N. R.G. 2707/2024
All'esito della camera di consiglio tenuta dopo la discussione orale, lo scrivente Giudicante, dr. Gustavo
Danise, pubblica la seguente sentenza ex art 281 sexies cpc da intendersi allegata e facente parte integrante del verbale di udienza del 13/11/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del dott. Gustavo Danise, ha pronunciato quale giudice d'appello la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 2707 dell'R.G.A.C. anno 2024, all'esito della discussione nell'udienza del 13/11/2025 vertente t r a
- C.F. - nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], elettivamente domiciliata in Battipaglia, presso l'Avv.to
HA ON con studio, sito in Battipaglia (SA), alla via Aitoro n. 18/B, che la rappresenta e difende;

- Appellante -
e nata a [...] il [...] – C.F. res.te in IN CP_1 C.F._2
Pugliano alla Via Ragusa n. 2, nato a [...] il [...] res.te Controparte_2 in IN Pugliano alla Via Milano n. 4 – C.F. e nata a C.F._3 CP_3
FO LL IA il 18.09.1951 res.te in IN Pugliano Via Milano n. 4 – C.F.
tutti rapp.ti e difesi dall'Avv. Antonella Capaldo;
presso il suo studio in Bellizzi (Sa) C.F._4
Via Trento n. 21 sono domiciliati;

- Appellati –
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 56/2024 emessa dal giudice di pace di IN EL pubblicata il 15/2/2024. pagina 1 di 7 CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi da intendersi integralmente richiamati per relationem.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'odierna appellante, con atto del 23/3/2005 a rogito del notaio Dott.ssa rep. n. 26606 – Persona_1 racc. n. 6016, acquistava la proprietà dell'unità immobiliare destinata a civile abitazione sita in Acerno (SA) alla via Madonna delle Grazie n.6, (identificata nel Catasto Fabbricati del suddetto Comune al foglio 24, particella 397 sub. 12).
Tale unità immobiliare è sita al secondo piano di un fabbricato (realizzato giusta concessione edilizia, rilasciata dal Comune di Acerno in data 29.03.1977 prot. n.13), composto di piano terra, primo e secondo piano, con mansarda (quest'ultima, identificata catastalmente al foglio 24, p.lla 397 sub. 15, sovrastante l'immobile dell'attrice, di comproprietà degli odierni appellati). Questo fabbricato è stato oggetto, tra il
20.08.2018 e il 31.10.2018, di lavori di manutenzione straordinaria, inerenti al rifacimento delle facciate esterne, alla pavimentazione ed impermeabilizzazione dei balconi, al ripristino del colmo del tetto, all'innalzamento delle canne fumarie.
Alla fine del 2019, la sig.ra , avendo riscontrato delle macchie di umidità nel succielo del Parte_1 proprio balcone, circoscritte in prossimità dello scarico delle acque meteoriche del balcone dell'appartamento sovrastante ne ha messo al corrente i comproprietari, al fine di una bonaria composizione della vicenda;
ma tale iniziativa non ha avuto esito positivo.
Successivamente, l'odierna appellante, non riuscendo a giungere ad una soluzione extragiudiziale, esperiva un procedimento ex art. 696 bis c.p.c. (depositato presso l'Ufficio del Giudice di pace di
IN EL in data 11.02.2021 e allibrato al n. R.G. 156/2021) con il dichiarato intento di individuare il nesso causale tra il riscontrato fenomeno infiltrativo e i correlati danni, riscontrati nell'immobile di sua proprietà.
Istaurato il contraddittorio, l'adito giudice di pace nominava un C.T.U. con ordinanza del 13.09.2021
a cui formulava i seguenti quesiti: “a.) descriva il CTU lo stato dei luoghi;
b.) verifichi il CTU la sussistenza delle infiltrazioni lamentate da parte attrice ed, in caso di positivo riscontro, ne determini le cause;
c.) indichi il CTU, laddove riscontri la sussistenza di danni, le opere necessarie per la loro eliminazione;
d) quantifichi il CTU il costo delle opere eventualmente necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi;
e.) dica il CTU quant'altro utile ai fini di Giustizia”.
