R.G.N. 2300/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. LA AR GN Presidente dr. Elena Mara Grazioli Consigliere dr. NI UG MA ZZ Consigliere Est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
Parte_1
P.T. RAPP. (C.F. , elettivamente Parte_2 P.IVA_1 domiciliato in VIALE BIANCA MARIA 37 MILANO presso lo studio dell'avv. LAUDADIO
IN, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. ROLANDO
IR ); C.F._1
- IN PROPRIO IN PERS. DELL'AMMINISTR. Parte_2
DELEGATO E L.R.P.T. DOTT. (C.F. ), Persona_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIALE BIANCA MARIA 37 MILANO presso lo studio dell'avv.
LAUDADIO IN, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv.
ROLANDO IR ) C.F._1
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA FONTANA, 18 CP_1 P.IVA_3
MILANO presso lo studio dell'avv. MARINO ANNA MARIA, che la rappresenta e difende come da delega in atti.
APPELLATA
Sulle seguenti conclusioni
Per Controparte_2
[...] pagina 1 di 12 “Voglia codesta Ecc.ma Corte, disattesa e respinta ogni contraria domanda, istanza, eccezione, deduzione e conclusione, in riforma della sentenza impugnata, così statuire:


1. In via preliminare, nel merito: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva di in proprio con conseguente rigetto di ogni domanda a tale titolo Parte_2 formulata, per i motivi di cui in narrativa;



2. In via principale, nel merito: rigettare tutte le domande formulate nel primo grado di giudizio dalla nei confronti delle odierne appellanti poiché generiche, inammissibili e CP_1 comunque infondate in fatto e in diritto per i motivi dedotti in narrativa;

3. Con vittoria delle spese, diritti e onorari di lite di entrambi i gradi di giudizio in favore di entrambe le parti appaltanti;



4. In via istruttoria, per scrupolo difensivo, si reiterano le istanze di prova orale dedotte nel primo grado di giudizio:
Capitolo 1: Vero che a seguito delle segnalazioni ricevute da Parte_2 CP_1 nel 2018, aventi ad oggetto la quantificazione degli importi richiesti a titolo di oneri condominiali, ha contattato l'amministratore del Condominio affinché Parte_3 procedesse con le dovute verifiche e i conseguenti adempimenti;

Capitolo 2 - Vero che l'amministratore del condominio di , a seguito della Parte_3 segnalazione di ha provveduto a porre all'ordine del giorno la modifica della Parte_2 tabella millesimale inerente al riscaldamento nella prima assemblea utile tenutasi poi in data
11/06/2019; Capitolo


3- Vero che l'amministratore del condominio di , a seguito della Parte_3 segnalazione di ha esposto, nella successiva assemblea tenutasi il 23/01/2020, Parte_2 il nuovo criterio di ripartizione delle spese di pulizia che prevede l'addebito per competenza per scala al fine di imputare all'autorimessa condotta in locazione da solo le CP_1 prestazioni di pulizie delle parti comuni esterne.
Si indica quale testimone su tutti i capitoli di prova testimoniale l'amministratore di condominio nella persona di (P.IVA ), Controparte_3 P.IVA_4 in persona del L.R. pro tempore, con sede in Via Ferrucci 6, Milano”.
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Per CP_1
“Voglia l'Ill.ma Corte D'Appello di Milano, previa ogni declaratoria del caso e di legge, disattesa e respinta ogni avversa istanza, domanda ed eccezione svolta dagli appellanti, poiché comunque infondate in fatto ed in diritto, così GIUDICARE
pagina 2 di 12 IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO:
Dichiarare inammissibile e in ogni caso rigettare l'appello in quanto i relativi motivi sono infondati in fatto ed in diritto, confermando integralmente la sentenza resa dal Tribunale di
Milano sez. XIII civile n. 5160/2024 rep. 4244/2024 r.g. 46044/2021 del 16.5.2024 pubblicata il 17.5.2024.
