N.R.G. 55/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Bolzano, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Andrea
Pappalardo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 55/2023 promossa da:
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Marco SAtillo, domiciliatario
– attrice – contro
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e Controparte_1 difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Alessandro Osler, domiciliatario;

– convenuta – con la chiamata in causa di
CONDOMINIO SAN GIACOMO, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Michela Luciani, domiciliataria;

– chiamata in causa –
e in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta CP_2 procura in atti, dall'avv. Valentina Loner, domiciliataria.
Oggetto: risarcimento del danno extracontrattuale – causa di merito a seguito di procedimento ex art. 696 bis c.p.c.
Causa trattenuta in decisione all'udienza del 22 maggio 2025 sulle seguenti:
CONCLUSIONI di parte attrice: come da foglio di conclusioni depositato telematicamente in data 21.05.2025:
“Voglia l'adito giudicante, contrariis reiectis, pagina 1 di 15 in via principale, nel merito: accogliere la domanda dell'attrice, quindi, per i motivi di cui in narrativa, accertata e dichiarata la responsabilità di parte convenuta circa i disagi e i danni arrecati alla
[...]
condannare il c.f. : Parte_2 Controparte_1 P.IVA_1
• al pagamento in favore della dell'importo pari alla Parte_2 quota del 96% di responsabilità, come accertato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., di €
30.019,32.- (IVA compresa), come da fatture sub n. 6/22 e 23/22 rilasciate dalla DSGM S.r.l., o a quella somma maggiore o minore come da risultanze di causa, per i lavori di ristrutturazione/ripristino/sistemazione avvenuti nei locali oggetto del presente contenzioso;

• al pagamento in favore della dell'importo pari alla Parte_2 quota del 96% di responsabilità, come accertato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., di €
7.589,10.-, come da fattura sub n. 15/22 rilasciata dalla ditta di Bolzano, o a Parte_3 quella somma maggiore o minore come da risultanze di causa, per i lavori di messa in sicurezza/ripristino/sistemazione dell'impianto elettrico presente nei locali oggetto del contenzioso;

• al pagamento in favore della dell'importo pari alla Parte_2 quota del 96% di responsabilità, come accertato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., di €
63.000,00.-, o a quella somma maggiore o minore come da risultanze di causa, a titolo di mancato percepimento del canone di locazione dell'immobile oggetto del presente contenzioso;

• al pagamento in favore della dell'importo pari alla quota Parte_2 del 96% di responsabilità, come accertato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., di € 3.045,12.-
, come da nota spese n. 9/2022 emessa dall'Ing. di Merano per la di lui attività di CP_3 consulente tecnico di parte nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., o a quella somma maggiore o minore come da risultanze di causa;

• al pagamento in favore della dell'importo pari alla Parte_2 quota del 96% di responsabilità, come accertato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., di €
4.246,04.-, come da preavviso di parcella dello , emessa per l'attività espletata Parte_4 nel corso del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., o a quella somma maggiore o minore come da risultanze di causa;
comunque, condannare parte convenuta al pagamento delle spese ed onorari di causa, oltre Spese generali, IVA e CAP come per legge.
Con riserva di ulteriormente dedurre e/o produrre a' sensi di legge”. di parte convenuta: come da foglio di conclusioni depositato telematicamente in data 22.05.2025:
pagina 2 di 15 “In via preliminare: dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Controparte_1 rispetto alle domande di accertamento e di condanna così come proposte nell'interesse della
[...] con atto di citazione di data 3 gennaio 2023; Parte_2 in via principale: rigettare integralmente tutte le domande svolte da parte della
[...] nei confronti del in quanto infondate in diritto e in Parte_2 Controparte_1 fatto, anche sulla base dell'accertamento dell'obbligo esclusivo del Condominio SA OM a risarcire direttamente la dei danni da quest'ultima subiti a Parte_2 seguito delle infiltrazioni verificatesi nella sua proprietà immobiliare ricompresa nel
[...]