Nella relazione peritale veniva accertato che: “la perdurante presenza di infiltrazioni umide, specificando che il fenomeno di degrado ed ammaloramento fosse circoscritto ad una porzione del balcone di parte attrice, in prossimità del bocchettone di scarico delle acque meteoriche, posto a servizio esclusivo del sovrastante balcone della mansarda dei convenuti.
Nondimeno, in sede di sopralluogo, il C.T.U. ha effettuato anche un'indagine strumentale, mediante utilizzo di un igrometro digitale che ha confermato quanto già emerso dall'indagine visiva;
ha rinvenuto la causa delle menzionate infiltrazioni “nel deficitario sistema di smaltimento delle acque meteoriche del sovrastante balcone di parte resistente, in particolare la zona dove è collocato il bocchettone di scarico”, il quale “non garantisce una perfetta pagina 2 di 7 tenuta impermeabile”. L'eziologia delle infiltrazioni è stata ricondotta dal perito nominato alla mancata impermeabilizzazione del balcone della mansarda (di uso esclusivo dei sig.ri , CP_3 CP_2
e ).
[...] CP_1
Infine, il ctu ha illustrato anche le opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi, danneggiati dalle infiltrazioni, e, in particolare, ha previsto in modo analitico: !• installazione di un cantiere, con opere provvisionali, tese alla protezione della pavimentazione del balcone con pannelli e/o teli protettivi;
• revisione e spicconatura degli intonaci ammalorati, nonché delle parti in c.a. degradate e/o in fase di distacco e successivo ripristino volumetrico delle stesse;
• rifacimento dell'intonaco con l'integrazione di pannelli di polistirolo con rete porta intonaco, applicazione di primer isolante, nonché opere di finitura e tinteggiatura;
• trasporto a rifiuto dei materiali di risulta;
• smobilitazione del cantiere e opere di pulizia finale”.
Il perito ha infine quantificato il costo delle opere nei seguenti termini: a.) costo per l'installazione di cantiere, opere provvisionali, protezione della pavimentazione: € 100,00; b.) costo per il ripristino del succielo, ammalorato del balcone, è stato stimato il lavoro di n°2 operai per 8 h (€ 27,98 per ora = € 447,68), oltre spese generali(15%, pari ad €
67,16), utile impresa(10%, pari ad € 44,77), materiali a corpo(€ 200,00)e, quindi, un costo pari ad € 759,61; c.) costo, quantificato a corpo, per lo sgombero del cantiere e per le operazioni di pulizia finale : € 100,00; la spesa per il ripristino dello stato dei luoghi è stata pertanto quantificata in € 959,61, oltre I.V.A. dovuta per legge (22%, pari ad €.
211,11) e, quindi complessivamente €. 1.170,72.
Tanto premesso, con atto di citazione del 9/11/2022 l'odierna appellante conveniva in giudizio i responsabili innanzi al giudice di pace di IN EL competente per territorio e valore della controversia.
Si costituivano gli odierni appellati chiedendo il rigetto della domanda perché infondata in fatto e in diritto, eccependo la propria carenza di legittimazione passiva, con vittoria di spese e onorari con attribuzione al procuratore antistatario.
Il giudice di prime cure rigettava infine la domanda ritenendo che “i sistemi di raccolta e scarico delle acque meteoriche destinati all'uso e al godimento comune (fonte delle infiltrazioni alla luce della ctu), anche nel caso in cui siano posti sul tetto e lastrico solare di proprietà esclusiva di un e, pertanto, risulta compito del occuparsi della loro CP_4 CP_4 manutenzione con conseguente responsabilità per i conseguenti danni ) atteso che svolgono una funzione necessaria all'uso e al godimento comune, salvo che il contrario non risulti espressamente dal titolo (art.1117 c.c.)”.
impugnava tale decisione innanzi all'intestato Tribunale deducendo la manifesta Parte_1 erroneità e illogicità della sentenza per travisamento dei fatti e delle risultanze peritali, l'errata valutazione dei presupposti di fatto e di diritto, l'integrale responsabilità degli odierni appellati nella causazione dell'evento dannoso e la perdurante legittimazione passiva degli odierni appellati, chiedendo quindi la pagina 3 di 7 riforma della decisione emessa in primo grado nonché eccependo la nullità della pronuncia perché emessa prima della scadenza del termine assegnato alle parti per le note conclusionali.
