N. R.G. 1051/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Sciscioli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1051/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. D'ARIA CHIARA Parte_1 C.F._1 e dell'avv. LASALVIA GIANPIERO
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. RIEFOLI Controparte_1 C.F._2 PIETRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOCCIA CP_2 C.F._3 GL
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio e chiedendo Parte_1 Controparte_1 CP_2 l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“ACCERTARE e DICHIARARE la risoluzione per grave inadempimento della promissaria acquirente del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 5 novembre 2017;
Per l'effetto, ACCERTARE e DICHIARARE il diritto dell'attore al RISARCIMENTO DEL DANNO conseguito al mancato pagamento del prezzo pattuito nel contratto preliminare da parte del promissario acquirente e, quindi, a trattenere la somma pro quota ottenuta a titolo di caparra confirmatoria;

Sempre per l'effetto, CONDANNARE la promissaria acquirente alla corresponsione dell'indennità da illegittima occupazione maturata e maturanda, pari ad Euro 11.662,00, ovvero nella somma maggiore
o minore ritenuta di giustizia, cosi come maturata dal mese di novembre 2017 sino al mese di febbraio 2020, oltre alle ulteriori mensilità maturande da marzo 2020 sino al giorno dell'effettivo rilascio, queste ultime in ogni caso quantificate in Euro 416,5 per ciascun mese ovvero nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre gli interessi legali maturati e maturandi su ciascuna mensilità; pagina 1 di 5

4. Sempre per l'effetto, CONDANNARE la sig.ra a RESTITUIRE l'immobile Controparte_1 oggetto del contratto preliminare di compravendita del 5 novembre 2017”.
A sostegno delle domande l'attore ha dedotto in fatto che: con preliminare ad effetti anticipati del 5.11.2017, unitamente al fratello , ha promesso CP_2 di vendere a , che ha promesso di acquistare, l'immobile in comproprietà tra i Controparte_1 fratelli per successione ereditaria del padre , sito in Margherita di CP_2 Persona_1 Savoia alla via Penza n. 11, piano 1, identificato in catasto al foglio 1, particella 1946, sub 2, categoria A4, classe 4, consistenza 4,5 vani, superficie totale 85 mq, rendita 406,71; le parti hanno convenuto il prezzo di euro 90.000,00, che la promissaria acquirente si è impegnata a versare con le seguenti modalità e tempistiche: euro 6.000,00 (3.000,00 per ciascuno dei promissari venditori) al momento della sottoscrizione del contratto, a titolo di caparra;
euro 30.000,00 alla data del compromesso;
euro 54.000,00 alla data di stipula del contratto definitivo da rogare entro il 31.7.2018 dinanzi al Notaio in Margherita di Savoia;
Persona_2 la promissaria acquirente è stata immessa anticipatamente nella detenzione dell'immobile al momento della stipula del preliminare;
con lettera raccomandata del 12.7.2018, dopo aver versato la somma complessiva di euro 7000,00 compresa la caparra, la promissaria acquirente ha comunicato il differimento della data di stipula del definitivo al 28.9.2018; tuttavia, il 28.9.2018 la promissaria acquirente non è comparsa dinanzi al notaio per la Persona_2 stipula del definitivo, senza addurre alcuna giustificazione;
con nota legale del 23.11.2018 esso attore ha diffidato la a manifestare, entro e non oltre CP_1 cinque giorni, la propria volontà circa l'esecuzione del preliminare del 5.11.2017, con l'espresso avvertimento che, in caso di mancato positivo riscontro, avrebbe intrapreso un'azione giudiziaria per la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni;
con nota di riscontro del 17.12.2018 la ha eccepito pretestuosamente inadempimenti CP_1 asseritamente imputabili ad esso promittente venditore;
con successiva lettera raccomandata del 20.2.2019, rimasta senza riscontro, esso attore ha diffidato la
, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., a provvedere alla stipula del definitivo CP_1 entro il termine di 15 giorni, con espresso avvertimento, che una volta decorso il termine assegnato, il preliminare si sarebbe risolto di diritto;
esso attore, atteso il grave inadempimento imputabile alla promissaria acquirente, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto, ha diritto alla restituzione dell'immobile, nonché a trattenere la caparra a titolo di ristoro del danno da mancato pagamento del prezzo, oltre ad un'indennità per l'occupazione dell'immobile a decorrere dalla data di stipula del preliminare, importo quest'ultimo determinabile in base al valore locativo medio mensile di euro 416,5 ricavato dalla Banca Dati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
La si è costituita in giudizio esponendo in fatto che: CP_1 oltre alla caparra di euro 6000,00 corrisposta all'atto della stipula del preliminare, ha effettuato in favore dei promittenti venditori i seguenti versamenti mediante assegni ed in contanti, tutti in acconto sul prezzo pattuito: assegno postale n. 7222346256-08 in favore di dell'importo di € 5.000,00 del Parte_1 23.03.2018; assegno postale n. 7222346255-07 in favore di dell'importo di € 5.000,00 del CP_2
pagina 2 di 5 23.03.2018;
euro 1.500,00 in data 23.03.2018
euro 1.500,00 in data 24.03.2018
euro 2.000,00 in data 26.03.2018;
