N. R.G. 1252 / 2024
REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE ORDINARIO DELLA SPEZIA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Sezione Civile
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Il Tribunale della Spezia, nella persona del Giudice dott. Maurizio Drigani, all'udienza del 18.12.2025 ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1252 / 2024 promossa da:
(c.f ), nato a [...] il [...], ed ivi Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. CIPRIANI ALESSANDRO (c.f.
) ed elettivamente domiciliato come in atti telematici;
C.F._2
RICORRENTE
contro
(c.f. ), nato a [...] il [...], e Controparte_1 C.F._3 residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. PONTREMOLI ALESSANDRO (c.f. ) ed elettivamente domiciliato come in atti telematici;
C.F._4
RESISTENTE
Oggetto: risarcimento danni e rimborso spese relativi a rapporto di locazione abitativa.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: voglia il Tribunale: “1) Nel merito, in via principale- accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione contrattuale, accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale del sig. per aver realizzato interventi di demolizione privi di Controparte_1 alcuna autorizzazione urbanistica all'intero della unità immobiliare concessagli in locazione dal sig.
, e per aver lasciato sulla parte esterna della ripetuta unità immobiliare un box Parte_1 container, due basamenti di cemento nonché masserizie varie ed ingombranti meglio indicati in premessa e, per l'effetto, condannare il ripetuto resistente al risarcimento dei danni causati al sig. e così per un importo complessivo pari ad €. 28.355,58 e/o comunque per l'importo che Parte_1
pagina 1 di 5 dovesse emergere in seguito all'attività istruttoria;
2) Voglia altresì accertare il riconoscimento in favore del di un'indennità di occupazione per tutti i beni e masserizie ingombranti meglio Parte_1 indicati e dedotti in premessa e non sgomberati spontaneamente e ad oggi ancora insistenti sulla parte esterna dell'unità immobiliare oggetto di locazione e così per un importo mensile pari ad € 250,00 a decorrere dall'avvenuto rilascio parziale dell'immobile da parte del sig. avvenuto in data CP_1
20.01.24 e fino all'effettivo sgombero delle stesse;
e/o comunque della somma minore e/o maggiore che verrà determinata in via equitativa e che il Giudice riterrà congrua e di giustizia;
1) in ogni caso autorizzare il a eliminare, portare al macero e/o come meglio i beni che insistono ancora Parte_1 sulla sua proprietà e ordinare al convenuto di restituire le chiavi di accesso alla proprietà locata oggetto di causa;
2) Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali oltre Iva, se dovuta, e CPA come per legge” (cfr. conclusioni di cui al ricorso).
Per parte resistente: voglia il Tribunale “in via principale: - respingere integralmente le domande formulate dal ricorrente in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutti i motivi di cui in narrativa. Con vittoria di spese di lite, da distrarre a favore del sottoscritto antistatario”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 7.8.2024 e regolarmente notificato, ha chiesto di Parte_1 accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato con (quale Controparte_1 conduttore subentrato, in data 3.2.2022, alla precedente conduttrice che aveva Controparte_2 sottoscritto la locazione in data 2.12.2010) relativamente all'immobile sito in Arcola, via Caduti del Lavoro n. 58 (come meglio identificato in ricorso), nonché la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale di quest'ultimo per aver realizzato nell'immobile opere abusive interne e non aver sgomberato beni all'esterno dell'unità immobiliare;
con condanna al risarcimento dei danni causati e dell'indennità di occupazione per i beni e gli oggetti lasciati nella parte esterna dell'unità immobiliare.
A sostegno della propria richiesta ha evidenziato:
- che , subentrato nel 2022 nel contratto di locazione originariamente stipulato con CP_1
, avrebbe demolito abusivamente un muro e un bagno, nonché avrebbe lasciato CP_2 all'esterno dell'immobile container, basamenti in cemento e masserizie;

- che il rilascio dell'immobile (parziale, dati i beni ancora presenti nello stesso) sarebbe avvenuto in data 20.1.2024;
- di aver dovuto affrontare costi di ripristino e regolarizzazione urbanistica per oltre € 28.355,58;
- di aver nuovamente locato l'immobile, ma ad un canone inferiore (ovvero, da € 1.470,00 a € 800,00 mensili) stante la minore fruibilità dello stesso.
È stata inizialmente dichiarata, con ordinanza di data 27.12.2024, la contumacia del convenuto.
Si è successivamente costituito, con comparsa di costituzione del 17.2.2025, , il Controparte_1 quale ha contestato tutto quanto ex adverso dedotto e chiesto il rigetto del ricorso. In particolare, ha rilevato:
- in via preliminare, la nullità della notifica e il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

pagina 2 di 5 - la regolarità della riconsegna dell'immobile a dicembre 2023, libero da persone e cose, con consegna delle chiavi (come da verbale del 20.1.2024);
- che, dal verbale del 20.1.2024, non risulterebbero impegni alla rimozione di beni o container;

