REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI ORISTANO SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. NO PO a seguito del deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ex art. 281 sexies u.c. cpc

nella causa civile iscritta al n. 589 2024 R.G., tra:

, nata ad [...] il [...], C.F. ed ivi residente Parte_1 C.F._1 alla via Carducci, 39, rappresentata e difesa dall'Avv. Paola Maria Contini, CF
per mandato in atti C.F._2
- parte attrice

(C.F. , in persona del suo amministratore in Parte_2 P.IVA_1 carica SI. , elettivamente domiciliato in Oristano, Viale Armando Diaz n. 64, presso Parte_3 lo studio dell'Avv. Antonello Casula ), che lo rappresenta e difende in virtù C.F._3 di procura speciale in atti
- Parte convenuta

***** Oggetto: - impugnazione delibera assembleare del 22.11.2022 Parte_2
***** CONCLUSIONI DELLE PARTI ATTRICE voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accogliere le seguenti conclusioni già formulate nell'atto di citazione e nella comparsa in riassunzione:

1. Accertare e dichiarare che la delibera assembleare del 22 novembre 2022 è inesistente, nulla, o illegittima e, per l'effetto, annullarla.

2. In ogni caso, dichiarare che le somme negli importi deliberati dall'Assemblea, come dovuti in capo a , non sono dovute in quanto sono state determinate in maniera illegittima e/o Parte_1 invalida, nei limiti e per tutti i motivi indicati in narrativa.

3. Con vittoria di spese e compensi professionali.
CONVENUTO Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità della domanda per carenza di interesse ad agire in capo alla SI.ra ; Parte_1 Nel merito, rigettare integralmente la domanda attrice, in quanto palesemente infondata in fatto e in diritto, e per l'effetto confermare la piena validità ed efficacia della delibera assembleare del 22.11.2022;
1 In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge;
Condannare l'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento del danno da lite temeraria, da liquidarsi in via equitativa.
***** FATTO
Nel procedimento civile instaurato da contro il , Parte_1 Parte_2 la parte attrice ha impugnato la delibera assembleare adottata in seconda convocazione il 22 novembre 2022, deducendone l'inesistenza, la nullità o comunque l'annullabilità, con riferimento all'approvazione del bilancio consuntivo 2021/2022, del bilancio preventivo 2022/2023, del bilancio consuntivo straordinario per lavori di rifacimento facciate (1° lotto lato parcheggio), nonché alla ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali.
La sig.ra assente all'assemblea, ha avuto conoscenza del verbale in data 6 dicembre 2022 e Pt_1 ha attivato il procedimento di mediazione obbligatoria il 29 dicembre 2022, conclusosi con esito negativo. Ha quindi proposto atto di citazione avanti al Giudice di Pace di Oristano, notificato il 1° febbraio 2023, chiedendo:

1. L'annullamento della delibera assembleare per inesistenza, nullità o illegittimità;

2. La declaratoria di non debenza delle somme deliberate a suo carico;

3. La condanna del convenuto alle spese.
L'attrice ha contestato specificamente le seguenti voci di spesa:
• EN DR;

• Movimentazione bidoni;

• Manutenzione fabbricato generale;

• Manutenzione impianto elettrico;

• Spese legali;

• Manutenzione scala A;

• Ascensore scala A;

• RA;

• Autorimessa;

