REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. LI TA Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott.ssa Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1391/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale
di Benevento, n. 358/2021 pubblicata il 19.02.2021 e vertente
TRA
(P. IVA , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., sig. (c.f. ), elettivamente Parte_2 C.F._1
domiciliata in Paolisi (Bn), alla Via Provinciale Est nr.1/c, presso lo studio dell'avv. Ciro Pio Limonciello (Codice Fiscale: ), CodiceFiscale_2
che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'avv.
DA RI (Codice Fiscale: ), giusta procura CodiceFiscale_3
allegata all'atto di appello. APPELLANTE
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._4
domiciliato presso lo studio dell'Avv. Fulvio Dello Iacovo (C.F.
), che lo rappresenta e difende in virtù di procura C.F._5
allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da rispettivi atti
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ 1. In data 25.01.2012, e sottoscrissero un Controparte_1 Parte_1
atto di permuta per Notar Rep. n. 89808, con il quale il Persona_1
primo trasferì alla controparte un terreno sito nel Comune di Bonea (Bn) e riportato in catasto al fg. 8 p.lla 979, di are 19.00 (mq 1.900), mentre Pt_1
alienò a favore del terzo, (figlia di
[...] Controparte_2 CP_1
), un appartamento facente parte del fabbricato da realizzarsi sul
[...]
menzionato fondo.
Nel medesimo rogito notarile venne altresì autorizzata la voltura, in favore di del permesso di costruire n. 5, prot. 1889 del Parte_1
10/05/2011, frattanto richiesto e ottenuto da sul suolo Controparte_1
oggetto di permuta.
La consegna del bene in favore del terzo - - sarebbe Controparte_2
dovuta avvenire entro un anno dal rilascio dell'autorizzazione sismica da parte dell'Ufficio del Genio Civile di Benevento, mentre le opere esterne avrebbero dovuto essere completate entro l'1.02.2014.
2 § 2. Il provvedimento di autorizzazione sismica venne rilasciato il
09.11.2012. Decorsi inutilmente tutti i termini entro i quali la società
avrebbe dovuto realizzare l'immobile, adì il Pt_1 Controparte_1
Tribunale di Benevento con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., chiedendo di accertare e dichiarare la mancata realizzazione del compendio immobiliare di cui doveva far parte l'unità immobiliare da trasferire al terzo e la conseguente risoluzione dell'atto di permuta per mancato avveramento della condizione sospensiva della effettiva realizzazione del fabbricato stesso ovvero, in subordine, in applicazione della clausola risolutiva espressa stabilita dalle parti.
Chiese altresì che il tribunale ordinasse, ovvero autorizzasse a ciò la competente Conservatoria dei RR.II., l'annotazione della cancellazione della trascrizione dell'atto di permuta e, dunque, del trasferimento della proprietà del fondo in favore di e condannasse la resistente Parte_1
alla riconsegna del bene, previa eliminazione delle opere medio-tempore
realizzate ovvero previo pagamento in suo favore della somma necessaria alla predetta eliminazione, oltre interessi legali dalla domanda.
Chiese, infine, di accertare e dichiarare che la detenzione in capo alla resistente era divenuta illegittima fin dall'8.11.2013, termine ultimo convenzionalmente stabilito per il verificarsi della condizione sospensiva,
con conseguente condanna al risarcimento del danno patito,
rappresentato dalla perdita di valore del fondo da quella data all'attualità, quantificato in € 32.300,00; il tutto con vittoria di spese di lite.
§ 2. Si costituì in giudizio la resistente eccependo, con Parte_1
riferimento al mancato avveramento della condizione sospensiva apposta
3 all'atto di permuta, che nessuna responsabilità poteva esserle addebitata in quanto le distanze minime previste dal regolamento comunale – 5
metri dai confini di proprietà – impedivano la realizzazione dell'opera.
A suo dire, infatti, le distanze riportate nel progetto allegato al permesso di costruire, richiesto ed ottenuto dal e volturato in suo favore, CP_1
non erano compatibili con le dimensioni reali del terreno all'esito del posizionamento dell'edificio, cosicché si era trovata nell'impossibilità di realizzare il fabbricato per causa ad essa non imputabile.
§ 2.1 La resistente spiegò, inoltre, domanda riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti a causa e per effetto della responsabilità precontrattuale e contrattuale del , quantificati in CP_1
complessivi € 500.000,00.