- che non vi sarebbe prova: i) della demolizione del bagno né di altre opere abusive che - laddove esistite - sarebbero state rilevate in fase di consegna dell'immobile; ii) dell'occupazione abusiva o di danni al terreno esterno, né tantomeno circa la presenza e/o la riconducibilità a sé dei beni ivi collocati;
iii) del deterioramento dell'immobile né del nesso causale con il conduttore;
iv) del danno connesso alla richiesta indennità di occupazione.
Sono state respinte le eccezioni preliminari formulate dal resistente e revocata la contumacia dello stesso.
È stato effettuato un tentativo di conciliazione tra le parti, tuttavia senza esito positivo.
Sono state rigettate, poiché inammissibili, le istanze istruttorie (prova per testi e c.t.u.) di parte ricorrente.
All'udienza del 18.12.2025, i procuratori delle parti hanno discusso oralmente la causa e il Giudice si è ritirato in camera di consiglio.
La causa risulta sufficientemente istruita e vanno altresì confermate le statuizioni istruttorie già assunte, con rigetto altresì delle ulteriori istanze istruttorie formulate dal ricorrente in sede di discussione (poiché superflue e/o irrilevanti ai fini del decidere).
Devesi premettere che:
- non pare meritevole di pregio la doglianza di parte ricorrente di cui alla nota depositata in data 11.12.2025 (nota, peraltro, depositata oltre il termine assegnato dal Giudice con ordinanza del 7.72025) in punto di mancata concessione del termine per repliche come chiesto a verbale di udienza del 18.2.2025. In proposito, si precisa -da un lato- come abbia richiesto la Parte_1 concessione del predetto termine per repliche solo in caso di accoglimento delle eccezioni preliminari sollevate da (eccezioni che, tuttavia, sono state rigettate: cfr. ordinanza CP_1 dell'1.4.2025); dall'altro, che tale istanza non è stata poi riproposta alla successiva udienza del 30.4.2025; in ogni caso, è stato garantito alla parte il diritto al contraddittorio con l'assegnazione di termine per il deposito delle note conclusive nonché di ulteriori repliche all'udienza di discussione;

- risulta pacifica sia la risoluzione del contratto con riferimento all'immobile in questione, sia l'effettivo rilascio dello stesso a far data dal 20.1.2024 (come da verbale di riconsegna di pari data);
- esula dal presente giudizio ogni questione attinente al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, poiché oggetto di separato accordo (cfr. il verbale di riconsegna sopra già richiamato);
- risulta invece contestata sia la presenza di beni presso l'immobile di cui è causa, sia la sussistenza di danni causati dal conduttore (in specie, demolizione del bagno e altre opere abusive).
pagina 3 di 5 Ciò premesso, la domanda di parte ricorrente non è fondata e va dunque rigettata per assenza di qualsivoglia prova in relazione non solo all'an e al quantum del danno subìto, ma anche – e soprattutto
– all'imputabilità dei fatti alla stessa controparte.
Segnatamente, a supporto dei danni (in ipotesi) causati dal conduttore il locatore ha allegato preventivo del 1.7.2024 del geom. nonché preventivi della ditta “2B Costruzioni srls” del CP_3
28.6.2024. Tuttavia, un tanto non è sufficiente ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio, né tantomeno lo sono i capitoli di cui alla prova per testi dedotti da (per le medesime ragioni Parte_1 già indicate con ordinanza del 7.7.2025, cui integralmente si rimanda), tenuto anche conto che ha espressamente negato di aver rimosso muri o effettuato altre opere sui bagni, come invece CP_1 ex adverso dedotto (cfr. verbale di udienza del 30.4.2025).
Invero, incombe in capo al ricorrente/locatore - ex artt. 1590 e 2697 c.c. - l'onere di provare il deterioramento dell'immobile tra la data della sua iniziale consegna (3.2.2022) e quella della successiva riconsegna (20.1.2024).
Con riferimento al caso di specie, si deve osservare che:
- il verbale di riconsegna di data 20.1.2024 non riporta alcuna contestazione sullo stato dei luoghi, nonostante fosse presente il giorno della restituzione dell'immobile. Egli, in Parte_1 particolare, avrebbe potuto (e dovuto) facilmente notare non soltanto i danni causati dalla eventuale demolizione del bagno, ma anche gli oggetti lasciati all'esterno dell'immobile (peraltro, il terreno non risulta oggetto di contratto di locazione), provvedendo così a contestarli immediatamente a controparte e, quindi, indicarli nel verbale di riconsegna: non si tratta, infatti, di danni e/o vizi di difficile individuazione, bensì di vizi palesi e ictu oculi rilevabili che non emergono in un momento successivo alla riconsegna del bene né richiedono una particolare verifica tecnica;

- la clausola di riserva, inserita nel verbale di restituzione, è eccessivamente generica e, in ogni caso, non prova l'esistenza di danni;

- le fotografie e i preventivi depositati risultano privi di data certa e di provenienza;
inoltre, sono stati redatti a un non indifferente intervallo di tempo dalla riconsegna del bene, dunque risultano inidonei a provare il nesso causale (ovvero la riconducibilità a dei danni lamentati dal CP_1 ricorrente), ben potendo gli stessi essere stati causati da terzi in data successiva alla riconsegna;
la c.t.u. poi, come già rilevato, risulta del tutto esplorativa;

- infine, non è stata dimostrata né (da un lato) la demolizione del bagno e la riconducibilità degli ingombri al resistente, né (dall'altro) il collegamento riduzione del canone con presunti vizi dell'immobile.
In conclusione, parte ricorrente non ha assolto l'onere probatorio sui fatti costitutivi della domanda, che deve perciò essere rigettata.
Ogni altra questione assorbita o irrilevante.
Le spese di lite seguono necessariamente la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014 come modificato con D.M. n. 147/2022, tenendo conto del valore della causa pagina 4 di 5 (con scaglione di competenza da € 26.000,01 ad € 52.000,00), con esclusione della fase istruttoria (non tenuta) e riduzione secondo giustizia stante la non particolare complessità delle questioni trattate.
La presente sentenza è immediatamente esecutiva tra le parti come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale della Spezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, visti gli artt. 429 e 447 bis, c.p.c., così provvede:
- rigetta il ricorso proposto da nei confronti di;
Parte_1 Controparte_1
- condanna al pagamento in favore di controparte delle spese di lite del presente Parte_1 giudizio che liquida in complessivi € 3.500,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c.
La Spezia, 18 dicembre 2025.
Il Giudice dott. Maurizio Drigani
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