R.G. 1071/2022
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Prima Sezione
Nella persona del giudice IA LÀ, all'esito dell'udienza del 17.12.2025, tenutasi in forma cartolare, viste le note di trattazione scritta depositate dalle parti, ha emesso la seguente
SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c.
Tra
, nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), anche nella qualità di procuratore generale di C.F._1 Pt_2
(C.F. ), nata a [...] il [...],
[...] C.F._2
(C.F. ), nata ad [...] il [...], Parte_3 C.F._3
(C.F. ), nata a [...] il Parte_4 C.F._4
27.09.1965, e (C.F. , nato a [...] C.F._5
Montepaone il 01.08.1959, difesi dall'avv. FRANCESCO ANTONIO GARERI
ATTORI
e
(C.f. ), residente in [...], (C.f. ), Controparte_2 C.F._7 residente in [...], (C.f. CP_3
, residente in [...], C.F._8 [...]
(C.f. , residente in [...] C.F._9
4, (C.f. ), residente in [...], (C.f. ), Controparte_6 C.F._11 residente in [...], Controparte_7
(C.f. ), residente in [...], C.F._12
(C.f. ), Controparte_8 C.F._13 Controparte_9
(C.f. ) e (C.f.
[...] C.F._14 CP_10
), residente in [...], tutti C.F._15 rappresentati e difesi dall'Avvocato GIUSEPPE SPADAFORA
1 CONVENUTI
Oggetto: Condominio
RAGIONI DELLA DECISIONE
Gli attori, condomini del , hanno citato Controparte_11
i convenuti, condomini del medesimo condominio, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“voglia l'On. Tribunale adito, ogni avversa eccezione, deduzione e conclusione disattesa, previa ogni altra declaratoria occorrenda, accertare e dichiarare a) l'autonomia e l'indipendenza, strutturale e funzionale, dei corpi di fabbrica, e/o dei raggruppamenti, includenti le unità abitative del civico 93 e 99 di “Viale Delle Regioni”, per come ricostruite in narrativa nonché documentate, per l'effetto disporre lo scioglimento del “Condominio” denominato “ Controparte_12
[...
” C.F. sito in Montepaone lido (CZ), amministrato dall'avv. P.IVA_1 CP_13
, istituendo due autonomi “Condomini”, strutturati per come illustrati nella
[...] documentazione planimetrica allegata in giudizio;
b) con vittoria di spese ed onorari, in caso di opposizione, delle parti convenute;
” (nella prima memoria, gli attori hanno precisato la domanda chiarendo che i due condomini istituendi sarebbero così formati: un autonomo Condominio del civico 93 includente le unità abitative di proprietà appartenenti ai sigg.ri e ed ai coniugi Parte_6 Controparte_6 Pt_7
e (censiti alla particelle 663, sub 4, 18 e 27 del foglio 11 del
[...] Controparte_2
Catasto del Comune di Montepaone;
un autonomo Condominio del civico 99 includente le unità restanti (sub) della medesima particella appartenenti ai sigg.ri
, , , , (particella 663, sub 7, 16, 20, Pt_1 CP_3 CP_4 CP_7 Parte_8 CP_10
22, 24, 25, 26, e 28”).
A sostegno delle esposte conclusioni, essi hanno dedotto la possibilità materiale di provvedere a uno scioglimento del mediante lo scorporo delle unità CP_11 immobiliari alle quali si accede dal civico 93 da quelle alle quali si accede dal civico 99, sul presupposto dell'autonomia dei due condomini che così verrebbero a costituirsi.
I convenuti si sono costituiti chiedendo il rigetto delle domande attoree, in forza dell'opposta prospettazione per cui vi sarebbero plurime interferenze strutturali tra gli istituendi condomini, la cui autonomia non sarebbe garantite dall'autonomia degli ingressi.
La causa è stata istruita documentalmente e mediante l'ammissione di una CTU sul seguente quesito: “1) Esaminata la documentazione acquisita ed espletati gli opportuni accertamenti anche presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari: 1) Descriva dettagliatamente gli immobili oggetto di causa e ne dia la rappresentazione grafica e fotografica;
2) Verifichi la sussistenza di una eventuale indipendenza strutturale e
2 funzionale ed organizzativa delle due “parti” dell'immobile denominato “Viale delle Regioni”, degli accorpamenti delle unità, indicate come i possibili due nuovi Condomini, quali esito dello scioglimento di quello esistente, indicando l'esistenza di possibili ostacoli di “servizi” ed “impianti”, oppure altro;
3) dica se sia fattibile una ipotesi di scioglimento del condominio, identificando le unità immobiliari ricadenti nell'uno o nell'altro corpo distinto dell'immobile; 4) nel caso di non divisibilità del
, ne specifichi le ragioni e le eventuali soluzioni tecniche;
5) fornisca ogni CP_11 elemento utile ai fini della decisione”;”.
La domanda degli attori non è fondata.
