N. R.G. 112/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Carlo Maddaloni Presidente rel. dr. Silvia Brat Consigliere dr. Antonella Caterina Attardo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 112/2025 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), elettivamente domiciliati in VIA Parte_2 C.F._2
BESANA, 3 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. BRAMBILLA GIANMARIO, che li rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. BERTOLINI
CA ( VIA BESANA 3 20122 MILANO;
C.F._3
APPELLANTI
CONTRO
pagina 1 di 16 (C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._4 CP_2
), elettivamente domiciliate in VIA F.LLI CERVI, 35 20832 C.F._5
DESIO presso lo studio dell'avv. REDAELLI ALBERTO, che le rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATE
avente ad oggetto: Proprietà sulle seguenti conclusioni.
Per e Parte_1 Parte_2
Voglia l'Ecc.ma Corte, per tutti i motivi dianzi esposti, riformare parzialmente la sentenza n. 1564/202, pubblicata in data 5 giugno 2024 dal Giudice Unico del Tribunale
Civile di Monza, Dott. Carlo Albanese (allegati a e b la sentenza appellata e la comunicazione via PEC della cancelleria), in decisione della causa R.G. n. 5146/2022, promossa da e contro Parte_1 Parte_2 Per_1
(poi deceduta nell'ottobre 2014), e e per l'effetto così
[...] CP_2 CP_1
pronunciarsi:
In via principale:
1) accertare e dichiarare che le aree scoperte circostanti il fabbricato sito in Via Monte
Rosa 40 a Desio, da identificarsi con il terreno acquistato con atto 29 ottobre 1971 dal
Sig. particella 1660, foglio 21, mapp.129 (terreno dove insistono le unità Persona_2
immobiliari di proprietà degli attori e quelle già di nuda proprietà delle convenute e , che sono divenute piene proprietarie stante il decesso il 14 CP_2 CP_1
ottobre 2024 della usufruttuaria vitalizia Sig.ra sono da considerare in Persona_3
proprietà indivisa tra i soggetti proprietari delle unità immobiliari da cui è composto il fabbricato stesso, per tutti i suesposti motivi;
pagina 2 di 16 2) Condannare in solido tra loro le convenute e CP_2 CP_1
- a rimuovere a proprie spese e cure il cancello che impedisce il libero accesso degli attori all'area retrostante lo stabile di Via Monte Rosa 30 a Desio oppure, alternativamente, renderne possibile il continuativo e comodo accesso e transito da parte loro e dei familiari, con completo sgombero da rifiuti e masserizie che insistono sulla stessa area circostante il fabbricato nella parte a destra rispetto all'ingresso da Via
Monte Rosa 40 del fabbricato stesso;

- a mantenere le aree perimetrali il fabbricato sgombre da veicoli e/o spazzatura e/o altri oggetti che impediscano il libero transito e il pieno godimento da parte di tutti i comproprietari.
In via subordinata:
3) nelle denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di accertamento del diritto di proprietà in base ai titoli di provenienza, accertare e dichiarare che gli attori hanno acquisito per usucapione il diritto di comproprietà indivisa sulle aree scoperte circostanti il fabbricato sito in Via Monte Rosa 40 a Desio, da identificarsi con il terreno acquistato con atto 29 ottobre 1971 dal signor particella 1660, foglio 21, Persona_2
mappale 129 (terreno dove insiste il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari di proprietà degli attori e quelle già di nuda proprietà delle convenute e CP_2
che sono divenute piene proprietarie stante il decesso il 14 ottobre 2024 CP_1
della usufruttuaria vitalizia Sig.ra ; Persona_3
4) condannare in solido tra loro le convenute e CP_2 CP_1
- a rimuovere il cancello che impedisce il libero accesso degli attori all'area retrostante lo stabile di Via Monte Rosa 30 a Desio oppure, alternativamente, renderne possibile il continuativo e comodo accesso e transito da parte loro e dei familiari, con completo sgombero da rifiuti e masserizie che insistono sulla stessa area circostante il fabbricato nella parte a destra rispetto all'ingresso da Via Monte Rosa 40 del fabbricato stesso;

pagina 3 di 16 - a mantenere le aree perimetrali il fabbricato sgombre da veicoli e/o spazzatura e/o altri oggetti che impediscano il libero transito e il pieno godimento da parte di tutti i comproprietari.
