Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - rel. Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AT ID, UN NN, UN ON, in qualità di eredi di UN RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PISINO 93/H, presso lo studio dell'avvocato RI PERILLO, difesi dall'avvocato ELIO RAVIELE, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
NI UI, D'ES UC, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CATONE 21, presso lo studio dell'avvocato ENZO PROIETTI, difesi dall'avvocato ANTONIO FRAIOLI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3167/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 03/11/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/03 dal Consigliere Dott. Salvatore BOGNANNI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 13/10/1988 DA AL, VA BR e ON BR convenivano in giudizio GU UR e LU D'SI dinanzi al Tribunale di Cassino, sostenendo di avere diritto all'indennità relativa alla sopraelevazione dell'edificio sito in quel Comune, via Enrico De Nicola n. 297, compiuta dai convenuti mediante la realizzazione di una mansarda, per di più abusiva, e che solo in un secondo tempo era stata sanata con la occorrente procedura, e ciò in virtù della norma di cui all'art. 1127 cc. Le ricorrenti riferivano infatti di essere eredi di MA BR, che in tale edificio aveva acquistato un appartamento con rogito del 30/12/1972 da potere dei costruttori, i germani IO e GU UR. Essa era stata costruita sul lastrico solare di esclusiva proprietà dei costruttori. I convenuti si costituivano con comparsa di risposta, eccependo che all'epoca della vendita dell'appartamento a BR, il fabbricato si sarebbe trovato nelle identiche condizioni in cui si trovava allorquando la vertenza veniva aperta, e perciò di nulla dovere alle attrici;
il tutto con vittoria di spese e compensi. Il Tribunale adito con sentenza del 22/12/1995 condannava i convenuti al pagamento della somma di L. 3.114.000, oltre alla rifusione delle spese del giudizio. Avverso tale sentenza i convenuti proponevano appello, eccependo, oltre alla prescrizione del preteso diritto, la insussistenza di esso in capo alle appellate, dal momento che, allorquando il loro dante causa aveva acquistato, già la mansarda era stata costruita. Quindi egli non avrebbe avuto alcuna pretesa sul lastrico solare come pure sulla colonna d'aria, avendo peraltro acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui il fabbricato già si trovava. Peraltro il fatto che il manufatto fosse privo della necessaria concessione atterrebbe ai rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, senza che ciò potesse avere riflessi sulla posizione giuridica delle appellate.
La Corte di appello di Roma, con sentenza del 22/6/1999, in riforma di quella gravata, accoglieva l'impugnazione, col rigettare la domanda "ex adverso" proposta, con condanna delle appellate alle spese del doppio grado.
Avverso tale sentenza AL e le due BR hanno proposto ricorso, col quale ne hanno chiesto la cassazione senza rinvio, e il rimborso delle spese.
UR e D'SI si sono costituiti mediante controricorso, chiedendo declaratoria di inammissibilità, o in subordine il rigetto del gravame, con vittoria di spese e compensi. MOTIVI DELLA DECISIONE
A fondamento del ricorso i ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, in quanto la Corte di appello non avrebbe considerato che si sarebbe trattato di costruzione abusiva, sanata solamente nell'anno 1986 a seguito della legge 28/2/1985, n. 47. Pertanto prima le interessate non avrebbero potuto agire,
trattandosi di un bene di provenienza illecita, proprio perché costruito senza la necessaria concessione edilizia, e quindi nessuna prescrizione si sarebbe verificata, dal momento che il loro diritto non sarebbe giuridicamente sorto. Inoltre, anche se i costruttori erano proprietari esclusivi del lastrico solare, tuttavia non potevano esserlo relativamente alla colonna d'aria sovrastante, che apparterrebbe invece a tutti i condomini. Nè il fatto che il loro dante causa avesse acquistato l'appartamento nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava potrebbe escludere il diritto all'indennità in capo alle ricorrenti, dal momento che la mansarda in questione sarebbe stata opera illegale, e pertanto non passibile di essere oggetto di tutela giuridica sotto ogni aspetto. Inoltre tale clausola sarebbe stata limitata esclusivamente