Repubblica italiana In nome del popolo italiano Tribunale di Milano
- Sezione XIII civile –
in composizione monocratica nella persona del dr. Ilario Pontani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 26454/2024, promossa con atto di citazione notificato
DA
(P. IVA ), elettivamente domiciliata in Milano, Piazza Parte_1 P.IVA_1
Risorgimento n. 7, con gli Avv.ti ROSA GAROFALO e SALVATORE COPPOLA
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C. F. ) con sede in Trieste, via Controparte_1 P.IVA_2
Macchiavelli n. 4
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Parte attrice: “Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della Controparte_1 per le causali di cui in narrativa e, per l'effetto, accertare e dichiarare la
[...] Controparte_1 tenuta al pagamento della somma di € 329.227, 33 a favore della a titolo di
[...] Parte_1 risarcimento del danno patito per le causali di cui in premessa. Accertare e dichiarare la
[...] tenuta alla restituzione della cauzione per € 30.000 oltre interessi legali dal Controparte_1 21/2/2024 a favore della Con vittoria di spese e competenze di giudizio”. Parte_1
Parte convenuta: conclusioni non depositate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte adiva questo CP_2 Tribunale esponendo:
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Sentenza
• di essere subentrata – a seguito della cessione di azienda da del 2/1/2019 Parte_2
– nel contratto di locazione stipulato il 5/9/2016 (registrato il 16/9/2016) tra Pola s. r. l. (che dal 1°/4/2017 ha assunto la nuova denominazione di e Parte_2 [...] avente ad oggetto il bar/ristorante sito in Milano, via Vittor Pisani n. Controparte_1 31;
• di avere incaricato, nel febbraio 2019, l'Arch. di accertare se il locale Testimone_1 rispettasse la normativa sulla sicurezza;

• l'Arch. accertava che l'immobile locato – che aveva una planimetria diversa da Tes_1 quella depositata nel settore edilizia privata - non rispettava la normativa antincendio e necessitava di adeguamento dell'impianto elettrico e dell'areazione artificiale;

• di avere eseguito – sulla scorta di plurime autorizzazioni ricevute da – le CP_1 attività necessarie per mettere a norma il locale ed utilizzarlo secondo l'uso contrattuale, sopportando un esborso di € 329.277, 33;
• il 2/9/2022 notificava intimazione di sfratto per morosità con Controparte_1 fissazione della prima udienza il 26/10/2022, udienza che veniva rinviata in pendenza di trattative;

