi le considerazioni svolte dal giudice di primo grado, secondo cui, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio, le parti attrici avevano smesso di pagare le rate di mutuo scadute e che il prezzo delle tre unità abitative non poteva ritenersi pacifico neppure sulla base dei preliminari, tenuto conto che non era stata acquisita alcuna certezza sulle somme pagate per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi attori. La statuizione di rigetto della Corte di appello si fonda quindi su un giudizio di indeterminatezza dei presupposti necessari al fine dell’accoglimento della domanda, per non avere gli attori dato prova dei pagamenti effettuati né precisato l’importo ancora dovuto del corrispettivo delle compravendite, anche con riguardo alle somme pagate per il mutuo acceso dall’impresa e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi acquirenti. Sulla base di tale premessa, la conclusione di rigetto della domanda appare giuridicamente corretta, atteso che la sentenza di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. richiesta dai promissari acquirenti se non richiede che sia accertato l’avvenuto integrale pagamento del prezzo del bene, essendo possibile condizionarne l’efficacia al suo effettivo versamento, certamente presuppone che l’importo ancora dovuto a titolo di corrispettivo sia determinato nel suo preciso ammontare, trattandosi di provvedimento che, avendo gli effetti del contratto non concluso, deve comunque conformarsi e preservare la corrispondenza tra le prestazioni a carico delle parti. Costituiva pertanto preciso onere dei riassumenti precisare l’entità dei versamenti effettuati, anche per il pagamento del mutuo, fornendone la R.G. N. 22637/2018. 8 prova, e l’importo ancora dovuto. Sul punto il ricorso non formula critiche decisive, limitando la confutazione al rilievo che i promissari acquirenti avevano versato il dovuto e che rimaneva a loro carico solo il mutuo da frazionare, senza però indicare gli elementi di prova degli versamenti che avrebbero eseguito, che la Corte di appello ha ritenuto non dimostrati. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 384 cod. proc. civ., va precisato che l’accertamento compiuto dal giudice di rinvio non si pone in contrasto con la sentenza di questa Corte n. 3028 del 2015 che ha cassato la decisione di appello emessa in questo giudizio. La lettura di questa sentenza dà conto, infatti, che questa Corte ha cassato la sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto gli attori inadempienti all’obbligo di corrispondere un ulteriore somma, rispetto al prezzo previsto in preliminare, per il maggior costo sopportato dall’impresa per l’assegnazione dell’area da parte del comune, avendo la Corte ravvisato la violazione del giudicato interno, atteso che la domanda in tal senso della società convenuta era stata respinta dal giudice di primo grado e la relativa pronuncia non aveva formato oggetto di appello incidentale. Trattasi di statuizione ripetuta dal giudice di rinvio e non oggetto, ovviamente, di censura da parte degli odierni ricorrenti, risultati sul punto vittoriosi. La Corte di legittimità ha quindi accolto anche il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, i primi due per vizio di motivazione e l’ultimo anche per violazione dell’art. 1495 cod. civ.. In particolare, con riferimento all’inadempimento dei promissari acquirenti, affermato dal giudice a quo, del loro obbligo di accollarsi il mutuo gravante sull’immobile, la decisione è stata cassata per non avere la Corte distrettuale chiarito le ragioni per cui tale obbligo avrebbe dovuto essere assolto prima della stipula del definitivo, in contrasto con il passo della stessa sentenza secondo cui l’accollo del mutuo doveva avvenire contestualmente al rogito notarile. Con riguardo alla responsabilità dei ricorrenti per il mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo fino alla data del suo frazionamento, la cassazione della decisione di secondo grado è invece motivata con il rilievo che il giudice di appello aveva omesso qualsiasi esame sulla gravità di tale inadempimento, ossia sulla sua incidenza sul sinallagma contrattuale, R.G. N. 22637/2018. 