§ 3. Il primo giudice, in accoglimento della richiesta della resistente,
dispose il mutamento del rito da sommario ad ordinario e dispose una consulenza tecnica d'ufficio.
§ 4. All'esito, il Tribunale di Benevento, accogliendo la domanda attorea,
ha dichiarato la risoluzione dell'atto di permuta;
ha condannato la convenuta all'immediato rilascio e alla restituzione del fondo in favore dell'attore, previa rimessione dello stesso in pristino stato;
ha condannato la stessa al pagamento in favore di della somma di € Controparte_1
51.625,00 a titolo di risarcimento del danno, sia in relazione al periodo di occupazione senza titolo del fondo, sia al minore valore del fondo permutato, dall'8.11.2013 all'attualità, oltre interessi legali moratori dalla data della pronuncia fino all'effettivo soddisfo e oltre spese di giudizio e oneri come per legge.
4 § 5. Il giudice di prime cure, innanzitutto, ha ritenuto logica ed esauriente la relazione peritale secondo la quale, in base alla situazione di fatto esistente sia alla data di stipula del contratto, sia successivamente, la costruzione oggetto di contratto poteva essere realizzata nel rispetto delle distanze dai confini, anche senza chiedere varianti, ma con un minimo spostamento della collocazione del fabbricato sul fondo, dalla rilevanza urbanistica ed economica nulla.
§ 5.1. Ha osservato, poi, che società commerciale operante nel Parte_1
settore immobiliare, acquistando a corpo la proprietà del fondo del con un permesso di costruire già rilasciato dal Comune di CP_1
Bonea, aveva – ancor prima della sottoscrizione del rogito – la opportunità di verificare le dimensioni del fondo, in fatto e in base alle mappe catastali, la legittimità del permesso di costruire e la realizzabilità
del progetto anche in relazione al rispetto delle distanze minime dai confini.
§ 5.2. Su tali premesse, dunque, il tribunale ha dichiarato risolto il contratto di permuta per mancato avveramento della condizione sospensiva della realizzazione del fabbricato, imputando detto evento all'inadempimento di Parte_1
§ 6. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello Parte_1
cui ha resistito . Controparte_1
§ 7. La causa, originariamente assegnata alla settima sezione civile di questa Corte, è stata assegnata alla terza sezione in virtù di decreto della
Presidente della Corte d'Appello del 30.12.2024 e trattenuta in decisione all'udienza del 14.10.2025, con la concessione di un termine di 20 gg. per
5 il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori 20 gg. per il deposito di eventuali repliche.
§ 8. L'appello è articolato in un unico motivo, con cui l'appellante impugna la sentenza per avere il Giudice di primo grado fatto proprie le conclusioni peritali in ordine alla realizzabilità del fabbricato oggetto del contratto, così incorrendo in una mancata e/o erronea valutazione delle prove documentali e in un travisamento dei fatti.
Sostiene, sul punto, che il consulente non si era attenuto al quesito posto dal giudice, in quanto non aveva fatto riferimento allo stato dei luoghi così come esistenti, vale a dire i reali confini materializzatisi nel tempo e riconosciuti come esatti dai proprietari confinanti (come da verbale in atti), bensì aveva ricostruito gli stessi in modo ideale.
Più precisamente, secondo l'appellante, il CTU, ravvisata una materializzazione dello stato di fatto diversa dagli effettivi limiti di proprietà riportati sulle mappe catastali, aveva inopinatamente realizzato una ricostruzione grafica ideale, ben lontana dalla situazione effettiva.
A suo parere, tale operazione risultava erronea, perché le mappe catastali sono in scala 1:2000, sicché ad ogni millimetro misurato sulla mappa corrispondono 2 metri nella misurazione di fatto, il che rendeva imprecisa la valutazione peritale, soprattutto considerando che la mancata realizzabilità del fabbricato in esame dipendeva da uno scarto di appena
4 centimetri.
§ 8.1 Alla luce di quanto sopra, l'appellante ha chiesto la rinnovazione della CTU per valutare la realizzabilità dell'opera in concreto alla luce dei
6 confini reali, così come materializzati e accettati dai proprietari confinanti.
§ 8.2. ha censurato, altresì, la parte della sentenza in cui il Parte_1
Tribunale aveva ritenuto che, già prima della stipula del rogito, avesse la possibilità di verificare le dimensioni del fondo, la realizzabilità
dell'opera e la legittimità del permesso di costruire, mentre essa aveva fatto pieno affidamento sulla legittimità di tale permesso, rilasciato al e poi volturato a proprio favore, in quanto debitamente vagliato CP_1
dagli organi comunali.