In via istruttoria: si chiede quindi ammettersi prova per interrogatorio formale e testimoni sui seguenti capitoli di prova tutti preceduti dalla locuzione “vero che”:
1) A decorrere dal 1986 e fino al 2015, le aree laterali che circondano lo stabile di Via
Monte Rosa 40 Desio sono state in ogni loro parte accessibili e utilizzate continuativamente dagli appellanti per transito carraio, carico e scarico delle auto e loro parcheggio interno? (cfr. foto prodotte sub docc. da 17 a 19);
2) Su tutte tali aree, a parte quelle prospicienti l'officina, dalla seconda metà degli 80 e nel corso degli anni 90 del secolo scorso hanno liberamente giocato tutti i figli degli attuali appellanti, quando erano bambini, a volte anche ospitando amici per festicciole di compleanno ed eventi simili? (cfr. foto prodotte sub docc. 17 e 20);
3) Sull'area laterale destra dello stabile rispetto all'ingresso di Via Monte Rosa 40, erano ubicati un lavandino e uno stendibiancheria, liberamente accessibili e utilizzati dagli appellanti con continuità dalla seconda metà degli anni 80 fino al 2017?
4) Sull'area retrostante lo stabile rispetto all'ingresso di Via Monte Rosa 40, fin dalla seconda metà degli anni 80 del secolo scorso era ubicato (sulla sinistra) il pollaio dove il
Sig. e la Sig.ra hanno allevato con Parte_2 Parte_1
continuità polli, galli e galline ed ivi il pollaio è rimasto fino al 2018 (dopo che il cancello è stato chiuso a chiave)? (cfr. foto prodotte sub docc. 17, 21 e 22);
5) Già dalla seconda metà degli anni 80 del secolo scorso, nell'area di cui sopra retrostante allo stabile insisteva un orto, coltivato e lavorato continuativamente anche dal
Sig. col padre e, dopo il 2005, in via esclusiva dall'appellante Parte_2 Per_2
orto dal quale, con continuità e fino al 2017, il e la propria Parte_2 CP_2
famiglia, hanno potuto cogliere la verdura? (cfr. foto allegata sub doc. n. 17);
pagina 4 di 16 6) Nell'area retrostante alla villetta, già dalla seconda metà degli anni 80 del secolo scorso, erano piantumati alberi da frutta (ciliegie, albicocche, cachi, fichi, melograni, pesche, prugne, uva), della cui manutenzione e potatura si occupava il Sig. Parte_2
e dai quali, sempre dalla seconda metà degli anni 80 e fino al 2017, lui e la
[...]
propria famiglia hanno potuto racco-gliere i frutti? (cfr. foto allegata sub doc. n. 23);
7) Sull'area laterale destra dello stabile, guardando lo stesso dalla prospettiva di Via
Monterosa 40, insisteva una pianta di mimose dalla quale il Sig. sin Parte_2
dalla seconda metà degli anni 80 del secolo scorso, ha raccolto con continuità qualche ramo in occasione della Festa della Donna?
8) L'area che circonda la villetta e, in particolare, quella retrostante la stessa, sin dagli anni 80 del secolo scorso è stata manutenuta dal Sig. che si è Parte_2
occupato, oltre che dell'orto (con il padre fino al 2005) della potatura e manutenzione delle piante da frutta, di tagliare l'erba e potare gli alberi e le siepi? (cfr. foto allegate sub docc.17 e 21);
9) Il carico e lo scarico dei mezzi (camion e furgoni) che si recavano presso il laboratorio officina di proprietà degli attuali appellanti è sempre avvenuto, fin dagli anni
80 del secolo scorso, attraverso l'area prospiciente alla stessa officina, posta a NORD dello stabile, area che si affaccia sulla Via Monte Rosa, ove vi è il passo carraio?
