REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
sezione civile composta dai magistrati:

1.dr. Luigi Santini Presidente

2. dr. Angela Quitadamo Consigliere rel.

3. dr. Arianna Sbano Consigliere
All'esito della camera di consiglio, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 131/2025 r.g. vertente
TRA
, rappresentata e difesa per procura alle liti in atti dall'Avv. Jacopo Saccomani Parte_1 del Foro di Ancona
Parte appellante
E
, rappresentata e difesa per procura alle liti in atti dall'Avv. Virginia Reni CP_1 del Foro di Ancona
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 13 febbraio 2025 ha impugnato la sentenza del 14 Parte_1 gennaio 2025 con la quale il Tribunale di Ancona aveva dichiarato risolto per finita locazione in data 31 maggio 2024 il contratto intercorso con ed avente ad oggetto l'appartamento CP_1 sito in Montemarciano (AN) alla Via Lungomare di Marina di Montemarciano n. 30, quindi aveva condannato essa conduttrice al rilascio del suddetto immobile nella disponibilità della ricorrente entro il 31 gennaio 2025, oltre che al rimborso delle spese processuali. L'appellante ha censurato la decisione del Tribunale nella parte in cui aveva escluso la sussistenza di una fattispecie di contratto di locazione transitoria “irregolare” ed aveva ritenuto essere intercorso tra le parti un contratto di locazione turistica o temporanea, senza considerarne il chiaro tenore letterale, alla stregua del quale non era rappresentata la finalità turistica del negozio e, al contrario, veniva espressamente invocato l'uso transitorio dell'immobile locato; ha sottolineato che, in base al combinato disposto degli artt.
1, quarto comma, e 13, quinto comma, della legge n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico richiedeva la forma scritta a pena di nullità, con espressa indicazione delle finalità turistiche integranti la causa in concreto, onde evitare l'applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria;
che erroneamente il Tribunale aveva ricavato la finalità turistica dalla natura dell'immobile, dalla località in cui lo stesso si trovava, oltre che dalla circostanza dell'essere imminenti i “lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni con incarico affidato ad un tecnico sin dal 26/01/2024”, ossia da elementi estrinseci al contratto, ed oltretutto di valenza non univoca rispetto alla destinazione dell'immobile, nessuno dei quali essendo idoneo a far presupporre che essa conduttrice avesse inteso abitare l'immobile in questione per finalità di villeggiatura;
che nemmeno soccorreva la suddetta interpretazione il criterio della buona fede, in quanto unica legittimata a confidare nella buona fede della locatrice sarebbe stata la conduttrice, quale parte debole del rapporto contrattuale, che aveva incolpevolmente fatto affidamento sulla correttezza della proprietaria e sulla sua volontà di garantire il diritto abitativo.
L'appellante ha aggiunto che ad escludere la conclusione di un contratto ad uso turistico vi era anche la circostanza dell'omessa comunicazione prevista dall'art. 32, secondo comma, della legge regionale n.9 del 11 luglio 2006 (TU Regione Marche in materia di locazioni ad uso turistico) così come modificato dall'art. 25 della L.R. n.28/2020; ha sottolineato che, chiarito l'intento delle parti di concludere una locazione abitativa di natura transitoria, quest'ultima andava disciplinata dall'art. 5 del D.Lgs. n. 431/1998, e, in difetto di prova dei requisiti richiesti, andava ricondotta alla disciplina ordinaria di cui all'art. 2, commi 2 e 3, della legge n. 431/98, corrispondente al modello del 4+4 anni, la qual cosa avrebbe dovuto portare al rigetto della convalida dello sfratto, non potendo dirsi terminata la locazione. L'appellante ha, quindi, insistito per la riforma della sentenza impugnata nel senso innanzi sollecitato, con vittoria di spese del doppio grado.
ha resistito al gravame e ne ha chiesto il rigetto, con condanna dell'appellante CP_1 al pagamento delle spese di lite e di un adeguato indennizzo per i 344 giorni di utilizzo abusivo dell'immobile dall'1/06/2024 fino alla data del rilascio, avvenuto con verbale del 27/05/2025.