§ 8.3. Rivendicata la propria buona fede, ha chiesto, quindi, di Parte_1
accertare la responsabilità precontrattuale e contrattuale di CP_1
per la non conformità del permesso di costruire alla planimetria
[...]
effettiva del fondo, reale causa della mancata realizzazione del fabbricato.
Conseguentemente, ha invocato il risarcimento per i danni subiti e subendi, quantificati nella misura di € 500.000,00.
§ 9. L'appello è infondato e deve essere rigettato.
§ 9.1. L'articolo 4 dell'atto di permuta prevedeva che: “Il presente atto è
subordinato alla condizione sospensiva della effettiva costruzione del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto. … Ove per qualsiasi motivo il fabbricato non dovesse essere realizzato, il presente contratto si intenderà automaticamente risoluto ad ogni effetto di legge,
senza che le parti possano avanzare nessuna pretesa reciprocamente”.
Conseguentemente, essendo pacifico tra le parti il mancato avveramento della condizione sospensiva suddetta, il contratto ha perso retroattivamente efficacia senza che le parti possano pretendere nulla.
7 La chiara formulazione dell'articolo 4 impone, infatti, di concludere che,
non verificatasi la condizione, ogni ulteriore valutazione in ordine alla imputabilità della stessa a uno dei due contraenti sia superflua.
Non assume, dunque, rilievo la circostanza – fortemente contestata tra le parti – dell'idoneità del fondo, nelle sue dimensioni riscontrabili in fatto ovvero in quelle da ricostruire mediante una più attenta delimitazione dei confini, a consentire il posizionamento dell'ipotizzato fabbricato nel rispetto delle distanze dai confini previsti dal regolamento comunale, e ancor di meno l'addebitabilità dell'eventuale inidoneità all'una o all'altra parte: ciò che conta, alla luce del tenore univoco della clausola contrattuale, è il fatto oggettivo della mancata realizzazione “per qualsiasi motivo” del fabbricato, considerato dalle parti quale idonea causa risolutiva dell'accordo contrattuale.
§ 9.2. Né può ipotizzarsi l'invalidità della condizione in oggetto, in quanto meramente potestativa: riguardata sotto tale profilo, infatti, la sola parte che aveva la disponibilità del venire in essere della condizione era proprio l'acquirente, e non certo il venditore del fondo. Pt_1
§ 9.3 Discende da tanto, allora, sia l'inutilità di una nuova CTU atta a verificare la realizzabilità dell'edificio in concreto, come invocato dall'appellante; sia il rigetto della domanda risarcitoria proposta, stante la cennata clausola di esclusione di pretese reciproche. A tale ultimo riguardo, va solo evidenziato come non formi oggetto di censura – e sia quindi coperta dal giudicato – la statuizione di condanna della stessa appellante al risarcimento dei danni in favore del;
danni che, CP_1
peraltro, l'odierno appellato ha avuto cura di ricondurre non a
8 responsabilità contrattuale, ma al tardivo rilascio del fondo una volta venuta meno la possibilità di verificazione della condizione.
§ 10. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza, ed impongono la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite in favore dell'appellato, spese liquidate in dispositivo secondo i parametri previsti dai d.m. 55/2014 e 147/2022, tenuto conto del valore economico della controversia (scaglione da € 260.000,00 ad € 520.000,00) e facendo applicazione dei valori medi di tariffa per tutte le fasi (ad eccezione della fase istruttoria e di trattazione, da liquidare nei valori minimi nel presente grado).
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l. 24 dicembre 2012, n.
228 (“quando l'impugnazione anche incidentale è respinta o è dichiarata
inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa
impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis”).


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, sezione III civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposta da avverso la sentenza Parte_1
del Tribunale di Benevento, n. 358/2021 pubblicata il 19.02.2021, così
provvede:
a) rigetta l'appello proposto da Parte_1
b) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
, liquidate in € 17.179,00 per compensi Controparte_1
9 professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%,
IVA e CPA come per legge;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l. 24 dicembre 2012, n. 228 (raddoppio del contributo unificato).
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte
d'Appello di Napoli il 22.12.2025
Il Presidente Est.
LI TA
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