• Spese personali e lavori extra.
Ha inoltre eccepito l'illegittimità della delibera relativa al bilancio straordinario per lavori di rifacimento facciate, ritenendo non rispettati i quorum ex art. 1136 c.c., e ha contestato la validità delle tabelle millesimali per mutate condizioni dello stabile (chiusura verande).
Il convenuto si è costituito in giudizio contestando integralmente le domande attoree, Parte_2 eccependo preliminarmente l'incompetenza per valore del Giudice di Pace in favore del Tribunale di Oristano, in quanto il valore della causa, riferito all'intero bilancio impugnato, supererebbe la soglia di competenza (€ 143.100,14 per il consuntivo e € 167.400,00 per il preventivo).
Nel merito, il ha sostenuto la legittimità delle delibere, l'ordinarietà delle spese Parte_2 contestate, la regolare costituzione dell'assemblea e il rispetto dei quorum deliberativi. Ha prodotto documentazione giustificativa delle spese e richiamato giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite n. 4806/2005; Cass. n. 9068/2022; Trib. Lecce n. 159/2012).
2 All'udienza del 11 aprile 2023, il Giudice di Pace ha riservato la decisione sull'eccezione di incompetenza e sulla richiesta di riunione con la causa RG 647/2022, avente ad oggetto l'opposizione a decreto ingiuntivo fondato sul bilancio preventivo per lo stesso periodo.
Con ordinanza n. 75/2024 del 23 aprile 2024, il Giudice di Pace ha accolto l'eccezione di incompetenza per valore, rimettendo le parti davanti al Tribunale di Oristano e condannando l'attrice alle spese. La sig.ra ha riassunto il giudizio con comparsa notificata il 5 luglio 2024, per l'udienza del Pt_1
16 dicembre 2024, confermando integralmente le domande e le contestazioni già formulate.
Il si è costituito anche in sede di riassunzione, ribadendo le eccezioni e difese già svolte, Parte_2
e ha prodotto nuovamente la documentazione già offerta in comunicazione nel precedente grado.
La causa è istruita mediante produzione documentale e scambio di note autorizzate, con riserva di dedurre ulteriori mezzi istruttori nei termini di legge.
*****
MOTIVI DELL DECISIONE
L'attrice ha dedotto l'inesistenza, nullità o comunque l'annullabilità della delibera, contestando specificamente le voci di spesa contenute nei bilanci consuntivo e preventivo, nonché la legittimità della ripartizione secondo le tabelle millesimali.
Occorre premettere che dal verbale dell'assemblea del 22 novembre 2022 risulta che erano presenti 45 condomini su 100, per complessivi 473,874 millesimi. Pertanto: il quorum costitutivo previsto dall'art. 1136, comma 3, c.c. (almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi) è stato raggiunto;
il quorum deliberativo (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi) è stato parimenti rispettato per tutte le delibere adottate.
Vero è che per lavori straordinari di notevole entità, l'art. 1136, comma 2, c.c. richiede maggioranze più elevate (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi). Nel caso in esame, tuttavia, la delibera impugnata non approva nuovi lavori, ma si limita a ratificare il consuntivo e il piano di riparto di lavori già deliberati. Secondo giurisprudenza consolidata, per l'approvazione del rendiconto e del riparto è sufficiente il quorum ordinario (comma 3), anche se i lavori sono straordinari.
Ciò posto, esaminati gli atti di causa e la documentazione di spesa prodotta dal convenuto Parte_2
– che compre tutte le voci contestate - si osserva quanto segue:

1. EN DR (Tab. A) La spesa di € 2.686,00 è documentata da bonifico e ricevuta di pagamento al , nonché da verbale assembleare che ne attesta l'approvazione. Parte_4
Trattasi di spesa ordinaria per la gestione del pozzo artesiano, regolarmente deliberata. La doglianza è infondata.

2. Autorimessa (Tab. H) Le spese per energia elettrica, manutenzione cancelli, tassa passo carraio e antincendio sono documentate da fatture e registrazioni contabili. Nonostante l'ordinanza sindacale di interdizione, l'autorimessa è stata utilizzata da alcuni condomini fino al sequestro del 4 giugno 2022. Sul punto si veda infra.

3. Spese legali e fondo spese legali. Le voci sono distinte e documentate: le spese legali ordinarie sono state sostenute e contabilizzate;
il fondo è stato deliberato nel bilancio preventivo. L'assemblea ha approvato con le maggioranze previste. La doglianza è infondata.
3 4. Manutenzione fabbricato generale e impianto elettrico (Tab. B) Gli interventi risultano documentati e riferiti a manutenzioni ordinarie (sistemazione pluviali, colonne, luci, telecamere). Le spese sono state regolarmente deliberate. La doglianza è infondata.