10) Nello stesso periodo di tempo di cui al punto 9, su tale area che si affaccia su Via
Monte Rosa 40 e su quella retrostante l'officina e prospiciente il suo ingresso erano ubicati i cestoni in ferro con i contenitori dei pezzi di alluminio da lavorare in officina?
11) In prossimità dell'accesso all'officina retrostante lo stabile, fin dagli anni 80 sono stati par-cheggiati continuativamente i muletti, con alcuni cestoni e vi era anche un manufatto a loro protezione? (cfr. foto prodotte sub docc.17 e 24);
12) In prossimità dell'accesso dell'officina retrostante lo stabile, sin dagli anni 80 era permanentemente posizionata una macchina denominata , utilizzata, come una Per_4
sorta di centri-fuga per la sgrezzatura dei pezzi poi lavorati dell'officina stessa? pagina 5 di 16 13) Gli appellanti dalla seconda metà degli anni 80 e, prima di essi, i propri danti causa, hanno sempre utilizzato tutte le aree della parte sottostante del fabbricato adibita a cantina, dove i medesimi ebbero a conservare le scorte di cibo, l'acqua, il vino acquistato in comune, mobili non utilizzati (un tavolo, il lettino piccolo dei figli degli attori etc.), biciclette, gli attrezzi da baseball dei figli degli attori, lo scatolone contenente l'albero di
Natale, attrezzi per la pesca del Sig. l'ombrellone per il mare etc? Parte_2
14) Nel locale sottostante lo stabile che è stato intercluso da parte dei convenuti nel
2017, erano custoditi la caldaia centralizzata di tutto lo stabile e uno dei compressori a servizio dell'officina di proprietà degli appellanti, da dove sono stati rimossi rispettivamente nel 2015 e nel 2018 a cura e spese degli stessi appellanti?
15) Nella bocca di lupo accanto al locale intercluso, sempre in cantina, era poi custodito sotto la griglia un altro compressore a servizio dell'officina?
16) Nella seconda metà del 2017, le appellate hanno intercluso parzialmente il tratto laterale di tale area circostante il fabbricato di Via Monte Rosa 40 e tutta l'area che si trova dietro lo stabile, mediante l'installazione di due cancelli, non accessibili agli appellanti dalla seconda metà del 2018, impedendo, da allora, il loro libero accesso carraio e pedonale e il loro utilizzo? (cfr. foto allegate sub doc. 25);
17) L'area in questione, nella parte a destra rispetto al fabbricato, è, peraltro, occupata da rifiuti e masserizie che insistono sulla stessa a far data da febbraio 2021? (cfr. foto allegate sub doc. 26).
Si indicano a testimoni su tali circostanze.
, Via Berchet 2, 20832 Desio (MB); CP_3
, Via Goldoni 5, 20832 Desio (MB); CP_4
, Via Volta 20, 20811 Cesano Maderno (MB); Controparte_5
, Via Vicolo Vignoli, 20831 Seregno (MB). Controparte_6
In ogni caso, con vittoria integrale di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi del giudizio. pagina 6 di 16 Per CP_1 CP_2
Voglia la Corte d'Appello di Milano così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE: respingere in ogni sua parte l'appello proposto dai Sig.ri Parte_1
e avverso la sentenza n.1654/2024 del Tribunale di Monza, in
[...] Parte_2
quanto infondato in fatto ed in diritto, con particolare riferimento alla nuova domanda di declaratoria di nullità proposta al punto 1 delle conclusioni in via principale formulate in primo grado e che appare riprodotta a pag.15, terzo cpv, dell'atto di citazione in appello, di cui le appellate hanno eccepito ed eccepiscono l'inammissibilità, dichiarando di non accettare il contraddittorio sulla stessa.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA: ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli, da intendersi preceduti dall'inciso
“vero”: che il cortile circostante l'edificio sito in Desio (MB), Via Monterosa n.40, è stato utilizzato dal 29.10.1971 (data di acquisto del terreno) e sino al 04.09.2005 (data della morte del Sig. , dal Sig. e dalla Sig.ra Persona_2 Persona_2 Persona_3
nonché dagli aventi causa degli stessi;
che il cortile circostante l'edificio sito in Desio (MB), Via Monterosa n.40 è stato utilizzato dal 05.09.2005 dalle Sig.re e Persona_3 CP_1 CP_2
nonché dagli aventi causa delle stesse;
che nel corso del 2017 le convenute hanno posizionato due cancelli tra la recinzione ovest e l'adiacente muro dell'edificio e tra la recinzione est e l'adiacente muro dell'edificio.