• nonostante l'atto di riconoscimento del debito (€ 222.180, 39) e di impegno al pagamento del 14/11/2022 ed i rinvii delle udienze del 27/1/2023 e del 30/3/2023 in pendenza di trattative, all'udienza del 21/7/2023 il procuratore di Controparte_1 dichiarava che la morosità persisteva ed il giudice convalidava lo sfratto per morosità (l'immobile è stato rilasciato il 21/2/2024). Tutto ciò premesso, chiedeva di condannare al pagamento della somma Controparte_1 di € 329.277, 23 a titolo di risarcimento per violazione degli artt. 1375 e 1578 c. c. ed alla restituzione della cauzione di € 30.000.
Parte convenuta sebbene regolarmente citata, non si costituiva Controparte_1 ed è stata dichiarata contumace all'udienza del 28/1/2025.
Esaurita la trattazione della controversia il giudice assegnava i termini massimi previsti dall'art. 189 c. p. c. per depositare precisazione delle conclusioni e comparsa conclusionale. All'udienza del 30/9/2025 (sostituita dal deposito di note scritte), la causa veniva trattenuta in decisione. La domanda non è fondata. Parte attrice lamenta, innanzi tutto, di aver patito un pregiudizio in conseguenza della condotta ingannevole di controparte, che l'avrebbe indotta a non comparire all'udienza di convalida del 21/7/2023 ed a fare affidamento sulla circostanza che, dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto, il difensore della locatrice non avrebbe chiesto la convalida dello sfratto per morosità in attesa di trovare un accordo bonario con la società conduttrice, sicché l'ordinanza di sfratto sarebbe stata dolosamente emessa in sua assenza. L'assunto è destituito di fondamento già in astratto e, comunque, infondato. La circostanza che (che il 14/11/2022 aveva riconosciuto di essere debitrice CP_2 nei confronti di ella somma di € 222.180, 39) non sia Controparte_1 stata avvisata dal difensore di controparte che era sua intenzione chiedere la convalida dello sfratto all'udienza del 21/7/2023 è inconferente, giacché costui non aveva assunto nessun impegno in tal senso, né era tenuto per legge a tanto e nessun affidamento legittimo della conduttrice è configurabile. La conduttrice non ha fornito alcun elemento a dimostrazione
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Sentenza
dell'asserito impegno della controparte a non chiedere la convalida dello sfratto e nemmeno ha allegato che avesse assunto un vero e proprio Controparte_1 impegno in tal senso, rinunciando così al procedimento di sfratto per morosità già instaurato. Al contrario, approssimandosi la data dell'udienza di convalida – già due volte rinviata in pendenza di trattative – era onere dell'intimata di attivarsi per il raggiungimento di un eventuale accordo, stante l'interesse, esclusivamente suo e non anche della società locatrice, a scongiurare le conseguenze sfavorevoli dell'ordinanza di convalida di sfratto. Ciò in base ad un elementare onere di diligenza ed accortezza che grava su chiunque, a maggior ragione su un conduttore che ha riconosciuto di essere debitore dell'ingente somma di € 222.180, 39. La mancata comparizione all'udienza di convalida asseritamente determinata dalle rassicurazioni di controparte che non avrebbe coltivato l'azione per la convalida dello sfratto deve pertanto essere attribuita ad una libera scelta o, eventualmente, a comportamento negligente per essersi la società conduttrice affidata ciecamente a rassicurazioni di controparte senza nominare un legale che presenziasse comunque all'udienza e tutelasse i propri diritti, adottando criteri prudenziali secondo una massima di esperienza valida nel mondo degli affari (licet mercatoribus sese invicem circumveniri). In ogni caso nella condotta di e del suo difensore non si ravvisano gli Controparte_1 estremi di raggiri, che richiedono una condotta dolosa, ossia intenzionalmente fraudolenta, soggettivamente diretta ed oggettivamente idonea a paralizzare la difesa avversaria ed a impedire al giudice l'accertamento della verità, pregiudicando il corretto esito dell'udienza di convalida di sfratto. La convalida dello sfratto è stata emessa in assenza di , CP_2 assenza rimproverabile esclusivamente alla conduttrice e non certo a
[...]
il cui comportamento non può essere tacciato di illegittimità, avendo anzi Controparte_1 esercitato un suo diritto. In assenza di condotta contra jus, non è riconoscibile alcun pregiudizio meritevole di tutela risarcitoria. Il richiamo all'art. 1578 c. c. è inconferente. In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile conseguente alla cessione di azienda non si applica l'art. 1578 c. c., difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c. c. e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, per cui al cessionario non è consentito né l'esercizio dell'azione di risoluzione, né quella di riduzione del canone, né l'azione di risarcimento per vizi della cosa prevista nel capoverso della stessa disposizione di legge. Deve inoltre escludersi la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, in conseguenza dei vizi, eseguito riparazioni, in quanto l'art. 1592 c. c. esclude il diritto del conduttore ad indennità per i miglioramenti della cosa locata. A non spetta neppure un'indennità commisurata alla minor somma inter CP_2 expensum et melioratum nonostante il “benestare” espresso da il 30/9/2019 alla CP_1 richiesta della società conduttrice di rendere idoneo il locale al ballo con conseguente necessità di modificare il contratto originario, che lo vietava, atteso che gli interventi autorizzati realizzano un interesse esclusivo del conduttore e consentono di sussumere la fattispecie nell'istituto della locazione ad meliorandum. Nel caso di locazione ad meliorandum, un diritto ad indennizzo per miglioramenti è inconcepibile: il locatore non potrà chiedere un risarcimento per mancata esecuzione dei lavori nel caso di risoluzione anticipata del contratto, in quanto i lavori ed i miglioramenti erano stati stabiliti nell'interesse esclusivo dell'affittuario, il quale soltanto subirà il pregiudizio derivante dall'anticipata risoluzione del contratto.
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Sentenza
Non può trovare accoglimento neppure la domanda di restituzione del deposito cauzionale, in assenza di prova del suo versamento.
Le spese di lite sono irripetibili, in considerazione del rigetto della domanda e della mancata costituzione del convenuto.

P.Q.M.

il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 26454/2024, ogni contraria domanda disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda formulata da nei confronti di CP_2 [...]
Controparte_1 2) dichiara irripetibili le spese di lite.
Sentenza per legge esecutiva.
Milano, 22/10/2025 Il Giudice
Dr. Ilario Pontani
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