all'unità immobiliare compravenduta, e non anche alle altre costruzioni. I motivi sono infondati. Ed invero la giurisprudenza insegna che "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l'indennità prevista dal quarto comma dell'art 1127 cod civ, la quale va determinata con riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge l'edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi ne' il rapporto fra l'altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, ne' l'eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte dell'edificio (soffitta, lastrico solare ecc.) in i cui tale costruzione e eseguita, ne', infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della medesima, infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune" (V. SEZ. 2 SENT. 0 4861 DEL 30/07/1981). Orbene, fatta questa premessa, la Corte di appello ha messo in evidenza quanto segue: 1) i costruttori erano proprietari esclusivi della terrazza, e quindi potevano sopraelevare rispetto ad essa senza dovere corrispondere alcunché ai vari condomini delle altre porzioni immobiliari;
2) le eredi BR non avevano provato che la costruzione di che trattasi fosse stata realizzata in epoca successiva all'acquisto del loro dante causa;
3)comunque questo era stato compiuto con l'accettazione dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava;
4)anche se la sanatoria era intervenuta solo in un secondo tempo, e quindi all'epoca la mansarda era abusiva, ciò non rileva ai fini dell'indennità richiesta. Ebbene tali assunti sono parzialmente esatti. Ed invero anche se il costruttore è proprietario esclusivo del lastrico solare, con facoltà quindi di sopraelevare, tuttavia in tale ipotesi l'indennità relativa va comunque corrisposta ai condomini, dal momento che la nuova costruzione incide, pro-quota, sul diritto di proprietà dell'area sottostante all'edificio, come pure sulla colonna d'aria sovrastante la terrazza (ovvero il tetto di copertura del plesso).
Orbene, fatta questa premessa, va osservato che già la mansarda era stata realizzata allorquando la vendita tra i costruttori e MA BR era stata stipulata il 30/12/1972, tanto che il collaudo di tutto l'edificio era stato eseguito in data 23/10/1972, e cioè poco più di due mesi prima del rogito. Sicché, regolare o non, l'acquirente comunque aveva acquistato l'unità in un contesto sostanzialmente non più modificato successivamente, e perciò nello stato di fatto e di diritto in cui essa, come pure tutto il plesso, si trovava, e perciò anche con riferimento alla mancanza del diritto all'indennità rivendicata, senza che la posizione di abusività del manufatto potesse incidere ai fini del diritto come sorto solo in un secondo tempo, atteso che anche un immobile abusivo può essere oggetto di negozio, ancorché in maniera limitata e solo nei casi espressamente previsti. Al riguardo la giurisprudenza insegna che "Legittimati ad esercitare il diritto all'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. devono ritenersi colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione od i suoi successori secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, non colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare" (V. SEZ. 2 SENT. 0 1263 DEL 15/02/1999; e così pure "Nelle controversie tra privati, derivanti dall'esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni di legge o degli strumenti urbanistici, ciò che acquista rilevanza è, sempre e soltanto, la lesione di diritti soggettivi attribuiti ai privati dalle norme medesime, anche se trattasi di norme non integrative di quelle dettate dal codice civile in materia di distanze fra le costruzioni, mentre la rilevanza giuridica della concessione o della licenza edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione ed il privato richiedente" (V. SEZ. 2 SENT. 13170 DEL 25/10/2001). Dunque su tali punti, che sono assorbenti, la sentenza impugnata risulta motivata in modo giuridicamente corretto. Ne deriva che il presente gravame va rigettato, con le conseguenti statuizioni di legge.
Le spese di questo grado del giudizio, che si liquidano come in dispositivo, seguono per intero la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti, e che liquida in Euro 45,50 per esborsi, ed Euro 1.600,00 per onorari, oltre gli accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 26 febbraio 2003.
Depositato in Cancelleria il 24 maggio 2003