REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO I SEZIONE CIVILE La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati Dott.ssa Maria Balletti Presidente relatore Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere Dott. Guerino Iannicelli Consigliere All'udienza di discussione del 25.11.2025 Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente S E N T E N Z A Nella causa civile di appello, iscritta al n. 1035/2025 R.G, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 4495/24 del Tribunale di Salerno, proposta DA
), in persona del legale rapp.te p.t. sig.ra (CF Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
n virtù di procura in allegato all'atto l'Avv. C.F._1
F: ui studio elettivamente domicilia in Napoli C.F._2 al Corso Umberto Primo Email_1
APPELLANTE T
), (C.F.: ) e Controparte_1 CodiceFiscale_3 Controparte_2 CodiceFiscale_4
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Forno (C.F.: so lo stesso d o SC CodiceFiscale_6
n. 11, gius il 31.10.2024; PEC: FAX: 089 Email_2
0972118; APPELLATI Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza. SVOL CESSO atto, notificato il 17.07.2015, i Sigg.ri e GE TU intimavano alla Parte_3 CP_3 sfratto per morosità relativamente cesso in locazione con cont
[...] so del 09.12.2014, sito in Salerno alla via Lungomare Trieste nn. 218-222, deducendo che la società conduttrice non aveva provveduto al pagamento dei canoni per i mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 2015, per un ammontare complessivo di € 22.000,00 e contestualmente la convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno per la convalida per l'udienza del 18.09.2015. Non avendo gli intimanti provveduto all'iscrizione a ruolo del procedimento, vi provvedeva l'intimata, che si costituiva con comparsa di costituzione e risposta, contenente domanda riconvenzionale, rivolta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento degli intimanti e per il conseguente risarcimento del danno, ovvero, in via gradata, per la condanna degli intimanti alla restituzione di quanto speso per la ristrutturazione dei locali a titolo di ripetizione di indebito o di arricchimento senza causa. All'udienza indicata il Giudice dichiarava la contumacia degli intimanti e ordinava la notifica della comparsa contenente la doman enzionale. Si costituivano in giudizio i Sigg.ri e TU, insistendo nella domanda di risoluzione per morosità CP_1 della conduttrice e chiedendo il r lla domanda riconvenzionale. Disposto il mutamento d l 03.10.2023 il Giudice dichiarava l'interruzione del giudizio, essendo deceduto il Sig. . Parte_3 izio ad opera si costituivano in giudizio i Sigg.ri e Pt_1 CP_1
, eredi del Sig. sistendo nelle stesse do-mande e el Controparte_2 Parte_3
. Con la sentenza, indicata in epigrafe, il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, e condannava quest'ultima al pagamento dei canoni do 2015 sino al rilascio dell'immobile, ponendo le spese di lite a carico della convenuta. La proponeva appello contro la sentenza, deducendo i seguenti quattro motivi. CP_3
1) azione degli elementi di prova in atti: violazione dell'art. 2697 cc circa l'accertamento dell'inadempimento dei locatori.
2) Erroneo rigetto della domanda riconvenzionale relativa alla restituzione del deposito cauzionale di € 11.000,00 in violazione dell'art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.
3) Erroneo rigetto della domanda riconvenzionale di restituzione dell'importo di € 85.400,00 per lavori effettuati dalla conduttrice.
4)Erroneo rigetto della domanda di pagamento della somma di € 85.400,00 a titolo di indebito arricchimento ex art. 2041 cc. Si sono costituiti gli appellati, contestando il gravame nel merito e chiedendone il rigetto.
Rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà e disposto il mutamento di rito, all'udienza del 28.10.2025, veniva disposto un breve rinvio al fine di tentare la conciliazione della lite. All'udienza del 25 novembre 2025, dopo la discussione orale, la Corte ha deciso la causa come da allegato dispositivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
§1. Occorre premettere in fatto:
*che con contratto preliminare del 14.04.2014 le parti si impegnavano alla stipula del contratto di locazione de quo, avente ad oggetto l'immobile sito in in Salerno alla via Lungomare Trieste 218-222 , della superficie complessiva di mq 500, di cui mq circa al piano terra, mq 100 circa soppalcati, mq 200 circa al piano seminterrato;

*che fin dalla data del preliminare veniva riconosciuta alla promissaria conduttrice la facoltà di accedere all'unità immobiliare al fine di eseguire i lavori di sua competenza;

*che il promittente locatore si impegnava a realizzare entro e non oltre il 30.09.2024, il collegamento verticale non meccanizzato tra il piano terra e il piano seminterrato;

*che la promissaria conduttrice si obbligava a riconoscere al locatore un contributo economico per i lavori eseguiti e da eseguirsi a cura del locatore medesimo, pari all'importo complessivo di Euro 60.000,00;
*che in data 17.11.2014 la società La.ca.ci.a, di cui era rappresentante legale, Parte_3 emetteva la fattura n. 19 per un importo di Euro 85.400, tto la fornitura di materiali e lavori relativi all'immobile locato (con un aumento di Euro 25.400,00 rispetto alla somma di cui al preliminare), importo interamente corrisposto dalla conduttrice e regolarmente quietanzato;

