REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Udine, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Annalisa Barzazi, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies u.c. c.p.c.,
la seguente
SENTENZA
nella causa civile sub R.G. n. 2075/2025, promossa con ricorso ex artt. 447 bis, 414 c.p.c.,
depositato il 5.8.2025
DA
(C.F. , rappresentato e difeso, per procura Parte_1 C.F._1
unita mediante strumenti informatici al ricorso, dall'avv. Alberto Cassin Codri del Foro di Udine;

ricorrente
CONTRO
(C.F. ), anagraficamente residente a Controparte_1 C.F._2
SE (Udine), Fraz. Vedronza n. 54, irreperibile;

convenuto contumace oggetto: vendita di cose immobili

CONCLUSIONI
Per il ricorrente: rigettata ogni deduzione, domanda ed eccezione contraria, accertare e dichiarare la risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 31.07.2024 tra il ricorrente sig. ed il resistente Parte_1
il sig. e, conseguentemente, l'estinzione del rapporto di comodato ad esso Controparte_1
funzionalmente connesso, aventi ad oggetto l'immobile sito in SE (UD), Frazione di Vedronza
n. 54, catastalmente individuato al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al Foglio 32, Particella
54, Subalterno 3, categoria A/3, classe 2, consistenza 5 vani, rendita catastale € 129,63; condannare il sig. al rilascio immediato dell'immobile sopra descritto, libero da persone e/o Controparte_1
cose, con contestuale restituzione delle chiavi in favore del sig. autorizzando, ove Parte_1
occorra, l'ausilio della forza pubblica per l'esecuzione del rilascio;
condannare il sig. CP_1
ai sensi di quanto previsto dall'art. 8, comma 2, del Contratto Preliminare, al pagamento
[...]
in favore del sig. dell'importo di € 2.450,00, corrispondente a 7 rate mensili di Parte_1
caparra confirmatoria scadute e non versate, dal 10.11.2024 al 10.5.2025, o del diverso importo maggiore o minore ritenuto dal Giudice, oltre interessi come per legge;
condannare il sig. CP_1
al risarcimento dei danni derivanti dall'occupazione sine titulo dell'immobile
[...]
successivamente alla risoluzione del contratto, da liquidarsi in via equitativa in misura pari ad €
350,00, o alla diversa somma maggiore o minore ritenuta dal Giudice, per ciascun mese di illegittima occupazione dalla data di risoluzione e fino a quella di effettivo rilascio, oltre interessi come per legge. Con vittoria di spese, diritti e onorari del presente procedimento.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex artt. 447 bis, 414 c.p.c., depositato il 5.8.2025, ha Parte_1
esposto che: -aveva stipulato con in data 31.7.2024, un contratto preliminare di Controparte_1
compravendita dell'immobile di sua proprietà, sito in SE (Udine), Fraz. Vedronza n. 54, nel quale era prevista l'anticipata consegna del bene alla data del preliminare;
il sig. si era CP_1
stabilito nel predetto immobile, per il cui definitivo trasferimento era stato convenuto il termine del
10.9.2025; -il sig. si era reso inadempiente all'obbligo di pagamento rateale della caparra CP_1
confirmatoria e, nonostante la comunicazione della risoluzione di diritto del contratto, ai sensi del suo art. 8, non aveva riconsegnato l'immobile, nel quale peraltro non era stato reperito dall'ufficiale giudiziario. Il ricorrente ha concluso per l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita e del collegato contratto di comodato, per la condanna del resistente al rilascio dell'immobile, al pagamento dell'importo di € 2.450,00, corrispondente ai ratei di caparra non versati, nonché dell'ulteriore somma di € 350,00 per ciascun mese di occupazione sine titulo.