9 nonché una valutazione complessiva e comparativa del comportamento delle parti e dei rispettivi inadempimenti. Il quarto motivo del ricorso per cassazione è stato accolto invece per vizio di omessa pronuncia sulla domanda, riproposta con l’atto di appello, relativa ai denunziati vizi degli immobili, che il giudice di primo grado aveva respinto, sbagliando, per intervenuta prescrizione del relativo diritto. Dalla lettura della sentenza di cassazione non risulta quindi che sia stata posta alcuna preclusione al giudice del rinvio in ordine alla presenza delle condizioni per l’adozione della sentenza di trasferimento degli immobili ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.. Costituisce del resto orientamento consolidato di questa Corte il principio che i poteri del giudice di rinvio, nell'ipotesi di cassazione per vizio di motivazione, comprendono non solo quello di valutare liberamente i fatti già accertati, ma anche di indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo, in relazione alla statuizione da rendere in sostituzione di quella cassata ( Cass. S.U. 18303 del 2020; Cass. n. 448 del 2020; Cass. n. 16660 del 2017 ) e questo è ciò che la Corte milanese ha fatto. Tanto precisato, la ragione sopra richiamata in forza della quale la Corte distrettuale ha rigettato la domanda di trasferimento è argomentata in forza di valutazioni di fatto, come tali soggetti alla competenza esclusiva del giudice di merito e non sindacabili in sede di legittimità. In particolare integrano apprezzamenti di fatto i rilievi che le parti istanti non abbiano dato prova dei pagamenti effettuati, né precisato l’importo residuo da loro ancora dovuto e che vi fosse incertezza sulle somme pagate per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI, che avrebbe dovuto essere ripartito fra i diversi acquirenti in relazione all’immobile da loro rispettivamente compromesso. Il ricorso contesta tale capo della sentenza con il secondo motivo, sotto il profilo dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., costituito dalla deduzione degli esponenti di avere pagato le somme previste nei preliminari. Trattasi però all’evidenza di circostanza non decisiva, in quanto non smentisce né inficia in alcun modo la conclusione accolta dalla sentenza qui impugnata, secondo cui gli attori non avevano fornito prova di tali pagamenti, né precisato, in relazione alla parte del prezzo da R.G. N. 22637/2018. 10 corrispondere mediante accollo del mutuo, le rate pagate e quindi il suo importo residuo. La statuizione di rigetto della domanda di trasferimento degli immobili adottata dalla Corte di appello, quale giudice del rinvio, resiste pertanto alle censure sollevate, che per le ragioni anzidette sono inammissibili. Le altre doglianze sollevate, che contestano il fatto che il giudice di rinvio non abbia preso in considerazione, ai fini dell’esame della domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ., che gli attori non potevano considerarsi inadempienti a fronte delle pretese della controparte di pagamento della integrazione del prezzo e di pagamento delle rate del mutuo, risultano assorbite dal rigetto delle censure avverso la statuizione che ha respinto la loro domanda per ragioni diverse e indipendenti da tali asseriti inadempimenti. Il medesimo epilogo meritano le censure rivolte al rigetto della domanda di accertamento dei vizi e dei difetti degli immobili. Come risulta dalla narrazione del processo contenuta sia nel ricorso che nella sentenza di questa Corte pronunciata nel corso del giudizio, gli odierni ricorrenti avevano denunziato i vizi degli immobili compromessi chiedendo la condanna della società venditrice- costruttrice al risarcimento del danno in forma specifica, vale a dire l’eliminazione a sua cura e spese dei difetti riscontrati. Ora, trattandosi pretesa risarcitoria, la relativa domanda era necessariamente dipendente dall’accoglimento della domanda di trasferimento, potendo le parti acquirenti, come precisato da questa Corte con la citata sentenza n. 3028 del 2015, ottenere tale statuizione di condanna sul presupposto di acquisire la proprietà degli immobili in forza della sentenza di trasferimento, cioè di diventarne proprietari. Ne discende che, rigettata tale ultima domanda, deve ritenersi venuto meno in capo ad essi il titolo di pretendere il risarcimento dei danni per i vizi denunziati. I primi quattro motivi di ricorso vanno pertanto respinti. Il quinto motivo di ricorso denunzia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale affermato che Di DI IU, socio amministratore della società convenuta nelle more del giudizio deceduto, era “ tuttora intestatario dei beni immobili R.G. N. 22637/2018. 11 oggetto di causa “. Tale affermazione è errata in quanto dalla documentazione prodotta in giudizio risultava che i beni immobili erano intestati alla società e non all’amministratore poi deceduto. Proprio questo fatto avrebbe anzi dovuto portare la Corte a superare la presunzione della estinzione d’ufficio della società, per effetto della sua cancellazione dal registro delle imprese. Il motivo va dichiarato assorbito in ragione del rigetto dei precedenti motivi, non conservando i ricorrenti alcun interesse alla cassazione della affermazione impugnata, che del resto non ha esercitato alcuna influenza sulla pronuncia di rigetto adottata. In conclusione il ricorso va rigettato. Nulla si dispone sulle spese del giudizio, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 giugno 2023.
