TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
-REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

II SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott.ssa Emanuela Tagliamonte ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 12086 generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
(C.F. ) con sede legale in 31022 Preganziol (TV), Pt_1 Parte_2 P.IVA_1
Via Antonio Meucci n. 1, in persona del legale rappresentante, Sig. , rappresentato e Parte_3 difeso dall'Avv. Rizzardo del Giudice del foro di Treviso
ATTORE
e
(C.F. ), in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2
in persona del legale rappresentante protempore, Controparte_2 CP_3
,rappresentato e difeso dal proc. dom. Avv. Alessio Golluccio;

[...]
CONVENUTO
E
(c.f. , corrente in Bologna, via Stalingrado Controparte_4 P.IVA_3
45, in persona del procuratore ad negotia dott. , rappresenta dall' avv. Andrea Controparte_5
RE
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 30 agosto 2023 la società Cav. ontro il Condominio Controparte_6
” di Jesolo. L'oggetto della causa è il risarcimento dei danni subiti dall'appartamento di CP_1 proprietà della società attrice, causati da malfunzionamenti degli scarichi condominiali. Nell'atto introduttivo si rilevava:
Nel luglio 2021 si verificò una prima fuoriuscita di liquami acidi dal lavello della cucina, che provocò muffa e danni alle pareti. La società effettuò interventi di ripristino a proprie spese.
Nel aprile 2022 si ripeté il problema in forma più grave: l'appartamento fu completamente allagato, con danni a muri, battiscopa e mobilio, rendendolo inutilizzabile per tutta la stagione estiva.
La causa fu individuata nell'occlusione degli scarichi condominiali, dovuta alla mancata manutenzione ordinaria (pulizia annuale dei pozzetti), come riconosciuto dall'amministratore nel verbale dell'assemblea del maggio 2023.
La società chiede il riconoscimento della responsabilità del condominio e il risarcimento di €18.000, calcolato come danno da mancato godimento dell'immobile (sia per uso diretto che per locazione) per il periodo aprile-ottobre 2022, oltre alle spese di lite. Nell'atto di citazione si dà atto di aver già ricevuto il risarcimento dei danni subiti in via diretta dall'immobile ovvero delle somme necessarie per ripristinare l'immobile. Viene invocata la giurisprudenza che considera il danno da mancata disponibilità di un immobile come “in re ipsa”, quantificabile sul valore locativo.
Si chiede l'ammissione di prove testimoniali e una C.T.U. per accertare cause e quantificare i danni.
Il convenuto si costituiva contestando la ricostruzione dei fatti apportata dall'attore, CP_1 ovvero rilevando di essere intervenuto in maniera tempestiva sin dal 2021 per eliminare le cause della risalita degli scarichi. Contestava, comunque, la domanda attorea facendo presente che dall'analisi dell'oggetto sociale non risulti che la società possa svolgere l'attività di locazione di immobili né, tanto meno, un'attività commerciale di locazioni con finalità turistiche. La convenuta contestava, poi, che effettivamente l'immobile fosse stato inutilizzabile per un periodo così lungo di circa 6 mesi, essendo stati necessari solo 25 giorni per effettuare i lavori.
Veniva chiamata in causa, da parte del condominio, la compagnia assicurativa Controparte_7
avanzando nei confronti della stessa domanda di manleva, la quale contestava la chiamata in
[...] causa, ritenendo l'amministratore non legittimato alla chiamata in causa della compagnia assicurativa in assenza di autorizzazione condominiale. Nel merito si associava alle conclusioni del CP_1 convenuto rilevando come da un lato, la società attrice non avesse collaborato per eliminare il rischio che vi fosse nuovamente una risalita degli scarichi, e dall'altro di come non fossero provati i danni subiti nonché i lunghi tempi dedotti per il ripristino dell'appartamento.
Rispetto alla contestazione preliminare avanzata dalla terza chiamata il convenuto CP_1 depositava, in data 8.3.2024, assemblea condominiale di ratifica dell'operato dell'amministratore ovvero della sua costituzione nell'ambito del presente giudizio, invocando, inoltre, l'effettiva operatività della polizza per il caso oggetto di domanda.
La causa è stata istruita tramite prova testimoniale. All'udienza cartolare del 13.11.2025 la causa è stata trattenuta in decisione a seguito del deposito degli scritti conclusivi.
