REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE OTTAVA CIVILE
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta col n. 70416/2021 R.G. il 1.12.2021 e vertente tra
, (in proprio e nella qualità di Parte_1 Parte_2 Parte_3
erede di ), (nella qualità di erede di ) Persona_1 Parte_4 Persona_1
e (nella qualità di erede di ), rappresentati e difesi dagli Parte_5 Persona_1
avv.ti Antonio Belloni e Federico Belloni, giusta procure in atti
ATTORI
e
, , , e , CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 CP_5
rappresentati e difesi dall'avv. Serapio Deroma, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 9.11.2021, ii sigg.ri Parte_1 Persona_1 [...]
e assumendosi comproprietari pro indiviso con il sig. Parte_2 Parte_3 Persona_2
(deceduto in data 30.10.2014) ed oggi con i suoi eredi, odierni convenuti, sigg.ri , CP_1 , , e dell'unità immobiliare sita in Roma, alla via dei Rangoni, n. CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
32/E, chiedevano disporsi lo scioglimento della comunione sussistente inter partes, con formazione di lotti riferibili alla quota di 2/3 in loro favore e di 1/3 in favore delle controparti;

chiedevano, altresì, condannarsi i convenuti al rilascio delle unità immobiliari facenti parte del compendio sito in Roma, alla via Portuense, n. 830, dagli stessi detenute a titolo di comodato d'uso gratuito, oltre al pagamento di un indennizzo per il mancato godimento dei beni ed al ristoro dei danni provocati al fabbricato, unitamente al saldo delle quote condominiali e della quota di loro spettanza relativa all'utenza idrica;
si costituivano in giudizio i sigg.ri , CP_1
, , e che, nel contestare integralmente la domanda avversa e nel CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
chiederne il rigetto, spiegavano domanda di declaratoria di intervenuta usucapione, anche da parte del sig. (loro dante causa), della proprietà delle unità immobiliari site alla via Persona_2
Portuense, n. 830.
In corso di causa, concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c. con il deposito delle relative memorie ed avuta la costituzione in giudizio dei sigg.ri e nella Parte_5 Parte_4 Parte_3
qualità di eredi del sig. (deceduto in data 19.9.2923), veniva ammessa ed Persona_1
espletata la prova per interrogatorio formale e per testi richiesta da entrambe le parti;

successivamente, precisate le conclusioni all'udienza del 23.5.2025 (svoltasi in modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.), la causa, trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., a seguito dello scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.
La duplice domanda proposta dagli attori, nel postulare la sussistenza di una comunione con gli odierni convenuti sulle unità immobiliari site in Roma, alla via dei Rangoni, n. 32/E, nonchè la sussistenza di un rapporto di comodato d'uso gratuito di talune delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato sito in Roma, alla via Portuense, n. 830, ha ad oggetto, per un verso, lo scioglimento della comunione insistente sugli immobili di via dei Rangoni n. 32/E e, per altro verso, la richiesta di rilascio, da parte dei comodatari, delle unità immobiliari site alla via
Portuense, n. 830, con condanna degli stessi al pagamento di un indennizzo per il mancato godimento dei beni ed al ristoro dei danni provocati al fabbricato, unitamente al saldo delle quote condominiali e della quota di loro spettanza dell'utenza idrica del fabbricato. La domanda risulta infondata in riferimento ad entrambi i capi che ne costituiscono l'oggetto.
Sotto il primo aspetto, si rileva che il singolare assunto di parte attrice, secondo cui le unità
immobiliari di via Rangoni, n. 32/E, sebbene formalmente acquistate dal solo sig. Persona_2
sarebbero, sulla base di sconosciuti accordi (dei quali non viene nemmeno allegata la sussistenza o descritta la natura giuridica), rientrate nella comune ed indivisa proprietà di tutti e tre i fratelli
( , e nella quota di 1/3 ciascuno, con conseguente diritto degli odierni Per_2 Pt_1 Persona_1
attori (e dei loro aventi causa) di ottenere lo scioglimento della comunione tuttora insistente sugli immobili in oggetto, non ha trovato (né avrebbe potuto trovare) alcun riscontro agli atti del presente giudizio.