rigettò inoltre la domanda avanzata nei confronti del comune. Proposto appello principale da parte degli attori e gravame incidentale da parte della società Impresa Di DI, con sentenza n. 824 del 2008 la Corte di appello di Milano rigettò entrambe le impugnazioni. In particolare, ritenne infondata la domanda degli attori di esecuzione specifica del contratto preliminare in ragione R.G. N. 22637/2018. 3 del fatto che essi si erano resi inadempienti agli obblighi di versare le somme loro richieste relative al pagamento dell’intero prezzo del costo di assegnazione delle aree, di accollarsi il mutuo acceso sugli immobili e di pagare gli interessi di preammortamento sul mutuo stesso. Con sentenza n. 3028 del 2015, la Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso proposto dagli attori, cassò con rinvio questa decisione. La Corte, in particolare, affermò che: in ordine all’obbligo dei promissari acquirenti di pagare un ulteriore somma per il maggior costo di assegnazione all’impresa delle aree da parte del comune, avrebbe dovuto tenersi conto che la relativa domanda riconvenzionale avanzata dalla società convenuta era stata respinta dal Tribunale e che, non essendo stato il relativo capo della decisione investito dall’appello incidentale, sulla infondatezza della relativa pretesa e quindi sulla conseguente insussistenza dell’obbligo di pagamento di tale integrazione del prezzo a carico degli attori si era formato il giudicato;
in relazione all’obbligo di accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti, la Corte distrettuale non aveva chiarito le ragioni per cui tale obbligo avrebbe dovuto essere assolto prima della stipula del definitivo, in contrasto con lo stesso passo della decisione secondo cui l’accollo del mutuo doveva avvenire contestualmente al rogito notarile;
in ordine all’unico inadempimento dei promissari acquirenti che emergeva dalla sentenza, relativo al mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo fino alla data del suo frazionamento, che si afferma avrebbe dovuto essere assolto antecedentemente alla stipula del contratto definitivo, la Corte distrettuale aveva omesso ogni esame sulla sua gravità, cioè sulla sua incidenza sul sinallagma contrattuale, e di operare una valutazione complessiva e comparativa del comportamento delle parti e dei rispettivi inadempimenti;
la Corte di appello aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda relativa ai denunziati vizi degli immobili, che il Tribunale aveva respinto per ritenuta prescrizione della relativa eccezione, ma che era stata riproposta in appello, e che avrebbe dovuto essere esaminata e decisa sulla base del principio che, in caso di preliminare di immobile, la sua consegna anticipata non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né quello di R.G. N. 22637/2018. 4 prescrizione, atteso che l’onere della tempestiva denunzia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto, e che la presenza di vizi della cosa consegnata abilita il promissario acquirente ad opporre al promittente venditore l’eccezione di inadempimento e di richiedere la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Riassunto il giudizio a cura degli attori e nella contumacia delle controparti, con sentenza n. 127 del 15. 1. 2018 la Corte di appello di Milano, designata giudice del rinvio, accolse la sola domanda diretta ad accertare l’insistenza del diritto dell’impresa Di DI a ricevere un prezzo superiore, rispetto a quello previsto nei preliminare di compravendita, a titolo di revisione prezzi, rigettando per il resto tutte le altre domande proposte dagli attori. Il giudice del rinvio, premessa l’integrità del contraddittorio per essere stato il giudizio riassunto, dopo che nel frattempo erano intervenuti la cancellazione della società Impresa Di DI e il decesso del socio amministratore Di DI IU, nei confronti di tutti i soci e degli eredi di quello defunto, motivò la sua decisione, per quanto qui ancora rileva, affermando che: la domanda volta ad accertare l’inesistenza dell’obbligo dei promissari acquirenti di versare gli interessi di preammortamento del mutuo difettava di interesse, atteso che l’Impresa Di DI non aveva riproposto tale pretesa nel giudizio di appello;