CP_1 in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande formulate dalla società attrice nei confronti del convenuto, dichiarare il Condominio SA OM, CP_1 sito in Bolzano, Via Maso della Pieve, Codice Fiscale: , in persona dell'amministratrice P.IVA_2 pro tempore quale esclusivo responsabile delle infiltrazioni che interessavano la proprietà CP_4 immobiliare della società attrice e dei danni dalla stessa conseguiti e, conseguentemente, tenuto a manlevare integralmente il rispetto alle somme eventualmente dallo stesso Controparte_1 riconosciute come dovute alla e, per l'effetto, condannare il Parte_2
Condominio SA OM a corrispondere al tutto quanto da Controparte_1 quest'ultimo eventualmente riconosciuto come dovuto alla Parte_2 in via ulteriormente subordinata: sempre nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande formulate dalla società attrice nei confronti del convenuto, dichiarare la CP_1 compagnia assicurativa con sede legale in Trieste, Largo Ugo Irneri n. 1, Partita I.V.A CP_2
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a titolo di garanzia ed in forza P.IVA_3 della validità e dell'efficacia della polizza assicurativa stipulata dal convenuto, tenuta a manlevare integralmente il rispetto alle somme eventualmente dallo stesso Controparte_1 riconosciute come dovute alla e, per l'effetto, condannare la Parte_2 compagnia assicurativa a corrispondere al tutto quanto da CP_2 Controparte_1 quest'ultimo eventualmente riconosciuto come dovuto alla Parte_2 in via istruttoria:
ammettere l'interrogatorio formale del legale rappresentante della Parte_2
e dell'amministratrice del Condominio SA OM (VR RE) nonchè la
[...] prova per testimoni sui seguenti capitoli di prova preceduti dall'inciso “vero è che”:


1. solamente a partire dall'anno 2020 si verificavano episodi di infiltrazioni di liquidi nel piano interrato della p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI;

pagina 3 di 15

2. gli episodi infiltrativi che interessavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI cessavano nell'anno 2022;


3. il liquido che penetrava attraverso i muri perimetrali dell'edificio condominiale in una zona del lato nord dell'unità immobiliare di cui alla p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI era maleodorante e sempre di colore scuro;



4. l'edificio di cui alla p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI (denominato Controparte_1
veniva eretto nell'anno 1990 e dotato di guaine di impermeabilizzazione esterne sia alla quota
[...] del secondo piano interrato, sia alla quota del primo piano interrato;



5. nella zona interessata dalle infiltrazioni che danneggiavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T.
3227/II C.C. VI passano condotte pluviali del Controparte_1


6. gli eventi infiltrativi che interessavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI si verificavano anche in periodi di assenza di precipitazioni meteoriche;



7. dal 2020 al 2022, ad eccezione della p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI, tutte le unità immobiliari site alla quota del primo interrato del rimanevano Controparte_1 indenni da eventi infiltrativi;



8. il pozzo perdente del si presentava sempre secco durante gli Controparte_1 accertamenti tecnici operati dall'Ing. in sede di operazioni peritali eseguite Persona_1 nell'ambito del procedimento di istruzione preventiva sub R.G. 1420/2021;


9. e l'Ing. si curavano di raccogliere e di campionare, in due distinti Parte_2 Testimone_1 momenti temporali, il liquido infiltratosi nella p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI e ristagnante sul relativo pavimento in prossimità di una zona di 7 metri di lunghezza della parete sita sul lato nord;

10. il liquido di cui al punto precedente, dopo essere stato raccolto e campionato, veniva consegnato da , per il suo esame, al Laboratorio di Analisi di Eco Center S.p.a., che rilasciava le Parte_2 certificazioni di cui ai docc. n. 9 e 10 di parte convenuta (che si rammostrano al testimone per riconoscimento e conferma);
11. il effettuava nell'anno 2021, a propria cura e spese, lavori di scavo Controparte_1 della strada corrente lungo il lato nord del in prossimità della zona interessata dalle CP_1 infiltrazioni, ispezionava e verificava la tenuta della propria rete fognaria e provvedeva altresì alla manutenzione della stessa;

12. anche dopo i lavori di cui al precedente punto (che ricomprendevano anche il rifacimento della gronda della fioriera posta sul lato nord dell'edificio condominiale) gli eventi infiltrativi nella p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI avevano a ripetersi;

pagina 4 di 15 13. - in concomitanza con uno degli interventi di manutenzione – verificava Parte_2 personalmente le condizioni del pozzetto fognario del Condominio SA OM che, in un'occasione specifica, si presentava saturo di scarichi di fogna ristagnanti, lesionato e sprovvisto di tenuta;

14. provvedeva a far pulire nell'anno 2022 il pozzetto di ispezione della fognatura del Parte_2
Condominio SA OM e nella circostanza constatava di persona il fatto che, a seguito dell'intervento di sistemazione della conduttura del Condominio SA OM, gli eventi infiltrativi si interrompevano;

15. anche il Condominio SA OM, per il tramite della sua amministratrice, dava corso in concomitanza con lo svolgimento del giudizio di istruzione preventiva di cui al R.G. 1420/2021 del
Tribunale di Bolzano ad interventi ispettivi e manutentivi nonché di riparazione della propria rete fognaria;

16. nel corso di ispezioni operate già a partire dall'anno 2020 era possibile verificare l'esistenza di rotture nella condotta fognaria del Condominio SA OM corrente nel sottosuolo della strada posta a nord del in prossimità delle zone della p.m. 6 della p. ed. 3286 in Controparte_1
P.T. 3227/II C.C. VI interessate dalle infiltrazioni;