Contrariamente alla prospettazione difensiva di parte attrice, secondo cui i tre fratelli Per_1
( , e ) ebbero ad acquistare “…in comune e pro indiviso, con atto pubblico Per_2 Pt_1 Per_1
del 20.12.1973…un casale con relativa corte, chiamato casa vecchia nel lessico familiare…”, si osserva che, con atto pubblico del 20.12.1973 (allegato sub 3 all'atto di citazione) il solo sig.
ebbe ad acquistare le unità immobiliari oggetto del presente giudizio, Persona_2
corrispondendone il prezzo alla parte alienante;
l'atto pubblico di compravendita non contiene alcun riferimento ad una fantomatica partecipazione all'acquisto da parte dei fratelli del sig.
né i successivi riconoscimenti (verbali o scritti, desumibili dalla copiosa Persona_2
documentazione versata in atti da parte attrice) della sussistenza di una comunione indivisa sugli immobili in oggetto da parte del sig. o dei suoi aventi causa potrebbero, in alcun Persona_2
caso, essere idonei all'acquisto (ovvero alla prova dell'avvenuto acquisto) della proprietà
immobiliare da parte di soggetti che sono rimasti del tutto estranei ai passaggi formali indispensabili per la costituzione ed il trasferimento del diritto dominicale.
E' noto che l'acquisto della proprietà, ai sensi dell'art. 922 c.c., può avvenire a titolo originario
(fattispecie mai dedotta o allegata da parte attrice in riferimento alle unità immobiliari di via dei
Rangoni) ovvero derivativo (in forza di trasferimenti inter vivos ovvero per atti mortis causa);
gli attori, nel postulare sic et simpliciter la sussistenza di una comunione con il sig. Persona_2
come riveniente da sconosciuti accordi verbali (o, addirittura, taciti) e desumibile da riconoscimenti in tal senso espressi nel corso degli anni, non hanno mai allegato la circostanza dell'avvenuta usucapione dei detti beni né quella della stipula di un accordo simulatorio,
intercorso con il fratello , in ordine alla intestazione fittizia degli immobili;
lungo l'intero Per_2
corso del giudizio non è mai stata postulata l'ipotesi di una simulazione relativa parziale (in riferimento alla persona dell'acquirente) del contratto di acquisto degli immobili, simulazione della quale avrebbe dovuto essere allegata la controdichiarazione scritta intercorsa tra i contraenti, mentre si appalesa chiaramente inammissibile (in quanto formulato soltanto in sede di scritti conclusionali e quindi tardivo rispetto alla rituale precisazione della domanda – e della relativa causa petendi – in sede di prima memoria ex art. 183 c.p.c.) il riferimento ad un presunto accordo fiduciario (non necessitante di forma scritta) che sarebbe intercorso (in circostanze di tempo e luogo sconosciute) tra i tre fratelli in ordine all'intestazione dell'immobile al solo Per_1
sig. e del quale, tuttavia, non è stato nemmeno sommariamente descritto l'ipotetico Persona_2
contenuto.
Non potendosi ravvisare in capo agli odierni attori il diritto di comproprietà sulle unità immobiliari site in Roma, alla via dei Rangoni, n. 32/E, gli stessi non risultano nemmeno legittimati alla proposizione della domanda di divisione giudiziale di un bene di titolarità di terzi, dal che discende l'integrale rigetto della domanda di scioglimento/divisione formulata nel presente giudizio.
Per quanto attiene alle unità immobiliari site in Roma, alla via Portuense, n. 830, acquistate dai fratelli e ed in riferimento alle quali gli attori postulano la sussistenza di Pt_1 Persona_1
distinti rapporti di comodato d'uso (intercorsi prima con il sig. e successivamente Persona_2
con i suoi eredi), si osserva che, secondo la prospettazione difensiva attorea, a distanza di pochi anni dall'acquisto (avvenuto in data 20.10.1962), sarebbero stati concessi in comodato d'uso al sig. i due appartamenti siti al terzo piano del fabbricato ed il garage al piano terra, Persona_2
lato nord/ovest, attualmente nel godimento degli odierni convenuti (aventi causa dall'originario comodatario), mentre tutte le spese, anche straordinarie e di ristrutturazione, sarebbero state sopportate in via esclusiva dagli attori;
sulla base di tali presupposti, parte attrice chiede intimarsi ai comodatari l'immediato rilascio delle unità immobiliari in loro godimento, ai sensi dell'art. 1803 c.c., oltre che la condanna dei predetti al pagamento di un indennizzo per il mancato godimento degli immobili ed al risarcimento dei danni arrecati al fabbricato. Premesso che, in ragione della dichiarata sussistenza di un rapporto di comodato d'uso gratuito
(sussistente proprio per volontà degli attori), alcun indennizzo sarebbe, in ogni caso, dovuto dai comodatari per il godimento del bene (in ragione della presenza di un titolo che ne legittima la loro occupazione ed il loro godimento), si osserva che difetta agli atti del presente giudizio qualsivoglia dimostrazione della sussistenza inter partes di un simile rapporto di comodato d'uso gratuito, che, non risultante da alcun atto scritto, non ha trovato alcuna conferma nemmeno nelle dichiarazioni testimoniali raccolte nel corso del presente giudizio.