Si costituivano anche in questo grado di giudizio , e CP_1 Controparte_2 CP_3 chiedendo il rigetto del gravame.
Instaurato il contraddittorio, la causa veniva rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nell'udienza odierna del 13/11/2025 con concessione del termine di 15 giorni prima per il deposito di memorie conclusionali.
Ciò premesso, parte appellante si duole della decisione del giudice di prime cure nella parte in cui afferma: “le cause delle infiltrazioni lamentate dall'attrice e proveniente dal balcone dell'immobile di proprietà dei convenuti, secondo il CTU Arch. sono da imputare al deficitario sistema di smaltimento delle acque meteoriche, per Persona_2 cui, essendo i sistemi di raccolta e scarico delle acque meteoriche destinati all'uso e al godimento comune, anche nel caso in cui siano posti sul tetto e lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, ne consegue che è il a dover rispondere, CP_4 in caso di danni, salvo che il contrario non risulti espressamente dal titolo (art.1117 c.c.) atteso che svolgono una funzione necessaria all'uso e al godimento comune.”.
Questa parte della motivazione del Giudice di Pace è corretta perché il giudicante ha fatto buon governo delle norme che regolano il (art 1117 c.c.) ma la decisione di rigetto della domanda CP_4 non è corretta perché non ha fatto buon governo delle disposizioni in materia di responsabilità nelle obbligazioni solidali come nel caso di specie.
In un caso speculare a quello odierno la Corte di Cassazione, con ordinanza 11 ottobre 2024, n.
26521, richiamando il proprio precedente orientamento, facendo chiarezza in materia di solidarietà e parziarietà delle obbligazioni ha stabilito che in linea generale, la responsabilità dei condomini, nel caso di obbligazioni pecuniarie, è retta dal principio di parziarietà, ossia ciascuno risponde in proporzione alle rispettive quote, mentre il criterio di solidarietà opera solo nell'ipotesi di un'espressa previsione normativa.
Ebbene, secondo i giudici di legittimità, nel caso di danni provenienti da parti comuni (ad esempio, le infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare), trova applicazione l'art. 2055 c.c. che rende operante il principio di solidarietà anche in ambito condominiale. Nella responsabilità per fatto illecito – come la responsabilità per danni da cosa in custodia (ex art. 2051 c.c.) – l'espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nel citato art. 2055 c. 1 c.c. in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. La disposizione comporta un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota. In conclusione, nell'ipotesi di azione ex art. 2051 c.c., svolta da un condomino per i danni alla sua proprietà individuale derivanti da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente contro l'intero Condominio in quanto opera il criterio di solidarietà ex art. 2055 c.c. Infatti, secondo la giurisprudenza, solo i condomini possono pagina 4 di 7 considerarsi custodi del bene, ossia soggetti investiti del governo della cosa in base alla disponibilità di fatto esercitata su di essa e al potere di diritto che discende dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117
c.c., invece, non può definirsi custode né il (mero ente di gestione) né l'amministratore CP_4
(mandatario dei condomini).
In tal senso già precedentemente si era orientata la S.C. con ordinanza del 14 dicembre 2023, n.
35027 “In materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il paradigma è quello dell'art. 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l'uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E', inoltre, configurabile una concorrente responsabilità del che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e 1135 c.c., comma 1, n.4, è CP_4 tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art.
1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del . CP_4
Il CTU nominato in sede di ATP durante il sopralluogo ha innanzitutto riscontrato che il balcone dell'appartamento dei convenuti/appellati non era stato interessato dai lavori di pavimentazione e relativa impermeabilizzazione appaltati dal nell'anno 2018; in secondo luogo ha accertato che i CP_4 fenomeni di degrado sono concentrati esclusivamente nella porzione di balcone, dove è collocato il bocchettone di scarico, che convoglia le acque meteoriche del balcone esclusivo di proprietà resistente, infatti le indagini peritali, hanno confermato che la restante parte del succielo del balcone di proprietà ricorrete, è esente da fenomeni infiltrativi.