che la domanda di accertamento dei vizi e difetti degli immobili andava respinta in ragione del fatto che, essendo stati i beni consegnati nel 1992, risultava impossibile procedere ad un accertamento tecnico atteso il tempo trascorso e l’incerta riconducibilità degli eventuali vizi al tempo della consegna;
che la domanda di trasferimento della proprietà degli immobili ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. era infondata, non avendo gli esponenti fornito prova dei pagamenti effettuati, né precisato l’importo riconosciuto come ancora dovuto e dovendo condividersi sul punto le considerazioni svolte dal giudice di primo grado, secondo cui, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio, le parti attrici avevano smesso di pagare le rate di mutuo scadute e che il prezzo delle tre unità abitative non poteva ritenersi pacifico neppure sulla base dei preliminari, tenuto conto che non era stata acquisita alcuna certezza sulle somme pagate R.G. N. 22637/2018. 5 per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi attori. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 12. 7. 2018, hanno proposto ricorso, affidato a cinque motivi, OR PA, RO LS, UE RO, NE RC, CA GO e TI EL. Di DI AL, Di DI FA, Di DI NI, Di DI PA, Di DI TT e Di DI EM non hanno svolto attività difensiva. Le parti ricorrenti hanno depositato memoria. Ragioni della decisione Il primo motivo del ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 384 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello non si sia attenuta, nel decidere, ai principi di diritto ed alle statuizioni della sentenza di cassazione. In particolare, si lamenta che il giudice di rinvio non abbia operato l’accertamento demandatogli di valutare il comportamento delle parti e la sua incidenza sul sinallagma contrattuale. La Corte di cassazione aveva dichiarato che l’unico inadempimento ravvisabile nei confronti dei promissari acquirenti poteva essere individuato nel mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo, ma al riguardo la stessa Corte di appello ha ritenuto che la domanda di accertamento negativo di tale inadempimento non fosse sorretta dal necessario interesse ad agire, non avendo la Impresa Di DI fatto valere tale pretesa in appello. Da ciò consegue che la Corte milanese avrebbe dovuto escludere qualsiasi inadempimento al riguardo e quindi, tenuto conto altresì che essa aveva nel contempo accertato che l’impresa non aveva diritto ad ottenere alcuna integrazione del prezzo per il maggior costo delle aree, concludere nel senso che nessun inadempimento era ascrivibile ai promissari acquirenti. Il motivo altresì censura il capo della decisione che ha rigettato la domanda relativa all’accertamento dei vizi dell’immobile, sul presupposto che, a causa del tempo trascorso, risulterebbe impossibile tale verifica, disattendendo nel contempo la richiesta di consulenza tecnica d’ufficio. Si assume l’erroneità di tale statuizione, in quanto fondata su argomentazione di fatto inconsistente e giuridicamente sbagliata, atteso che l’accertamento in R.G. N. 22637/2018. 6 ordine alla sussistenza dei vizi dell’immobile oggetto di preliminare va compiuto al momento del perfezionamento della vendita e non al tempo della conclusione del preliminare. Nulla pertanto impediva l’emissione della sentenza di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. Il secondo motivo di ricorso denunzia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, lamentando l’erroneità della motivazione con cui la Corte di appello ha respinto la domanda di trasferimento degli immobili, basata sul presupposto che gli esponenti non avessero fornito prova dei pagamenti effettuati né precisato l’importo riconosciuto come dovuto. Tali affermazioni non hanno infatti tenuto conto che i riassumenti, fin dall’atto di citazione in primo grado, avevano indicato che il prezzo della compravendita indicato nel preliminare era di lire 170.000.000 e che nell’atto di appello avevano dichiarato di avere pagato tutto, ad eccezione dell’importo derivante dal mutuo di lire 80.000.00 acceso su ciascun immobile, che si erano dichiarati pronti ad accollarsi. Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione o falsa applicazione degli artt. 2932 e 1460 cod. civ., censurando la statuizione di rigetto della domanda di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che nella specie non trovava alcun impedimento nel mancato accollo del mutuo, atteso che il trasferimento ben avrebbe potuto essere disposto condizionandone l’efficacia all’assunzione da parte degli acquirenti del relativo obbligo. Il quarto motivo di ricorso denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 1495 cod. civ., nonché dei principi costituzionali del giusto processo, per avere il giudice di rinvio disatteso la richiesta degli esponenti di disporre consulenza tecnica d’ufficio per l’accertamento dei vizi e difetti degli immobili e di quantificare i costi per la loro eliminazione. I primi quattro motivi di ricorso possono essere trattati congiuntamente, al fine di una ordinata disanima delle questioni sollevate, non apparendo l’esposizione delle censure del tutto lineare rispetto all’ordine logico-giuridico dei temi proposti. R.G. N. 22637/2018. 7 Carattere prioritario in particolare va riconosciuto all’esame della statuizione che ha rigettato la domanda di trasferimento coattivo degli immobili compromessi ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.. Dalla lettura della sentenza impugnata emerge che la Corte di appello di Milano, quale giudice del rinvio, dopo avere disatteso la domanda degli attori diretta all’accertamento dei vizi e difetti degli immobili compromessi, ha rigettato la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. per non avere gli attori fornito prova dei pagamenti del corrispettivo convenuto, né precisato l’importo riconosciuto come ancora dovuto e dovendo condividersi le considerazioni svolte dal giudice di primo grado, secondo cui, come accertato dal consulente tecnico d’ufficio, le parti attrici avevano smesso di pagare le rate di mutuo scadute e che il prezzo delle tre unità abitative non poteva ritenersi pacifico neppure sulla base dei preliminari, tenuto conto che non era stata acquisita alcuna certezza sulle somme pagate per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi attori. La statuizione di rigetto della Corte di appello si fonda quindi su un giudizio di indeterminatezza dei presupposti necessari al fine dell’accoglimento della domanda, per non avere gli attori dato prova dei pagamenti effettuati né precisato l’importo ancora dovuto del corrispettivo delle compravendite, anche con riguardo alle somme pagate per il mutuo acceso dall’impresa e, dunque, sulla ripartizione dello stesso tra i diversi acquirenti. Sulla base di tale premessa, la conclusione di rigetto della domanda appare giuridicamente corretta, atteso che la sentenza di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. richiesta dai promissari acquirenti se non richiede che sia accertato l’avvenuto integrale pagamento del prezzo del bene, essendo possibile condizionarne l’efficacia al suo effettivo versamento, certamente presuppone che l’importo ancora dovuto a titolo di corrispettivo sia determinato nel suo preciso ammontare, trattandosi di provvedimento che, avendo gli effetti del contratto non concluso, deve comunque conformarsi e preservare la corrispondenza tra le prestazioni a carico delle parti. Costituiva pertanto preciso onere dei riassumenti precisare l’entità dei versamenti effettuati, anche per il pagamento del mutuo, fornendone la R.G. N. 22637/2018. 