17. VR RE, ancora prima dell'inizio del procedimento d'istruzione preventiva sub R.G. 1420/2021 del Tribunale di Bolzano, dichiarava nel corso di un'assemblea del che la Controparte_1 causa dei versamenti di liquidi nella p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI era da ascrivere alla rottura della tubazione fognaria di proprietà del Condominio SA OM corrente nel sottosuolo della strada posta a nord del anche in ragione dell'inesistenza Controparte_1 di un'idonea pendenza della tubazione in prossimità dei muri perimetrali del Controparte_1

[...]
18. l'immobile interessato dalle infiltrazioni di cui alla p.m. 6 della p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C.
VI ha una consistenza complessiva di mq. 419 e veniva sempre utilizzato in proprio, anche dopo l'avvenuto verificarsi degli episodi infiltrativi, da parte della società proprietaria a seguito della cessazione del rapporto locatizio con la conduttrice AE Italia Gmbh;

19. la società attrice, a seguito degli eventi infiltrativi che interessavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 in
P.T. 3227/II C.C. VI, provvedeva ad erigere una controparete di 7 metri di lunghezza corrente lungo il muro perimetrale nord del piano interrato dell'unità immobiliare di sua proprietà con funzione di isolazione dalla parte del manufatto risultante ammalorata a causa della occorsa penetrazione di liquidi;

20. la società AE Italia Gmbh trasferiva nell'anno 2020 la propria unità locale nel comune di
Nalles laddove risiedono la maggior parte dei suoi dipendenti e collaboratori;

pagina 5 di 15 con i seguenti testimoni: (sui seguenti capitoli di prova: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Tes_2
13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20), geom. (sul seguente capitolo di prova: 4), Ing. Testimone_3 [...]
(sui seguenti capitoli di prova: 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 19); Tes_1
ammettere la prova contraria (diretta) su tutti i capitoli di prova testimoniale avversari sopra riportati ed eventualmente ammessi con i seguenti testimoni: , , Tes_2 Testimone_3 Tes_1
;
[...]
ammettere i documenti da n. 1 a n. 14 allegati alla comparsa di costituzione e risposta con richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa di terzi di data 5 aprile 2023;
disporre una consulenza tecnica d'ufficio (in rinnovazione o ad integrazione di quella svolta nel giudizio di istruzione preventiva sub R.G. 1420/2021 del Tribunale di Bolzano) volta ad individuare la causa e quindi l'origine delle infiltrazioni che interessavano (danneggiandola) la p.m. 6 della p.ed.
3286 C.C. VI, accertando in particolare la provenienza dei liquidi riversatisi nei locali di proprietà dell'attrice nonchè la natura e le caratteristiche di detti liquidi oltre all'inesistenza di guaine di impermeabilizzazione esterne alla quota del primo piano interrato dell'edificio di cui alla p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI (denominato eretto nell'anno 1990, con Controparte_1 formulazione nei confronti del nominando consulente tecnico d'ufficio del seguente quesito (o di altro ritenuto idoneo da parte del Giudice Istruttore):
“sulla base degli atti e dei documenti di causa nonché delle risultanze dell'istruttoria testimoniale nonché a seguito dell'ispezione dei luoghi rappresentati dall'edificio di cui alla p.ed. 3286 in P.T.
3227/II C.C. VI, dalle sue pertinenze e dotazioni nonché dalla porzione materiale 6 della predetta particella edificiale già interessata dagli eventi infiltrativi cessati nel 2022, accerti il consulente tecnico d'ufficio:


1. la causa delle infiltrazioni che interessavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 C.C. VI successivamente al 2019;


2. l'origine, la provenienza ed il percorso dei liquidi riversatisi nei locali di proprietà della società attrice;



3. la natura e le caratteristiche di detti liquidi;



4. l'inesistenza di guaine di impermeabilizzazione esterne alla quota del primo piano interrato dell'edificio di cui alla p.ed. 3286 in P.T. 3227/II C.C. VI ( ; Controparte_1


5. il sussistere di rotture (o di mancanza di tenuta, anche causata dall'assenza di idonea pendenza) nelle tubazioni afferenti alle acque reflue del Condominio SA OM correnti nel sottosuolo della strada posta sul lato nord del e posizionate in zone prossime e/o adiacenti Controparte_1 ai locali di cui alla p.m. 6 della p.ed. 3286 C.C. VI;

pagina 6 di 15

6. l'ascrivibilità delle infiltrazioni che interessavano la p.m. 6 della p.ed. 3286 C.C. VI a situazioni ricollegabili all'assenza di tenuta, a mancanza di manutenzione e di idonea pendenza nonché a presenza di lesioni nella condotta di scarico del Condominio san OM oltre che ad episodi di saturazioni e ristagni nel pozzetto ad essa pertinente;



