REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 52577 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021, posta in deliberazione all'udienza del 15 aprile 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Sig. elettivamente domiciliato in Roma, Via Tiberio Parte_1
Imperatore 15, presso lo Studio dell'Avv. Andrea Monti, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
E
in persona Controparte_1
dell'Amministratore p.t., Rag. , elettivamente Controparte_2
domiciliato in Roma, Via Giacomo Puccini 9, presso lo Studio dell'Avv.
LE TI, rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Funeroli per procura in atti
CONVENUTO OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale
CONCLUSIONI
All'udienza del 15 aprile 2025, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Sig. Parte_1
esponeva di essere proprietario di tre unità immobiliari facenti parte dello stabile sito in Roma, ed esponeva che in data Controparte_1
29 giugno 2021 si era tenuta l'assemblea condominiale in cui erano stati approvati, ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno, il rendiconto di gestione 2019 e il preventivo degli anni 2020 e 2021.
Contestava in primo luogo l'attore la violazione del criterio di ragionevolezza nella scelta del luogo di svolgimento dell'assemblea condominiale, che aveva avuto luogo a Napoli, e senza ricorso all'utilizzo di modalità telematiche.
Rilevava poi, in riferimento all'approvato consuntivo, la mancata allegazione alla convocazione della nota sintetica esplicativa della gestione annuale, in violazione dell'art. 1130 bis c.c., oltre che l'assenza di una continuità contabile con gli esercizi precedenti, non risultando mai redatti correttamente, e sottoposti ad approvazione, i bilanci consuntivi relativi al periodo di gestione del precedente amministratore, ad eccezione di quello riguardante il 2017, peraltro impugnato;
evidenziava poi l'illegittimità delle spese relative ai servizi prestati da società facente parte del Controparte_3
medesimo gruppo delle altre società che possedevano la maggioranza dei millesimi, e appaltatrice dei servizi di gestione dell'edificio condominiale, fra cui il servizio di portierato, pulizia e fornitura di energia elettrica, svolti in realtà per l'attività alberghiera esercitata nello stabile. Contestava altresì l'illegittimità della delibera di cui al punto 2 dell'ordine del giorno, che aveva approvato i bilanci preventivi per gli anni 2020 e 2021, in quanto, in riferimento al primo, lo stesso non risultava attinente alla situazione reale e risultava redatto al solo fine di legittimare un preventivo 2021 prevedendo rate per un servizio mai svolto a causa del lockdown.
Concludeva richiedendo la declaratoria di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata.
Si costituiva in giudizio il Controparte_1
che eccepiva l'inammissibilità dell'impugnazione, oltre che la sua infondatezza nel merito;
concludeva richiedendo il rigetto delle richieste attoree.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 15 aprile 2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che, con la domanda introduttiva del presente giudizio, parte attrice ha impugnato la delibera del convenuto in data 29 giugno 2021, richiedendo, innanzi CP_1
tutto, la declaratoria di illegittimità di tutte le decisioni adottate in quella sede per violazione del criterio di ragionevolezza nella scelta del luogo di svolgimento dell'assemblea e, in subordine, la declaratoria di illegittimità delle decisioni di cui ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno, riguardanti l'approvazione del rendiconto 2019
e dei preventivi delle gestioni 2020 e 2021.
Ora, in riferimento alla prima censura avanzata, si deve rilevare, per come emergente dalla documentazione in atti e per come non contestato, che l'assemblea condominiale del 29 giugno 2021 veniva convocata, come da avviso, presso la sita in Napoli, CP_4
Via Caracciolo 14, ove la stessa, come da verbale, aveva luogo.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che è nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari,
l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione (C.C. 14461/99).
Nel caso di specie, per come evidenziato, l'assemblea del CP_1
convenuto, sito in Roma, aveva luogo in un'altra Controparte_1
città, segnatamente Napoli, così dovendosi condividere, tenuto conto dei citati principi giurisprudenziali, le censure avanzate da parte attrice sul punto, non essendosi rispettato, da parte dell'amministratore, il limite territoriale indicato dalla Suprema Corte nella scelta del luogo della riunione.
Peraltro, non appare rilevante, nella presente sede, che il CP_1
convenuto abbia deliberato in data 22 marzo 2022, e quindi successivamente allo svolgimento dell'assemblea oggetto della presente impugnazione, la conferma del luogo privilegiato di riunione in Napoli, pur rimettendo all'amministratore la possibilità di individuare il luogo più opportuno di volta in volta;
a ciò deve aggiungersi che, nella propria comparsa di costituzione e risposta, parte convenuta ha dato atto che tutte le riunioni condominiali si erano svolte a Napoli e che, a fronte delle censure attoree riguardanti la richiesta di loro svolgimento con modalità telematiche, nessuna disposizione di legge imponeva la loro celebrazione in videoconferenza;
sul punto, peraltro, occorre ulteriormente evidenziare che nella richiamata delibera del 22 marzo 2022
l'assemblea espressamente non prestava il consenso alla celebrazione in videoconferenza delle assemblee.
Né, altresì, devono essere condivise le deduzioni del convenuto circa la possibilità di delega a terzi da parte del , e ciò tenuto CP_1
proprio conto dello svolgimento dell'assemblea in una città diversa da quella ove il si trova, e quindi, in ogni caso, in violazione CP_1
del limite territoriale imposto all'amministratore nella scelta del luogo, avvenuta, peraltro, in assenza di una volontà unanime dei condomini in tal senso.
Alla luce delle considerazioni che precedono la censura avanzata in primo luogo da parte attrice deve essere condivisa, con conseguente assorbimento delle ulteriori doglianze avanzate.
La delibera impugnata nella presente sede deve pertanto essere annullata.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede;

I. Annulla le delibere adottate dall'assemblea condominiale in data 29 giugno 2021, oggetto della presente impugnazione;

II. Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore, liquidate in complessivi euro 5.500,00, di cui euro 1.200,00 per la fase di studio, euro 800,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma il 30 ottobre 2025
IL GIUDICE