Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANTONIO IANNOTTA - Presidente -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - rel. Consigliere -
Dott. VINCENZO MAZZACANE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DO AN RO difeso da se stesso ed elettivamente domiciliato in ROMA VIA L. CARO 12, presso lo studio dell'avvocato DANTE E., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO ALBERGHIERO HOTEL SPLENDOR in persona del suo Amm.re p.t. SLANZI INES, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato CANESTRELLI ROBERTO, che la difende unitamente all'avvocato GIUDICEANDREA BONIFACIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
OM MI S.n.c. in persona del suo legale rapp.te p.t.;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 08079/99 proposto da:
DO AN RO difeso da se stesso ed elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCREZIO CARO 12, presso lo studio dell'avvocato DANTE E., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO ALBERGHIERO HOTEL SPLENDOR in persona del suo legale rapp.te e amm.re p.t., OM MI S.n.c. in persona del suo legale rapp.te p.t.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 175/98 della Corte d'Appello di TRENTO, depositata il 29/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/03/01 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito l'Avvocato GI IE DO, difensore di se stesso, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso (duplice);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del duplice ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 17 e il 18 febbraio 1989 GI IE ON, proprietario di una unità immobiliare compresa nel Condominio alberghiero hotel Splendor di Folgarida, impugnò davanti al Tribunale di Trento le deliberazioni che erano state adottate il precedente 7 gennaio dall'assemblea, secondo una informale comunicazione pervenutagli il giorno 31 di quel mese, deducendone l'invalidità sia perché la convocazione era avvenuta irregolarmente, sia perché si era deciso sulla ripartizione di spese relative a un intero decennio e mai autorizzate, sia perché era stato approvato un nuovo regolamento che comportava uno stravolgimento della destinazione alberghiera del complesso, con esclusione dei diritti dei singoli su varie parti comuni e con limitazioni all'uso delle loro proprietà esclusive. La domanda, alla quale avevano resistito, contestandone la fondatezza, il Condominio Splendor e la s.n.c. US OL, che era stata anch'essa convenuta in giudizio e aveva altresì eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, fu respinta dal Tribunale con sentenza del 27 aprile 1992, essendosi ritenuto: - la convocazione è stata validamente effettuata da MA GA, nominato a suo tempo amministratore, che poteva continuare a svolgere le sue funzioni anche dopo la scadenza, non essendo stato sostituito;

- l'avviso risulta inviato a NI TO, indicato come condomino nell'elenco predisposto dall'amministratore, mentre non risultano tali, neppure da estratti tavolari, FF TO e NC TO, che secondo l'attore avrebbero dovuto essere chiamati a partecipare all'assemblea; - non vi è incertezza sulla provenienza della convocazione trasmessa al ON;
- sono stati rispettati i quorum prescritti, anche per l'adozione del nuovo regolamento, che sostituisce quello precedente di natura non contrattuale e che non contiene previsioni circa la lamentata trasformazione dell'albergo in residence;
- la società US OL è legittimata a partecipare al giudizio, in quanto condomina.
Impugnata da GI IE ON, la decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Trento, che con sentenza del 29 aprile 1998 ha rigettato il gravame, rilevando: - la mancata convocazione di FF TO e NC TO non è idonea a inficiare la valida costituzione dell'assemblea, oltre che per le ragioni indicate dal Tribunale, anche perché l'avviso è stato inviato al padre dei proprietari, NI TO, che per varie circostanze risultava "condomino apparente" e inoltre era stato delegato dai figli per la "gestione condominiale" e li aveva informati delle relative riunioni, compresa quella del 7 gennaio 1989; - il precedente regolamento, non avendo natura contrattuale, poteva essere modificato con deliberazioni adottate a maggioranza, ne' il nuovo contiene previsioni circa modificazioni della destinazione alberghiera del complesso immobiliare;
- i temi sviluppati dall'appellante solo nella sua comparsa conclusionale, sui quali è stato anche rifiutato il contraddittorio, non possono essere presi in esame, in quanto concretano censure non contenute nell'atto di impugnazione. Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione GI IE ON, in base a cinque motivi, poi illustrati anche con memoria. Ha resistito con controricorso il Condominio Splendor. La s.n.c. US OL non ha svolto attività difensiva in questa sede. Il ricorrente ha presentato osservazioni scritte, in replica alle conclusioni del pubblico ministero.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La notificazione dell'atto di impugnazione e il suo deposito nella cancelleria di questa Corte sono stati effettuati due volte (in entrambi i casi ritualmente e tempestivamente), con conseguente duplicazione dei procedimenti, iscritti ai n. 6105/1999 e 8079/1999, dei quali deve quindi essere disposta preliminarmente la riunione. Il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, poiché attengono tutti alle questioni (relative all'indizione dell'assemblea condominiale da parte di un soggetto privo della qualità di amministratore, alla mancanza dell'individuazione di tutti i condomini e della verifica dell'invio a ognuno dell'invito a partecipare, all'omessa convocazione, in particolare, della s.r.l. Splendor,, proprietaria di porzioni immobiliari corrispondenti a 300/1000) che la Corte di appello ha ritenuto di non poter affrontare, osservando che "non è consentito, vista anche l'opposizione dell'appellata, allargare il dibattito ad altri temi, quali quelli sviluppati in comparsa conclusionale dall'appellante e che non vanno, perciò, trattati, in quanto concretanti, in violazione della regola della specificazione del gravame, censure non indicate nell'atto di appello". In proposito, il ricorrente ha formulato doglianze che concernono per lo più il merito delle suddette questioni, e che quindi sono prive del requisito della congruenza con la ratio decidendi su cui si basa, sul punto, la sentenza impugnata.