7. il livello della falda acquifera nella zona dove è situata la p.ed. 3286 C.C. VI (
[...]
e l'ascrivibilità o meno delle infiltrazioni che interessavano la p.m. 6 della predetta CP_1 particella edificiale ad un occorso innalzamento del livello di falda”. in ogni caso: con vittoria integrale delle spese e competenze del presente giudizio di merito e di quello
d'istruzione preventiva sub R.G. 1420/2021 del Tribunale di Bolzano, oltre C.P.A., I.V.A. e rimborso forfetario come per legge” della terza chiamata in causa Condominio SA OM: come da comparsa di costituzione e risposta dd. 17.07.2023:
“Respingersi la domanda di manleva effettuata dal nei confronti del Controparte_1
SA OM siccome infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui in narrativa, CP_1 con condanna dello stesso alla rifusione delle spese di lite” della terza chiamata in causa CP_2 come da foglio di conclusioni depositato telematicamente in data 21.05.2025:
“Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione reietta, in via principale di merito: rigettare le domande tutte azionate nei confronti del Controparte_1
in quanto infondate in fatto ed in diritto;

[...] in via subordinata di merito: nel caso di accertamento della responsabilità del Controparte_1 per i danni fatti valere dall'attrice, rigettare la domanda di manleva dallo stesso formulata nei
[...] confronti di in forza della polizza n. 501196259, siccome infondata in fatto ed in diritto;
CP_2 nel merito, in via di ulteriore subordine: nel caso di accertamento della responsabilità del
[...]
e di accertamento dell'obbligo di manleva di nei confronti del primo, CP_1 CP_2 accertare la quota di responsabilità del ed i danni effettivamente subiti da Controparte_1 parte attrice e limitare l'obbligo di manleva di alla quota di responsabilità del proprio CP_2 assicurato ai sensi e nei limiti di cui alla polizza n. 501196259, con reiezione di ogni maggiore pretesa.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite.
In via istruttoria: chiede ordinarsi l'esibizione all'attrice ai sensi dell'art. 210 c.p.c. degli importi eventualmente percepiti per i danni fatti valere nella presente vertenza dalla propria Compagnia assicuratrice. pagina 7 di 15 Insiste nelle opposizioni all'ammissione delle prove formulate da parte attrice come da memoria ex art. 183, 6°co. n. 3 c.p.c.”