L'escussione dei testi e la valutazione delle dichiarazioni dagli stessi rese hanno consentito di appurare che, effettivamente, il sig. a far data dal 1963 e fino al 1995 (epoca in Persona_2
cui ebbe a trasferirsi altrove) ha sempre stabilmente occupato ed abitato i due appartamenti posti al terzo piano del fabbricato, i terrazzi, una piccola porzione coperta di circa 12 mq posta a destra dell'uscita delle scale nel piano terrazzi ed un garage posto al piano terra;
che successivamente al trasferimento del sig. gli immobili sono stati sempre occupati Persona_2
e goduti dai suoi figli, odierni convenuti, e che questi ultimi si sono fatti anche carico di contribuire al pagamento delle spese di ristrutturazione degli immobili (cfr. quanto dichiarato dal teste ). Testimone_1
E tuttavia, la situazione di fatto ampiamente descritta dai testimoni escussi (e sostanzialmente pacifica tra le parti) in riferimento all'occupazione ed al godimento degli immobili di via Portuense
n. 830 da parte del sig. e dei suoi eredi, risulta neutra ai fini dell'accoglimento sia Persona_2
della domanda di rilascio proposta dagli attori in riferimento al dedotto (ma non dimostrato)
rapporto di comodato d'uso che sarebbe intercorso tra le parti in ordine all'utilizzo degli immobili e sia ai fini dell'accoglimento della domanda riconvenzionale di usucapione, proposta dai convenuti, tenuto conto dello strettissimo legame di parentela intercorso ed intercorrente tra le parti e della normale ed usuale tolleranza che a tale rapporto, necessariamente, si riconnette.
Premesso che “…l'azione di rivendicazione e quella di restituzione sono entrambe dirette allo
stesso risultato pratico del recupero del possesso del bene. E tuttavia, l'azione di restituzione si
differenzia da quella di rivendicazione per il fatto che la prima è di natura personale e presuppone
che la detenzione della cosa sia stata trasferita al convenuto dall'attore o dal suo dante causa in forza di un rapporto successivamente venuto meno per invalidità, inefficacia, decorso del termine
di durata o esercizio della facoltà di recesso, con il conseguente sorgere obbligo di restituzione
(Cass., Sez. 2, 26 febbraio 2007, n. 4416; Cass., Sez. 2, 23 dicembre 2010, n. 26003)…” (cfr.
Cass. Civ. Sez. 2, n. 705 del 14.1.2013), si rileva che la domanda proposta da parte attrice in riferimento alle unità immobiliari di via Portuense, n. 830, nel postulare la sussistenza dell'originario titolo giustificativo del possesso da parte dei convenuti e nell'individuarlo nel rapporto di comodato gratuito intercorso con il sig. e con i suoi aventi causa, risulta Persona_2
giuridicamente qualificabile come domanda di restituzione, la cui (unica) causa petendi è
costituita dal venir meno, ai sensi dell'art. 1803 c.c., del titolo legittimante il possesso del bene da parte dei convenuti.