Va rilevato, preliminarmente, che in sede di note scritte l'attrice depositava documenti da considerarsi tardivi ed inammissibili, in quanto relativi a fatture risalenti al 2022 che ben avrebbe potuto depositare in giudizio nel rispetto dei termini processuali, certamente la circostanza che tali documenti siano allegati ad una denuncia per falsa testimonianza possa farli entrare in giudizio in evidente ritardo.
Tenuto conto dell'istruttoria svolta e delle deduzioni mosse dalle parti si ritiene che la domanda attorea sia infondata e vada rigettata tenuto conto che, non solo, non è stato accertato che la fuoriuscita degli scarichi fosse addebitabile a responsabilità del ma, piuttosto, non è stata raggiunta CP_1 la prova del danno dedotto da parte attrice.
Va rilevato come l'attrice ha sempre sostenuto nei propri scritti che l'appartamento situato all'interno del convenuto, è sempre stato quale “residenza turistica dei propri Amministratori e/o CP_1 dipendenti.” Tale circostanza appare confermata dalle risultanze della prova testimoniale in cui si indica che l'appartamento veniva utilizzato come “benefit” ovvero come casa di vacanza della famiglia del legale rappresentante della società.
Nella prima memoria la società attrice precisava, quindi, che “il danno è conseguente alla mancata disponibilità dell'immobile ed è quantificabile in misura equivalente ai canoni di locazione per abitazioni stagionali analoghe.”
Questa ricostruzione consente agevolmente di arrivare alla conclusione che l'appartamento per cui è causa non è stato mai effettivamente “messo a frutto” ovvero concesso a terzi in locazione tramite il pagamento di un canone ma piuttosto concesso a persone vicine alla società, anche dipendenti, quale beneficio, come concessione benevola o comunque come forma di riconoscimento, senza mai portare effettivamente un incremento economico alla società attrice.
Secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite n. 33645/2022; Cass. ord. n. 33626/2024;
Cass. ord. n. 12879/2025), il danno da mancato utilizzo di un immobile e quello da occupazione sine titulo non sono in re ipsa, ma richiedono la prova della concreta perdita del godimento, diretto o indiretto. Tale prova può essere fornita anche per presunzioni, ad esempio mediante il riferimento al valore locativo di mercato, ma è comunque necessario allegare elementi minimi che consentano la liquidazione equitativa. Nel caso di specie, parte attrice si è limitata ad affermare genericamente la mancata disponibilità dell'immobile, senza produrre documentazione idonea né indicare parametri di riferimento (es. canoni di locazione, contratti, utilizzo programmato). In assenza di prova, anche presuntiva, non è possibile procedere a liquidazione equitativa, poiché difetta il presupposto fondamentale della dimostrazione del danno subito. Va ribadito che il tipo di utilizzo dimostrato, di tipo prettamente personale o comunque “familiare, non consente di far ritenere che il mancato utilizzo dell'immobile abbia causato qualcosa di più di un semplice fastidio o “problema organizzativo”, non certamente risarcibile non avendo neanche parte attrice allegato, né tanto meno provato, che l'indisponibilità dell'immobile abbia causato un dispendio economico dovuto alla necessità di trovare un altro diverso alloggio per la stagione estiva.
A maggiore conferma, poi, della infondatezza della domanda attrice va rilevato come la stessa non abbia documentato come sia stato conteggiato il risarcimento ottenuto dalla propria compagnia assicurativa, non avendo documentato in maniera certa le spese affrontate per bonificare l'immobile, per cui può non è possibile escludere in maniera certa che nella somma ottenuta sia stata ricompresa anche una quota per indisponibilità dell'immobile.
Pertanto, la domanda risarcitoria deve essere rigettata per carenza di prova, conformemente ai principi sopra richiamati.
Parte attrice, attesa la soccombenza, deve essere condannata a rifondere alla convenuta le spese di lite, secondo la liquidazione operata in dispositivo.
Rilevato, poi, che non è stata affrontata in alcun modo l'effettiva vigenza della polizza invocata da parte convenuta si ritiene di poter compensare le spese di lite tra la convenuta e la terza chiamata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. rigetta la domanda di risarcimento avanzata da parte attrice;

2. condanna parte attrice, in persona del legale rappresentante pro-tempore, a rifondere alla convenuta le spese di lite che liquida in Euro 5000,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e rimborso forfetario come per legge;

3. compensa le spese di lite tra la convenuta e la terza chiamata . Controparte_7
Così deciso in il 07/12/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Emanuela Tagliamonte