N. R.G. 2482/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2482/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PELLEGRINI Parte_1 P.IVA_1 AT e dell'avv. CALLEGARI MARIO ( ) Indirizzo Telematico;
, C.F._1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. PELLEGRINI AT
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SEBASTIANI CI CP_1 C.F._2 e dell'avv. BIANCHI ENZO ( ) VIALE EVANGELISTA TORRICELLI 15 C.F._3 50125 FIRENZE;
, elettivamente domiciliato in VIALE EVANGELISTA TORRICELLI 15 50125 FIRENZEpresso il difensore avv. SEBASTIANI CI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._4 SEBASTIANI CI e dell'avv. BIANCHI ENZO ( ) VIALE C.F._3 EVANGELISTA TORRICELLI 15 50125 FIRENZE;
, elettivamente domiciliato in VIALE EVANGELISTA TORRICELLI 15 50125 FIRENZEpresso il difensore avv. SEBASTIANI CI
CONCLUSIONI
Per parte attrice: in accoglimento delle domande attrici e previo rigetto delle domande avanzate in riconvenzione dalle convenute,
VOGLIA il Tribunale dichiarare la nullità sia del contratto di vendita sia del contratto di costituzione del diritto di abitazione di cui alla scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Persona_1 del 16/03/1984, repertorio n. 39259; con ordine al conservatore dei registri immobiliari di annotare la sentenza a margine della trascrizione del detto atto;
Per_1
E con ordine alle convenute di restituire all' i beni descritti in tale atto che Parte_3 esse tutt'ora rispettivamente detengono.
Con vittoria di spese ed onorari.
pagina 1 di 5 Per parte convenuta: Voglia l'ill.mo Tribunale di Firenze dichiarare improcedibile ed inammissibile la domanda proposta da e comunque voglia respingerla in Parte_4 quanto infondata in fatto e diritto.
Nella denegata ipotesi in cui venga dichiarata la nullità del contratto stipulato in data 16.3.1994, in via riconvenzionale si chiede che il Tribunale:
a) dichiari l'intervenuto acquisto a titolo di usucapione del diritto di usufrutto e della nuda proprietà rispettivamente a favore della Sig.ra e della Sig.ra ed in ipotesi Parte_2 CP_1 gradata la piena proprietà a favore di entrambe, ed in ulteriore ipotesi gradata la piena proprietà a favore della Sig.ra dei cespiti descritti nel suddetto contratto “in primo luogo”, così CP_1 catastalmente rappresentati: al Catasto Fabbricati del Comune di Pontassieve, foglio 77: particella 263 sub 1, cat. C/2, classe 3, consistenza 150 mq, sup. catastale 187 mq, rendita € 278,89, via dello Stracchino snc piano T-1; particelle 263 sub 2 e graffata 264, cat. C/2, classe 3, consistenza 65 mq, sup. catastale 85 mq, rendita
€ 120,85, via dello Stracchino snc piano T;
al Catasto Terreni del Comune di Pontassieve, foglio 77: particella 231, uliveto/vigneto, classe 2, sup. ha 0.25.33, reddito dominicale € 9,81, reddito agrario € 11,77.
b) dichiari inoltre l'intervenuto acquisto a titolo di usucapione del diritto di abitazione a favore della Sig.ra del cespite di cui al contratto del 16.3.1994 “in secondo luogo”, così Parte_2 catastalmente rappresentato: al Catasto Fabbricati del Comune di Pontassieve, foglio 77 : particella 218 sub 502, cat. A/3, classe 2, consistenza 7,5 vani, sup.cat. 232 mq, rendita € 379,60;
Nella non creduta ipotesi di rigetto delle domande riconvenzionali a) e b) – o di una di esse – voglia il Tribunale di Firenze dichiarare l'inammissibilità della domanda di “rilascio” dei beni in quanto tardivamente proposta;
se ritenuta ammissibile, voglia dichiararla prescritta e comunque respingerla in quanto infondata in fatto e diritto.
Con ordine al Conservatore RR.II. di cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione.
Con vittoria di spese e compensi di causa.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio i signori e Parte_5 CP_1 [...] chiedendo accertarsi e dichiararsi la nullità, ex art. 1418 comma 2, c.c. dei contratti di Parte_2 cui alla scrittura privata del 16.3.1994, per indeterminatezza del prezzo.