La CTU ha infatti accertato, in modo del tutto condivisibile in quanto le conclusioni sono state tratte a seguito di approfonditi accertamenti e di un percorso logico del tutto condivisibile e immune da censure, che i due Condomini che verrebbero a costituirsi ( , comprendente i subb 25 – appartamento – piano S1-T – Controparte_14
e – 33 – appartamento – piano T – CP_3 CP_4 Pt_5
– 28 – appartamento – piano 1 – – 20 – appartamento
[...] Parte_1
– piano 2 – , e – 24 – Parte_3 Parte_4 Parte_2 appartamento – piano 2-3 – , Controparte_15 Controparte_16
e – 22 – appartamento – piano 3-4 –
[...] Controparte_9 CP_10
– 16 – garage – piano T - proprietà ; Condominio 2 del
[...] Parte_5 civico 93, composto dai subb 4 – appartamento – piano S1 – proprietà Pt_7
e – 18 – appartamento – piano T – proprietà
[...] Controparte_2 Pt_7
e – e 27 – appartamento – piano T-1 – proprietà
[...] Controparte_2 Pt_6
e ) sarebbero strutturalmente dipendenti sotto i
[...] Controparte_6 seguenti profili:
a) sarebbe impossibile individuare due corpi o porzioni di fabbricato distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, dal momento che vi sarebbe sovrapposizione tra unità immobiliari afferenti a diversi condominii (cfr. pag. 64 della relazione peritale);
b) delle facciate, posto che le facciate risultano interessate da unità immobiliari afferenti ai due prospettati condominii (cfr. pag. 66 della relazione peritale);
c) della copertura, che si sviluppa su diversi livelli e in più falde (cfr. pag. 66 della relazione peritale);
d) dell'impianto fognante, “che, come già riferito, risulta costituito da differenti colonne di scarico che convogliano in pozzetti ubicati nell'area esterna. È stato accertato come gli scarichi delle unità immobiliari confluiscono in pozzetti ubicati nell'area pertinenziale esterna non afferente al cui andrebbero ad CP_11 appartenere” (pag. 70 della relazione peritale), con conseguente necessità di modificare l'impianto fognario o di costituzione di servitù. 3 I due Condominii, peraltro avrebbero in comune il sub. 3 (unità immobiliare comune a tutti i condomini originariamente destinata a centrale termica a servizio di tutte le unità immobiliari), alla quale si accederebbe esclusivamente dal costituendo;
CP_17 si verrebbe a creare, in sostanza, una servitù di passaggio in favore del CP_18
a carico del . CP_17
Le suindicate interconnessioni strutturali tra i due edifici comporterebbe la necessità di gestire in comunione tra i due Condomini le parti di edifici che rimarrebbero necessariamente in comune (copertura, facciata, impianto fognario, sub. 3), sicchè, verrebbe meno l'autonomia gestoria e amministrativa in relazione a svariati e rilevanti aspetti della “vita” del Condominio.
Va anche dato atto del fatto che il CTU ha esaurientemente risposto alle osservazioni presentate dal difensore – nulla aveva osservato, invece, il CTP di parte attrice;
in proposito, occorre ricordare il principio di diritto per cui “Non è affetta dal vizio di motivazione la sentenza del giudice di appello che, seguendo le conclusioni del consulente tecnico di ufficio nominato nel secondo grado del giudizio, ometta una specifica risposta alle note critiche alla relazione peritale, redatte dal difensore della parte e quindi non da un organo tecnico in grado di muovere censure con crisma di attendibilità” (Sez. L, Sentenza n. 8297 del 21/04/2005 (Rv. 580607 - 01).
In base a quanto accertato dal CTU, è evidente l'insussistenza dei presupposti per poter procedere allo scoglimento del oggetto di causa, poiché la creazione di CP_11 due Condominii sarebbe da un lato impossibile perché non sono individuabili du edifici distinti strutturalmente autonomi e perché comporterebbe la necessità di modificare lo stato dei luoghi e/o di creare delle servitù.
Tali presupposti sono pacificamente individuati dalla S.C., la quale afferma che “a norma degli artt. 61 e 62 delle ddisposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art 1117 del codice. Il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" esclude di per sè che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art 62 citato, il quale fa riferimento all'art 1117 cod. civ. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio 4 generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). In questo ultimo caso, l'istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art 1117, la cui disciplina d'uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi. Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere, in tale ipotesi che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa. Trattasi di principi assolutamente condivisibili e che sono stati ripresi anche dalla più recente giurisprudenza che ha ribadito che (Cass. n. 27507/2011) l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall'assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell'edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al . In termini CP_11 si veda anche Cass. n. 21686/2014 che ha affermato che l'espressione "edifici autonomi", non consente di accedere all'esito interpretativo secondo cui il risultato della separazione si possa concretizzare in una autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. Resta quindi preclusa la possibilità di attuare la separazione in caso di interferenze gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, in quanto ciò porta ad escludere che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa. Infine, tali principi hanno ricevuto ulteriore conferma da Cass. n. 16385/2018 che ha precisato come l'indagine circa la natura autonoma o meno degli edifici scorporandi dall'unitario condominio costituisce un giudizio di fatto riservato al giudice di merito.”.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in motivazione, in base allo scaglione di valore indeterminato.
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P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
a) rigetta le domande degli attori;

b) condanna parte attrice alla refusione delle spese di lite sostenute da parte convenuta, liquidate in € 7.616 oltre 15%, iva e cpa se dovute e come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Si comunichi
18/12/2025
Il Giudice
IA LÀ
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