Si indicano quali testi:
1) – , su tutti i capitoli;
Testimone_1 Testimone_2
pagina 7 di 16 2) – , su tutti i capitoli;
Testimone_3 Testimone_2
3) , su tutti i capitoli;
Controparte_7
4) - c/o , sui capitoli n.2 e 3; Tes_4 Controparte_8
5) , sui capitoli n.2 e n.3; Controparte_9
• non ammettersi i capitoli di prova dedotti dagli appellanti per i motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta 11.06.2025;
• nel caso di eventuale ammissione dei capitoli di prova dedotti dagli appellanti, ammettersi prova contraria sugli stessi con i testi indicati.
pagina 8 di 16 MOTIVI DELLA DECISIONE in fatto e diritto
Il Tribunale di Monza, con sentenza n. 1564\2024 pubblicata il 5-6-2024, accoglieva solo parzialmente le domande proposte da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
e accertando il diritto di proprietà comune delle parti attrici CP_1 CP_2 Persona_3 sull'area, adibita a cantina, posta al di sotto del piano terra del fabbricato sito in Desio, via Monte Rosa
n. 40, condannando le parti convenute a consentire agli attori di accedere liberamente a detta area, e rigettando ogni ulteriore domanda attorea.
Le pregresse vicende processuali possono riassumersi come di seguito.
e quali comproprietari nella misura di ½ ciascuno Parte_1 Parte_2 di due distinte unità immobiliari poste all'interno del fabbricato sito in Desio, via Monte Rosa n. 40, la prima costituita da un appartamento posto al piano primo, individuato al NCEU del medesimo Comune al foglio 21, mappale 255, subalterno 703, la seconda costituita da un laboratorio posto al piano terra, individuato al NCEU del detto Comune al foglio 21, mappale 255, subalterno 701, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Monza, e rispettivamente CP_1 CP_2 Persona_3 nude proprietarie le prime due ed usufruttuaria la terza, dell'immobile, anch'esso posto all'interno del medesimo fabbricato, censito al foglio 21, mappale 255, subalterno 702, chiedendo di accertarsi, in via principale, la comproprietà indivisa tra tutte le parti in causa delle aree scoperte circostanti la palazzina e dell'area di cantina sottostante il fabbricato e, per l'effetto, di condannarsi le convenute a consentire il libero accesso alle dette aree.
Le parti attrici, in via subordinata, chiedevano di accertarsi la maturata usucapione del diritto di comproprietà indivisa sui medesimi fondi.
Le convenute si costituivano in giudizio, contestando il fondamento delle domande attoree e chiedendone il rigetto, facendo in particolare rilevare come negli atti di acquisto in favore degli attori degli immobili di cui ai subalterni 701 e 703, rappresentati da un atto di donazione e da un atto di compravendita, entrambi datati 31.05.1995, fosse stata esclusa l'estensione del loro diritto all'area annessa ad uso cortile, e come nel successivo atto di compravendita del 22.06.2012, sottoscritto da tutte le parti in causa e per effetto del quale gli attori avevano alienato a tale il Controparte_9 sottotetto, individuato con il subalterno 704, che avevano realizzato al di sopra dell'immobile di cui al subalterno 703, era stato precisato che “..l'area scoperta circostante il fabbricato è di esclusiva proprietà dell'unità immobiliare al subalterno 702..”.