A fondamento della domanda ha allegato: che, con scrittura privata del 16.3.1994, autentica nelle firme dal Notaio la società , in persona del Presidente Persona_1 Parte_4 Per_2
aveva venduto ai signori e che acquistavano in regime di
[...] Parte_6 Parte_2 comunione legale dei beni, il diritto di usufrutto loro vita natural durante, con diritto di accrescimento,
pagina 2 di 5 ed alla signora la nuda proprietà, dell'appezzamento di terreno agricolo, con CP_1 sovrastante fabbricato colonico e due annessi agricoli, in pessimo stato di conservazione, posto in
Pontassieve, loc. Monterifrassine, all'interno della strada comunale dello Stracchino, della superficie di mq 2.931; che, con il medesimo atto, la società attorea aveva costituito in favore dei coniugi e CP_1
per tutta la durata della loro vita e con reciproco diritto di accrescimento, il diritto di Pt_2 abitazione sulla porzione del fabbricato promiscuo posto in Pontassieve, loc. “PI”, all'interno della strada comunale dello Stracchino;
che il prezzo della vendita e della costituzione del diritto di abitazione era stabilito in Euro 49.000,00 “che la parte venditrice riconosce di aver ricevuto precedentemente…”; che il prezzo in tal modo pattuito, in misura complessiva per tre operazioni distinte (vendite plurime contestuali), è indeterminato, con conseguente nullità dei contratti ex art. 1418 co. 2 c.c.
Si sono costitute in giudizio le signore e le quali hanno eccepito e Parte_2 CP_1 dedotto: che la stipula del contratto del 16.3.1994 era avvenuta nel quadro di una più complessa operazione negoziale, essendo stata preceduta da un contratto preliminare del 29.6.1993 con il quale il sig. socio amministratore della “P. LI e C. s.n.c.”, prometteva la vendita di beni Persona_2
(di cui alla prima operazione negoziale della scrittura del 16.3.1994) al sig. e/o persona Parte_6 che questi si riservava di nominare, al prezzo di Lire 115.000.000, con la costituzione , in favore del sig. del diritto di abitazione, per sé e per il coniuge, per tutta la durata della loro vita, della casa CP_1 rurale che attualmente abita in loc. PI (di cui alla seconda operazione negoziale della scrittura del
16.3.1994); che, tra le parti, era pacifico che i suddetti beni facevano parte del più vasto “podere
PI”, di cui il era mezzadro, e proprietarie le signore e CP_1 CP_2 CP_3 [...]
che, con separata scrittura in data 16.3.1994, si dava atto che la promessa di vendita era CP_4 avvenuta con il contributo di queste ultime e che con essa si era inteso corrispondere al sig. tutto CP_1 quanto dallo stesso richiesto a titolo di indennità di cessazione del rapporto di lavoro, di indennità di buonuscita e ogni altro diritto dallo stesso vantato;
che, pertanto sempre in data 16.3.1994, le signore trasferivano alla società attrice, rappresentata dal sig. al prezzo di Lire CP_2 Persona_2
700.000.000, il suddetto complesso immobiliare, nel quale erano ricompresi i beni promessi al sig.
che, immediatamente dopo, aveva luogo la stipula della scrittura in esame;
che, pertanto, nel CP_1 contratto di cui è causa, venne indicato un unico prezzo in quanto, in realtà, esso era relativo ai soli beni trasferiti nel “primo luogo”, mentre il diritto di abitazione del “secondo luogo”, era stato oggetto del sottostante accordo transattivo;
che, in ogni caso, il corrispettivo per ciascuno dei diritti trasferiti sarebbe determinabile dal valore dei singoli cespiti. Hanno, altresì, proposto domanda riconvenzionale volta alla declaratoria di intervenuta usucapione dei relativi diritti. pagina 3 di 5 La causa è stata istruita documentalmente.
La domanda di parte attrice è infondata e deve essere rigettata.
