N. 4475/2021 R.G
REPUBBLICA ITALIANA
Tribunale Ordinario di Velletri Prima Sezione Civile
All'udienza del 17/12/2025 davanti al Giudice dott. IC MA sono comparsi: per 'avv. Matteo Potini in sostituzione dell'avv. PASQUALINI FABIO;
Parte_1 per l'avv. Barbara Papini in sostituzione dell'avv. LUCONI MASSIMO;
Parte_2
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte, e discutono oralmente la causa. L'avv.
Papini in particolare insiste per la revoca dell'ordinanza di ammissione delle prove e conseguente stralcio delle dichiarazioni testimoniali rese all'udienza del 18.6.2025, e in subordine rimessione della causa sul ruolo per l'ammissione della prova contraria, e comunque il rigetto della domanda. il Giudice al termine dell'udienza si ritira in camera di consiglio e all'esito pronuncia, dandone lettura ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4475 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. FABIO Parte_1 C.F._1
PASQUALINI;
- Attore - contro
(C.F. ), per quest'atto rappresentata da Controparte_1 P.IVA_1
a socio unico, giusta procura autenticata del 31.08.2018, rappresentata e difesa CP_2 dall'avv. MASSIMO LUCONI;

- Convenuta -
e contro
(C.F. ); Controparte_3 P.IVA_2
; Controparte_4
; Controparte_5
; Controparte_6 pagina 1 di 5 Controparte_7
CP_8
- Convenuti, contumaci -
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha introdotto il giudizio di merito relativo all'opposizione di terzo Parte_1 all'esecuzione immobiliare n. 385/2011 da lui proposta ai sensi dell'art. 619 c.p.c., chiedendo di essere dichiarato proprietario per usucapione dei beni immobili contraddistinti al Catasto Terreni del Comune di Monte Porzio Catone, Foglio 12, particelle 475, 476, 12,
13 e 479 di proprietà della Controparte_3
A tal fine ha esposto di possedere il terreno, sito in Monte Porzio Catone, Via Maremmana
Inferiore III Km 9,85 e della superficie di 4.100 mq, sottoposto a pignoramento dalla CP_4
Crediti Spa, da oltre venti anni in modo pacifico ed Controparte_9 esclusivo.

1.1. La , mandataria con rappresentanza della a sua volta CP_2 Parte_2 cessionaria del credito della , intervenuta nella procedura Controparte_4 esecutiva, ha chiesto il rigetto della domanda eccependo in via preliminare l'improcedibilità della domanda stessa per tardiva iscrizione a ruolo dell'opposizione a decreto ingiuntivo e la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza, essendo privo di indicazioni in ordine alla causa petendi; nel merito ha chiesto il rigetto della avversa domanda in quanto infondata, evidenziando che essa fa seguito ad altre due opposizioni all'esecuzione e a una istanza di conversione del pignoramento, tutte rigettate, e che l'attore, seppur apparentemente soggetto terzo, è in realtà strettamente collegato alla società esecutata non solo da rapporti familiari, ma anche socio-economici, avendo prestato garanzia in ordine ai mutui concessi dalla alla in forza dei quali è stata Controparte_4 CP_3 incardinata la procedura esecutiva.

1.2. Gli altri convenuti sono rimasti contumaci.

2. La domanda è manifestamente infondata e deve essere respinta. Per il criterio della ragione più liquida, quindi, devono ritenersi assorbite le eccezioni sollevate in via preliminare dalla convenuta.
2.1. È onere di chi chiede l'accertamento dell'acquisto per usucapione fornire piena prova della sussistenza di tutti i presupposti di cui all'art. 1158 cod. civ., e quindi di aver posseduto pacificamente, pubblicamente e in via esclusiva, continuativamente per almeno venti anni e per la sua intera estensione, una porzione di terreno ben individuata e delimitata, esercitando sul bene (direttamente o per mezzo di altro soggetto, come avviene in caso di concessione del bene in locazione o in comodato) un potere di fatto di contenuto pagina 2 di 5 corrispondente a quelli tipici del proprietario, compiendo quindi atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare.
Quando il rapporto di fatto con il bene si sia instaurato non in via di mero fatto ma in virtù di un titolo o di una convenzione ad effetti obbligatori (come, ad esempio, nel caso di contratto di comodato o locazione o di contratto preliminare ad effetti anticipati), tuttavia, non è ravvisabile un possesso utile ai fini dell'usucapione, ma una mera detenzione. L'attore ha quindi in questo caso l'onere di allegare e provare un atto di interversione del possesso «per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore» (art. 1141, 2° co. c.c.). La prima consiste «in un atto che, indipendentemente dalla sua validità ed efficacia, sia diretto a trasferire al detentore il diritto corrispondente al possesso da questi vantato» (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 26228 del 07/12/2006), mentre la seconda è ravvisabile nel compimento «di uno o più atti estrinseci, dai quali sia possibile desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, attraverso la negazione dell'altrui possesso e l'affermazione del proprio» (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21252 del 10/10/2007).
Non è del resto sufficiente a provare il possesso uti dominus del bene il mero uso dell'immobile secondo la sua destinazione, ad esempio tramite la coltivazione del fondo agricolo, in quanto si tratta di attività pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e che non è di per sé idonea a realizzare l'esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l'espressione tipica del diritto di proprietà (v. ad es. Cass. Cass. Sez. 2, 20/01/2022, n.
1796).