5. RA (Tab. G) La voce "Portiere" è denominazione storica che include spese per la gestione del portico e della galleria (pulizia, illuminazione, manutenzioni). Le spese sono documentate e deliberate. La doglianza è infondata.

6. Movimentazione bidoni (Tab. B) Il servizio è stato attivo fino a settembre 2021, come da fatture, moduli di controllo e bonifici. La spesa è riferita al periodo coperto dal bilancio consuntivo. La doglianza è infondata.

7. Spese personali e lavori extra. Le spese addebitate all'attrice (€ 145,50) sono documentate e riferite a solleciti, raccomandate e decreto ingiuntivo per morosità. La doglianza è infondata.

8. Bilancio straordinario facciate La delibera è stata adottata con i quorum previsti per la seconda convocazione (art. 1136 c.c., comma 3), trattandosi di approvazione del consuntivo e piano di riparto, non della decisione sui lavori. La doglianza è infondata.

9. Tabelle millesimali Le tabelle in uso sono di natura contrattuale. L'attrice non ha fornito prova delle mutate condizioni dello stabile né ha attivato procedura ex art. 69 disp. att. c.c. La doglianza è inammissibile.
Tutte le doglianze dell'attrice risultano quindi infondate o inammissibili, salvo quanto di seguito precisato quanto alla voce di spesa relativa all'autorimessa (cfr. precedente punto 2).
La documentazione contabile (fatture, registrazioni, bollette ENEL, manutenzioni, tassa passo carraio, estintori) dimostra che il Condominio ha effettivamente sostenuto spese per la gestione dell'autorimessa nel periodo 2021/2022. Queste spese sono quindi reali e non possono essere qualificate come “inesistenti”.
Tuttavia, l'autorimessa era stata formalmente interdetta all'uso con ordinanza del Sindaco di Oristano del 30.01.2020, per motivi di sicurezza. Nonostante ciò, alcuni condomini hanno continuato ad utilizzarla fino al sequestro disposto dal GIP il 04.06.2022. Questo uso irregolare ha generato spese che sono state ripartite tra tutti i condomini, compresa l'attrice, che non ha utilizzato l'autorimessa.
Dall'esame della documentazione contabile risulta tuttavia che le spese imputate al bilancio consuntivo 2021/2022 per tale voce comprendono principalmente voci fisse, che prescindono dall'uso effettivo (manutenzione dei cancelli automatizzati;
tassa comunale per il passo carraio;
manutenzione periodica degli estintori)
Discorso in parte diverso vale per i consumi di energia elettrica documentati da bollette ENEL con importi variabili, riferiti a consumi effettivi.
Nel caso dell'attrice, tuttavia, la quota millesimale di proprietà per la Tabella H Autorimessa è pari a 2,00 millesimi su 1.000.
Applicata alla sola spesa ENEL complessiva di € 2.188,76, la quota a suo carico ammonta a circa € 4,38. Tale importo, rappresentando meno dell'1% (circa lo 0,07%) della somma complessiva da lei contestata (€ 6.110,84), rende evidente l'irrisorietà della pretesa.
Ne consegue che, pur essendo la doglianza formalmente fondata in relazione alla ripartizione della spesa ENEL dell'autorimessa, la sua incidenza economica è talmente trascurabile da non compromettere la sostanziale correttezza della delibera impugnata.
4 La domanda va pertanto respinta con connessa condanna dell'attrice alla refusione delle spese di lite in favore del nella misura liquidata in dispositivo ex DM 147/22. Parte_2
*****


PQM


Il Tribunale di Oristano, definitivamente pronunciando nel procedimento RG 589/2024 così decide:
• rigetta integralmente la domanda e per l'effetto conferma la piena validità ed efficacia della delibera assembleare del 22.11.2022
• condanna l'attrice alla rifusione delle spese di lite in favore del convenuto che Parte_2 liquida in € 3.000,00 per competenze professionali oltre accessori di legge.
Oristano, 24.11.2025
Il Giudice
NO PO
5