MOTIVI DELLA DECISIONE

I. Antecedente processuale: il procedimento ex art. 696 bis c.p.c. promosso da ed Parte_2 iscritto al n. R.G. 1420/2021 presso il Tribunale di Bolzano
Nel 2021, l'odierna attrice promuoveva un procedimento di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite nei confronti dell'odierna convenuta, come pure Controparte_1 della chiamata in causa, Condominio SA OM, al fine di vedere accertate cause e ripartizione della responsabilità delle copiose infiltrazioni di acque che interessavano locali di sua proprietà, facenti parte del Controparte_1
La consulenza tecnica preventiva, redatta dall'ing. e depositata in data 07.12.2021, constatata Per_1 la presenza delle “notevoli infiltrazioni d'acqua” al piano primo interrato, ne ravvisava la causa (i) nella rottura/inefficienza/deterioramento delle guaine di impermeabilizzazione esterne all'edificio e (ii) nella non tenuta stagna delle tubazioni delle acque reflue del CP_1 Controparte_1
e del Condominio SA OM. Nel primo caso, le infiltrazioni erano costituite da acqua di
[...] falda, nel secondo, da acque reflue.
Alla luce del fatto che, all'esito dell'ispezione e delle prove di pressione effettuate sulle reti idriche di entrambi i condomini, la perdita del tubo del Condominio SA OM era risultata “irrisoria” rispetto a quella del tubo del il c.t.u. aveva ritenuto di ripartire la responsabilità Controparte_1 nella causazione dell'evento dannoso come segue:
- 92% non tenuta/mancanza dell'impermeabilizzazione, ascrivibile al Controparte_1
- 8% inefficienza delle reti fognarie, da ripartirsi in parti uguali tra i due Condomini.
Infine, l'ing. aveva quantificato l'ammontare del danno in € 11.657,64 per danni materiali ed Per_1
€ 13.644,00 per lucro cessante (mancata locazione, da parte di dei locali interessati Pt_2 dall'allagamento), se i lavori di impermeabilizzazione esterna fossero stati realizzati entro il
21.12.2021.
II. Reazione delle parti all'esito del procedimento ex 696 bis c.p.c. Il procedimento di merito.
Chiuso il procedimento preventivo, il Condominio SA OM provvedeva a versare la quota di sua spettanza. Il invece, non si conformava alle statuizioni del c.t.u., ragion Controparte_1 per cui promuoveva il presente procedimento di merito. Parte_2
pagina 8 di 15 Se parte attrice poggia le sue odierne richieste sulle risultanze della consulenza tecnica preventiva, modificando la domanda solo in punto quantum (sulla base della maggiore onerosità dei lavori di riparazione eseguiti rispetto alla stima del c.t.u.), il prova a ribaltarne il Controparte_1 contenuto, offrendo ipotesi alternative di ricostruzione delle cause del danno e di ripartizione della responsabilità e criticando la consulenza tecnica preventiva sotto un duplice profilo formale/metodologico e sostanziale.
Le eccezioni del non colgono nel segno. Controparte_1
La domanda attorea, invece, merita accoglimento, con le precisazioni di cui infra.
Le censure metodologiche di parte convenuta hanno ad oggetto la natura asseritamente “contraddittoria ed immotivata” degli argomenti dell'ing. Sul punto valga il riferimento alle osservazioni del Per_1 proprio c.t., ing. il quale invece afferma di “condividere modalità di espletamento Tes_1 dell'incarico peritale” e di “condividere in massima parte quanto accertato ed individuato” (cfr.
Osservazioni ing. dd. 22.11.21, p. 3). Tes_1
In effetti, l'elaborato prodotto dall'ing. dà debitamente conto delle modalità di accertamento Per_1
e dell'avvenuto svolgimento di prove di carico e prove con colorante, che appaiono tecnicamente adeguate alla risoluzione del quesito postogli.
Nel merito, invece, il tenta di smentire la ricostruzione del c.t.u., Controparte_1 affermando che le infiltrazioni non proverrebbero da acqua di falda, ma da acque reflue, fuoriuscite a loro volta dalla rete fognaria del Condominio SA OM. Afferma inoltre di avere provveduto a verificare ed ispezionare la propria rete fognaria, effettuando la dovuta manutenzione.
Sul punto la comparsa di parte convenuta diverge da quanto concluso dal proprio c.t.p. in fase preventiva. In tale sede l'ing. senza motivare ulteriormente sul punto, dissentiva dalla Tes_1 ricostruzione del c.t.u. (“la non tenuta dell'impermeabilizzazione nulla ha a che fare con le cause del danno”, cfr. Osservazioni ing. p. 8) e pareva ravvisare la causa delle infiltrazioni in perdite Tes_1 della rete fognaria dello stesso da risolversi attraverso la sostituzione della Controparte_1 tubazione rotta, che correrebbe all'interno del fabbricato “tra la parete contro terra esterna e la parete di delimitazione dei vani, per una parte nella bocca di lupo aerata e per una parte in un'intercapedine chiusa” (cfr. Osservazioni ing. pagg. 3 e 8). Tes_1
Sebbene, secondo l'ing. pure il Condominio SA OM avrebbe dovuto sostituire la Tes_1 propria tubatura (che tuttavia si trova ad una certa distanza dal muro perimetrale sotterraneo esterno del
- cfr. figura a pag. 4 delle citate Osservazioni), egli non ha mai Controparte_1 espressamente sostenuto che l'acqua provenisse esclusivamente o prevalentemente da tale condominio.
pagina 9 di 15 Negli scritti di parte convenuta, invece, le conclusioni del proprio c.t. vengono portate all'estrema conseguenza secondo la quale unico responsabile delle infiltrazioni sarebbe il Condominio SA
OM.
Tale assunto non poggia su alcun argomento tecnico e, come già indicato nell'Ordinanza del 23.07.24, da intendersi qui richiamata, i mezzi di prova offerti per sostenere tale tesi sono apparsi sin da subito contraddittori.
In conclusione, gli argomenti del non meritano accoglimento, perché dalle Controparte_1 prove effettuate nel corso dell'accertamento preventivo emerge come solo una parte delle infiltrazioni sia costituita da acque reflue, mentre il resto è acqua di falda.
Inoltre, se, come sostenuto dal quest'ultimo ha già provveduto a sostituire Controparte_1 il tubo difettoso (cfr. documenti allegati alle citate Osservazioni), e lo stesso ha fatto il Condominio SA
OM (cfr. doc. 4 allegato alla comparsa di cost. del 17.07.23) non si Controparte_5 comprende per quale motivo le infiltrazioni continuerebbero a verificarsi.
L'unica spiegazione plausibile è dunque quella offerta dal c.t.u. ing. le infiltrazioni Per_1 provengono da acqua di falda e possono essere fermate solo da un'adeguata opera di impermeabilizzazione.
Si rileva infine che – in sede preventiva - il c.t.u. ing. ha preso posizione in modo puntuale Per_1 sulle osservazioni dei c.t. delle parti.
In particolare, in risposta alle censure mosse dal c.t. del il c.t.u. ha Controparte_1 evidenziato come la relazione geologica ed il progetto esecutivo relativi alla costruzione (documenti prodotti dallo stesso ing. siano elementi che avvalorano l'ipotesi dell'infiltrazione dell'acqua Tes_1 di falda già paventata dallo stesso c.t.u.
Invero, è emerso che nel sito in esame il livello di falda in alcuni periodi dell'anno poteva raggiungere anche quote molto alte (-3,80 m) mentre l'edificio risulta impermeabilizzato solo fino ad una quota inferiore (-3,75 m). Ebbene, proprio dai disegni esecutivi allegati dal c.t. di parte emerge che il primo piano interrato, quello che presenta le maggiori infiltrazioni, “non è stato protetto con una guaina impermeabile e quindi non protetto dall'acqua di falda” (cfr. AT dd. 6.12.21, p. 17).
Non vi sono dunque ragioni perché questo Tribunale si discosti dalle conclusioni del procedimento preventivo, anche in punto quota di ripartizione della responsabilità.
III. Quantificazione del danno. Discostamento rispetto alla stima operata dalla c.t.u.


