REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Seconda Civile - composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco ESPOSITO - Presidente
2) Dott. Giovanni SURDO - Consigliere
3) Dott. Vincenzo GIANCASPRO - Giudice ausiliario estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 207 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023, trattata e passata in decisione all'udienza collegiale del 22/10/2024,
TRA
, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Emanuele Parte_1 C.F._1
Gatto
-APPELLANTE-
contro
c.f. , c.f. CP_1 C.F._2 Parte_2
e c.f. , rappresentati e C.F._3 Parte_3 C.F._4 difesi dall'Avv. Laura Manta
-APPELLATI-
CP_ vs _ Rg.207/2023 Vincenzo Giancaspro, estensore. Pt_1 All'udienza del 22/10/2024 le parti hanno precisato le conclusioni, come da note di trattazione scritta depositate nel fascicolo telematico;
quindi la causa è stata trattenuta per la decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 04.09.2019, conveniva innanzi al Tribunale di Lecce Parte_1 CP_1
, e , chiedendo la risoluzione per inadempimento del
[...] Controparte_2 Parte_3
contratto preliminare di vendita, con richiesta di condanna dei convenuti promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra versata, pari a euro 17 mila, oltre alla richiesta di rimborso della somma corrisposta quale provvigione di mediazione all'agenzia immobiliare.
Piu precisamente i fatti dedotti in causa sono i seguenti:
a) i avevano conferito un primo incarico a vendere all'agenzia immobiliare del dr. CP_1
i Aradeo in data 30 maggio 2018, a un prezzo di euro 70 mila, e un secondo incarico Per_1
in data 14 giugno 2018, diminuendo il prezzo a 60 mila euro, per agevolare la vendita;

b) il 15 giugno 2018 quota parte dell'immobile veniva gravata da ipoteca iscritta dall'ex coniuge di a garanzia di un credito alimentare;
CP_1
c) il preliminare di vendita dell'immobile veniva stipulato in data 14 luglio 2018, quando le parti erano ancora ignare dell'avvenuta iscrizione ipotecaria, al prezzo di euro 47 mila euro, con pagamento a carico del di euro 17 mila a titolo di caparra confirmatoria e di euro Pt_1
2.580,00 a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare;

d) la stipula del definitivo doveva avvenire il 30 dicembre 2018; nel frattempo, i promittenti venditori sanavano alcune irregolarità edilizie dell'immobile che erano emerse e che impedivano l'alienazione del bene, ottenendo un permesso di costruire in sanatoria il
13.12.2018;
e) a febbraio 2019 il notaio incaricato del rogito rilevava l'iscrizione ipotecaria e informava le parti. I promittenti venditori asserivano di aver a quel punto tentato di ottenere, senza esito, la cancellazione dell'ipoteca, e di avere proposto al di risolvere consensualmente il Pt_1
preliminare, restituendo la caparra;

f) il , però, si determinava ad agire in giudizio, chiedendo la risoluzione giudiziale del Pt_1
contratto per grave inadempimento dei convenuti e la loro condanna al doppio della caparra e al risarcimento del danno costituito dalla provvigione corrisposta all'agenzia intermediaria;

g) i convenuti si costituivano contestando la loro responsabilità in quanto ignari dell'iscrizione ipotecaria e ribadivano la disponibilità a restituire la caparra.
ZA vs AN _ Rg.207/2023 Vincenzo Giancaspro, estensore. Il Tribunale di Lecce, alla luce dei documenti acquisiti, con sentenza n. 2515/2022 rigettava la domanda di inadempimento avanzata dall'attore, ritenendo che “nessuna responsabilità per inadempimento contrattuale può essere addebitata ai convenuti per aver taciuto l'ipoteca sull'immobile, perché non conosciuta dagli stessi, ma neppure all'attore per non aver Pt_1
consegnato la documentazione al notaio per procedere alla stipula entro il 30.12.2018, perché comunque la stipula non avrebbe potuto aver luogo stante l'ipoteca già iscritta e non conosciuta”; quindi ordinava ai convenuti la restituzione della caparra maggiorata degli interessi legali e compensava integralmente le spese di giudizio.
L'appello di viene contrastato dai germani che hanno insistito per la Parte_1 CP_1
conferma della sentenza impugnata.
-MOTIVI DELLA DECISIONE=
1) L'atto di appello consiste in un unico motivo, articolato in profili di censura rubricati come
“travisamento dei presupposti di fatto, erronea valutazione delle risultante istruttorie, illogicità/perplessità della motivazione, irrazionalità manifesta”.
L'appellante ritiene la sentenza ingiusta per avere il Tribunale erroneamente ravvisato nella mancata conoscenza dell'iscrizione ipotecaria da parte dei promittenti venditori il fondamento per escludere il loro inadempimento contrattuale;
il , sostiene, di Pt_1
contro, sussistere la loro malafede o quantomeno la violazione dell'obbligo di verificare l'assenza di gravami sull'immobile alla data della sottoscrizione del preliminare, il che era sufficiente a configurare il grave inadempimento giustificativo della risoluzione del contratto, con l'effetto della condanna a pagare il doppio della caparra, oltre che il rimborso risarcitorio delle spese di provvigione mediatizia su cui il primo giudice aveva addirittura omesso di pronunciarsi.
2) Il Collegio reputa il gravame solo parzialmente fondato per le seguenti ragioni:
A) la condotta dei promittenti venditori integra un grave inadempimento contrattuale, avendo violato – anche se colposamente- l'obbligo di informare la controparte del gravame immobiliare, agevolmente rilevabile attraverso una semplice e doverosa ispezione nei registri immobiliari;
e, soprattutto, non attivandosi per la cancellazione dell'ipoteca prima dell'atto pubblico di vendita, evento che sarebbe stato possibile adempiendo agli obblighi di pagamento nei confronti del creditore ipotecario;