Con vittoria di spese e competenze professionali, oltre il 15% spese generali, oltre oneri fiscali
e previdenziali di Legge, del presente grado di giudizio”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Nello svolgimento dei fatti: con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., la premesso di CP_1 condurre, in virtù di contratto di locazione stipulato il 1° dicembre 1996, i locali siti in Milano,
, di proprietà dell'INPS e destinati ad uso autorimessa e officina, Parte_3 lamentava un incremento delle somme dovute a titolo di oneri condominiali a decorrere da gennaio 2018. Tale aumento sarebbe derivato dall'attribuzione di spese relative a servizi non fruiti dalla conduttrice (in particolare, riscaldamento, pulizia scale e rotazione sacchi rifiuti).
La società conduttrice contestava pertanto l'ammontare degli oneri accessori richiesti dalla locatrice per le annualità 2017, 2018, 2019 e 2020, per un importo complessivo di € 58.136,14, chiedendo al Giudice di dichiarare che l'INPS non aveva adempiuto agli obblighi imposti dall'art. 9 della L. n. 392/1978, con conseguente inesigibilità delle somme richieste e dichiarazione di non debenza dell'intero importo, oltre alla condanna dell'Ente alle spese di lite.
Si costituivano in giudizio INPS e che contestavano integralmente la Parte_2 domanda, eccependo in rito la carenza di legittimazione passiva della Parte_2 quale mero gestore del patrimonio immobiliare dell'INPS e soggetto estraneo al rapporto locatizio;
nel merito, deducevano l'infondatezza delle pretese della sostenendo CP_1 che le contestazioni relative alla necessità di rettificare le tabelle millesimali e i relativi oneri, in ragione della mancata fruizione di determinati servizi, erano già state superate, in quanto riferivano che, a seguito delle doglianze comunicate all'amministratore dello stabile nel 2019, si era provveduto alla loro risoluzione come richiesto dalla conduttrice (cfr. e-mail
[...] del 29.06.2020, doc. 1). Pt_2
In particolare, in tale comunicazione si precisava che “è stata data immediata comunicazione all'amministratore, il quale ha posto all'ordine del giorno della prima assemblea utile, tenutasi
l'11 giugno 2019, la modifica della tabella riscaldamento (punto 4 o.d.g.), approvata nella medesima seduta. Nella successiva assemblea del 23 gennaio 2020, l'amministratore ha poi esposto il nuovo criterio di ripartizione delle spese di pulizia, prevedendo l'addebito per
pagina 3 di 12 competenza di scala, così da imputare all'autorimessa solo le spese relative alle parti comuni esterne (punto 1 o.d.g.)”.
L'INPS, pertanto, evidenziava che dai verbali assembleari dell'11.06.2019 e del 23.01.2020
(docc. 2 e 3) risultava come il Condominio avesse già provveduto a rettificare le tabelle millesimali, conformemente alle richieste della conduttrice, escludendo dai conteggi i millesimi relativi ai servizi non fruiti dalla;
conseguentemente, gli oneri accessori oggetto di CP_1 contestazione sarebbero stati correttamente quantificati in base ai servizi effettivamente utilizzati dalla per le annualità dal 2017 al 2020. CP_1
Il Giudice di primo grado disponeva consulenza tecnica d'ufficio per la verifica dei riparti di spesa in base ai consumi effettivi. Il CTU nominato osservava che le spese attribuite alla CP_1 per gli anni antecedenti al 2018 potevano risultare errate per difetto, ma rilevava al contempo l'eccessiva entità delle somme successivamente imputate al conduttore, evidenziando una probabile sovrastima dei millesimi dell'autorimessa rispetto al resto del per quasi CP_4 un quarto della consistenza totale.
Il CTU concludeva affermando che non era stato possibile verificare con sufficiente certezza la correttezza dell'imputazione degli oneri accessori per il periodo dal 2017 al 2020 a causa della mancata produzione dei riparti approvati dal Condominio e che, nonostante il termine di 30 giorni concesso alla locatrice per integrare la documentazione, quest'ultima aveva fornito atti incompleti e di difficile lettura (cfr. par. 4, pag. 5/9 della CTU): di conseguenza, i dati contabili utilizzati per la stima dei costi erano stati desunti dal CTU da fogli di calcolo Excel forniti dal consulente tecnico di parte locatrice e non dai rendiconti condominiali approvati.