1. Danno materiale
Parte attrice chiede al il 96% dell'importo complessivo di € 24.606,00 Controparte_1
(IVA esclusa), sborsato per eseguire i seguenti lavori: “smontaggio pareti, contropareti, pareti in pagina 10 di 15 legno, controsoffitti, pavimento sopraelevato, pavimento in moquette e pavimento in PVC. Formazione di nuova parete in cartongesso per separare la parete perimetrale umida più ripristino controsoffitto e lavori di idraulica. Compreso materiali e tutto l'occorrente per esecuzione dei lavori” (cfr. fatture
DSGM s.r.l., doc.ti 25-26 allegati all'atto di citazione).
Il c.t.u. aveva quantificato le spese per il ripristino dei luoghi (smontaggio parti ammalorate, caricamento in container, sistemazioni varie e lavori accessori compreso materiale di consumo e Dpi) nella complessiva somma di € 11.657,00 (IVA esclusa).
È evidente come parte attrice abbia eseguito anche lavori ulteriori rispetto a quelli stimati dall'ing.
il quale tuttavia aveva evidenziato come “piccoli lavori di adattamento” (e, quindi, Per_1
l'elevazione di una nuova parete in cartongesso) fossero necessari e sufficienti per separare i locali al piano interrato da quelli al piano terra e permettere quindi un uso parziale della struttura. Il costo di tali lavori era stato compreso nell'aumento dell'indennizzo per la mancata locazione, come si vedrà al punto seguente. Di fatto, ha effettuato tali lavori e dall'ottobre 2023 concede nuovamente Parte_2 in locazione una parte dell'immobile.
Alla luce di questo, si ritiene che tutti i lavori effettuati da si pongano in stretta Parte_2 correlazione causale con il danno subito, imputabile per il 96% al Ne Controparte_1 deriva la piena risarcibilità pro quota di tale importo.
Quanto, invece, ai lavori di sistemazione dell'impianto elettrico di cui alla fattura allegata sub doc. 27 da parte attrice, emerge ictu oculi come in tale occasione sia stato effettuato un intervento più ampio rispetto ad una mera riparazione del danno.
In questa sede è quindi opportuno riconoscere solo i costi esposti a titolo di “Intervento per messa in sicurezza impianto elettrico per magazzino allagato. Battute le montanti e verificata la posizione.
Sezionato impianto scollegando montante quadro Magazzino. Sezionato Quadro piano terra uffici scollegando tutto l'impianto e attaccando una nuova linea protetta per alimentare il quadro di cantiere”, pari ad € 372,41 (IVA esclusa).
In entrambi i casi, si è fatto riferimento al solo importo netto, dal momento che la , essendo Parte_2 una società, può detrarre l'IVA. Per gli stessi motivi, anche la rivalutazione verrà calcolata sui soli importi netti, secondo il seguente calcolo:
Importo Rivalutazione secondo indice dei Totale rivalutato a netto prezzi al consumo (Bolzano) settembre 2025
Fattura DSGM s.r.l. n. 6 dd. 13.01.2022 € 10.500,00
€ 1.512,00 (da genn. 2022 a sett. 2025)
€ 12.012,00
Fattura DSGM s.r.l. n. 23 dd. 26.02.2022 € 14.106,00 € 1.890,20 (da febbr. 2022 a sett. 2025)
€ 15.996,20
Totale € 28.008,20 pagina 11 di 15 L'importo che il dovrà versare a quale risarcimento pro Controparte_1 Parte_2 quota del danno materiale corrisponde dunque ad € 26.887,87 (96% di € 28.008,20).