2.2. La testimone di parte attrice ha riferito, all'udienza del Testimone_1
18/06/2025, di essere stata proprietaria del terreno per averlo acquistato nel 1999 o nel
2000 e di averne ricevuto le chiavi «dai venditori, e i sigg.ri ; di avere CP_10 Per_1 poi rivenduto il terreno alla «società ovvero la debitrice CP_3 Controparte_3
di cui l'odierno attore era legale rappresentante (la circostanza è pacifica, ma v. al
[...] riguardo la sentenza di questo Tribunale n. 291/2018, all. 10 della convenuta) e in favore della quale egli ha prestato fideiussione;
che da allora «del terreno si è sempre occupato che ha commissionato lavori di bonifica e livellamento... ha fatto Parte_1 Pt_1 realizzare anche due strutture in cemento armato. Per i lavori si era rivolto al geom. CP_1 e all'arch. . CP_11
Dalla relazione tecnica a firma dell'arch. (commissionata dallo stesso Persona_2 Parte_1
e dalla società e da questi prodotta nel processo esecutivo: all. 13 della
[...] CP_3 convenuta), e dalla c.t.u. svolta nell'ambito di quest'ultimo risulta che gli immobili tuttora allo pagina 3 di 5 stato rustico edificati sul terreno sono stati realizzati in virtù di permesso di costruire e CP_1 varianti in corso d'opera richieste dalla società Dalla relazione poi, risulta pure CP_3 che con sentenza del Tribunale di Velletri – Sezione distaccata di Frascati dell'11 febbraio
2011, passata in giudicato, è stata respinta l'eccezione di usucapione proposta dalla società in relazione ad una porzione di terreno occupata con la costruzione e appartenente alla confinante proprietà . CP_6
Del resto, secondo pacifica giurisprudenza «L'utilizzo da parte del socio di un bene della società per scopi personali non determina in capo allo stesso un'autonoma situazione possessoria, ma integra una semplice detenzione per un interesse personale, in quanto la società - con il concedere la detenzione della cosa invece che attuare direttamente i propri scopi sociali - esercita un'attività propria del possessore;
ne consegue, pertanto, che il socio detentore del bene della società può assumere il possesso della res solo a seguito di un atto di interversione, tenendo presente che al semplice godimento della cosa con il consenso degli altri soci non può attribuirsi tale valenza, occorrendo piuttosto un atto idoneo a manifestare la volontà del detentore di sottrarre il bene alla società» (Cass. Sez. 1,
24/07/2025, n. 21061, Rv. 675428 - 02).
Dall'ordinanza del g.e. del 19 febbraio 2020 (all. 15 della convenuta) risulta poi che il precedente 10 febbraio il custode nominato aveva effettuato il primo accesso «con l'ausilio del Signor che in possesso delle chiavi di accesso all'immobile, si è Parte_1 dichiarato disponibile a collaborare con la custodia» e che in quell'occasione lo stesso si era qualificato come «delegato dall'amministratore unico della Società esecutata, Pt_1 sig. . Persona_3
È quindi palese che non è in realtà soggetto terzo rispetto alla Parte_1 [...]
e che l'attività che egli ha svolto sul fondo è stata da lui posta in essere non a CP_3 titolo personale e nel suo interesse bensì in qualità di legale rappresentante della società, proprietaria del terreno medesimo. Egli, quindi, del fondo ha avuto la mera detenzione, e non ha allegato alcun atto di interversione del possesso da lui rivolto contro la società stessa.
La domanda deve pertanto essere respinta.

3. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore pari a 408.352,40 €, in base al valore di stima risultante dalla c.t.u. svolta nel processo esecutivo, riducendo i compensi per le fasi istruttoria e decisionale, rispetto ai valori medi, in considerazione della concreta attività svolta.
La manifesta infondatezza della domanda è indice del fatto che parte attrice ha agito in pagina 4 di 5 giudizio quanto meno con colpa grave;
ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., pertanto, essa deve essere condannata al pagamento di una ulteriore somma di denaro che in considerazione di tutte le circostanze del caso concreto deve essere equitativamente determinata in misura corrispondente a quanto liquidato a titolo di spese processuali (cfr.
Cass. n. 21570 del 30/11/2012).

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna parte attrice a rimborsare alla convenuta costituta le spese del giudizio, che liquida in € 15.000 per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge, nonché al pagamento della ulteriore somma di 15.000 €.
Il Giudice
IC MA
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