Una sola ne è dotata: quella con cui si sostiene che anche nella citazione per il giudizio di secondo grado era stato dedotta la nullità della deliberazione in questione, come conseguenza del fatto che la convocazione per l'assemblea non proveniva da chi rivestisse la carica di amministratore e non era stata inviata a tutti i condomini.
La tesi non è fondata.
Risulta dagli atti di causa - che questa Corte può direttamente prendere in esame, stante la natura del vizio denunciato - che GI IE ON, nell'adire la Corte di appello, formulò due motivi di gravame, lamentando, con uno, la "erroneità della decisione circa la regolare costituzione dell'assemblea", in quanto "è fuori discussione che i condomini signori FF e NC TO non hanno presenziato all'assemblea e non vi sono convocati", e dolendosi, con l'altro, che il nuovo regolamento condominiale fosse stato deliberato illegittimamente, poiché comportava la trasformazione della destinazione del complesso immobiliare da alberghiera a residenziale. È dunque evidente che restavano estranee alla materia devoluta al giudice di secondo grado, come correttamente è stato rilevato nella sentenza impugnata, le questioni relative sia al difetto della qualità di amministratore in chi aveva proceduto alle convocazioni, sia al mancato loro invio a condomini diversi da FF TO e NC TO: questioni di cui la prima era stata disattesa dal Tribunale e la seconda non era stata neppure sollevata in quella sede, e che non possono ritenersi sottoposte al giudice di secondo grado, come afferma ora il ricorrente, mediante le generiche conclusioni dell'atto di appello, "che chiedevano l'integrale riforma della sentenza di lo grado e la declaratoria della nullità e inefficacia delle delibere tutte assunte dall'assemblea, anche nella parte di motivazione dell'appello in cui si trattava della mancata, rituale convocazione dell'Assemblea". Non si può ritenere che il ON, mediante una richiesta così vaga, abbia riproposto la questione della non provenienza delle convocazioni dall'amministratore, e altresì sollevato quella della mancata trasmissione dell'invito anche alla s.r.l. Splendor. I motivi di appello, a norma dell'art. 342 c.p.c., debbono essere "specifici", e quindi rivolgere alla sentenza impugnata censure puntuali e precise, al cui esame resta delimitato l'ambito della cognizione in sede di gravame, senza possibilità di successivi ampliamenti, la cui inammissibilità può e deve essere rilevata di ufficio (v., da ultimo, Cass. 11 agosto 2000 n. 10706). Non rileva, quindi, la circostanza che il Condominio, a dire del ricorrente, avesse accettato il contraddittorio in ordine alla questione riguardante la società Splendor, mediante la formulazione di richieste istruttorie e la trattazione della questione nella sua comparsa conclusionale. Il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso vanno pertanto rigettati.