Alla luce di quanto detto, il perito ha affermato che le infiltrazioni umide lamentate dalla parte ricorrente sono causate dal deficitario sistema di smaltimento delle acque meteoriche del sovrastante balcone di parte resistente, in particolare la zona dove è collocato il bocchettone di scarico, non garantisce una perfetta tenuta impermeabile, generando cosi infiltrazioni di acqua che disperdendosi per gravità, generano fenomeni di degrado ed ammaloramento al sottostante succielo del balcone dei ricorrenti, concludendo per la necessità di realizzazione di specifici interventi di impermeabilizzazione, per poter eliminare definitivamente le cause che determinano le infiltrazioni umide.
Pertanto, poiché il bocchettone si trova sul balcone dell'immobile di proprietà esclusiva dei convenuti/appellati odierni, essi ne hanno la responsabilità da custodia ex art 2051 c.c. anche se il pluviale era destinato all'uso dell'intero condominio che è comunque responsabile solidalmente ex art 1130 e 1135
c.c.
Ne consegue che parte attrice, odierna appellante, ha scelto per propria strategia processale di convenire in giudizio uno dei coobbligati in solido, ossia i proprietari dell'immobile soprastante custodi ex pagina 5 di 7 art 2051 c.c. del bocchettone che ha originato le infiltrazioni;
sarebbe spettato a costoro richiedere al GdP in primo grado l'autorizzazione alla chiamata in causa del per ottenerne l'accertamento della CP_4 corresponsabilità solidale e la ripartizione delle spese secondo l'art 1126 c.c. di due terzi a carico dell'ente condominiale così da contenere la loro partecipazione al risarcimento dei danni in misura di un terzo.
Invece hanno eccepito solo la propria carenza di legittimazione passiva, ottenendo una pronuncia favorevole da parte del giudice di pace che ha però errato nell'applicazione degli articoli 2051 e 2055 c.c.; ha errato nell'omettere di valutare che il bocchettone si trovava sul balcone di proprietà esclusiva dei convenuti che pertanto ne erano custodi;
ha errato nel rigettare integralmente la domanda dal momento i convenuti sono tenuti ai sensi dell'art 1126 c.c a rispondere del risarcimento dei danni causato all'immobile dell'attrice in misura di un terzo.
Pertanto, la sentenza è errata e va riformata. Alla luce del principio di solidarietà ex art 1292 c.c. che in materia di responsabilità extracontrattuale trova applicazione anche in ambito condominiale, come evidenziato dalla Cassazione nel precedente sopra riportato, gli appellati vanno condannati al pagamento integrale del risarcimento danni come quantificato dal CTU ed all'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, nonché alle spese del doppio grado di giudizio secondo soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, quale giudice dell'appello, in persona del Giudice dr Gustavo Danise, definitivamente pronunciando, così dispone:
1) Accoglie l'appello ed in riforma integrale della sentenza appellata n. 56/2024 emessa dal giudice di pace di IN EL, accoglie la domanda attorea in primo grado e, previo accertamento della corresponsabilità solidale ex art 2051 e 2055 c.c. dei convenuti , CP_1
e con il Condominio non evocato in giudizio, delle infiltrazioni Controparte_2 CP_3 verificatesi nell'immobile di , condanna i convenuti/appellati odierni ad Parte_1 eseguire a proprie spese e a regola d'arte tutte le opere, indicate nella C.T.U. resa in sede di ATP ed allegata in atti, da considerarsi integralmente richiamata per relationem, necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni, nonché li condanna al risarcimento dei danni patrimoniali patiti dall'attrice e quantificati in € 1.170,72 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal
01.04.2021 fino all'effettivo soddisfo;

2) Condanna parti appellate odierne alla rifusione delle spese di lite in favore di parte appellante che si liquidano in euro 633,00 oltre IVA, Cpa e rimborso forfettario spese in misura del 15% con attribuzione ex art 93 c.p.c. per il primo grado di giudizio ed in € 1.278,00 oltre IVA, Cpa e rimborso forfettario spese in misura del 15% con attribuzione ex art 93 c.p.c. per il grado di appello;

pagina 6 di 7 3) Condanna i convenuti/appellati a rimborsare a parte attrice la somma di € 522,00 sostenuta nel procedimento di ATP;
così deciso in Salerno,
13.11.2025
ILGIUDICE
Dr. Gustavo Danise
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