Senza sostanziale attività istruttoria, il tribunale decideva la causa nei termini sopra indicati.
pagina 9 di 16 Il giudice di primo grado rilevava come negli atti di acquisto, in favore degli attori, degli immobili contraddistinti con i subalterni 701 e 703, fosse stato espressamente stabilito che l'area ad uso cortile era esclusa dalla compravendita e dalla donazione.
Ciò comportava una deroga al regime generale previsto dall'art. 1117 c.c., non essendovi dubbio sul fatto che gli originari proprietari dell'intero stabile condominiale, avessero voluto riservarsi la proprietà dell'area cortilizia in questione.
Gli stessi signori e in occasione della vendita a Parte_1 Parte_2 terzi, con atto 22-6-2012, del sottotetto, contraddistinto con il subalterno 704, edificato al di sopra del loro appartamento individuato con il mappale 703 -atto al quale avevano partecipato anche i proprietari del subalterno 702, al fine di manifestare l'assenza di opposizione alla sopraelevazione e la rinuncia all'indennità spettante- avevano espressamente riconosciuto come l'area scoperta circostante il fabbricato fosse di esclusiva proprietà “dell'unità immobiliare al subalterno 702”.
Il giudice di primo grado riteneva l'infondatezza della eccezione di nullità, sollevata dagli attori, delle clausole di riserva contenute nei due atti del 1995, e l'assenza dei requisiti per affermare l'acquisto per usucapione della comproprietà dell'area cortilizia.
Infine, il tribunale osservava come, quanto al piano cantinato sottostante l'immobile, nessuna clausola di riserva fosse stata apposta nei due atti del 1995, con la conseguenza che, con riferimento a tale area, doveva trovare la presunzione di contitolarità della stessa stabilita dall'art. 1117 c.c., e conseguentemente doveva essere accolta, per tale aspetto, la domanda degli attori.
Detta sentenza è stata impugnata da e in forza di Parte_1 Parte_2 tre motivi di appello.
Si sono costituite e , confermando quanto allegate dagli appellanti circa CP_1 CP_2
l'avvenuto decesso di e la loro conseguente qualità di piene proprietarie dell'immobile Persona_3 individuato con il subalterno 702, e contestando il fondamento della impugnazione, di cui si chiedeva il rigetto.
Alla prima udienza del 16 settembre 2025, il consigliere istruttore fissava, ai sensi del novellato art. 352 c.p.c., per la rimessione della causa in decisione l'udienza del 21 ottobre 2025, da tenersi con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Spirati i termini assegnati (il primo ridotto a trenta giorni, il secondo a venti ed il terzo a dieci), e depositate, dalle sole parti appellate, le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. la causa è stata trattenuta in decisione dal collegio, così come composto per la detta udienza del 21 ottobre 2025, nella camera di pagina 10 di 16 consiglio del 29 ottobre 2025.
In via preliminare deve ammettersi la nuova produzione documentale di parte appellante, rappresentata da un provvedimento di avvio di procedimento amministrativo del Comune di Desio del settembre
2024 e di un rapporto della Polizia Locale di Desio del luglio 2024, trattandosi di documenti formatisi successivamente al maturare delle preclusioni istruttorie nel giudizio di primo grado.
La documentazione è pertanto ammissibile, ma non ha alcuna rilevanza, per quanto sarà in seguito osservato.
Ciò posto, con il primo motivo gli appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva escluso la natura comune dell'area cortilizia circostante l'immobile.