E tuttavia, non si rinviene, dalla complessiva valutazione delle deposizioni testimoniali raccolte,
alcun valido spunto probatorio della sussistenza e configurabilità del rapporto sussistente inter
partes alla stregua di comodato gratuito, o comodato precario di immobili, in favore del sig.
e dei suoi aventi causa (avendo tutti i testi dichiarato di essere convinti della Persona_2
sussistenza di un vero e proprio diritto dominicale in capo al sig. e, Persona_2
successivamente, ai suoi figli); da ciò consegue che, non avendo parte attrice assolto compiutamente al proprio onere probatorio in ordine alla dimostrazione della fonte del proprio diritto restitutorio, la domanda non può trovare accoglimento;
si richiamano sul punto i principi espressi dalla S.C. in fattispecie analoga alla presente e si ribadisce che “…come questa Corte
ha già avuto modo di affermare, l'attore in restituzione il quale deduca che un immobile è stato
concesso in godimento in forza di un contratto (nella specie, comodato precario), ha l'onere di
provare la fonte del proprio diritto e la successiva estinzione del rapporto obbligatorio, e quindi
il venir meno del titolo legittimante l'ulteriore godimento della cosa (cfr. Cass., Sez. Un.,
30/10/2001, n. 13533, e, conformemente, da ultimo, Cass., 20/1/2020, n. 1080).
In altri termini, colui che chiede in restituzione deve provare il titolo in base al quale è avvenuta
la consegna del bene e il relativo successivo venir meno per qualsiasi causa (cfr. Cass.,
23/12/2010, n. 26003; Cass., 26/2/2007, n. 4416; Cass., 10/12/2004, n. 23086), l'uno e l'altro
elemento costituendo fatti costitutivi della domanda, la cui dimostrazione incombe all'attore (v.
Cass., 13/7/1984, n. 4119). Orbene, la corte di merito ha nell'impugnata sentenza invero disatteso il suindicato principio. In particolare là dove ha affermato che, in “assenza di prova di
un accordo di cessione del bene in questione e comunque di altro titolo di detenzione rispetto a
quello dedotto”, nella specie l'”assunto attoreo del comodato verbale a titolo gratuito mediante
semplice recesso unilaterale del comodante ai sensi e per gli effetti dell'art. 1810 c.c., e l'obbligo
di tutti gli appellati, sia pure a diverso titolo…a restituire il bene all'appellante, libero da persone
e cose” può “ritenersi provato in forza della stessa perdurante occupazione del bene non
giustificata da altro titolo”. Emerge invero evidente, a tale stregua, come la corte di merito abbia
concluso che la consegna dell'immobile sia nel caso avvenuta a titolo di comodato precario in
ragione della mancata prova da parte delle convenute controparti che la stessa sia stata
effettuata a diverso titolo. Affermazione la quale, oltre che del tutto apoditticamente e in termini
intrinsecamente ed irredimibilmente del tutto illogici formulata ed invero integrante una
motivazione sul punto meramente apparente e pertanto inesistente (cfr., da ultimo, Cass.,
6/10/2021, n. 27130; Cass., 25/6/2021, n. 18285; Cass., 6/5/2020, n. 8508), si appalesa altresì
deponente per un vizio di sussunzione nonché violativa della norma sulla ripartizione dell'onere
della prova ex art. 2697 c.c., là dove pretende di far discendere la configurabilità del comodato
precario dal ravvisato difetto di prova di altro titolo legittimante l'avvenuta consegna del bene,
in contrasto con il suindicato principio…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Ord. n. 36057 del 23.11.2021).
Pure infondata ed indimostrata risulta la domanda riconvenzionale di usucapione formulata dagli odierni convenuti;
secondo i principi espressi sul punto dalla S.C. “…lo stato di fatto derivante
dal godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé,
idoneo a farlo ritenere funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem e non anche, invece,
conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore,
risultando necessario, a fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res
communis da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed
inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui. Alla stregua di questo principio, questa
Corte ha, ad esempio, escluso l'usucapione con riguardo al compossesso di un terreno agricolo,
oggetto di coltivazione esclusiva da parte prima del dante causa e poi degli eredi di un
compossessore e di contemporanea non frequentazione dei luoghi da parte dell'altro
comproprietario, in assenza di comportamenti apertamente contrastanti e incompatibili con il possesso altrui e volti ad evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più
uti condominus (per tutte, Cass., Sez. 2, 20/9/2007, n. 19478; Cass., Sez. 2, 18/2/1999, n.
1367; Cass., Sez. 2, 27/7/1983, n. 5159).