2. La perdita di guadagno per mancata locazione
Prima del sinistro, locava il magazzino de quo (unitamente ai collegati locali al piano Parte_2 terra) ad un canone mensile pari ad € 3.500,00.
Il c.t.u. ing. riteneva di ridurre tale somma all'importo di € 1.116,00 al mese, considerato che Per_1 con piccoli lavori di adattamento l'unità avrebbe potuto essere divisa per permettere l'utilizzo pressoché immediato della parte al piano terra. Tale somma avrebbe potuto essere aumentata del 30% proprio per tener conto dei lavori necessari alla divisione.
Dalle menzionate fatture della DSGM s.r.l. risulta che abbia eseguito tali lavori Parte_2
(Formazione di nuova parete in cartongesso per separare la parete perimetrale umida più ripristino controsoffitto e lavori di idraulica), e le relative spese sono già comprese nella voce di danni materiali riconosciuta al punto precedente. Ne consegue che l'importo da tenere in considerazione quale indennizzo è quello “base” riconosciuto dal c.t.u., vale a dire € 1.116,00 al mese.
Emerge dagli atti che entrambi i locali (piano terra e piano interrato) sono rimasti sfitti dall'01.07.2021 al 30.09.2023, data in cui parte attrice ha concesso in locazione il solo piano terra.
Tale elemento (l'avvenuta, nuova, parziale, locazione) è stato dedotto da parte attrice solo con la replica conclusionale, mentre nella memoria conclusionale dd. 19.07.2025 la stessa scriveva: “in primis difficilmente potrà locarsi il solo ufficio senza il comunicante magazzino” (cfr. comparsa conclusionale, p. 24).
In sede di replica, invece, parte attrice fa menzione della locazione, iniziata quasi due anni prima (!), ed allega pure il relativo contratto, che si era formato prima della scadenza dei termini per le produzioni documentali (il contratto è del 25.09.2023 ed il termine per il deposito della seconda memoria ex art. 183, co. VI, c.p.c. scadeva il 15.11.2023).
Il comportamento poco trasparente di parte attrice troverà il dovuto riflesso in sede di ripartizione delle spese di lite. Tuttavia, dato che gli elementi nuovi e tardivi contengono fatti sfavorevoli alla parte che li ha dedotti, questo Tribunale può tenerne conto.
Va dunque dato atto che eseguiti a proprie spese i lavori di “divisione” dell'unità Parte_2 immobiliare, dall'ottobre 2023 è riuscita a darla nuovamente in locazione, seppure solo in parte.
Le va quindi riconosciuto un indennizzo mensile di € 1.116,00 dall'01.07.2021 al 30.09.2023, per un totale di € 30.132,00 (26 mesi). Anche per questa seconda voce di danno, trattandosi di debito di valuta, andrà automaticamente riconosciuta la rivalutazione annuale secondo l'Indice dei prezzi al consumo per la Provincia di Bolzano, calcolata su ciascun canone. L'importo totale rivalutato annualmente pagina 12 di 15 corrisponde ad € 34.868,90 (applicando la rivalutazione a ciascuna rata, e rivalutando poi l'importo totale dovuto a far data dal settembre 2023 e fino al settembre 2025).
Dall'ottobre 2023 al settembre 2025 occorre invece riconoscere, quale indennizzo, la somma di €
1.000,00, considerato che l'attuale canone di locazione ammonta ad € 2.500,00 (che vanno quindi detratti dal canone originario di € 3.500,00). La somma di € 24.000,00, rivalutando ciascun canone dalla scadenza al settembre 2025, equivale oggi ad € 24.575,21.
Sommando i due importi si arriva a quantificare l'indennizzo per la mancata locazione dell'immobile nella complessiva somma di € 59.444,11; il 96% di tale somma, che dovrà essere rimborsato dal a parte attrice, ammonta ad € 57.066,34. Controparte_1