I signori e formulano una pluralità di critiche. Parte_1 Parte_2
Secondo gli appellanti, anzitutto il primo giudice avrebbe omesso l'esame sia dell'atto notarile del 14 luglio 1995 rep. 45535\7612, con il quale la società di fatto e figlio era stata regolarizzata Persona_2 come società in nome collettivo , e nel quale si dava atto che la Controparte_10 società era proprietaria di beni immobili in Desio via Monterosa 40, sia dell'atto notarile del 22 dicembre 1995 rep. 46416\8062 con il quale aveva ceduto l'intera sua quota di Persona_2 partecipazione del 50% del totale della società alla signora ed al Parte_1 figlio Parte_2
Le parti appellanti fanno rilevare come l'atto di cessione delle quote della società comportasse necessariamente l'acquisto della proprietà immobiliare in capo ai soci, e come l'atto di cessione di non contenesse alcuna riserva diretta od indiretta di mantenimento in capo al subalterno Persona_2
702 della proprietà esclusiva del cortile che circondava il laboratorio.
Ulteriore elemento che, secondo gli appellanti, confermava la natura comune di tale cortile, doveva rinvenirsi nel rapporto della Polizia Municipale del Comune di Desio del 21 luglio 2024 e nel procedimento amministrativo avviato dal Comune di Desio nel settembre 2024, per la presenza di tettoie in amianto “nelle aree identificate catastalmente al foglio 21 mappale 255”, dove gli odierni appellanti erano indicati come proprietari del detto mappale.
Secondo gli appellanti, i suddetti elementi privavano di rilevanza gli atti del maggio 1995 valorizzati dal tribunale, perché la deroga concerneva diritti dei quali gli appellati non potevano essere titolari in via esclusiva.
Gli appellanti aggiungono come gli atti del maggio 1995 avevano un contenuto contraddittorio, perché il cortile circostante il fabbricato veniva indicato come bene comune nella descrizione delle coerenze, e pagina 11 di 16 poi ne veniva riservata la proprietà esclusiva agli odierni appellati.
Fanno ancora rilevare gli appellanti come , con il testamento olografo del 1996, Persona_2 richiamato tra gli atti di provenienza nell'atto notarile del 22-6-2012 di vendita a terzi del subalterno
704, non poteva disporre della esclusiva proprietà del cortile in questione, perché ne aveva già disposto nel dicembre 1995 con l'atto di cessione delle quote societarie, e come, contrariamente a quanto ritenuto nella sentenza impugnata, era irrilevante il riferimento alla esclusiva proprietà in favore degli odierni appellati delle aree cortilizie, contenuto nel predetto atto notarile del 2012, in quanto l'atto era stato confezionato da terzi, e cioè dal notaio rogante, e non aveva un contenuto chiaro, e comunque mancava l'animus confitendi, perché doveva ragionevolmente escludersi che gli attori in primo grado avessero la consapevolezza di riconoscere la verità del fatto dichiarato, e di avvedersi delle sua conseguenze giuridiche.
Il motivo è infondato.
Osserva la Corte come, per consolidato insegnamento della Suprema Corte, il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano (Cass. 12381\2023; Cass. 3257\2004).
Sempre secondo i principi affermati dalla Corte Regolatrice, in tema di condominio negli edifici,
l'individuazione delle parti comuni, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -
, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio (Cass. 21440\2022).
Nella fattispecie in esame, il fabbricato sito in Desio via Monte Rosa n.40, oggetto di causa, in comunione ordinaria tra e , è divenuto ope legis un condominio, non Persona_2 Persona_3 tanto con l'atto del 31-5-1995 n. rep. 45144-7440, dal momento che oggetto della compravendita da a era la quota indivisa di un mezzo del laboratorio al piano terreno, il Persona_3 Parte_2 che non produceva il sorgere di una proprietà esclusiva in favore di un terzo estraneo agli originari comproprietari, ma con la successiva donazione, stipulata in pari data, recante il n. rep. 45145-7441, con la quale e donavano per l'intero a ed a Persona_2 Persona_3 Parte_2 Pt_1
pagina 12 di 16 l'appartamento sito al piano primo dello stabile, individuato al NCEU del Parte_1
Comune di Desio al foglio 21, mappale 255, subalterno 703.