È in questo contesto che esplica inesorabilmente valenza la previsione di cui all'art. 1144 cod.
civ., secondo cui "gli atti compiuti con altrui tolleranza non possono servire di fondamento
all'acquisto del possesso", che, nell'ingenerare e giustificare a priori la permissio, conduce per
converso ad escludere, nella valutazione a posteriori, la presenza di una pretesa possessoria
sottostante al godimento derivatone (Cass., Sez. 2, 10/5/2018, n. 11315). In proposito, è
radicato orientamento di questa Corte quello secondo cui, nell'indagine diretta a stabilire, alla
stregua di ogni circostanza del caso concreto, se un'attività corrispondente all'esercizio della
proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e quindi sia inidonea
all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento
presuntivo, nel senso dell'esclusione di detta situazione di tolleranza, qualora si verta in tema di
rapporti non di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato, tenuto conto che nei secondi, di
per sé labili e mutevoli, è più difficile il mantenimento di quella tolleranza per un lungo arco di
tempo (cfr. Cass., Sez. 2, 10/5/2018, n. 11315; Cass., Sez. 2, 18/6/2001, n.8194; Cass., Sez.
2, 20/2/2008, n. 4327; Cass., Sez. 2, 3/8/1995, n. 8498), mentre il rapporto di parentela e, a
fortiori, il rapporto di stretta parentela giustificano notoriamente la configurazione di
atteggiamenti di accondiscendenza e, quindi, di tolleranza pur al cospetto di forme di godimento
esclusivo di lunga durata (Cass., Sez. 2, 29/5/2015, n. 11277; Cass., Sez. 2, 10/5/2018, n.
11315). In virtù di tale principio, ad esempio, Cass., Sez. 2, 20/2/2008, n. 4327, ha reputato
insufficiente, ai fini della prova del possesso, la disponibilità delle chiavi di accesso al bene da
parte dell'attore, fratello della proprietaria, e l'utilizzo da parte sua di uno dei locali di cui era
composto il maso quale ricovero di slittini e piante, posto che persino il silenzio e l'inerzia, benché
protratti per molti anni, non avrebbero potuto mai di per sé denotare rinuncia, ancorché tacita,
al possesso, se non accompagnati da atti o fatti che in modo certo rivelassero la volontà di
cessare la relazione di carattere possessorio con i locali contestati da parte della titolare del
relativo diritto…I principi sopra espressi possono, dunque, compendiarsi, per quanto qui
interessa, nel senso che la valenza probatoria della durata della relazione di fatto col bene, pur potendo costituire elemento presuntivo della sussistenza del possesso, si affievolisce allorché si
sia in presenza di rapporti di parentela, a maggior ragione se stretti…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2,
Ord. n. 3493 del 7.2.2024).
Alcuna prova, infine, si rinviene agli atti del presente giudizio dei pretesi danni che l'incuria degli odierni convenuti avrebbe causato alle parti comuni del fabbricato né, ancora più a monte, della effettiva e diretta riferibilità della causa di tali (imprecisati e non quantificati) danni ai comportamenti posti in essere dagli odierni convenuti.
Dalle considerazioni che precedono discende il rigetto di tutte le domande attoree nonché della domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta;
la reciproca e parziale soccombenza giustifica la compensazione, in ragione di metà, delle spese di giudizio tra le parti;
le spese residue, liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 147/2002, sono poste a carico di parte attrice, in ragione della sua piena soccombenza.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 [...]
(in proprio e nella qualità di erede di Parte_2 Parte_3 [...]
), (nella qualità di erede di ) e Per_1 Parte_4 Persona_1 Parte_5
(nella qualità di erede di ), con atto di citazione notificato in data 9.11.2021 Persona_1
nei confronti di , , , e CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 CP_5
, ogni altra istanza ed eccezione disattese, così provvede:
[...]
- rigetta la domanda;
--
- rigetta la domanda riconvenzionale;
---
- condanna gli attori al pagamento di metà delle spese di giudizio, che liquida (quanto alla metà) in complessivi € 8.100,00 in favore di controparte, oltre spese generali, IVA e CPA,
come per legge;
---
- compensa tra le parti le restanti spese.---
Roma, 21.12.2025
Il Giudice dr.ssa Andreina Gagliardi