2. La notifica del ricorso e del decreto si è validamente perfezionata ai sensi dell'art. 143
c.p.c.. Il presente procedimento, infatti, è stato preceduto dal tentativo di notifica al sig. di CP_1
un atto di citazione per il procedimento di convalida di sfratto, abbandonato (con conseguente attivazione del presente giudizio) in quanto l'ufficiale giudiziario, nel tentativo di notifica ai sensi dell'art. 660 c.p.c., aveva attestato, in data 23.6.2025, che all'indirizzo indicato nel certificato di residenza, corrispondente all'immobile oggetto del contratto preliminare, “non vi è alcun riferimento
al nominativo del notificando. Qui vi è un'abitazione apparentemente disabitata. Una vicina di casa
conferma tale ultima circostanza”. Il convenuto non si è costituito ed è stato dichiarato contumace;

nella prima udienza, il giudice, rilevato che il titolo della domanda era costituito da un contratto preliminare di compravendita immobiliare con anticipata consegna dell'immobile, del quale si era chiesta la risoluzione, ha disposto il mutamento del rito, da locatizio a ordinario. Nella medesima udienza il ricorrente è stato autorizzato a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa, ex artt. 281 sexies c.p.c.

3. Le domande del ricorrente sono fondate e meritano accoglimento.

4. Con la scrittura privata del 31.7.2024, registrata il 27.8.2024, il sig. si è CP_1
obbligato ad acquistare l'immobile di proprietà del sig. censito nel Catasto Fabbricati del Pt_1
Comune di SE (Udine), Fg. 32, part. 54, sub. 3, al prezzo complessivo di euro 41.700,00, che avrebbe dovuto essere corrisposto nei seguenti termini: -la somma di € 5.700,00 avrebbe dovuto essere corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, con un rateo di € 1.500,00 entro il 7.8.2024 ed altre dodici rate mensili di € 350,00 ciascuna dal 10.9.2024 al 10.8.2025 (totale € 4.200,00); alla data della stipula del contratto definitivo, da concludersi entro il 10.9.2025, avrebbe dovuto essere pagato il saldo finale di € 36.000,00. L'art. 8 del contratto preliminare prevedeva espressamente che l'inadempimento della parte promissaria acquirente all'obbligo di pagamento di almeno tre rate, anche non consecutive, entro i termini convenuti, avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contratto, senza che occorresse, a tal fine, alcun atto di costituzione in mora. Era inoltre previsto, per effetto della risoluzione, il diritto del promittente venditore alla immediata restituzione degli immobili ed a trattenere, a titolo di penale, a fronte del godimento dell'immobile e della relativa usura,
l'importo della caparra e “l'importo complessivo dei canoni mensili a titolo di ulteriore caparra fino
alla risoluzione…”. Il ricorrente ha allegato l'inadempimento del sig. che, trasferitosi CP_1
nell'immobile, si era limitato a pagare l'importo di € 2.200,00 (€1.500,00 + €700,00), rendendosi poi inadempiente in relazione a tutte le rate scadute a partire dal 10.11.2024. A seguito di una lettera di diffida, persistendo l'inadempimento, il sig. ha comunicato all'odierno convenuto, con Pt_1
lettera raccomandata, la risoluzione di diritto del contratto, con intimazione a rilasciare l'immobile e a corrispondere tutte le somme dovute.

5. Per consolidato principio di diritto espresso dal giudice di legittimità, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, essendo sufficiente la mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte;
spetta, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero da altri fatti impeditivi o modificativi. Il sig. si è reso irreperibile e non ha svolto attività difensiva nel presente CP_1
giudizio.

4. Per effetto della citata regola di riparto degli oneri di allegazione e prova, il sig. CP_1
deve ritenersi inadempiente, avendo corrisposto soltanto € 2.200,00 e non avendo pagato le successive rate della somma pattuita a titolo di caparra;
ne consegue che il contratto preliminare di compravendita immobiliare è stato legittimamente risolto ex art. 1456 c.c. e che il sig. ha Pt_1
diritto all'immediata restituzione dell'immobile, essendo l'anticipata detenzione stata consentita in forza della promessa di vendita, quale ulteriore effetto obbligatorio correlato alla stessa.