Alla luce delle risultanze peritali, il Tribunale rilevava che l'INPS non aveva prodotto le delibere di approvazione dei rendiconti consuntivi né i piani di riparto né le tabelle millesimali vigenti alla stipula del contratto. Pertanto, accertata l'incertezza dell'importo richiesto dal locatore a carico del conduttore, con sentenza n. 5160/2024 del 17 maggio 2024, dichiarava:
l'inesigibilità delle richieste di pagamento non avendo l'INPS ottemperato a quanto previsto dall'art. 9 L. n. 392/1978; l'impossibilità di quantificare con certezza gli oneri accessori dovuti dalla per gli anni 2017-2020; la non debenza dell'importo complessivo di € CP_1
58.136,14; la condanna dell'INPS alla rifusione delle spese di lite (€ 5.388,00 per compensi ed
€ 518,00 per spese, oltre accessori e Cassa); nonché la condanna al rimborso delle spese di
C.T.U. come da decreto del 20.04.2023.
Con ricorso del 29.07.2024, INPS e proponevano appello, chiedendo la Parte_2 riforma della sentenza e l'accoglimento delle conclusioni indicate in epigrafe.
pagina 4 di 12 Con comparsa di costituzione del 10.01.2025, la chiedeva il rigetto dell'appello, CP_1 replicando ai motivi di impugnazione.
All'udienza del 22.01.2025, la Corte invitava le parti a valutare la possibilità di un confronto conciliativo per chiarire definitivamente i criteri di riparto e prevenire nuovi contenziosi.
Accolta la proposta, la causa veniva rinviata al 16.04.2025 per consentire il raggiungimento di un accordo. All'udienza del 16.04.2025, su richiesta dell'INPS (che necessitava di ulteriori dati contabili) e con l'adesione della , veniva disposto un nuovo rinvio al 2.07.2025, con CP_1 avvertimento che, in mancanza di accordo, le parti avrebbero dovuto riferire sulle rispettive posizioni finali.
All'udienza del 2.07.2025, la causa è stata nuovamente rinviata su concorde richiesta delle parti sempre per un tentativo di definizione bonaria della lite. All'udienza di rinvio del 22.10.2025, dato atto del mancato raggiungimento di un accordo ed esaurita la discussione orale, le parti si riportavano alle conclusioni già formulate nei rispettivi atti introduttivi. La causa è stata, quindi, decisa come da dispositivo letto e allegato a verbale di udienza.
Con il primo motivo di appello, relativo alla omessa pronuncia sul difetto di legittimazione passiva della ed error in iudicando nella statuizione sulle spese Parte_2 processuali, gli appellanti censurano la sentenza di primo grado per omessa pronuncia sull'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da la quale Parte_2 rivestirebbe il mero ruolo di gestore del patrimonio immobiliare dell'INPS e, come tale, sarebbe estranea al rapporto di locazione intercorso tra l'INPS e la CP_1
La parte appellante lamenta che il giudice di prime cure, pur avendo riconosciuto implicitamente tale estraneità nella parte dispositiva della sentenza (non avendo condannato la ha tuttavia omesso di statuire sull'eccezione e, conseguentemente, non ha condannato Pt_2 la alla rifusione delle spese di lite sostenute da nel primo CP_1 Parte_2 grado di giudizio.
Secondo gli appellanti, tale omissione costituisce error in iudicando, poiché la pronuncia avrebbe dovuto riconoscere la carenza di legittimazione passiva di e, per Parte_2
l'effetto, condannare la controparte al rimborso delle spese di lite a suo favore.