B) pertanto, sotto tale profilo, la sentenza del primo giudice è erronea e la domanda di
ZA vs AN _ Rg.207/2023 Vincenzo Giancaspro, estensore. risoluzione contrattuale per inadempimento avanzata dall'attore meritava di essere accolta con una pronuncia costituiva;
altrettanto, di conseguenza, meritava di essere accolta la domanda di risarcimento del danno ingiusto subito, in via diretta, per avere corrisposto la provvigione all'agenzia immobiliare, per una somma – mai contestata in causa- di euro
2.580,00;
C) invece, non spettava all'attore odierno appellante il doppio della caparra, avendo lui agito espressamente per la risoluzione contrattuale e per il risarcimento del danno conseguente, optando per un rimedio alternativo e non cumulabile con il recesso di cui all'art.1385 c.c., che limita, in via forfettaria e predeterminata, al doppio della caparra il danno subito per l'inadempimento del contratto: è pacifico che, in questo caso, electa una via, non datur recursus ad alteram, come la giurisprudenza di legittimità ha più volte statuito: cfr., ex multis, Cass. Ord. 11012/2018, e da ultimo, Cass.n.5854/2024: <<…va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale-, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata
e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del
24/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20957 del
08/09/2017; Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1301 del
29/01/2003) >>.
D) Pertanto, in riforma della prima sentenza, a seguito della risoluzione contrattuale per inadempimento, all'appellante deve essere riconosciuto il risarcimento del danno, non contestato, di euro 2.580,00, e non il doppio della caparra, come pure affermato dal
Tribunale, sia pure con diversa ed erronea motivazione, dandosi comunque atto che parte appellata ha già adempiuto alla restituzione della caparra incassata con il preliminare.
E) L'esito complessivo del giudizio impone di rideterminare le spese processuali, compensandole per metà in entrambi i gradi, e liquidando la metà residua, come da dispositivo, a carico degli appellati in solido, e in favore dell'appellante – per il primo grado-
e dell'Erario – per l'appello-, stante l'ammissione dell'appellante al patrocinio a spese dello
Stato.

P.Q.M.


ZA vs AN _ Rg.207/2023 Vincenzo Giancaspro, estensore. La Corte di Appello di Lecce, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, così provvede:
1) Accoglie l'appello per quanto di ragione e, in riforma della sentenza impugnata, dichiara la risoluzione del preliminare intercorso tra le parti e condanna in solido gli appellati al pagamento, in favore dell'appellante, della somma di euro 2.580,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo, confermando la sentenza in ordine alla restituzione, già avvenuta, della somma versata a titolo di caparra confirmatoria;

2) Compensa per metà le spese processuali di entrambi i gradi, condannando gli appellati in solido a pagare la metà residua, determinata, in euro 2.500,00 per ciascun grado di giudizio, oltre spese generali, accessori ed esborsi per le iscrizioni a ruolo, in favore del procuratore anticipatario dell'appellante in relazione al primo grado, e in favore dell' per il Tes_1
presente grado di appello, stante l'ammissione dell'appellante al patrocinio a spese dello
Stato.
Così deciso in Lecce, nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte di
Appello di Lecce, in data 18/12/2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Vincenzo Giancaspro Dott.Antonio Francesco Esposito
ZA vs AN _ Rg.207/2023 Vincenzo Giancaspro, estensore.