*che in data 9.12.2014 le parti stipulavano il contratto di locazione;

*che all'art. 2 del contratto veniva pattuito che i lavori necessari per dividere l'area di mq 23, di cui i proprietari si erano riservati l'uso, restavano a carico di questi ultimi mentre erano “a carico del conduttore i lavori della realizzazione di una porta la quale consentirà l'accesso allo stesso nell'area che dal locale adiacente a lui locato consente di arrivare alle scale che giungono fino al piano interrato” (anche questo locato);
-che si controverte su chi tra le due parti abbia aperto materialmente il varco: f è
già nell'ottobre 2014, come emerge dalle deposizioni testimoniali di e Testimone_1 [...]
, rispettivamente Direttore dell'Area Tecnica della casa madre Old W tti Tes_2 sercizi affiliati, i quali all'epoca si sono recati nei locali per verificarne l'idoneità all'attività di ristorazione;
dalle dichiarazioni testimoniali risulta, inoltre, che il varco era libero, vale a dire non chiuso da alcuna porta;
ell' anno 2015, in un periodo compreso tra gennaio e inizi giugno 2015 (cfr. deposizione perito Tes_3
; cfr, quotidiano Il Mattino del giugno 2015), il varco è stato chiuso.
[...] Tanto premesso in fatto, col primo motivo di gravame la società ha dedotto che il giudice CP_4 di prime cure avrebbe erroneamente valutato gli elem circa l'accertamento dell'inadempimento dei locatori. E invero, l'appellante ha sostenuto che tale varco era stato illegittimamente chiuso dai locatori a partire dal gennaio 2015, impedendole quindi, l'utilizzo dell'immobile, oggetto del contratto, la qual cosa giustificava il ma ei canoni da aprile a luglio 2015; che la prova del comportamento illecito dei sig.ri (poi deceduto nelle more del giudizio) e GE TU emergeva Parte_3 innanzitutto dall nonché dalla circostanza che i locatori avevano conferito la detenzione dell'intero immobile ad altro conduttore, come da contratto registrato nel settembre 2015 (con decorrenza dal gennaio 2016). Il motivo non è condivisibile. La prova testimoniale espletata nel corso del giudizio di primo grado non ha dato risultanze certe e univoc chiusura. Il teste , marito della sig.ra legale rappresentante della pur Testimone_4 Parte_2 Pt_1 confer itolo di prova, ha pre ver visto il locatore richiude , ma che tale circostanza gli era stata riferita dallo stesso . CP_1
I locat zione hanno impugnat to. Il teste , figlio dei locatori (ed attuale appellante, essendo subentrato con i fratelli, Controparte_1 al pad ore del giudizio) ha dichiarato che la versione dell'appellante non era rispon I testi e nulla hanno riferito al riguardo, essendosi gli stessi limitati a Testimone_1 Testimone_2 confe d ttobre 2014. Il perito ha confermato le proprie relazioni tecniche, entrambe asseverate in data 6 maggio Tes_3
2016. N relazione, inerente a un sopralluogo effettuato nel giugno 2015 ha constatato “la chiusura di un vano porta”, “presumibilmente eseguita non prima di dicembre-gennaio 2015”. Nella seconda relazione, inerente a un sopralluogo effettuato “nel mese di febbraio 2016” ha constatato la presenza nei locali di un nuovo conduttore che stava ultimando i lavori per destinarli ad attività di ristorazione. Il teste nulla ha potuto dire circa l'autore della chiusura. Le risultanze sopra descritte non consentono, dunque, di attribuire ai locatori la paternità circa la del varco, così come non risulta significativo e probante a tal fine l'argomento, dedotto dalla secondo cui la chiusura era funzionale alla stipula di un successivo contratto ad altro Pt_1 ore. Il nuovo contratto di locazione fu, infatti, stipulato dai sig.ri alcuni mesi (nel settembre Parte_4
2015) dopo la data di chiusura del varco (primi mesi del che la conduttrice aveva mani a propria volontà di riconsegnare l'immobile (cfr. missiva del 23-30 giugno 2015 inoltrata dalla . Pt_1
Peral si comprende per quale motivo i locatori, dopo aver consentito l'apertura del varco e l'esecuzione dei lavori già dopo la stipula del preliminare del 14.4.2014 e parecchio tempo prima della stipula del definitivo in data 9.12.2014, avrebbero poi, improvvisamente e senza alcuna ragione apparente, chiuso il varco di access la che conduceva al piano seminterrato. Appare poi, singolare che la società a detta della quale il varco fu chiuso nel gennaio 2015, si Pt_1
è risolta a contestare tale circostan prima volta in data 23- e cioè solo dopo avere ricevuto in data 14-5-2015 la raccomandata, con cui i sig.ri le contestavano il Parte_4 mancato pagamento dei canoni da aprile 2015. A ciò si aggiunga che, come giustamente osservato dal giudice di primo grado, la società conduttrice era stata contrattualmente autorizzata a compiere “i lavori della realizzazione di una porta la quale consentirà l'accesso a quest'ultimo (n.d.r.: a quest'ultima) nell'area che dal locale adiacente a lui (n.d.r.: ad essa) locato c di arrivare alle scale che giungono fino al piano interrato”. Ne deriva che la società poteva, sulla base del contratto, procedere direttamente alla riapertura Pt_1 del varco, senza che i potessero addebitarle alcunché, onde ripristinare l'accesso al piano seminterrato che le era stato locato congiuntamente al piano terra e al piano soppalcato. Alla stregua dele considerazioni che precedono, pertanto, va confermata la sentenza di prime n cui ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento dei sig.ri Pt_5
[...] ol secondo motivo di gravame, l'appellante si duole del rigetto della domanda riconvenzionale relativa alla restituzione del deposito cauzionale di € 11.000,00. La doglianza è fondata. Com'è noto, nel contratto di locazione il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni, ovvero dell'infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore (cfr. Cass. n. 18069 del 05/07/2019). La S.C. ha, poi, precisato che il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quello subiti dalla res locata, ovvero di importi rimasti impagati ( così Cass. n. 194/2023). Orbene nella specie mette conto osservare:
-che la cessazione del rapporto locativo in essere tra i sig.ri e la società Apache è resa Parte_4 manifesta dalla conclusione di un nuovo e diverso contratto d te ad oggetto il medesimo immobile;