5. Quanto alla richiesta di pagamento “delle ulteriori rate mensili di caparra dovute”, si osserva che l'art. 8 del contratto preliminare di compravendita ha attribuito al sig. , nel caso CP_2 di risoluzione per inadempimento della controparte, il diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra e a pretendere a titolo di penale, a fronte del godimento dell'immobile, “l'importo
complessivo dei canoni mensili a titolo di ulteriore caparra fino alla risoluzione”; con tale pattuizione le parti hanno convenzionalmente determinato l'importo del danno, riferendosi al pagamento dell'importo mensile di € 350,00 di cui all'art. 2 della scrittura privata del 31.7.2024. La risoluzione si è perfezionata in data 31.5.2025 (compiuta giacenza della raccomandata di comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa); il convenuto deve pertanto essere condannato al pagamento dell'ulteriore importo di € 2.450,00 (per i mesi da novembre 2024 a maggio 2025), da aumentare per gli interessi legali, al tasso di cui all'art. 1284 c. I c.c., dal 31.5.2025 sino al saldo.

6. La detenzione anticipata era stata riconosciuta in vista del perfezionamento dell'effetto traslativo, sicché, a seguito della risoluzione per l'inadempimento del promissario acquirente, la causa della detenzione concessa è venuta meno;
il convenuto non ha però restituito l'immobile. In
conformità ai principi stabiliti dalle Sezioni unite della Suprema Corte, con la sentenza n. 33645/2022,
il danno subito dal proprietario dell'immobile da altri detenuto senza titolo, essendo collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa. In ordine alla sua liquidazione, può trovare applicazione in via analogica il criterio di valutazione previsto dall'art. 1591 c.c., dal momento che l'art. 8 del contratto ha individuato nell'importo di € 350,00
mensili il valore locativo dell'immobile per il periodo di suo utilizzo sino alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita. Il convenuto deve pertanto essere condannato al pagamento in favore del sig. dell'importo di € 350,00 per ciascuno dei mesi compresi tra il giugno 2025 e la data Pt_1
di effettiva restituzione dell'immobile, oltre interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 c. I c.c., a decorrere dall'ultimo giorno di ciascun mese di riferimento sino al saldo.

7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. Giustizia n. 55/2014, pertinenti rispetto al valore delle domande azionate,
assunti ai valori minimi, attesa la semplicità della fattispecie e la contumacia del convenuto, per le fasi studio, introduttiva e decisoria (la causa è stata trattenuta in decisione alla prima udienza).

P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Udine, seconda sezione civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione reietta, definitivamente pronunciando nella causa suindicata:
a) accerta e dichiara la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., del contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata dell'immobile sottoscritto dalle parti in data 31.7.2024,
registrato il 27.8.2024 e, per l'effetto, condanna il convenuto sig. a restituire CP_1
immediatamente al ricorrente sig. l'immobile oggetto del citato contratto -casa su due piani Pt_1
accostata a un lato con area scoperta, sita a SE (Udine), Fraz. Vedronza n. 54, censita nel
Catasto Fabbricati del Comune di SE, Fg. 32, part. 54, sub.

3- libero da cose e persone, anche interposte;

b) condanna il convenuto al pagamento in favore del ricorrente dell'importo di euro
2.450,00, oltre agli interessi legali, al tasso di cui all'art. 1284 c. I c.c., dal 31.5.2025 sino al saldo;

c) condanna il convenuto al pagamento in favore del ricorrente dell'importo mensile di euro 350,00, a decorrere dal giugno 2025 sino alla data dell'effettiva restituzione dell'immobile,
aumentato per gli interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 c. I c.c., calcolati dall'ultimo giorno di ciascun mese sino al saldo;

d) condanna il convenuto a rifondere al ricorrente le spese processuali, che liquida in €
264,00 per esborsi e in € 1.700,00 per compenso, oltre al rimborso forfetario spese generali del 15%,
al c.p.a. e all'i.v.a., se dovuta in quanto costo effettivo;

Udine, 26 novembre 2025.
Il giudice dott.ssa Annalisa Barzazi