REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Siracusa in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott. Gianfranco Todaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3369/2019 R.G.
promossa da
• con sede in Siracusa, via Unione Sovietica, 4, partita Parte_1
IVA , in persona del legale rapp.te pro tempore, con la P.IVA_1 rappresentanza e la difesa dell' Avv. Salvatore Maiolino del Foro di Siracusa;

- parte attrice- contro
• con sede in Roma alla Via Carucci, 131, partita Controparte_1
quale mandataria di in persona del PartitaIVA_2 Controparte_2 legale rappresentante, con la rappresentanza e la difesa dell'Avv. Santi
IE IA del Foro di Catania;

- parte convenuta- avente ad oggetto: “giudizio di merito a seguito di opposizione alla esecuzione”.
***
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
• Risulta dagli atti di causa che su istanza della Controparte_3 veniva notificato alla , nonché ai Parte_2 soci signori e (estranei al presente giudizio), atto di precetto per il Per_1 Per_2 pagamento di € 1.317.325.Veniva quindi incoata procedura esecutiva immobiliare (iscritta al n.r.g. 216/2016 di questo Tribunale) avente ad oggetto fondo rustico sito in Noto esteso ha 19.23.91 con insistenti fabbricati rurali di proprietà della Azienda Agricola debitrice. Nell'ambito di detta procedura esecutiva (Trib Sr r.g.e. 216/16) veniva nominato stimatore nella persona del dott. e professionista delegato alle operazioni di vendita Persona_3
l'avv. Valentina Bonfiglio. Quest'ultima, con sua relazione 15.06.17, rilevava l'esistenza di un contratto di locazione 19.05.16 in corso tra la debitrice Pt_2
e la odierna attrice, pari ad euro 1.000 annui.
[...] Parte_1 A seguito di nuovo incarico, il CTU depositava relazione in data 05.05.18 con cui precisava che il canone congruo sarebbe stato pari ad euro 14.920 annui.
• Con provvedimento 15.07.18 di questo Tribunale (G.E. Dott.ssa Alessia Romeo), si dava atto che, alla luce dell'esiguità del canone, inopponibile era il contratto di locazione nei confronti dell'eventuale aggiudicatario.
• Detto provvedimento veniva opposto ex art 619 c.p.c. dalla odierna attrice
Parte_1
• Con atto di citazione introduttivo del presente giudizio, parte attrice così concludeva
Voglia il Tribunale in accoglimento delle argomentazioni svolte in narrativa:
1) Accertare e dichiarare che il canone di locazione di cui al contratto di locazione del 18/05/2016 relativo al compendio immobiliare pignorato appare congruo, e che, pertanto, il contratto di locazione in questione è da ritenere opponibile al futuro aggiudicatario del lotto pignorato in seno alla procedura esecutiva immobiliare n. 216/2016 R.G.E. del Tribunale di
Siracusa e preso in locazione da Parte_1
2) ordinare al professionista delegato nominato in seno alla procedura esecutiva n. 216/2016 R.G.E. del Tribunale di Siracusa di dare atto nella predisposizione dell'avviso di vendita della congruità del canone di locazione relativo al compendio pignorato e delle conseguente opponibilità del contratto di locazione del 18/05/2016 al futuro aggiudicatario;

3) in ogni caso revocare, dichiarare nulla, annullare e/o comunque rendere inefficace l'ordinanza del 25/04/2019 e depositata in data 29/04/2019 dal
Giudice dell'Esecuzione in seno alla procedura esecutiva n. 216/2016
R.G.E. del Tribunale di Siracusa.
4) In ogni caso con vittoria di spese e compensi difensivi del presente giudizio
e di quelli relativi alla fase incidentale svoltasi dinanzi al giudice dell'esecuzione.

• Si è costituita in giudizio la parte convenuta, così concludendo Piaccia all'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) rigettare siccome totalmente infondate in fatto e diritto tutte le domande proposte da parte attrice;