3. Rimborso spese c.t.p. ing. e spese legali procedimento ex 696 bis c.p.c. CP_3
La domanda di condanna del condominio al rimborso a favore di parte attrice delle CP_1 spese del proprio consulente di parte, per la percentuale di responsabilità accertata, è fondata e viene accolta, attesa la documentazione prodotta a supporto e trattandosi di un importo congruo (€ 2.400,00) ed in linea con quanto richiesto dal c.t.u. nello stesso procedimento preventivo (€ 4.121,73).
Sul punto, la Suprema Corte ha affermato a più riprese che le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, comma 1
c.p.c. della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (Cass., 10173/2015;
Cass. 84/2013).
Inoltre, la condanna del soccombente al rimborso delle spese del c.t. di parte vittoriosa presuppone la prova della effettività della spesa, ossia che la parte vittoriosa abbia quantomeno assunto la relativa obbligazione, seppure il pagamento non sia stato già effettuato al momento della sentenza (Cass. Sez.
1, 07/02/2006, n. 2605; Cass. Sez. 1, 25/03/2003, n. 4357; Cass. Sez. L, 29/06/1985, n. 3897). In tale ottica, si ritiene pacificamente sufficiente la produzione di una nota pro forma, come nel caso di specie.
Le spese legali, invece, verranno liquidate in dispositivo secondo il valore medio tariffario, come peraltro richiesto anche da parte attrice, con la precisazione che entrambe le voci di costo sostenute ai fini del procedimento istruzione preventiva (spese legali e spese c.t.p.) vengono annoverate tra le spese di giudizio e, quindi, costituiscono debiti di valuta.
IV. Chiamata in garanzia del Condominio SA OM
Per tutti i motivi esposti al precedente punto II, la chiamata in garanzia del Condominio SA OM appare strumentale e pretestuosa. Ne deriva l'obbligo del chiamante alla Controparte_1 rifusione delle relative spese legali. pagina 13 di 15 V. Chiamata in garanzia di CP_2
Le deduzioni di relative alla mancata copertura assicurativa perché il fatto in questione CP_2 non costituirebbe “sinistro” ai sensi di polizza sono fondate.
Dalla consulenza dell'ing. emerge infatti che i problemi di infiltrazione d'acqua Per_1 interessavano il da un momento precedente alla proposizione del giudizio Controparte_1 preventivo, tanto che al piano secondo interrato veniva installata tempo addietro una canaletta per far defluire l'acqua. I danni per cui è causa non appaiono quindi causati da un fatto isolato, bensì sono la conseguenza di un progressivo deterioramento dilungatosi nel tempo.
La domanda di manleva spiegata dal nei confronti di dovrà Controparte_1 CP_2 quindi essere rigettata.
VI. Spese di lite
Le spese seguono la soccombenza, con le seguenti precisazioni.
Il è condannato all'integrale rifusione delle spese legali del Condominio Controparte_1
SA OM e di le cui domande sono state pienamente accolte. CP_2
Dovrà inoltre rimborsare il 96% delle spese di lite sostenute da nella fase di accertamento Parte_2 preventivo ed il 90% delle spese di lite di parte attrice nel presente procedimento di merito, nel quale l'attrice è risultata in minima parte soccombente in punto quantificazione del danno da mancata locazione. La liquidazione delle spese di lite del procedimento di merito può pacificamente essere operata dal giudice anche nei casi – come quello di specie – la parte non abbia provveduto al deposito della nota spese (cfr. Cass., 14553/2009), applicando gli importi di cui al DM 55/2024 e successive modifiche.
Per tutte le parti, le spese di lite vengono liquidate secondo il valore medio tariffario, con una riduzione del 50% della sola fase istruttoria e di trattazione alla luce dell'assenza di istruzione probatoria.


P.Q.M.



Il Tribunale di Bolzano, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione reietta, in parziale accoglimento delle domande tutte di in Parte_2 persona del legale rappresentante p.t., condanna il in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento a favore di Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t., dei seguenti importi: Parte_2 pagina 14 di 15 - € 26.887,87 oltre IVA se ed in quanto dovuta, a titolo di risarcimento del danno materiale;

- € 57.066,34 a titolo di indennizzo per la mancata locazione dell'immobile interessato dalle infiltrazioni;
condanna il in persona del legale rappresentante p.t., al rimborso delle seguenti Controparte_1 spese di lite:
- di , che vengono così liquidate: Parte_2
▪ 96% delle spese per la fase di consulenza tecnica preventiva nel procedimento n. RG
1420/21, Tribunale di Bolzano, per spese vive in € 2.304,00 e per compenso di avvocato in €
2.910,00, oltre 15% per spese generali, IVA e CAP come per legge;

▪ 90% delle spese per la fase di merito, nella complessiva somma di € 11.268,00 per compenso di avvocato, oltre 15% per spese generali, IVA e CAP come per legge;

- del Condominio SA OM, che vengono liquidate per compenso di avvocato in €
11.268,00, oltre 15% per spese generali, IVA e CAP come per legge;

- di , che vengono liquidate per compenso di avvocato in € 11.268,00 oltre 15% per CP_2 spese generali, IVA e CAP come per legge.
Bolzano, 28.10.2025
Il Giudice
dott. Andrea Pappalardo
Minuta redatta dalla MOT dott.ssa Giorgia Oss
pagina 15 di 15