Con il terzo, GI IE ON si duole del mancato accoglimento delle censure che egli aveva mosso alla sentenza di primo grado, relativamente alla mancata convocazione, per l'assemblea del 7 gennaio 1989, di FF TO e NC TO. In proposito, la Corte di appello ha ritenuto: "V'è prova agli atti della convocazione fatta, è vero, a TO NI (avviso di ricevimento della raccomandata) ma dell'inserimento dello stesso nell'elenco dei condomini presso l'amministratore (v. tabelle millesimali doc. sub 4 e 7, fascicolo di parte appellata). L'assunto che una porzione (la n. 5) dell'immobile in questione sarebbe di proprietà non già di TO NI ma dei suoi figli, FF e NC, oltre a non essere suffragato dagli estratti tavolari è, comunque, inidoneo ad inficiare la costituzione di detta assemblea, ravvisandosi nella specie, quanto meno l'ipotesi del "condomino cd apparente" (v. Cass. n. 907/81 e n. 9079/90) posto che tale porzione risulta acquistata (v. doc. 1 di parte appellata) da TO NI quale rappresentante dei figli minori;
che il predetto è sempre stato convocato anche in altre assemblee, anteriori e successive a quella in oggetto nella veste, appunto, di titolare di essa porzione e si è comportato, (provvedendo al pagamento delle spese) come condomino, pur dopo il compimento della maggiore età dei figli, demandanti peraltro a lui "la gestione condominiale relativa alla p.m. 5 della p. ed. 310, P.T. 683, C.C. Dimaro" e da lui costantemente informati delle riunioni condominiali, compresa quella del 7.1.'89, giusta dichiarazione 13.11.'92 a firma di TO FF e NC (v. sub doc. 18, fascicolo di parte appellata)". Come esattamente osserva il ricorrente, sia l'inserimento del nome di NI TO in un "elenco dei condomini presso l'amministratore", sia la mancanza degli "estratti tavolari", sono del tutto inconferenti, poiché è stato prodotto in giudizio l'atto di acquisto, da cui risulta che i proprietari "di una porzione (la n. 5) dell'immobile in questione" sono FF TO e NC TO. Restano quindi, a sorreggere sul punto la sentenza di appello, soltanto la qualifica di "condomino apparente" attribuita a NI TO e la "dichiarazione 13.11.'92" dei suoi figli. Ma ne' l'uno ne' l'altro argomento sono idonei a giustificare la decisione.
Il primo si basa su circostanze (la partecipazione a precedenti assemblee e la contribuzione a oneri comuni, da parte di NI TO) delle quali non viene indicata la fonte di prova: fonte che anzi, secondo il ricorrente, manca del tutto, poiché per dieci anni, fino al gennaio 1989, non si erano tenute riunioni condominiali e non erano state pagate spese, essendo stato il complesso gestito "in forma alberghiera". D'altra parte, l'estensibilità del principio della "apparenza" alla materia condominiale (peraltro soltanto con riferimento all'obbligo del pagamento delle quote) era stata bensì affermata da questa Corte, nelle pronunce richiamate nella sentenza impugnata;
ma la più recente giurisprudenza di legittimità - dalla quale non si ravvisano ragioni per discostarsi - si è orientata in senso opposto, essendosi riconosciuto che tra amministratore e singoli condomini manca quel rapporto di alterità, che consente di far prevalere l'apparenza sulla realtà, a tutela dei terzi in buona fede (cfr., per tutte, Cass. 19 aprile 2000 n. 5122). Quanto poi alla "dichiarazione" di FF TO e NC TO, esattamente il ricorrente lamenta che sia stata fatta assurgere - malgrado le sue contestazioni circa la validità e la veridicità - al valore di piena prova, in luogo delle testimonianze di cui, sul punto, ognuna delle parti, del resto, aveva chiesto l'ammissione. Un documento destinato ad attestare un fatto, da parte di chi affermi di esserne a conoscenza, non può surrogare la deposizione resa davanti al giudice, con l'osservanza delle prescritte formalità e con la correlativa assunzione di responsabilità. Inoltre, il tenore della dichiarazione di cui si tratta, per quanto risulta dalla sentenza impugnata, è estremamente generico, poiché viene fatto riferimento a una semplice "informazione" circa l'indizione dell'assemblea del 7 gennaio 1989, senza alcuna indicazione circa l'avvenuta osservanza delle prescrizioni legislative - ed eventualmente regolamentari - riguardanti ,i tempi e i contenuti, da osservare nelle convocazioni delle riunioni condominiali.
Il terzo motivo di ricorso va quindi accolto.
Resta assorbito il quinto, con cui si contestata nel merito la legittimità della deliberazione di approvazione del nuovo regolamento condominiale, adottata in quella seduta. Rigettati pertanto il primo, secondo e quarto dei motivi addotti a sostegno del ricorso, accolto il terzo e dichiarato assorbito il quinto, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa nella Corte di appello di Brescia, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità. DISPOSITIVO
La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il primo, secondo e quarto motivo;
accoglie il terzo;
dichiara assorbito il quinto;
cassa la sentenza impugnata;
rinvia la causa alla Corte di appello di Brescia, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 2 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 11 giugno 2001