euro 5.000,00 in data 12.07.2018 mediante assegno postale n. 7222346259-11 in favore di CP_2
, il quale nell'occasione ha rilasciato la dichiarazione in atti del seguente tenore: “autorizza la
[...] sig.ra a detenere l'immobile oggetto di vendita fino alla stipula dell'atto Controparte_1 definitivo”; alla data pattuita del 31.7.2018 non è stato possibile procedere alla stipula del definitivo, in quanto i promittenti venditori non avevano ancora eseguito gli adempimenti relativi alla successione ereditaria del padre ed alla conseguente voltura catastale dell'immobile promesso in vendita;
detti adempimenti sono stati eseguiti a cura e spese di essa convenuta, la quale si è poi resa conto dell'esistenza di vizi e difformità dell'immobile promesso in vendita, denunciati ai promittenti venditori con note legali del 17.12.2018 e del 27.05.2019, con le quali ha richiesto una proporzionale riduzione del prezzo di vendita e la consegna dell'“attestazione di certificazione energetica” dell'immobile, contestualmente formulando un'offerta di pagamento del prezzo da essa rideterminato nella misura di euro 40.000,00 al netto degli acconti versati, delle spese sostenute e della riduzione proporzionale ai vizi riscontrati, richieste ed offerta rimaste senza riscontro;
in occasione di un incontro tra la convenuta e , anche alla presenza del marito della CP_2 convenuta, il ha riconosciuto l'esistenza dei vizi e delle difformità dell'immobile ed ha CP_2 pertanto autorizzato la medesima convenuta ad eseguire i necessari lavori urgenti, incassando contestualmente un ulteriore assegno di euro 3000,00 in acconto sul prezzo (cfr. doc. 9 fascicolo di parte convenuta).
Su tali premesse di fatto, la ha eccepito ai sensi dell'art. 1460 c.c. l'inadempimento di CP_1
ed ha chiesto il rigetto delle avverse domande;
in via riconvenzionale ha chiesto Parte_1 l'esecuzione in forma specifica del preliminare previa riduzione del prezzo nella misura di euro 25.000,00 o, in subordine, la risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile all'attore con restituzione del doppio della caparra e degli acconti e spese versate, oltre al risarcimento dei danni per i vizi e le difformità dell'immobile.
si è costituito in giudizio eccependo in via preliminare la propria carenza di CP_2 legittimazione passiva;
nel merito ha aderito alle difese della , sostenendo l'esclusiva CP_1 imputabilità al fratello della mancata stipula del contratto definitivo. Pt_1
Orbene, in via preliminare va disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal promittente venditore . CP_2
Infatti, nel caso di domanda di risoluzione relativa ad un contratto con parti soggettivamente complesse, come nella fattispecie in esame, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario (cfr. Cass. n. 2969/19, 9042/16).
Nel merito è incontroverso e documentato che: con il preliminare del 5.11.2017 i fratelli e hanno promesso di vendere Parte_1 CP_2 a , che ha promesso di acquistare, l'immobile in comproprietà tra i fratelli Controparte_1
per successione ereditaria del padre , sito in Margherita di Savoia CP_2 Persona_1 alla via Penza n. 11, piano 1, identificato in catasto al foglio 1, particella 1946, sub 2, categoria A4, classe 4, consistenza 4,5 vani, superficie totale 85 mq, rendita 406,71;
pagina 3 di 5 le parti hanno pattuito il prezzo complessivo di euro 90.000,00 ed hanno fissato il termine del 31.7.2018 per la stipula del definitivo;
la promissaria acquirente è stata immessa anticipatamente nella detenzione dell'immobile al momento della stipula del preliminare;
non è stato possibile stipulare il definitivo entro il termine convenzionalmente stabilito del 31.7.2018, in quanto a quella data non erano state ancora espletate le pratiche relative alla successione ereditaria ed alla conseguente modifica dell'intestazione catastale dell'immobile in capo ai promittenti venditori;
le parti hanno pertanto concordato per la stipula del definitivo la nuova data del 28.9.2018, data in cui le pratiche successorie e la voltura catastale erano state ormai eseguite con anticipazione parziale delle relative spese da parte della (cfr. doc. 6 fascicolo di parte convenuta); CP_1 tuttavia, alla nuova data concordata del 28.9.2018 la non è comparsa dinanzi al notaio per CP_1 la stipula del definitivo;

a quel punto , con una prima diffida del 23.11.2018, ha invitato la promissaria Parte_1 acquirente a manifestare la sua volontà in ordine all'esecuzione del preliminare;
la ha riscontrato la diffida con la nota del 17.12.2018, chiedendo una riduzione del prezzo CP_1 in ragione delle spese anticipate e degli acconti versati, nonché in relazione a presunti vizi e difformità dell'immobile promesso in vendita, e contestando la mancata consegna dell'attestazione di prestazione energetica dell'immobile (APE);
l'odierno attore ha poi inoltrato una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. in data 20.2.2019, intimando la stipula del definitivo entro il termine di 15 giorni;
la , rimasta inerte nel termine assegnato con la diffida, con la successiva nota legale del CP_1 27.5.2019 ha reiterato le contestazioni relative ai presunti vizi dell'immobile ed alla mancata consegna dell'APE ed ha formulato un'offerta di pagamento del prezzo residuo dalla stessa rideterminato in euro 40.000,00.