Con il secondo motivo di appello, relativo all'erronea applicazione dell'art. 2697 c.c. in materia di onere della prova e violazione dell'art. 9 della L. 392/1978, gli appellanti denunciano error in iudicando nella parte in cui il Giudice di primo grado ha ritenuto che incombeva sull'INPS l'onere di provare di aver fornito alla conduttrice tutti i documenti giustificativi delle spese condominiali pretese, così da poter ritenere soddisfatti i presupposti di cui all'art. 9 della
L. 392/1978. Secondo gli appellanti, la pronuncia si fonda su un orientamento giurisprudenziale pagina 5 di 12 non pertinente al caso di specie, in quanto il giudizio è stato introdotto dalla CP_1 mediante azione di accertamento negativo della debenza delle somme richieste in via stragiudiziale dalla In tale ipotesi, osservano gli appellanti, l'onere probatorio Parte_2 gravava interamente sulla parte attrice, la quale – avendo agito per accertare l'inesistenza del credito – era tenuta a dimostrare i fatti costitutivi del proprio diritto e non poteva limitarsi a contestare genericamente la pretesa creditoria. Gli appellanti ritengono che il Tribunale, invece, avrebbe erroneamente invertito l'onere della prova, ponendolo a carico del locatore, in violazione dei principi sanciti dall'art. 2697 c.c., secondo cui spetta a chi agisce in giudizio dimostrare i fatti posti a fondamento della propria domanda.
Con il terzo motivo di appello, relativo all'errata valutazione della documentazione agli atti e insussistenza della violazione dell'art. 9 L. 392/1978 da parte di INPS, gli appellanti deducono error in iudicando nella parte in cui il Giudice di primo grado, a seguito di una erronea e incompleta valutazione della documentazione in atti, ha ritenuto che non fosse possibile verificare, con sufficiente grado di certezza, la correttezza dell'attribuzione degli oneri accessori alla conduttrice per il periodo 2017-2020, dichiarando pertanto non dovuto l'importo complessivo di € 58.136,14.
Secondo gli appellanti, tale conclusione sarebbe manifestamente errata poiché, come dimostrano i verbali assembleari dell'11 giugno 2019 e del 23 gennaio 2020 (doc. 2 e doc.
3), il aveva già provveduto, ben prima della decisione di primo grado, a rettificare CP_4 le tabelle millesimali in conformità alle richieste della escludendo i millesimi CP_1 relativi ai servizi da questa non fruiti (riscaldamento, pulizie e rotazione sacchi rifiuti). Ciò troverebbe ulteriore conferma nel “Prospetto di riparto del consuntivo – rettificato” (doc. 4, pag. 19), dal quale emerge che nessun importo è stato addebitato alla per i servizi CP_1 oggetto di contestazione. Gli appellanti richiamano inoltre le conclusioni del CTU, che aveva così precisato: “In occasione dell'assemblea del 23.01.2020 l'amministratore ha illustrato il nuovo criterio di ripartizione delle spese di pulizia e rotazione sacchi, imputando all'autorimessa solo le spese relative alle parti comuni esterne, decisione condivisa anche dai condomini con raccolta firme attestante la non fruizione del servizio da parte della CP_1
(relazione definitiva, pag. 4, par. 2);…assumendo corrette le spese condominiali generali
[...] indicate nelle tabelle Excel, in parte verificate sui documenti prodotti da INPS per la gestione
2018/2019, ne deriva che le spese attribuite a negli anni precedenti risultano semmai CP_1 errate per difetto” (relazione definitiva, pag. 4, par. 2 e pag. 6, par. 4); – “Il calcolo degli importi richiesti a titolo di oneri accessori risulta corretto a partire dal consuntivo 2016/2017 fino a quello 2018/2019” (relazione definitiva, pag. 7, par. 5). Pertanto, le circostanze accertate pagina 6 di 12 dal CTU e la documentazione agli atti avrebbero dovuto indurre il Giudice di primo grado a rigettare integralmente la domanda della CP_1
Gli appellanti sostengono, inoltre, che il CTU avrebbe tuttavia errato nel limitare la corretta quantificazione degli oneri accessori alle annualità 2016–2019, poiché dalla documentazione successivamente depositata (nota di deposito dell'11 novembre 2022 con allegati) si evince che anche per le annualità successive al 2019 gli importi richiesti sono stati puntualmente comunicati e correttamente calcolati sulla base dei servizi effettivamente fruiti dalla conduttrice.
Il primo motivo, sulla carenza di legittimazione passiva di non merita Parte_2 accoglimento.