Allo scadere del termine per il deposito delle note sostitutive d'udienza, la causa è stata trattenuta in decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e va respinto per le ragioni di seguito esposte.
Diversamente da quanto affermato dal Tribunale, alla stregua del laconico contenuto della scrittura privata dell'11 maggio 2024 appare insuperabile il profilo di nullità della locazione ad uso transitorio, per evidente carenza delle condizioni richieste dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in particolare per la mancata adozione delle modalità di stipula fissate dall'art. 5 della legge citata e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione, giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge.
Tuttavia, pur recependo l'argomento dell'appellante in ordine all'insufficienza di elementi idonei a qualificare il contratto intercorso tra le parti come locazione turistica non a fine abitativo, e pur muovendo dall'accertamento circa la nullità della locazione di natura transitoria, e sua conseguente trasformazione in locazione ordinaria di durata quadriennale, ritiene il Collegio meritevole di accoglimento la domanda di rilascio per finita locazione, stante il difetto assoluto di prova che la conduttrice abbia continuato a versare alla locatrice - semmai facendone offerta formale nei modi di legge - il canone, calcolato secondo i parametri normativi vigenti, onde legittimare il godimento dell'immobile ad uso abitativo a titolo di locazione ordinaria.
Invero, la parte conduttrice ed odierna appellante ha invocato la nullità della locazione ad uso transitorio, per carenza degli indispensabili requisiti di sostanza e di forma richiesti dalla legge ai fini della sua validità ed efficacia, onde conseguire il risultato della trasformazione del rapporto in locazione ordinaria di durata quadriennale;
tuttavia, essa non può vantare il diritto al perdurante godimento del bene a tale diverso titolo, in quanto non ha dimostrato di avere dato esecuzione alla locazione ordinaria, adempiendo alle obbligazioni da questa nascenti a suo carico.
Ed infatti, l'inadempienza della conduttrice all'obbligo di versare puntualmente il canone di locazione, nella misura ed alle scadenze previste per la tipologia di contratto derivante dalla trasformazione ex lege, integra condizione di fatto sufficiente a sorreggere la domanda della parte locatrice di risoluzione del vincolo contrattuale, in onore al generale criterio che presiede al funzionamento del sinallagma in tutti i contratti a prestazioni corrispettive e che trova compiuta espressione nell'art. 1453 c.c..
Nello specifico, a seguito del mutamento del rito disposto dal Tribunale, e nell'ambito del giudizio a cognizione piena in tal modo instauratosi, l'originaria intimante, preso atto dell'eccezione di nullità della locazione transitoria sollevata dall'intimata, e pur avendo insistito nella validità ed efficacia di tale tipologia contrattuale, attraverso le proprie deduzioni ha, altresì, ancorato sostanzialmente la domanda di rilascio dell'immobile all'ulteriore presupposto che la conduttrice, per l'intero periodo di occupazione dello stesso, si fosse sottratta al pagamento del canone.
Ebbene, rispetto alla chiara posizione difensiva assunta dalla controparte, l'intimata ed odierna appellante si è del tutto sottratta agli oneri probatori a suo carico, inerenti alla dedotta circostanza dell'effettivo sorgere del rapporto locatizio in epoca anteriore a quella di sottoscrizione della scrittura privata dell'11 maggio 2024, nonché dell'effettivo versamento della somma di euro 350,00 con cadenza mensile per l'intero periodo durante il quale si è protratta l'occupazione abitativa dell'immobile.
Giova in proposito richiamare il principio di elaborazione giurisprudenziale secondo cui Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una
"causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario
(Cass.Ord.n.5955 del 28 febbraio 2023).