Ora, le ragioni tardivamente addotte dalla per giustificare il rifiuto della stipula del CP_1 definitivo alla nuova data concordata del 28.9.2018, reiterate in questa sede a sostegno dell'eccezione ex art. 1460 c.c. e della domanda riconvenzionale, sono prive di fondamento giuridico.
La mancata consegna dell'attestazione di prestazione energetica (APE) non è causa di invalidità od inefficacia del contratto di vendita dell'immobile, potendo soltanto determinare l'applicazione di sanzioni amministratore a carico del proprietario venditore inadempiente.
I presunti vizi dell'immobile promesso in vendita non sono stati specificamente descritti dalla convenuta e sono rimasti del tutto indimostrati, non risultando neppure prodotte delle fotografie ritraenti le effettive condizioni dell'immobile consegnato anticipatamente al momento della stipula del preliminare.
Pertanto, la rideterminazione del prezzo residuo formulata dalla convenuta – prima in via stragiudiziale nella misura di euro 40.000,00, poi nella presente sede giudiziale nella misura ulteriormente ridotta di euro 25.000,00 – è del tutto ingiustificata.
Ne discende l'accertamento del grave inadempimento imputabile alla convenuta promissaria acquirente, consistito nel rifiuto ingiustificato della stipula del definitivo e nel mancato pagamento del saldo del prezzo, con il conseguente accoglimento della domanda attorea di risoluzione di diritto del preliminare, verificatasi alla scadenza del termine assegnato con la diffida ad adempiere del 20.2.2019.
L'attore ha dunque diritto al rilascio dell'immobile, oltre al risarcimento del danno da mancato godimento del bene a far data dalla consegna anticipata dello stesso contestuale alla stipula del pagina 4 di 5 preliminare (cfr. Cass. 4713/16, 8571/13, 24958/14, 550/2002, 28218/21): tale voce di danno può essere quantificata in via equitativa in base al valore locativo mensile dell'immobile, determinabile in via prudenziale nella misura del valore minimo ricavato dalla Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, così per un importo mensile di euro 340,00 (= 4 euro mq x 85 mq) ed un ammontare del danno all'attualità pari a complessivi euro 32.640,00 (= 340 euro x 96 mesi).
L'autorizzazione a rimanere nella detenzione dell'immobile fino alla stipula del definitivo, rilasciata dal solo alla in data 12.7.2018 (cfr. doc. 5 fascicolo di parte convenuta), è CP_2 CP_1 priva di efficacia giuridica in assenza della prova del consenso dell'altro comproprietario promittente venditore, consenso che nel caso di specie non può essere presunto, non vertendosi nell'ipotesi di atto di ordinaria amministrazione per la conservazione ed il miglior godimento della cosa comune.
Dall'importo del danno come sopra calcolato vanno tuttavia detratti gli acconti versati dalla
[...]
per complessivi euro 23.000,00 (cfr. copie assegni e ricevute di pagamento allegate al CP_1 fascicolo di parte convenuta), le spese anticipate dalla convenuta per le pratiche relative alla successione ereditaria dei promittenti venditori pari ad euro 1000,00 (cfr. doc. 6 fascicolo di parte convenuta) e la caparra di euro 6000,00 versata all'atto della stipula del preliminare (caparra la cui ritenzione da parte dell'attore va imputata a titolo di acconto rispetto al danno risarcibile, cfr. Cass. 8571/19), così per un importo residuo di euro 2640,00, cui deve aggiungersi l'ulteriore somma di euro 340,00 mensili sino all'effettivo rilascio.
Le spese seguono la soccombenza, anche nel rapporto tra l'attore ed il convenuto che CP_2 ha aderito alle difese della , e sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi CP_1 di cui al d.m. 147/22.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
accoglie le domande principali per quanto di ragione e, per l'effetto, dichiara risolto di diritto, per grave inadempimento imputabile alla promissaria acquirente , il contratto preliminare Controparte_1 di vendita stipulato tra le parti il 5.11.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in Margherita di Savoia alla via Penza n. 11, piano 1, identificato in catasto al foglio 1, particella 1946 sub 2;
condanna a rilasciare detto immobile in favore dell'attore ; Controparte_1 Parte_1
condanna a versare in favore dell'attore la somma di euro Controparte_1 Parte_1
2640,00, nonché l'ulteriore somma di euro 340,00 mensili a decorrere dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile, a titolo di ristoro del danno da mancato godimento dell'immobile;
rigetta la domanda riconvenzionale;
condanna i convenuti in solido a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 394,00 per spese ed € 5077,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali, con distrazione in favore dei procuratori di parte attrice dichiaratisi antistatari.
Foggia, 6.11.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Sciscioli pagina 5 di 5