Nel caso in esame, la è stata citata insieme all'INPS non come soggetto Parte_2 estraneo al rapporto, ma perché tale società ha direttamente avanzato nei confronti della CP_1
per conto dell'Ente - la richiesta di pagamento degli oneri accessori. Essa ha, quindi,
[...] partecipato attivamente alla pretesa creditoria, emettendo note di addebito e gestendo la comunicazione verso la conduttrice. Da ciò discende che la non è un soggetto estraneo Pt_2 al rapporto controverso, bensì parte sostanzialmente coinvolta nella fase di esecuzione e imputazione delle spese condominiali: anche se la titolarità del credito appartiene all'INPS, la
è cointeressata nella verifica di legittimità della pretesa in quanto autrice dell'attività di Pt_2 gestione e riparto contestata dalla conduttrice.
La sua legittimazione, dunque, non è esclusiva (non è il creditore) ma è concorrente e derivata, fondata sul rapporto di mandato con rappresentanza o delega gestionale conferitole dall'Ente, in virtù di procura notarile speciale prodotta in atti dalla stessa sub allegato B). D'altro Pt_2 canto, l'art. 9 della L. 392/1978 disciplina l'obbligo del locatore di fornire la documentazione delle spese, ma non esclude che tale obbligo possa essere materialmente adempiuto dal soggetto gestore incaricato in via di rappresentanza.
La legittimazione del gestore deriva dunque dal conferimento di incarico da parte del locatore, che lo rende il soggetto che concretamente richiede i pagamenti al conduttore;
redige e invia i prospetti di riparto;
gestisce le relazioni con l'amministratore condominiale;
tiene la contabilità
e conserva la documentazione giustificativa (cfr. Cass. 17062/2019).
Proprio per questo, la giurisprudenza ha riconosciuto la legittimazione passiva del gestore, ogniqualvolta la sua attività sia oggetto diretto di contestazione, come nel caso in cui il conduttore lamenti errori nei riparti, indebite imputazioni o mancata trasparenza nella documentazione fornita. Dunque, nel nostro caso, la non può essere esclusa Parte_2 per difetto di legittimazione, poiché la controversia non si limita al profilo meramente giuridico pagina 7 di 12 della debenza, ma coinvolge l'esattezza e la legittimità dei conteggi e dei criteri di riparto predisposti proprio dalla società in questione.
Invero, nel giudizio di primo grado, la ha chiesto che fosse dichiarato non dovuto CP_1
l'importo richiesto dall'INPS e per suo conto dalla proprio sul Parte_2 presupposto che le note di addebito e i prospetti di spesa fossero errati o privi di adeguata documentazione. Ne consegue che la quale autrice materiale di tali riparti e Parte_2 destinataria diretta delle contestazioni, è pienamente legittimata a contraddire nel giudizio, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., perché ha un interesse concreto e attuale a sostenere la correttezza del proprio operato, ragion per cui se il conduttore contesta l'esistenza o validità del credito, risponde il locatore (INPS); ma se contesta le modalità di determinazione o imputazione delle spese, è coinvolto anche il gestore che le ha predisposte ( . In questo senso la Parte_2 legittimazione è concorrente, perché l'esito del giudizio incide direttamente sull'operato tecnico e contabile del gestore, da cui il locatore stesso trae fondamento per la propria pretesa.
Alla luce di quanto sopra, deve ritenersi che la era legittimata Parte_2 passivamente nel giudizio, in quanto parte direttamente coinvolta nella formazione delle pretese creditorie oggetto di contestazione;
la sua legittimazione discende dal mandato gestorio conferitole dall'INPS e dal ruolo di soggetto attuatore delle richieste formulate nei confronti della (come da procura notarile in atti sopra citata); la declaratoria di non debenza CP_1 incide, pertanto, anche sull'operato del gestore, il quale deve poter contraddire per difendere la correttezza dei riparti e l'adempimento degli obblighi di trasparenza ex art. 9 L. 392/1978.
Pertanto, non può accogliersi la sollevata questione di carenza di legittimazione passiva, dovendosi riconoscere alla una legittimazione derivata e concorrente con Parte_2 quella del locatore, come peraltro dimostrato dalla costituzione sia in primo grado che in appello tramite unico atto e difensore sia per INPS che per Parte_2
Il secondo motivo, sull'applicazione dell'art. 9 L. n. 392/1978 e sulla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, non merita accoglimento.