Entrambi gli atti recano, così come rilevato dal primo giudice, la seguente pattuizione :” compete [al bene donato] la proporzionale quota di comproprietà dell'area su cui insiste il fabbricato, nonché di tutti gli altri enti comuni per legge ad esclusione dell'area annessa ad uso cortile”.
La inequivoca espressione utilizzata dalle parti non consente altra interpretazione che quella di ritenere che i donanti si fossero riservati la proprietà esclusiva della detta area cortilizia.
La circostanza che nella descrizione del bene donato, prima della apposizione della clausola di riserva, nella parte destinata alla indicazione delle coerenze, i confini ad est ed a sud siano menzionati con la generale espressione “enti comuni”, non genera alcuna incertezza sulla volontà delle parti donanti, come sopra individuata.
Da ciò consegue la irrilevanza, al fine di individuare la proprietà dell'area cortilizia in questione, dei successivi atti notarili invocati dall'appellante, del 14-7-1995 e del 22-12-1995, posto che alla data di stipulazione dei medesimi era già sorto il condominio, e per quanto disposto nell'atto genetico dello stesso, la detta area cortilizia non costituiva un bene comune al laboratorio posto al piano terreno.
Una conferma di quale fosse stata la volontà delle parti donanti con l'atto del 31-5-1995, si ricava, come correttamente ritenuto dal giudice di primo grado, dal contenuto dell'atto di compravendita stipulato in data 22.06.2012 con cui gli odierni appellanti trasferivano ad un terzo, tale sig. CP_9
il sottotetto, individuato con il subalterno 704, realizzato al di sopra dell'immobile di loro
[...] proprietà individuato con il subalterno 703.
Nel detto atto, al quale partecipavano anche le odierne parti appellate, per dichiarare di non opporsi alla sopraelevazione effettuata dalle odierne parti appellanti, veniva espressamente precisato che “..l'area scoperta circostante il fabbricato è di esclusiva proprietà dell'unità immobiliare al subalterno 702…”.
Le argomentazioni sostenute dagli appellanti per contrastare la evidente efficacia ricognitiva della proprietà del cortile in capo alle parti oggi appellate, non possono essere condivise.
Anzitutto l'atto in questione non è riconducibile alla volontà di un terzo, quale è il notaio rogante, atteso che, al di là di chi abbia redatto la minuta di un atto negoziale, i contraenti, sottoscrivendolo, fanno proprie le dichiarazioni, agli stessi riferite, in esso contenute.
Rimane poi inespressa dagli appellanti la ragione per la quale sarebbe mancato negli stessi una volontà di riconoscere la volontà del fatto dichiarato, atteso il chiaro ed inequivoco tenore delle espressioni utilizzate.
pagina 13 di 16 Anche la comunicazione di avvio di procedimento amministrativo, inviata nel settembre 2024 dal
Comune di Desio alle odierne parti appellanti, quali proprietari della porzione identificata catastalmente al foglio 21 mappale 255 subalterni 701 e 703, con la quale si contesta l'esistenza di tettoie in presunto cemento-amianto, non ha alcuna rilevanza al fine di stabilire la natura comune dell'area cortilizia in contesa, sia avuto riguardo alla natura e finalità dell'atto, sia al suo contenuto, del tutto generico quanto alla proprietà della specifica porzione immobiliare di cui qui si discute.
Con il secondo motivo le parti appellanti censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva respinto la domanda di usucapione.
Si assume come il giudice di primo grado avrebbe erroneamente respinto la richiesta di prova orale, che veniva reiterata in appello, giungendo a tale conclusione attraverso una non condivisibile valutazione del quadro documentale, rappresentato in particolare dalle fotografie che ritraevano lo stato dei luoghi.
Anche i capitoli di prova orale formulati erano, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, precisi e circostanziati.
Neppure poteva ritenersi che gli odierni appellanti avessero manifestato una volontà, con gli atti notarili del maggio 1995 e del 2012, contraria all'utilizzo uti domini delle dette aree.