Il surrichiamato principio è stato elaborato proprio in riferimento ad analoga fattispecie di intimazione di sfratto per finita locazione transitoria, della quale in sede di opposizione era stata eccepita dalle conduttrici la nullità e la conseguente durata quadriennale;
i Giudici di legittimità nell'occasione hanno ribadito che “….ridurre "la modificazione ammessa ad una sorta di precisazione o addirittura di mera diversa qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto" significherebbe, "contro la lettera e la logica della norma, costringere la parte che abbia meglio messo a fuoco il proprio interesse e i propri intendimenti in relazione ad una determinata vicenda sostanziale" a "rinunciare alla domanda già proposta per proporne una nuova in un altro processo, in contrasto con i principi di conservazione degli atti e di economia processuale, ovvero a continuare il processo perseguendo un risultato non perfettamente rispondente ai propri desideri ed interessi, per poi eventualmente proporre una nuova domanda (con indubbio spreco di attività e risorse) dinanzi ad un altro giudice" (così, in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. n. 12310 del 2015, cit.). L'unico limite, conclusivamente, alla consentita sostituzione della domanda rispetto alla domanda originaria consiste nella necessità che - "immutato l'elemento identificativo soggettivo delle personae" - la domanda modificata debba "pur sempre riguardare la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo o comunque essere a questa collegata, regola sicuramente ricavabile da tutte le indicazioni contenute nel codice in relazione alle ipotesi di connessione a vario titolo, ma soprattutto se si considera in particolare che, come sopra evidenziato, la domanda modificata si presenta certamente connessa a quella originaria quanto meno per «alternatività»" (così, nuovamente in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. n. 12310 del
2015, cit.).
Fatta applicazione di tali principi al caso di specie, nulla ostava a che la parte locatrice - che aveva agito per far accertare la finita locazione, ipotizzata di natura transitoria, a fronte della posizione assunta dalle conduttrici, che ne assumevano, invece, la durata quadriennale - potesse richiedere la declaratoria di risoluzione per inadempimento, in ragione della morosità delle conduttrici…..”
Tornando al caso di specie, è possibile affermare che il tenore complessivo delle difese articolate dalla locatrice nella fase di giudizio a cognizione piena sorregga la domanda di rilascio del bene locato in base ad una diversa ragione giuridico-fattuale, additata nell'inadempimento della conduttrice all'obbligo di versare il canone di locazione, che si è affiancata all'originaria causa petendi posta a base dell'intimazione di sfratto per finita locazione transitoria.
In conclusione, l'appellante, onde invocare utilmente la nullità della locazione transitoria per difetto dei requisiti di legge e la trasformazione della stessa in locazione ordinaria della durata di anni 4+4, avrebbe dovuto adeguatamente dimostrare di essere legittimata a rivestire la posizione di conduttore secondo il modello contrattuale di cui ha chiesto l'accertamento, dunque di avere confidato senza colpa nella più lunga durata del rapporto, ed in ogni caso di aver adempiuto a tutte le obbligazioni nascenti a suo carico in forza di tale tipologia di negozio;
solo a tali condizioni essa avrebbe potuto pretendere la declaratoria dei perduranti effetti in proprio favore del contratto invocato.
Non può essere esaminata la domanda della locatrice, reiterata ex art. 346 cpc, di pagamento di un indennizzo da abusiva occupazione dell'immobile, posto che la relativa declaratoria di inammissibilità, adottata dal Tribunale, avrebbe dovuto formare oggetto di censura mediante impugnazione in via incidentale.
Le suesposte considerazioni, di carattere assorbente rispetto ad ogni altra questione sollevata, conducono al sostanziale rigetto del gravame ed alla conferma della sentenza impugnata, sia pure con diversa motivazione.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
2) condanna alla rifusione delle spese del grado, che liquida in favore di in euro Parte_1 CP_1
800,00, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge;
3) dichiara la ricorrenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, del doppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione
Ancona, 20 novembre 2025
Il Consigliere rel. Il Presidente