Si premette in diritto che ai sensi dell'art. 9 della Legge n. 392/1978, gli oneri accessori sono a carico del conduttore nella misura in cui si riferiscono ai servizi di cui lo stesso usufruisce e sono preventivamente documentati dal locatore. La norma stabilisce, infatti, che: “Sono interamente a carico del conduttore le spese relative ai servizi comuni, salvo che le parti non abbiano diversamente convenuto. Il locatore, a richiesta del conduttore, è tenuto a indicare i criteri di ripartizione e a esibire i documenti giustificativi delle spese sostenute.”
Tale disposizione impone al locatore un duplice obbligo: 1) quello informativo e documentale, consistente nella messa a disposizione del conduttore dei documenti giustificativi delle spese e pagina 8 di 12 dei criteri di riparto adottati;
2) quello sostanziale, volto a pretendere dal conduttore il rimborso solo di spese effettivamente sostenute e riferibili a servizi di cui lo stesso abbia fruito.
Tale principio è costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell'inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso” (cfr. Cassazione sez.
III, 10/11/2016, n. 22899).
Infatti, come accertato dal Giudice di prime cure, l'INPS, in qualità di locatore, non ha prodotto in giudizio le delibere di approvazione dei rendiconti consuntivi, i piani di riparto e neppure le tabelle millesimali vigenti al tempo della stipula e delle annualità contestate (2017–2020). Tale omissione ha comportato l'impossibilità per il conduttore di verificare la correttezza dei criteri di riparto e, conseguentemente, l'inesigibilità della pretesa ai sensi dell'art. 9 sopra citato.
Ciò premesso, nel giudizio promosso dal conduttore per accertare la non debenza di somme richieste dal locatore a titolo di oneri accessori, contestandone la riferibilità a spese che avrebbe usufruito, l'onere della prova rimane a carico del locatore, il quale deve dimostrare l'esistenza dei servizi comuni;
la loro effettiva erogazione e fruizione da parte del conduttore e la quantificazione delle spese secondo i criteri stabiliti dal regolamento condominiale o dalle delibere assembleari.
Tale onere probatorio non può essere adempiuto mediante produzione di meri fogli di calcolo o prospetti interni predisposti dal gestore o dal consulente tecnico della proprietà, in quanto privi di valore giustificativo in mancanza dei rendiconti approvati dagli organi condominiali competenti.
pagina 9 di 12 Nel caso in esame, il consulente tecnico d'ufficio ha confermato che i dati forniti dalla locatrice non erano documentalmente supportati da verbali assembleari o delibere di approvazione, impedendo così il doveroso accertamento della corrispondenza tra importi richiesti e servizi effettivamente fruiti.
L'inadempimento del locatore agli obblighi di cui all'art. 9 della L. 392/1978 comporta, come correttamente rilevato dal Tribunale, l'inesigibilità del credito vantato a titolo di oneri accessori.
In altri termini, anche qualora le spese siano state in parte effettivamente sostenute, la loro mancata dimostrazione con documenti regolarmente approvati e opponibili al conduttore rende la pretesa priva di base giuridica.
Invero, in materia di onere probatorio, la Corte di Cassazione ha sul punto affermato che
“l'onere probatorio gravante, a norma dell'art. 2697 cod. civ., su chi intende far valere in giudizio un diritto, ovvero su chi eccepisce la modifica o l'estinzione del diritto da altri vantato, non subisce deroga neanche quando abbia ad oggetto “fatti negativi”, in quanto la negatività dei fatti oggetto della prova non esclude né inverte il relativo onere, gravando esso pur sempre sulla parte che fa valere il diritto di cui il fatto, pur se negativo, ha carattere costitutivo” (cfr.
Cass. sez. I, 7 maggio 2015, n. 9201). In tal caso, però, la relativa prova può essere data mediante dimostrazione di uno specifico fatto positivo contrario o anche mediante presunzioni dalle quali possa desumersi il fatto negativo (cfr. Cass. 23229/04; Cass. 9099/12).