8 prova, e l’importo ancora dovuto. Sul punto il ricorso non formula critiche decisive, limitando la confutazione al rilievo che i promissari acquirenti avevano versato il dovuto e che rimaneva a loro carico solo il mutuo da frazionare, senza però indicare gli elementi di prova degli versamenti che avrebbero eseguito, che la Corte di appello ha ritenuto non dimostrati. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 384 cod. proc. civ., va precisato che l’accertamento compiuto dal giudice di rinvio non si pone in contrasto con la sentenza di questa Corte n. 3028 del 2015 che ha cassato la decisione di appello emessa in questo giudizio. La lettura di questa sentenza dà conto, infatti, che questa Corte ha cassato la sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto gli attori inadempienti all’obbligo di corrispondere un ulteriore somma, rispetto al prezzo previsto in preliminare, per il maggior costo sopportato dall’impresa per l’assegnazione dell’area da parte del comune, avendo la Corte ravvisato la violazione del giudicato interno, atteso che la domanda in tal senso della società convenuta era stata respinta dal giudice di primo grado e la relativa pronuncia non aveva formato oggetto di appello incidentale. Trattasi di statuizione ripetuta dal giudice di rinvio e non oggetto, ovviamente, di censura da parte degli odierni ricorrenti, risultati sul punto vittoriosi. La Corte di legittimità ha quindi accolto anche il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, i primi due per vizio di motivazione e l’ultimo anche per violazione dell’art. 1495 cod. civ.. In particolare, con riferimento all’inadempimento dei promissari acquirenti, affermato dal giudice a quo, del loro obbligo di accollarsi il mutuo gravante sull’immobile, la decisione è stata cassata per non avere la Corte distrettuale chiarito le ragioni per cui tale obbligo avrebbe dovuto essere assolto prima della stipula del definitivo, in contrasto con il passo della stessa sentenza secondo cui l’accollo del mutuo doveva avvenire contestualmente al rogito notarile. Con riguardo alla responsabilità dei ricorrenti per il mancato pagamento degli interessi di preammortamento del mutuo fino alla data del suo frazionamento, la cassazione della decisione di secondo grado è invece motivata con il rilievo che il giudice di appello aveva omesso qualsiasi esame sulla gravità di tale inadempimento, ossia sulla sua incidenza sul sinallagma contrattuale, R.G. N. 22637/2018. 9 nonché una valutazione complessiva e comparativa del comportamento delle parti e dei rispettivi inadempimenti. Il quarto motivo del ricorso per cassazione è stato accolto invece per vizio di omessa pronuncia sulla domanda, riproposta con l’atto di appello, relativa ai denunziati vizi degli immobili, che il giudice di primo grado aveva respinto, sbagliando, per intervenuta prescrizione del relativo diritto. Dalla lettura della sentenza di cassazione non risulta quindi che sia stata posta alcuna preclusione al giudice del rinvio in ordine alla presenza delle condizioni per l’adozione della sentenza di trasferimento degli immobili ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.. Costituisce del resto orientamento consolidato di questa Corte il principio che i poteri del giudice di rinvio, nell'ipotesi di cassazione per vizio di motivazione, comprendono non solo quello di valutare liberamente i fatti già accertati, ma anche di indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo, in relazione alla statuizione da rendere in sostituzione di quella cassata ( Cass. S.U. 18303 del 2020; Cass. n. 448 del 2020; Cass. n. 16660 del 2017 ) e questo è ciò che la Corte milanese ha fatto. Tanto precisato, la ragione sopra richiamata in forza della quale la Corte distrettuale ha rigettato la domanda di trasferimento è argomentata in forza di valutazioni di fatto, come tali soggetti alla competenza esclusiva del giudice di merito e non sindacabili in sede di legittimità. In particolare integrano