2) condannare quest'ultima alla refusione delle spese e dei compensi professionali, oltre spese generali, oneri previdenziali e fiscali.
• Alla prima udienza del 28.01.20 questo Tribunale assegnava alle parti i termini ex art 183 comma VI c.p.c..
• Alla udienza del 12.04.21 questo Giudice così statuiva:
“... il Giudice dispone consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare l'entità degli interventi manutentivi di natura straordinaria di cui necessita il
pag. 2/4 compendio immobiliare oggetto di causa. Nomina quale consulente tecnico
d'ufficio l'ing. . Fissa per il conferimento dell'incarico ed il Persona_4 giuramento del CTU l'udienza del 10.05.2021…”
• Prestato il giuramento di rito, con sua relazione depositata in data 12.05.22, il CTU ing. così concludeva: Per_4
“… A conclusione di quanto sopra esposto ed accertato, l'entità degli interventi manutentivi di natura straordinaria di cui necessita il compendio immobiliare oggetto di causa sarà pari complessivamente ad € 72.370, così distinti:
▪ Intervento 1: eliminazione dell'umidità di risalita nei fabbricati B- F € 40.970,00
▪ Intervento 2: rifacimento tetto di copertura fabbricato D € 18.200,00
▪ Intervento 3: ripristino porzione ammalorata pilastri veranda corpo A € 1.600,00
▪ Intervento 4: rimozione piscina esterna interrata, con relativo locale tecnico di servizio e solarium, priva di titolo autorizzativo e ripristino stato dei luoghi originario € 10.000,00
▪ Intervento 5: Ripristino impermeabilizzazione copertura corpo C € 1.600,00

Si fa rilevare altresì che il compendio in esame, attesa la sua tipologia e natura del bene, necessita comunque di ulteriori periodici interventi manutentivi di natura ordinaria che non rientrano tra quelli oggetto del presente accertamento…”.
• Quanto alla pendente procedura esecutiva (Trib Sr r.g.e. 216/16), giusti decreti 09.12.23 e 16.01.24 venivano trasferiti a terzi i lotti pignorati. La procedura veniva definita con provvedimento 12.09.24, con cui il Giudice dell'Esecuzione
(dott.ssa Alessia Romeo) dichiarava esecutivo il progetto di distribuzione, con provvedimento che non risulta impugnato, emesso all'interno di un procedimento nel quale era stata esclusa l'opponibilità della locazione.
• Il presente procedimento veniva quindi rinviato per la precisazione delle conclusioni. Con provvedimento 01.09.25 la causa è stata posta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. A monte sta il provvedimento del G.E. di inopponibilità della locazione, fondata sull'art. 2923 comma 3 c.c., che così recita:
In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

2. Ora risulta definito il procedimento esecutivo, con l'assegnazione del lotto pignorato (e locato) a terzi, ribadendosi l'inopponibilità della locazione.
pag. 3/4 3. Ne deriva che è cessata la materia del contendere, stante il fatto che il lotto in parola è stato acquistato da terzi, con provvedimento inoppugnabile, essendosi detta la locazione inopponibile al terzo aggiudicatario.

4. Anche per decidere la causa in relazione all'addebito delle spese legali, necessita quindi valutare la soccombenza virtuale. Ora, il CTU ha evidenziato le notevoli spese manutentive che l'immobile richiede. E però non è chiaro quali opere manutentive siano state poste a carico dell'inquilino (non potendosi in nessun caso a questo richiedersi interventi strutturali, le norme inderogabili ispirate al favor conductoris comunque escludendo la liceità di oneri di tal fatta a carico dell'inquilino). E, in ogni caso, il canone locatizio di euro 1.000 annuali (ovvero euro 83 al mese) rimane comunque un importo eccessivamente ridotto, tale quindi da imporre una limitazione della circolazione del bene ingiustificata. Sul punto, infatti, il CTU redattore di relazione in data 5.05.18 aveva ritenuto congruo un canone di oltre 14.920 euro. E nel caso di specie un canone di euro

1.000 risulta troppo esiguo, l'art. 2923 comma 3 c.c. richiedendo, per l'opponibilità della locazione, un canone pari almeno al 67 % del valore congruo.

5. L'opposizione risulta quindi non fondata. Le spese peritali vanno quindi poste tutte a carico della parte opponente. Quanto alle spese legali, considerata la natura della statuizione -di cessazione della materia del contendere- e il fatto che la Società opponente può aver locato in buona fede, essendo effettivamente la res locata necessitante radicali interventi manutentivi- corretta appare la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, in persona del Giudice onorario dott. Gianfranco Todaro definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n. 3369/2019 R.G disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
• Rigetta l'opposizione, dichiarando cessata la materia del contendere;

• Pone a carico integrale di parte attrice tutte le spese peritali liquidate come in atti;

• Compensa integralmente le spese di lite. Così deciso in Siracusa, in data 22 dicembre 2025
IL GIUDICE
dott. Gianfranco Todaro
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