-che i locatori, non solo non hanno avanzato alcuna domanda tendente ad ottenere l'attribuzione del deposito cauzionale a copertura dei canoni rimasti impagati, ma sostanzialmente nella comparsa di risposta in appello non hanno contestato il diritto dell'appellante a ottenerne la restituzione (cfr. pag 5 della comparsa di risposta), sostenendo soltanto che la stessa non aveva opposto il proprio credito a compensazione parziale del proprio debito nei confronti degli appellati. Ne deriva, pertanto, che gli odierni appellati vanno condannati a restituire l'importo del deposito cauzionale, pari a Euro 12.000,00, oltre agli interessi nella misura legale dalla domanda formulata, con la comparsa depositata in data 18.09.2015 al
§ 3. Col terzo motivo di appello la società ha lamentato l'erroneo rigetto della domanda Pt_1 riconvenzionale, avanzata ai sensi dell'art. . In particolare ha sostenuto che, dovendo il contratto di locazione essere risolto per inadempimento dei locatori, questi ultimi dovevano essere condannati a restituire l'importo di € 85.400,00 per i lavori effettuati dalla conduttrice, di cui si è detto in premessa. Rileva il Collegio che anche tale motivo va disatteso, essendo stato confermato il rigetto della domanda riconvenzionale, tesa ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori.
§ 4. Col quarto motivo di gravame la società ha chiesto riformarsi la decisione impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di restituzione dell'importo sopra menzionato, in ogni caso a titolo di ingiustificato arricchimento. Il motivo è privo di pregio, atteso che presupposto indispensabile per proporre l'azione ex art. 2041 c.c. è la mancanza di un'azione tipica, avendo la stessa natura sussidiaria. Ai fini del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificato arricchimento (avanzata autonomamente, ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale) è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto, ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titolo giustificativo. Nella specie la domanda di restituzione traeva fondamento dal dedotto inadempimento di obblighi scaturenti da contratto di locazione.
§ 5. In conclusione l'appello va accolto solo relativamente al secondo motivo avente ad oggetto la domanda di restituzione del deposito cauzionale.
§ 6. Tenuto conto della soccombenza sul punto degli appellati, ricorrono fondate ragioni per compensare in ragione di 1/3 le spese di entrambi i gradi di giudizio, ponendo i restanti 2/3 a carico di parte appellante per la maggior soccombenza. Le spese di lite di primo grado, liquidate per intero, rimangono fissate nello stesso importo liquidato nel dispositivo della sentenza impugnata. Le spese di appello si liquidano come da dispositivo in applicazione del D.M. 55/2014 e succ. mod., tenuto conto del valore della causa (scaglione a € 52.001 a € 260.000) e della non particolare complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Salerno, 1^ Sezione Civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa iscritta al R.G. n. 1035/2024, così provvede: 1) Accoglie l'appello, p , parziale riforma della sentenza appellata, condanna e GE TU, in solido, alla Controparte_1 Controparte_2 restituzione, in favore del l.r.p.t., dell'importo di Euro Parte_1
11.000,00, oltre agli interessi, nella mi l 18 settembre 2015 al saldo.
2) Compensa per 1/3 le spese del giudizio di ome liquidate nel dispositivo della sentenza impugnata e condanna l'appellante , in persona del l.r.p.t., al pagamento Parte_1 dei restanti 2/3 in favore di parte appellata.
3) Determina le spese del giudizio di appello in Euro 5.000,00 per onorario di avvocato, oltre rimborso for CPA come per legge, e le dichiara compensate per 1/3, condannando l'appellante in persona del l.r.p.t., al pagamento dei restanti 2/3 in favore di parte Parte_1 appellata. Il Presidente Maria Balletti