Tali essendo le conclusioni sul tema, nel caso di specie, deve allora rilevarsi che, a fronte di una domanda di accertamento negativo del credito da parte del conduttore in relazione al contratto di locazione per cui è causa, basata sulla deduzione della illegittimità degli oneri accessori posti a carico del conduttore in quanto relativi a servizi comuni non usufruiti dallo stesso, non risulta depositata la documentazione contrattuale né la serie completa degli estratti conto relativi al rapporto intercorrente tra la parte conduttrice e la parte locatrice e, quindi, di quanto anticipato dal locatore al Condominio per servizi usufruiti dal conduttore, in virtù di delibere condominiali di riparto delle spese regolarmente deliberate ed approvate per tutto il periodo di contestazione.
Risulta, tuttavia, ex actis la prova che il conduttore si è attivato, formulando innumerevoli richieste di chiarimenti in relazione ai giustificativi di spese di quanto preteso ex adverso (doc. da n. 6 a n.10, n. 12 allegati all'atto di citazione), rimaste di fatto inevase, come confermato dallo stesso CTU il quale ha riferito di avere lui stesso richiesto ad Inps - senza esito alcuno - i documenti di cui all'art. 9 della Legge 392/1978 e di avere invece ottenuto documentazione carente e difficilmente comprensibile (cfr. par. 4 pag. 5/9 CTU).
Peraltro, con ordinanza del 31.08.2022, Il Giudice del Tribunale, in accoglimento dell'istanza di parte ex art. 210 c.p.c., aveva ordinato all' Inps e alla “l'esibizione da parte dei Pt_2
pagina 10 di 12 resistenti della seguente documentazione: la tabella millesimale di ripartizione delle spese vigenti al tempo della stipula del contratto di locazione datato1.12.1996; i verbali di assemblea condominiale che approvavano le successive modifiche alle tabelle millesimali;
con onere di provvedere al deposito…” ma detto ordine è rimasto inevaso.
In definitiva, si rileva che il contegno omissivo dell' , all'esito della regolare richiesta ai CP_5 sensi dell'art. 9 Lg. 392/1978, non può fungere da presupposto per il rigetto della domanda del conduttore di accertamento negativo dell'asserito credito avversario, spettando all' , a CP_5 fronte della suddetta richiesta e in un'ottica di replica alla puntuale eccezione del conduttore,
l'onere di provare la corretta applicazione delle spese pretese.
Si osserva, infatti, che l' non ha specificamente contestato l'esistenza del dedotto CP_5 rapporto di locazione, giustificando l'omesso adempimento all'ordine di esibizione dei documenti ex art. 210 c.p.c. con la circostanza di non essere tenuta alla produzione della documentazione “atteso che le carenze documentali non sono imputabili alla INPS;
i documenti mancanti dovevano essere prodotti dalla parte ricorrente” (cfr. verbale di udienza del 20.04.2023), di talché l' ha del tutto omesso di produrre, come suo onere, i riparti di CP_5 spesa approvati dal Condominio, onde ottenere la concreta determinazione degli importi dovuti a servizi effettivamente resi al conduttore, in relazione al rapporto per cui è causa.
Da quanto sopra consegue che la decisione di primo grado – che ha dichiarato non dovuto l'importo di € 58.136,14 e ha ritenuto inesigibile ogni pretesa del locatore – risulta, pertanto, pienamente conforme al dettato dell'art. 9 L. 392/1978 e ai consolidati principi di legittimità in materia.
Per quanto precede, deve essere rigettato l'appello e confermata integralmente la sentenza di primo grado.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo con applicazione dei parametri medi previsti per lo scaglione di valore della causa dichiarato dalla parte appellante (da € 52.001,00 ad €
260.000,00) quanto alle fasi di studio e introduzione e minimi per le fasi di trattazione e decisione in considerazione della mancanza di fase istruttoria e della decisione a seguito di discussione orale, seguono la soccombenza.
Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 20/5/2002 n.
115 per il versamento a carico della parte appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da pagina 11 di 12 Controparte_2
-appellante-
[...] contro
-appellata- Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5160/2024, pubblicata in data 17/05/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna gli appellanti in solido fra loro al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi €
9.603,00, di cui € 2.977,00 per la fase di studio della controversia, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione ed € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre 15
% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti in via solidale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 22/10/2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
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