apprezzamenti di fatto i rilievi che le parti istanti non abbiano dato prova dei pagamenti effettuati, né precisato l’importo residuo da loro ancora dovuto e che vi fosse incertezza sulle somme pagate per il mutuo acceso dall’Impresa Di DI, che avrebbe dovuto essere ripartito fra i diversi acquirenti in relazione all’immobile da loro rispettivamente compromesso. Il ricorso contesta tale capo della sentenza con il secondo motivo, sotto il profilo dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., costituito dalla deduzione degli esponenti di avere pagato le somme previste nei preliminari. Trattasi però all’evidenza di circostanza non decisiva, in quanto non smentisce né inficia in alcun modo la conclusione accolta dalla sentenza qui impugnata, secondo cui gli attori non avevano fornito prova di tali pagamenti, né precisato, in relazione alla parte del prezzo da R.G. N. 22637/2018. 10 corrispondere mediante accollo del mutuo, le rate pagate e quindi il suo importo residuo. La statuizione di rigetto della domanda di trasferimento degli immobili adottata dalla Corte di appello, quale giudice del rinvio, resiste pertanto alle censure sollevate, che per le ragioni anzidette sono inammissibili. Le altre doglianze sollevate, che contestano il fatto che il giudice di rinvio non abbia preso in considerazione, ai fini dell’esame della domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ., che gli attori non potevano considerarsi inadempienti a fronte delle pretese della controparte di pagamento della integrazione del prezzo e di pagamento delle rate del mutuo, risultano assorbite dal rigetto delle censure avverso la statuizione che ha respinto la loro domanda per ragioni diverse e indipendenti da tali asseriti inadempimenti. Il medesimo epilogo meritano le censure rivolte al rigetto della domanda di accertamento dei vizi e dei difetti degli immobili. Come risulta dalla narrazione del processo contenuta sia nel ricorso che nella sentenza di questa Corte pronunciata nel corso del giudizio, gli odierni ricorrenti avevano denunziato i vizi degli immobili compromessi chiedendo la condanna della società venditrice- costruttrice al risarcimento del danno in forma specifica, vale a dire l’eliminazione a sua cura e spese dei difetti riscontrati. Ora, trattandosi pretesa risarcitoria, la relativa domanda era necessariamente dipendente dall’accoglimento della domanda di trasferimento, potendo le parti acquirenti, come precisato da questa Corte con la citata sentenza n. 3028 del 2015, ottenere tale statuizione di condanna sul presupposto di acquisire la proprietà degli immobili in forza della sentenza di trasferimento, cioè di diventarne proprietari. Ne discende che, rigettata tale ultima domanda, deve ritenersi venuto meno in capo ad essi il titolo di pretendere il risarcimento dei danni per i vizi denunziati. I primi quattro motivi di ricorso vanno pertanto respinti. Il quinto motivo di ricorso denunzia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale affermato che Di DI IU, socio amministratore della società convenuta nelle more del giudizio deceduto, era “ tuttora intestatario dei beni immobili R.G. N. 22637/2018. 11 oggetto di causa “. Tale affermazione è errata in quanto dalla documentazione prodotta in giudizio risultava che i beni immobili erano intestati alla società e non all’amministratore poi deceduto. Proprio questo fatto avrebbe anzi dovuto portare la Corte a superare la presunzione della estinzione d’ufficio della società, per effetto della sua cancellazione dal registro delle imprese. Il motivo va dichiarato assorbito in ragione del rigetto dei precedenti motivi, non conservando i ricorrenti alcun interesse alla cassazione della affermazione impugnata, che del resto non ha esercitato alcuna influenza sulla pronuncia di rigetto adottata. In conclusione il ricorso va rigettato. Nulla si dispone sulle spese del giudizio, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 giugno 2023.