E' documentalmente provato che la scrittura privata inter partes del 16.3.1994 si è inserita nell'ambito di una più ampia operazione negoziale tra le eredi del sig. proprietarie del podere Persona_3
“PI”, di cui era mezzadro il sig. il sig. medesimo, ed il sig. Parte_6 Parte_6 Per_2
che operava come socio della “P. LI e C. s.n.c. e della “Agricola del Chianti-Società
[...]
Agricola a r.l.”.
Il primo atto di tale operazione negoziale è rappresentato dal contratto preliminare del 29.6.1993, con il quale la “P. LI e C. s.n.c.” aveva promesso in vendita al sig. i beni di proprietà di Parte_6
e . In tale atto venne contestualmente costituito il CP_3 CP_2 Controparte_4 diritto di abitazione in favore dei coniugi e a titolo di “buonuscita” accordata dalle eredi CP_1 Pt_2 al loro mezzadro, il quale, nella scrittura a latere, si dichiarava soddisfatto di ogni pretesa CP_2 connessa alla cessazione del suo rapporto di lavoro.
L'obbligo di trasferire la proprietà e di costituire il diritto di abitazione al sig. poteva Parte_6 essere adempiuto mediante l'acquisto di tali beni da parte della promittente “P. LI e C. s.n.c.”, oppure con il procurarne l'acquisto direttamente dal terzo, nei termini previsti dal preliminare: ciò che è avvenuto nel caso di specie, essendo divenuta proprietaria del podere in data Parte_1
16.3.1994 con il primo dei contratti stipulati ai rogiti Notaio Per_1
Con il secondo contratto stipulato in pari data, sempre ai rogiti Notaio è stata data esecuzione Per_1 al preliminare del 29.6.1993, cosicchè la vendita ha avuto ad oggetto solo i beni di cui al “primo luogo” del suddetto contratto;
invece, nel “secondo luogo”, è stata formalizzata la pattuizione tra le eredi ed il sig. relativa al diritto di abitazione, che nel preliminare era stata aggiunta CP_2 Parte_6 senza la previsione di alcun corrispettivo.
Tali circostanze, documentalmente provate, trovano ulteriore conferma nei seguenti documenti:
1) la lettera del 28.2.1994 (doc. 25 fascicolo di parte convenuta), avente per oggetto “contratto per acquisto di 2 piccoli fabbricati rurali posti in Pontassieve Via dello Stracchino, n. 51 Loc.
PI”, con la quale il sig. informava “…che il termine del 28.2.1994 CP_1 Persona_2
(previsto nel preliminare del 29.6.1993) per la stipula del contratto definitivo relativo ai fabbricati in oggetto non è stato rispettato……”. In tale missiva, il sig. non faceva alcun CP_1 riferimento al diritto di abitazione, ma soltanto al “contratto per acquisto” dei beni poi descritti pagina 4 di 5 nel “primo luogo” del contratto, a conferma del fatto che il corrispettivo pattuito nel preliminare si riferiva solo ai cespiti indicati nel “primo luogo”;
2) la notula del Notaio n. 295 del 4.5.1994 (doc. 26), avente ad oggetto “prestazione: atto Per_1 di acquisto autenticato il 16 marzo 1994 rep. 39259 per Lire 49.000.000 e costituzione di diritto di abitazione”, a conferma del fatto che il prezzo era riferito solo alla vendita, e non al diritto di abitazione;

3) la lettera dell'1.9.2014 (doc. 27), con cui su carta intestata Fattoria di Doccia- Persona_2
Proprietà Agricola del Chianti s.r.l., chiedeva alla sig.ra “…di lasciar libera la casa e Pt_2 accessori, sulla quale con l'atto del 16.3.1994 fu dato al suo defunto marito ed a Lei il diritto di abitazione”: ad ulteriore dimostrazione che il diritto di abitazione, a suo tempo, non fu venduto, ma concesso ( appunto “dato”).
Per tutti i suesposti motivi, deve ritenersi infondata la domanda di nullità del contratto per indeterminatezza del prezzo, il quale, al contrario, per come abbiamo visto, è ben determinato con riferimento all'acquisto dell'immobile, e non si riferisce anche al diritto di abitazione.
Visto il rigetto della domanda attorea, non vi è luogo a provvedere sulla domanda riconvenzionale di parte convenuta.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA la domanda;

Condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in
€6.713,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.
Firenze, 10 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
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