Era infatti onere delle controparti, secondo le parti appellanti, dimostrare l'assenza dell'animus possidendi, che non poteva ricavarsi dai suddetti atti notarili, che identificavano in modo ambiguo le aree comuni e quelle di proprietà esclusiva.
Il motivo è infondato.
Proprio alla stregua dei, ripetuti, espressi riconoscimenti della proprietà, in capo alle parti appellate, le prove orali dedotte dagli appellanti, anche a prescindere dal loro contenuto generico, sono irrilevanti, in quanto comunque inidonee a dimostrare l'usucapione in loro favore del bene in contestazione.
Come insegna la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte il riconoscimento della altrui proprietà ha un duplice effetto: (a) interrompe il decorso del tempo per la prescrizione acquisitiva;
(b) fa escludere in radice l' “animus possidendi”, in quanto atto incompatibile con la volontà di godere il bene uti dominus. (Cass. 12786\2025; Cass. 5920/2025, Cass. 19706/2014, Cass. 2319/2010,
25250/2006).
È quindi evidente che l'atto ricognitivo del 2012 ha comunque prodotto gli effetti sopra indicati, si che comunque al momento della proposizione del presente giudizio non erano decorsi in ogni caso i termini per la prescrizione acquisitiva, il che rende superfluo ogni ulteriore accertamento, e quindi irrilevanti le prove orali formulate.
pagina 14 di 16 Con il terzo motivo gli appellanti lamentano come il tribunale avesse omesso di pronunciarsi sulle domande dirette ad ottenere la condanna delle parti convenute in primo grado a sgomberare l'area cortilizia in questione da veicoli e cose.
Anche questo motivo non ha fondamento.
Come insegna la Corte Regolatrice non ricorre il vizio di omessa pronuncia ove la decisione comporti una statuizione implicita di rigetto della domanda o eccezione, da ritenersi ravvisabile quando la pretesa non espressamente esaminata risulti incompatibile con l'impostazione logico-giuridica della pronuncia, nel senso che la domanda o l'eccezione, pur non espressamente trattate, siano superate e travolte dalla soluzione di altra questione, il cui esame presuppone, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza (Cass. 25710\2024).
Il tribunale risolvendo in senso sfavorevole per gli attori in primo grado la questione della proprietà dell'area cortilizia, ha, in modo corretto, ritenuto implicitamente rigettata la pretesa attorea di ottenere la condanna dei convenuti in primo grado allo sgombero di ogni oggetto dall'area cortilizia in questione, dal momento che, una volta accertata la esclusiva proprietà della stessa in favore di CP_1
e veniva meno il presupposto della condanna ad un facere oggetto della domanda che si
[...] CP_2 assume non esaminata.
Pertanto, per le ragioni che precedono, l'appello proposto da e Parte_1
va respinto, con la conseguente integrale conferma della sentenza impugnata. Parte_2
Gli appellanti vanno condannati al rimborso delle spese processuali sostenute dalle appellate, liquidate, tenuto conto delle questioni trattate, e comunque dei parametri di cui al DM n.55 del 10-3-2014 (come modificato), utilizzando i valori medi dello scaglione di riferimento (controversia di valore indeterminabile di bassa complessità), per le tre fasi, studio, introduttiva e decisionale, non risultando svoltasi quella istruttoria, in euro 6.946,00 per compenso oltre 15% per rimborso spese forfettarie.
La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte degli appellanti, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR
115\2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 228\2012.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando:
a)respinge l'appello proposto da e e conferma Parte_1 Parte_2
l'impugnata sentenza;

b)condanna gli appellanti al pagamento delle spese processuali in favore di e CP_1 CP_2
pagina 15 di 16 liquidate in euro 6.946,00 per compenso oltre iva, cpa e 15% per rimborso spese forfettarie;
CP_2
c)dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, come determinato a norma del predetto art. 13, comma 1-bis.
Milano camera di consiglio del 29 ottobre 2025
Il Presidente est. Carlo Maddaloni
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